上海典型商业广场分析(一).ppt

商业圈调查分析 商圈研究模型 CDM CommecialdistrictModel 商圈研究模型 CDM CommecialdistrictModel 商圈的划分一般来讲 商圈可分为三个层次 即核心商圈 次级商圈和边缘商圈 主要商业圈 A级 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高 每个顾客的平均购货额也最高 顾客的集中度也较高 次要商业圈 B级 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少 顾客也较为分散 边缘商业圈 C级 在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少 且非常分散 注 A 高端消费B 高端消费C 低端消费上海2010年城市居民人均消费支出23200元 其中 服务性消费支出6955元 增长4 5 农村居民人均生活消费支出10225元 比上年增长4 3 上海市区主要商圈分布图 交通枢纽A类商圈B类商圈C类商圈 注 以上距离均为直线距离 最远距离为18 2KM 最近距离为1 3KM 单位 KM 联洋社区商圈 区位 浦东新区范围 大拇指广场 联洋广场简介 大拇指广场 大拇指广场 联洋广场 世纪公园 世纪广场 大拇指广场 证大大拇指广场位于上海浦东联洋社区 迎春路和芳甸路交汇处 距陆家嘴5公里 区位简介 芳甸路 内环高架罗山路 杨高中路 锦绣路 大拇指广场 联洋广场 仁恒河滨 虹桥花园 水清木华 第九城市 天安花园 联洋花苑 世贸湖滨 御翠园 联洋年华 周边分布的联洋社区 仁恒河滨 水清木华等居住区现房售价均价为3 5 4万 M2 数据为2011 10 区位简介 大拇指广场 辐射范围 周边辐射花木文化行政区 张江高科技园区 碧云国际社区 金桥加工区 陆家嘴金融贸易区等人流 资金流 信息流集中区域 拥有非常优越的区位 经常性消费商圈即联洋国际社区有10万高收入消费人口 一级消费群 基本性消费商圈消费者 二级消费群 超过25万 旅游性消费商圈消费者 三级消费群 辐射浦东乃至整个大上海 人口数量逾10万 目标群体 主力消费人口为追求品质 崇尚时尚 热爱生活的中高收入阶层人士 年龄在25 45岁左右 商业辐射状况 大拇指 联洋广场 1km 以高档居住区为主人口约为10万 大拇指广场 关于大拇指广场 概述 典型的以室外广场和步行街为主的商业中心 地产开发背景介绍 2002年 上海证大房地产有限公司在香港主板市场成功上市 开发项目有 证大家园 水清木华国际公寓 九间堂园林别墅 大拇指商业广场 证大丽笙酒店等项目的成功使证大成为业界知名品牌 此外 证大集团还涉足包括文化艺术 创意产业等诸多领域 蒙大新能源基地 喜玛拉雅艺术中心等项目都充分发挥和体现了证大集团在资本 信息 创意 金融市场等各方面的优势 显著特点 比较倾向于把商业开发和文化结合起来 比较注重文化艺术创意 大拇指广场就有一个艺术中心 在喜玛拉雅商业中心 还做了一个更大艺术中心 这些实际上是证大的一种追求 把商业和艺术混在一起的做法 可能会对商业产生很大的影响 成功经验 大拇指广场在品味和空间质量上与高品质的社区吻合 其较高品质的超市业态也与高档次社区吻合 其不断调整的富于品味的国际餐饮和不断强化比重的国内餐饮与外国人比重较大和高档居住社区相吻合 酒店的设置和档次 品牌都与高档次区位和社区吻合 极大的提升了商业中心的地位 形成良好的互动 大拇指广场的成功是在整个的空间品位 和空间质量做的比较好 同时做了大量的艺术品 大拇指广场的雕塑 都是请国际的著名雕刻家做的 酒店里也做了很多的艺术品 还有一个艺术中心 整个的品位还是跟高档社区是吻合的 证大 大拇指广场基本情况 大拇指广场 总体概述 1 从整体规划角度看 家乐福超市作为整个商业的主力店 将入口设置在商业设施内部中心广场旁 吸引顾客进入中心广场 并向四面辐射 在中心广场另一端 同时设置娱乐类主力店铺KTV 也起到引导顾客向商业设施纵深流入的作用 整体商业设施采用多体全开放不封顶的建筑模式 利于顾客与自然的全面接触 迎合外籍顾客的偏好 同时二层退台 有户外连廊相连 优势是通过户外交通系统连接一二层 不必套内一二层自连 使店铺面积控制在合理范围内 同时因为这种建筑形式 也需要一层有大体量店铺作为底托支撑 而两家主力店 家乐福和KTV 也起到了底托的作用 酒店的设计在地块的次街道沿街区域 属于商业价值较弱的地块 对酒店经营影响不大 停车场的地下车位400辆 地面车位20 30辆 调研时地下车位空置较多 基本满足顾客停车需求 大拇指广场 一层平面 作为区域型的购物广场 大拇指购物广场延续了区域型购物场所的业种业态定位规律 即购物 休闲 服务 餐饮 娱乐 酒店等各业态配置齐全 形成了一站式全方位满足的场所 以家乐福超市作为主力店 吸引客流 以运动100为次主力店 丰富购物类品种 以若干服装店 日用化妆品店 数码店 食品店等购物小店作为补充 增加了购物广场的活力 餐饮店的店铺数量比重大 考虑到正餐 特色餐 快餐 咖啡甜品等休闲餐及面包房的合理搭配 以中式正餐皇后餐厅作为餐饮主力店 满足周边社区居民会客的需求 以中 西式特色餐作为有效补充 丰富餐饮店铺的品类 以快餐 甜品店满足居民的休闲需求 因周边聚集较多的外籍业主 在餐饮配置中考虑到异国风情餐厅的种类搭配 韩 日 美 欧等各风味聚集 并考虑到夜生活的目的 设置酒吧 服务类别中以银行居多 并且考虑到设置社区诊所 方便业主看病就医 并且对宠物也有所考虑 娱乐类别中 设置大型KTV 辐射周边居民 填补业种上的空白 社区数码电影院的设置也使项目业种组合具有特色 但电影院的经营效益一般 休闲类别中 仍以美容美发为常规设置 同时配备足疗保健等店铺 总体概述 2 大拇指广场 业态面积配比分析 大拇指广场 业态店铺数量配比分析 大拇指广场 代表性入驻商家 大拇指广场 酒店 证大丽笙酒店技术指标 办公区 首层以四个主题广场为主 业态由此展开分布 时尚广场以流行Workshop为主 百味广场以餐饮美食为主 庆典广场以文化活动为主 爱心广场以具有休闲气质的茶座 咖啡吧为主 大拇指广场 一层平面图 二层平面图 三层平面图 地下层平面图 景观设计 现代商业中 景观设计作为吸引消费者的一个重要前提条件 大拇指广场景观设计以现代手法营造公园式的商业环境 用玻璃元素打造标志性符号 绿化带常用多彩的手法 增强区域的边界性 大拇指广场 业内点评 大拇指广场开业以后不断调整业态 现在的业态还是比较合理的 但是容居率缺失 使得缺少了很多重要的业态 所以还是有一定的问题 酒店是非常成功的设置 虽然并不是完整意义的五星级酒店 但是实际上它的消费完全达到了五星级酒店 做超市是为了拉动消费 因为当时社区还有很多人没有搬进来 人气不足 所以超市是做在地上 但是由于超市占用了相当一部分的面积 使得其他的商业建筑的面积受到了影响 实际上超市可以做在地下 所以这是一个需要吸取的教训 规划上 由于地块选的定位是社区商业 所以没有临市级的主要道路 同时也没有跟地铁挂钩 影响了其在商业界的地位 人流规划也有一点问题 二楼没有形成很连贯的流线 都是各自为政 尽管有一些天桥相连 但是二楼还是比较缺乏一个连贯的步行流线 同时它的业态也有一定的问题 所以二楼的租金和销售 和一楼比相差非常大 这是它的商业规划问题 地下虽然比较有前瞻性的做了两层的车库 但是由于把超市放在地上 地下没有设置步行街 所以本来可能有更高的商业销售额 但是事实上 可能只有原来利润的一半 或者是更低 在与大拇指一路相隔的地方建了一个联洋广场 里面做了百货 商务酒店和餐饮 补足了大拇指广场业态的缺失 联洋广场的房租比大拇指广场低一点 很多大拇指广场的商家都移到了联洋广场 大拇指广场 联洋广场占地面积约2 5万平方米 总建筑面积近7万平方米 由A B C D四栋单体构成 其中包括一幢有地下二层 地上四层 建筑面积约5 8万平方米的大型休闲购物商场 以及拥有300间客房的联洋宜必思 IBIS 酒店 在三建筑围合的广场设计上 联洋集团抛却了以往商业广场惯用的水景 硬地 绿化的手法 因为这类设计从实际使用看 水景和绿化减少了人群的停留面积 阻隔了交流 联洋广场采取以硬地为主 绿化点缀的方法 提升了广场的美观度 使得在联洋广场的消费者能体验更舒适的购物和聚会 在建筑风格上 联洋广场还融合了大量老上海的元素 瓦片 鹅卵石和弹格路的铺地 B区大量使用青砖和外挑式铸铁阳台 A区则采用了上世纪20年代以降从巴黎风靡上海ARTDECO风格设计 种种风情使人甫入联洋广场 就沉浸在安逸舒适的生活氛围中 业态上迪拜零售业巨头Landmark集团旗下2家门店包括一家Babyshop 以及集团在内地开出的首个家居类品牌Homecenter 在餐饮上 联洋集团精心选择 既有中餐品牌苏浙汇 俏江南等 又有避风塘等港式茶餐厅 同时 消费者亦可在联洋广场享受到专业的SPA以及其他美容美体服务 既有有玛花纤体 美丽田园 又能在丝芙兰等美容护肤彩妆店选到心仪的美容用品 其他的租户还包括一些服务于婴幼儿成长教育的品牌 以及家居日用的品牌 联洋集团总裁吴晨表示 联洋广场的定位就是既满足社区商业 又符合商务需求 是为联洋地区量身定做的商业项目 它既是一家社区商业 又不仅仅是社区商业 让人充分感受到 商业就在你身边 国际品牌和国内知名品牌都选择联洋广场开店 既是看中了联洋新社区的国际化 亦是考虑到其独有的地理位置 一层平面图 二层平面图 三层平面图 大宁商圈 区位 闸北区范围 五个主要板块组成 大宁国际商业广场 大宁灵石公园 多媒体谷办公园区 大宁国际居住园区 上海马戏城 闸北体育场等 简介 常住人口超过80万 日客流量近30万 大宁国际商业广场 位于上海浦西南北中轴线 共和新路 南北高架 与大宁路交界 东靠10车道的共和新路 北临4车道的大宁路 西 南面为新建的3车道双向道路 25万平方米的总建筑面积由地面20万平方米和地下5万平方米组成 共有15栋错落有致的建筑 11个大小广场和庭院 约2公里步行街和1 300个停车位 商业广场具有8大功能 商务酒店 办公楼 零售 餐饮 文化 娱乐 教育和城市生活配套设施等 区位简介 大宁国际商业广场 广中路 南北高架共和新路 第十人民医院 上海大学 上海马戏城 大宁灵石公园 大宁国际商业广场 慧芝湖花园 慧芝湖花园 星弘国际公寓 嘉利明珠城 哥林春天 周边分布的星弘国际公寓 慧芝湖花园 嘉利明珠城等较居住区现房售价均价为3 3 5万 M2 而比较老的小区例如延长小区 洛川小区等老公房现房售价为2 2 5万 M2 数据为2011 10 区位简介 辐射范围 以大宁国际商业广场为中心 3 5KM半径范围内主要以居住区为主 人口约为22万 板块近年大量迁入城市白领与专业知识人士 此外依托大润发的七条免费班车路线 辐射可达周边静安 普陀 宝山 虹口部分地区 总辐射范围人口约450万目标群体 月收入6000元以上 25 35岁本地区中层阶级消费群体 调查中确实以这一群体为主 商业辐射状况 大宁国际 3 5km 以居住区为主人口约为22万 关于大宁国际 概述 开放式街区布局商业中心 地产开发背景介绍 崇邦集团于2003年在香港成立 由香港和新加坡投资者联合一支具有丰富房地产开发经验的管理团队组成 崇邦专注在中国大陆投资开发具有商业功能的城市综合体 在增值 创新 诚信及实施能力方面树立口碑 以合伙人的态度 与投资者 政府 商家和消费者共创多赢 开发项目还有金桥国际商业广场 嘉定安亭嘉亭荟城市生活广场 思南公馆 显著特点 项目以现代建筑风格 重新塑造上海传统的商业街区 延续上海市民的 逛街文化 提供一个有品味 高水平 具规模的商业环境 地理位置优越 保证强有力的消费人群支撑成功经验 大宁国际商业广场的建成弥补了地区商业上的空白 完善了上海北部的现代服务业 形成对上海北部人群的消费截流 大宁国际商业广场在项目定位上属于较为典型的地区中心购物中心类型 居住人群的支撑 成功的业态组合和招商 在运营上也是一个比较成功的街MALL项目 大宁国际商业广场基本情况 大宁国际具有八大功能 商务酒店 办公楼 零售 餐饮 娱乐 文化 教育和生活配套设施等 与消费者的生活习惯和要求融合 创造舒适惬意的生活 消费 休闲空间 打造一个 高品位 高水平 具规模 的逛街文化现代平台 为上海中高挡消费群创造一个便利 舒适 时尚 新颖的综合性城市生活中心 大宁国际汇聚商业与生活元素的商业新形态 LIFEHUB 設計上以现代手法 重塑传统商区的尺度空间 體現出上海传统的逛街文化的特色 采用了独具特色的购物中心设计 以开放式的格局由露天的商业街连通 室内外的空间可以有机结合 且可按功能业态灵活调整等 諸如種種 讓 大宁国际 成为大卖场 电影院 电玩 KTV 建身桑拿 休闲快餐 咖啡 甜品 酒吧 茶餐厅 图书 数码广场 服装专卖 创意工作室 现代家居 美容美发 银行等集聚地 大宁国际规划用地极为方正 一般情况下容易产生规则的规划设计 设计师沿用了后现代解构的精神 用相似的两个方形作了两次转动错位 形成了初期的设计概念 商业设计首重动线 动线的规划切入点在于入口 大宁国际 沿界步行商业人流入口以45度切入的模式设置于街区两端 这样的设置带来6大好处 1 方便交通组织 直接与城市步行人流动线连接 2 斜线的设置有效地延长了商业动线 增加了商业延展面 3 街角形成广场空间 方便人们汇聚 等待 也提供了公共艺术空间增进城市活力 4 创造了多视角的空间导向 打破人们行为和感官惯性 产生变化焦点进而形成吸引力 激发人们探索欲求 5 相应的建筑形体产生锐角 形成建筑雕塑感 为整体环境现代 时尚 丰富 活力的个性特征作出了形体上的立场表达 满足人们求新心理 6 沿街形成统一连续的立面形象 为项目整体形象提供了最大的表现面宽 加强标志性效果 总体概述 1 大宁国际在 街道家具 及 标志系统 各有其独到之处 消费者很容易在动线的节点中发现一座座有趣 创意的雕塑或是解说牌 这些为商业气息浓厚的空间增添一些文化的色彩 却也替 大宁国际 富有变化的创意空间中起着锦上添花的效果 国内常见商业布局中 当人们单一追求沿街商铺的经济价值 常常把便于分割的街铺作为规划和开发重点 而相对轻视了内部环境的塑造 大宁国际是在内部有效地形成独具特色的商业环境 通过形成杜绝外部干扰的情景 主题 创造吸引客流的全新体验 借助环境塑造 创造商业价值 此时内部商业的活跃度往往能够超过沿界的部分 这也是不少购物中心较少设置沿街商铺的原因 大宁国际采用的是外围大体量内部散落建筑聚落的商业布局 这样的布局带来一系列优势 位处高架旁边 需要商业综合体形成足够的量体 形成标志性建筑形象 这种布置有利于商业购物人流 商家货物流和商务办公人流的高效分离 独立出互不干扰的流线设置 外围高 内部低有利于内部情景环境的营造 隔绝外部干扰 内部布置小量体建筑 形成建筑聚落 营造出集市的热闹丰富 十多个小广场空间的序列变化 又置入当代建筑和环境艺术作品的新奇 让人们有乐此不疲的游逛热情 尽管这样的布局形式带来了内部动线复杂 容易造成迷乱 而缘于成功地借用了马戏城 大宁绿地休闲探奇的环境文脉 加上丰富的时尚活动推广的植入 反而使得人们的实际购物动线更多地趋于 布朗运动 提高了商业气氛 总体概述 2 业态面积配比分析 单位 m2 01座 服饰 数码 培训02座 服饰 影院05座 电器卖场 餐饮 健身06座 餐饮 保健 手机08座 餐饮 游艺 鞋靴 眼镜 KTV09座 饰品 服饰 鞋靴10座 内衣 美发 超市 保健 家纺11座 餐饮 服饰12座 餐饮 玩具 童装 摄影 游艺 酒店 大卖场 业态分布 业态店铺数量配比分析 代表性入驻商家 喜来登酒店 建筑面积 客房 为满足不同行业 不同从业人士对于办公环境的需求 本项目的办公楼备有三款不同建筑规格 全中央空调的办公楼 实用型分体式空调办