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第三章资产评估的基本方法 基本要求 掌握资产评估三种基本方法的基本原理 内容和各项参数指标的确定方法 熟悉资产评估方法选择的基本依据 了解各种评估方法间的关系 能够运用三种基本方法对常见的资产进行评估 重点 对资产评估中的市场法 收益法和成本法的理解 特别是三种基本评估方法中各项参数指标的基本含义和取得方法是掌握资产评估方法的关键 难点 对收益法评估基本原理的理解以及收益额 折现率和收益期三个基本指标在实践中的取得方法和途径 如何做 资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段 是在工程技术 统计 会计等学科中的技术方法的基础上 结合自身特点形成的一整套方法体系 资产评估基本途径和方法 市场途径 成本途径 收益途径 评估基准日 现在 过去 未来 成本法 市场法 收益法 市场法 成本法 收益法 直接法 类比法 重置成本 成新率 重置核算法 物价指数法 功能重置成本法 统计分析法 观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期 资产评估方法体系 第一节市场法 一 含义是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同 并将类似资产的市场价格进行调整 从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法 市场法是资产评估中最为直接 最具说服力的评估途径之一 一 概述 二 理论依据 替代原理任何一个正常的投资者在购置某项资产时 他所愿意支付的价格不会高于市场上有相同用途替代品的现行市价 故可以按照同类资产的市场价格判断被评估资产的价值 三 基本思路 对比 1 需要有充分发育活跃的资产市场 2 参照物及其与被评估资产可比较的技术参数指标等资料是可以收集到的 3 公开市场上要有可比的资产及其交易活动 二 应用的前提条件和适用范围 一 前提条件 3条 市场途径主要适用于单项资产的评估 如对机器设备 运输设备 原材料的评估 二 适用范围 决定现行市场价格的基本因素 思考题 决定现行市场价格的基本因素 思考题 资产的现行价格虽千差万别 但决定其价格高低的基本因素大体是相同的 是由资产的商品属性决定的 具体如下 1 基础价格 社会必要劳动时间 生产成本 2 供求关系 价格与需求量成正比例关系3 质量因素 优质优价4 成新率 表明其可被再利用的程度 三 操作程序 6 确定被评估资产 选择参照物 比较差异因素 调整差异指标 综合分析 得出结果 1 参照物的可比性 功能 市场条件 资产实体特征和质量 成交时间等 2 参照物数量 三个以上 1 选择差异因素 根据资产种类 选择对资产价值影响较大的因素 2 指标对比 量化差异 以参照物成交价格为基础 将各项差异指标进行调整 得出初评结果 对初评结果进行分析 用统计分析或其他方法判断结果的合理性 四 常见的评估方法 1 含义直接以参照物的市场交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的方法 一 直接法 2 特点简单 直观 便于操作 但是对可比性要求较高 3 基本公式评估价值 参照物成交价 慎用 或 评估价值 参照物成交价 评估对象A特征 参照物A特征 4 具体方法 1 现行市价法 2 市价折扣法 3 功能价值法 4 价格指数调整法 5 成新率价格法 1 现行市价法与参照物基本相同时可直接用基准日的现行市价作为评估价 使用范围较小 如 可上市流通的股票及债券可按评估基准日的收盘价作为评估价 批量生产的设备 汽车等可按现行市价作为评估价 2 市价折扣法该方法有两种不同的处理方法 第一种 含义以相同资产在全新情况下的市场价格为基础 减去按现行市场价格估算的已使用年限的累计折旧额 从而得到被评估资产的现行市价 公式评估价值 相同全新资产市价 应计提折旧 相同全新市价 相同全新资产市价 残值 第一种 已用年限 法定年限 注意问题 已使用年限 名义使用年限 开工率 已使用年限为实际已使用年限 若评估对象有非正常损耗应酌情扣减 若参照物有多种市价 应结合有关政策准确确定其标准价格 适用范围 适用于参照物与被评估资产完全相同 仅使用年限不同 即 仅有使用年限造成的差异 而无其他影响因素 例 评估对象规定使用年限为15年 机器设备 已使用4年 开工率为100 经调查同样设备目前全新市价为120 000元 预计残价值为12 000元 则 评估价值 120 000 120 000 12 000 4 15 91200 元 含义 见教材 以参照物成交价为基础 考虑到评估对象在销售条件 销售时限等方面的不同因素 凭借评估人员的经验或有关部门的规定 设定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法 第二种 公式评估价值 参照物成交价格 1 价格折扣率 第二种 适用性 只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易条件方面差异的情况 交易条件包括 交易批量 交易动机 交易时间等 第二种 例 某资产需快速变现而评估 在评估时点与其完全相同的正常变现价为10万元 经估算其折扣率为40 则 评估价值 10 1 40 6 万元 两种方法可结合使用 先计算公式2 然后用公式2的结果计算公式1得出结论 3 功能价值法 含义以参照物的成交价格为基础 考虑参照物与评估对象之间的功能差异进行调整来估算资产价值的方法 注意 资产价值与其功能呈线性关系时称功能价值法 3 功能价值法 公式 评估价值 参照物成交价 评估对象生产能力 参照物生产能力 注意功能价值不仅仅表现为生产能力 也可用其他能力 如 收益能力等 上述公式适用于资产价值与其功能呈线性关系的情况 若资产价值与其功能呈指数关系时 则称为规模经济效益指数法 其公式为 评估价值 参照物成交价 评估对象生产能力 参照物生产能力 X注 X是一个经验值 不同行业要分别测算 规模经济效益指数法 4 价格指数调整法 含义以参照物成交价为基础 考虑参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔对资产价值的影响 利用价格指数调整结算对象价值的方法 要求 一般用定基物价指数 基年最好与评估对象购置日期相同 公式 评估值 参照物成交价 1 物价变动指数 参照物成交价 价格指数 评估日定基价格指数 适用性 评估对象与参照物之间仅存在时间因素差异的情况 且时间差异不易过长 物价上涨期最适用 注 此法稍作调整可作为市场售价类此法中估测时间差异系数或时间差异值的方法 则 评估价 20 1 8 21 6万元 例 与评估对象完全相同参照物6个月前成交价为20万元 半年该类资产价格上升8 5 成新率价格法 含义以参照物的成交价格为基础 考虑参照物与评估对象新旧程度上的差异 通过成新率调整估算出评估价值的方法 公式 评估价值 参照物成交价 评估对象成新率 参照物成新率 成新率 资产尚可使用年限 资产已使用年限 尚可使用年限 100 适用性 适用于仅存在新旧程度差异的情况 该方法略加改造也可作为评估对象与参照物成新程度差异调整率和差异调整价值的方法 直接法对参照物可比性要求较高 其使用受到一定限制 直接法下应注意问题 1 含义 又叫市场成交价格比较法 通过分析比较评估对象与各个参照物成交案例的因素差异 并对参照物的价格进行差异调整 来确定被评估资产价值的方法 适用于在公开市场上无法找到与被评估资产完全相同的参照物时运用 二 类比调整法 2 特点不要求参照物与被评估资产完全相同 只要二者类似即可 但是对信息资料的要求和评估人员的要求较高 3 类比法的基本计算公式 资产评估值 参照物价格 调整系数 参照物价格 1 调整率 参照物价格 各种差异值 或者 注意 一般n应大于或等于 1 时间因素时间因素是指参照物交易时间与被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致的差异 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影响时 被评估资产的价值可用下式表示为 评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 4 参照物的主要差异因素 5 2 区域因素区域因素是指资产所在地区或地段条件对资产价格的影响差异 区域因素对房地产价格的影响尤为突出 当评估对象与参照物之间只有区域因素的影响时 被评估资产的价值可用下式表示为 评估值 参照物价格 区域因素修正系数 3 功能因素功能因素是指资产实体功能过剩和不足对价格的影响 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异时 被评估资产的价值可用下式表示为 评估值 参照物价格 功能差异修正系数 4 交易情况交易情况主要包括交易的市场条件和交易条件 市场条件主要是指参照物成交时的市场条件与评估时的市场条件是属于公开市场或非公开市场以及市场供求状况 交易条件主要包括交易批量 动机 时间等 当评估对象与参照物之间只有交易情况的差异时 被评估资产的价值可用下式表示为 评估值 参照物价格 交易情况修正系数 5 个别因素个别因素主要包括资产的实体特征和质量 资产的实体特征主要是指资产的外观 结构 规格型号等 资产的质量主要是指资产本身的建造或制造的工艺水平 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异时 被评估资产的价值可用下式表示为 评估值 参照物价格 个别因素修正系数 如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异时 评估值计算公式可用下式表示为 评估值 参照物价格 交易时间差异修正系数 区域因素修正系数 功能差异修正系数 交易情况修正系数 个别因素修正系数 1 市场售价类比法 2 成本市价法 3 市盈率倍数法 5 具体技术方法 1 市场售价类比法 含义以参照物成交价格为基础 考虑参照物与评估对象在功能 市场条件和销售时间等方面的差异 通过对比分析和量化差异 调整估算出评估对象价值的各种方法 基本公式 评估价值 参照物售价 功能差异价值 时间差异价值 交易情况差异价值 或 参照物售价 功能差异修正系数 间差异修正系数 例6 5 教材P85 88 2 成本市价法 含义以评估对象现行的合理成本为基础 利用参照物的成本市价比率来估算评估价值的方法 该方法较适用于房地产评估 评估价值 评估对象现行合理成本 参照物成交价格 参照物现行合理成本 或 评估对象现行合理成本 参照物的成本市价比率 公式 例 评估时某市商品住宅的成本市价率为150 已知被评估全新住宅的现行合理成本为20万元 则 评估价 20 150 30万元 3 市盈率倍数法 含义以参照物的市盈率作为乘数 倍数 以此乘数与被评估对象的收益额相乘估算评估对象价值的方法 公式评估价值 评估对象 企业 收益额 参照物市盈率市盈率 普通股每股股利 普通股每股市价 适用性 适用于整体企业价值的评估 例 某被估企业年净利润为1000万元 评估时点资产市场上同类企业平均市盈率为20倍 则 评估价值 1000 20 20 000 万元 优点 1 能够客观反映资产目前的市场情况 其评估的参数 指标直接从市场获 得评估值更能反映市场现实价格 2 评估结果易于被各方面理解和接受 简单且有效 便于在实务中推广 五 市场途径的优缺点 缺点 1 需要有公开活跃的市场作为基础 有时因缺少可对比数据难以应用 2 不适用于专用机器设备和大部分的无形资产 以及受到地区 环境等严格限制的一些资产的评估 3 确定比较项目差异的难度较大 很多情况下要靠评估人员的经验 从而影响评估结果的准确性 六 有关市场法的讨论 1 关于方法的选用2 关于参照物选择问题3 对不同参照物结果的处理 案例1 某待估资产为一机器设备 年生产能力为150吨 评估基准日为2003年2月1日 评估人员收集的信息 1 从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例 该设备的年生产能力为210吨 市场成交价格为160万元 2 将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异 3 发现两者除生产能力指标存在差异外 从参照设备成交到评估基准日之间 该类设备的市场价格比较平稳 其他条件也基本相同 分析 由于待估资产的市场交易案例易于选取 可采用市场法进行评估 待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上 即可通过调整功能差异来估算该资产的价值 评估值 160 150 210 114 29 万元 案例2 某待估资产为两室一厅居住用房 面积为58平方米 建筑时间为1989年 位置在某市闹市区 评估基准日为2003年5月1日 在待估房屋附近 于2001年12月曾发生过房屋交易活动 交易价格为58000元 经调查和分析 评估人员认为该居住用房所处位置 面积 建造时间 交易的市场条件等方面与待估资产基本相同 分析 由于可以找到待估资产的市场交易案例 应采用市场法进行评估 待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上 所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值 经调查 2003年居住用房价格与2001年相比上升了9 3 则 资产评估值 58000 1 9 3 63394 元 案例3 某企业因严重的资不抵债而进行破产清算 其中有一套机器设备需拍卖 评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例 该交易资产与待估设备型号 性能 新旧程度基本相同 成交时间为2002年6月 成交价格为365 2万元 评估基准日为2002年8月 分析 待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上 可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值 经评估人员分析 待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30 则待估资产的评估值为 资产评估值 365 2 1 30 255 64 万元 案例4 待估资产为某机器设备 其生产时间为1990年 评估基准日为2003年1月 搜集到一交易案例 该机器设备和待估设备型号相同 属同一厂家生产 交易时间为2002年12月 交易价格为124000元 该机器设备的生产时间为1995年 分析 资产的市场交易案例易于选取 应采用市场法进行评估 待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上 可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值 经调查了解 待估资产已使用年限为7 5年 尚可使用年限为13年 则待估资产的成新率为 待估资产成新率 13 7 5 13 100 63 参照资产已使用年限为8年 尚可使用年限为15年 则参照资产的成新率参照资产的成新率 15 8 15 100 65 则待估资产的评估值可通过下式计算 资产评估值 参照物成交价格 评估对象成新率 参照物成新率 该待估设备的评估值为 评估值 124000 63 65 120184 62 元 第二节收益法 资产 资产收益率 收益 通过估测被评估资产未来预期收益并折算成现值 借以确定被评估资产价值的方法 一 概述 一 含义 一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时 他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报 二 基本思路 将利求本 预期收益折现 效用价值论 收益决定资产的价值 收益越高 资产的价值越大 资产的收益通常表现为一定时期内的收益流 而收益有时间价值 因此为了估算资产的现时价值 需要把未来一定时期内的收益折算为现值 这就是资产的评估值 三 理论依据 效用价值论 二 基本前提 一 被评估资产未来预期收益可预测并可以用货币衡量 二 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可以用货币衡量 三 被评估资产预期获利年限可以预测 三 优缺点和适用性 一 优点1 可真实准确地反映资产的资本化价格 考虑了未来收益和货币资金的时间价值 2 与投资决策相结合 评估结果易于被买卖双方接受 二 缺点1 预期收益预测难度大 受较强的主观判断和未来收益不可见因素的影响 2 该方法的运用难度大 三 适用性1 资产的购建成本与其获利能力不对称的情况2 成本费用无法或难以计算的资产 四 操作程序 五 应遵循的原则 一 最高限价原则被评估资产收益现值是资产购买方的最高出价 此时达到购买者不赔不赚的保本点 二 最高获利原则购买者需赚钱 出价不仅不会高于现值 而且会尽量出低价 多获利 故在评估中 通过折现率的调整来实现多获利的目标 因为折现率高 则评估现值低 三 保值增值原则投资者希望在一定时期内尽快收回投资且获取尽可能多的利润 即实现资本在资产运动中的保值的增值 因此 投资者所要求的折现率或资本化率起码不会低于银行利率或政府安全债券的利率 即 收益法下一般应满足 折现率 或资本化率 银行 国券 利率 四 损失补偿原则资本购买者不仅要求资本保值 增值 而且还要求补偿由于投资而带来的其他方面的损失 这也要求通过调整折现率 资本化率 来实现 其他方面的损失主要有以下几个方面 五点 1 机会成本由于投资使资金失去了另作他用的机会 资金在这些其他用途中所能获得的最高收益 就是该投资的机会成本 2 灵活偏好成本由于投资使资金丧失因持有现金而可以自由使用的机会 3 交易成本投资业务增加的有关处理成本 如 谈判 产权转让 交通费 申请费 4 风险成本投资增加了风险 因此资本可能亏损甚至全部丧失 5 精神损失为投资担忧 焦虑等 六 参数确定 一 预期收益额 二 折现率 三 收益期 1 基本含义 一 预期收益额 是指由被评估资产在使用过程中产生的超出其自身价值的溢余额 1 收益额是资产未来预期收益额 而不是资产的历史收益额或现实收益额 2 收益额是资产的客观收益 而不是资产的实际收益 3 收益额是资产超出自身价值的溢余额 2 主要特点 3 有关收益额内容的主要观点 1 税后净利润 2 现金净流量 3 利润总额 注 税后净收益 被普遍采用 但从资产评估角度出发 净现金流更适宜作为预期收益 1 综合调整法以历史数据为基础 考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益的方法方法 预期年收益额 当前正常年收益额 预期增加的收益额 预期减少的收益额 4 收益额预测方法 2 因素分析法 确定影响资产收益具体因素 成本 销售收入 税金等 预测这些因素未来可能的变动情况 估算基于因素变动的未来收益水平 3 产品寿命周期法 1 含义从本质上讲 折现率是一种期望投资报酬率 是投资者在投资风险一定的情况下 对投资所期望的回报率 二 折现率与本金化率 1 二者无本质区别 2 内涵上略有区别折现率 无风险报酬率 风险报酬率本金化率 折现率 未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零 则二者相等 2 折现率与本金化率的关系 折现率 未来有限期收益折算成现值的比例本金化率 未来无限期收益折算成现值的比例 折现率 无风险报酬率 风险报酬率 3 折现率的估算方法 行业风险 经营风险 财务风险 其他风险 1 加和法 风险报酬率的确定 风险累加法 2 市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率 三 收益期 1 基本含义 是资产具有获利能力持续的时间 1 以法律 法规的规定时间为基础进行估测 2 以合同规定的时间为基础估测 3 根据产品寿命周期进行估测 2 收益期估测方法 七 基本计算方法 评估值 Ri 1 r i 具体计算公式见教材P47 评估值 Ri 1 r i 一 未来各年收益额不相等 各年收益额 现值系数 评估值 A 1 1 1 r n r 二 未来各年收益额相等且有限期 年金 各年相等的收益额 年金现值系数 评估值 A r 三 未来各年收益额相等且无限期 年金 各年相等的收益额 本金化率 评估值 Rt 1 r t A r 1 r n 四 未来收益额在若干年后保持不变 无限期 前期收益额 各年不等 后期收益额 各年相等无限年期 评估值 Rt 1 r t A r 1 r n 1 1 1 r N n 五 未来收益额在若干年后保持不变 有限期 前期收益额 各年不等 后期收益额 各年相等有限年期 例1 假设某企业将持续经营下去 现拟转让 聘请评估师估算其价值 经预测 该企业每年的预期收益为1200万元 折现率为4 请估算该企业的价值 收益法应用案例 评估值 1200 4 30000 万元 例2 某企业尚能继续经营6年 营业终止后用于抵冲债务 现拟转让 经预测得出6年预期收益军为900万元 折现率为8 请估算该企业的评估值 P 900 8 1 1 1 8 6 900 4 6229 4160 59 万元 例3 某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元 15万元 13万元 11万元和14万元 假定从第六年开始 以后各年收益均为14万元 确定的折现率和本金化率为10 分别确定该收益性资产在永续经营条件下和经营50年条件下的评估值 1 永续经营条件下的评估过程 首先 确定未来五年收益额的现值 计算中的现值系数 可从复利现值表中查得 其次 将第六年以后的收益进行本金化处理 即 14 10 140 万元 最后 确定该企业评估值 企业评估价值 49244 2 140 0 6209 136 17 万元 2 经营50年条件下的评估过程 第三节成本法 一 含义以被评估资产的重置价值 扣除从资产的形成并开始投入使用至评估基准日这段时间内的损耗得到资产的评估价值 它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断 一 概述 二 理论依据 劳动价值论 1 资产的价值取决于资产购建时的成本耗费的成本 资产的取得成本越高 相应的资产的价值越大 2 产的价资值是一个变量 资产的价值随资产本身的运动和其他因素的变化而相应变化 原因 有形损耗和无形损耗 三 基本思路 成本决定价值 即在条件允许的情况下 任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时 他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本 它是从成本取得和成本构成的角度对被评估资产的价值进行的分析和判断 资产的价值取决于资产的成本 投资者愿意支付的价格会在投资对象全新购建成本的基础上扣除资产的各种损耗 如 实体性损耗 功能性损耗 经济性损耗 其表达方式为 评估值 重置成本 实体性损耗 无形损耗 经济性损耗 功能性损耗 四 基本要素 重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 五 基本公式 资产评估值 被评估资产重置成本 1 被评估资产处于继续使用状态2 应当具备可利用的真实可靠的历史成本资料3 形成资产价值的耗费是必须的4 被评估资产必须是随着时间的推移具有贬值特性的资产5 被评估资产必须是可以再生的或可以复制的 二 基本前提 5 提示 不能用成本法评估的资产 古董 土地 矿藏等 一 优点1 比较充分地考虑了资产的损耗 故评估结果更趋合理 2 适用面较广 特别有利于单项资产和特定用途资产的评估 不便用市场法的 3 有利于企业资产保值 会计业务评估 三 优缺点及适用范围 1 工作量大 且具体运用 操作难度大 因为涉及经济参数较多 经济参数的可靠性和合理性难把握 2 经济性贬值不易全面准确计算 因而评估结果常常较高 二 缺点 三 适用范围 由于它比较广泛地考虑了资产重置价和应计损耗 故对于一切以资产重置 补偿为目的的资产评估业务都是适用的 是评估最基本方法之一 具体适用范围 5 1 通货膨胀造成资产现行市价比历史成本大幅提高 2 社会技术进步因素导致资产 特别是固定资产 出现较大无形损耗 3 对资产进行技术改造 使其使用效益大幅度提高 4 对资产使用年限估计偏大或偏小 而使资产计提折旧同损耗不相吻合 5 被评估企业财务管理混乱 造成资产账面历史成本失实 搜集历史资料 确定成本构成 四 操作程序 确定各种贬值因素 判断成新率 综合分析 确定评估值 确定评估对象 确定被评估资产的重置成本 重置成本评估方法 五 常见的评估方法 重置核算法物价指数法功能价值法统计分析法 功能成本线性函数法功能成本指数法 各种贬值评估方法 实体性贬值功能性贬值经济性贬值 观察法使用年限法修复费用法 复原重置成本更新重置成本 一 重置成本及其估算方法 2 重置成本的种类 构成内容不同 重置成本一般可分为 复原重置成本和更新重置成本 1 重置成本的含义 复原重置成本 是指运用与原来相同的材料 建筑或制造标准 设计 格式及技术等 以现行价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用 更新重置成本 是指采用新型材料 现代建筑或制造标准 新型设计 规格和技术等 以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需要的费用 相同方面 都是按现行价格估算的重置成本 资产的功能也是相同的 3 更新重置成本和复原重置成本的关系 不同之处 在于所用材料 技术 设计 标准等方面的差异 复原重置成本用的是原来的技术条件 不易购建 更新重置成本用的是现时的技术条件 易于购建 随着科学技术的进步 劳动生产率的提高 新工艺 新设计总会被社会所普遍接受 新型设计 工艺制造的资产无论从其使用性能 还是成本耗用方面都会优于旧的资产 因此 复原重置成本往往会高于更新重置成本 思考题有条件情况下 是尽可能选择更新重置成本还是复原重置成本 为什么 1 重置核算法 是利用成本核算的基本原理 将重新取得资产所需的费用项目逐项进行计算并累加来估算重置成本的一种方法 A 基本原理 含义 4 重置成本的估算方法 B 计算公式 重置成本 直接成本 间接成本 建造成本构成 材料成本人工成本制造费用资金成本合理利润 取得成本构成 购买价格安装调试费运杂费人工费 间接成本构成 取得和建造资产的管理费用 培训费等费用 C 应用前提采用核算法的前提是能够获得处于全新状态的被估资产的现行市价 该方法可用于计算复原重置成本 也可用于计算更新重置成本 优缺点 估算比较准确 但由于成本内容多 估算费时费工 D 优缺点及适用范围 适用范围 参照物与被评估资产完全相同 且价格在市场上能直接得到 例1 待估资产为一机器设备 评估师拟运用成本法评估 评估人员收集的成本资料有 1 该设备现行市场价格每台180000元 2 运杂费5000元 3 安装成本为20000元 其中 原材料6000元 人工成本13000元 其他费用1000元 该机器设备的安装期限较短 案例分析 评估人员分析认为 被评估资产为外购需安装机器设备 其重置成本应包括买价 含增值税 运杂费 安装成本 其他费用 由于安装期限较短可不考虑资金成本 按重置核算法估算该机器设备的重置成本为 重置成本 购买价格 运费 安装成本 180000 5000 20000 205000 元 例2 被评估资产为一台2年前购置的机器设备 据调查 该机器设备目前还没有换代产品 经查验资料 该设备账面原值为10 2万元 其中 购买价为8万元 运杂费1 6万元 安装费中直接成本0 4万元 间接成本为0 2万元 根据对同类型设备的调查 现在购买价格比2年前上涨20 运杂费上涨80 安装费中直接成本上涨40 该设备的间接成本占直接成本百分率不变 该设备的重置成本是多少 1 计算直接成本购买价 8 1 20 9 6 万元 运杂费 1 6 1 80 2 88 万元 安装费中的直接成本 0 4 1 40 0 56 万元 直接成本 买价 运杂费 安装费中直接成本 9 6 2 88 0 56 13 04 万元 2 计算间接成本间接成本占直接成本的百分率 0 2 8 1 6 0 4 2 间接成本 13 04 2 0 26 万元 3 计算重置成本重置成本 直接成本 间接成本 13 04 0 26 13 30 万元 是在资产历史成本的基础上 通过价格变动指数 将其调整为评估基准日时的重置成本 如果与被估资产相类似的参照物的现行市价无法获得 就只能采用物价指数法 2 物价指数法 A 基本原理 含义 B 计算公式 物价变动指数 定基指数 环比指数 评估基准日物价指数资产购建时物价指数 1 a1 1 a2 1 a3 1 ai 其中ai表示第n年环比价格指数 1 定基物价指数 2 环比物价指数思考 物价指数法计算的是复原重置成本还是更新重置成本 具体公式如下 C 物价指数法的特点 物价指数法估算的重置成本 仅考虑了价格变动因素 因而确定的是复原重置成本 物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上 对于科学技术进步较快的资产 采用物价指数法估算的重置成本往往会偏高 例 某机床于1994年购置安装 账面原值为16万元 1996年进行一次改造 改造费用为4万元 1998年又进行一次改造 改造费用为2万元 若定基价格指数1994年为1 05 1996年为1 28 1998年为1 35 1999年为1 60 要求 计算该机床1999年的重置成本 重置成本计算表 注意 价格指数法与重置核算法的区别 1 考虑因素及其确定的意义不同价格指数法公考虑了价格变动因素 因而确定的是复原重置成本 而重置核算法既可考虑价格因素 又可考虑生产技术进步和劳动生产率的变化因素故既可估算复原也可估算更新重置成本 价格指数法建立在不同时期的某一种或某类资产的物价变动水平上 而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上 采用价格指数法对技术进步较快的资产估算重置成本会偏高 按照物价指数法计算的必然是复原成本 故在计算评估值时 还要扣减功能性贬值 2 建立的基础不同 3 功能价值法 A 含义是选择与被评估资产具有相同或相似功能的资产作参照物 根据资产功能与成本之间的内在关系 由参照物成本推算被估资产重置成本的方法 资产重置的目的在于重置其功能 功能相同 购建成本也应相同 该方法计算的一般是更新重置成本 B 理论假设 功能成本线性函数法 功能与成本为线性关系时 C 计算方法 例 被评估资产为一台经改进的锻压设备 该设备由50吨压力机改装而成 生产能力为70吨 经调查 市场上有系列压力机出售 其生产能力150吨 销售价格为175万元 则被评估资产重置成本为 70 150 81 67 重置成本 175 规模经济效益指数法 功能成本指数法 重置成本 参照资产重置成本 被评资产的生产能力参照资产的生产能力 x 注 功能与成本为非线性关系时适用 4 统计分析法 点面推算法 A 基本原理 注意 当被估资产单价较低 数量较多时 为降低评估成本 可采用此方法 B 计算步骤 1 将被估资产按一定标准分类 2 抽样选择代表性资产 并选择适当方法计算其重置成本 3 计算调整系数K 4 据K值计算被估资产重置成本某类资产重置成本 某类资产原始成本 K 计算公式 某类资产的历史成本 被评估资产的重置成本 例题 被评估资产为某类通用设备 经评估人员调查了解 该批通用设备为同年购入 并同时投入生产 使用状况基本相同 该类通用设备的账面历史成本之和为1200万元 评估人员从中抽样选取了5台具有代表性的通用设备 其账面历史成本为50万元 经估算其重置成本之和为80万元 该类通用设备的重置成本为 该类通用设备的重置成本 1200 80 50 1920 万元 二 实体性贬值及其估算方法 2 决定实体性贬值的因素 使用时间 使用率 也叫利用率 资产本身的质量 维修保养程度 1 含义 是资产由于使用和自然力作用形成的贬值 1 观察法 也称成新率法 p54 含义 它是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员对被评估资产的实体各主要部位进行技术鉴定 并综合分析资产的设计 制造 使用 磨损 维护 修理 大修理 改造情况和物理寿命等因素 将评估对象与其全新状态相比较 考察由于使用磨损和自然损耗对资产的功能 使用效率带来的影响 判断被评估资产的成新率 从而估算实体性贬值的 3 估算方法 计算公式资产实体性贬值 重置成本 1 实体性成新率 重置成本 实体性贬值率 通过观察确定新旧程度 主要观察被评估资产的外表 光洁度腐蚀程度形体物理变化程度 形体物理变化程度 机器设备评估主要包括 机器的长度 厚度 水平度 垂直度 强度硬度 软度等是否发生变化 有无裂痕等 房屋建筑物评估主要包括 墙体表面的剥落程度 裂缝的长度和宽度 裂缝的性质 建筑物是否发生垂直或水平方向位移等 2 比率法 使用年限法或 含义 使用年限法是利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体贬值率 程度 进而估测资产的实体性贬值的方法 与使用年限法具有相同评估原理的技术方法还有工作量比率法等 计算公式 资产的实体性贬值 重置成本 预计残值 实际已使用年限 总使用年限 名义已使用年限 资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间 100 实际已使用年限 尚可使用年限 例1 被评估资产为企业中的一台设备 评估人员收集到的有关资料有 该设备1997年1月购进 2002年1月评估 该设备的重置成本为500000元 其残值为2000元 尚可使用5年 根据该设备技术指标 正常使用情况下 每天应工作8小时 该设备实际每天工作5小时 该设备的实体性贬值为 资产利用率 5 360 5 5 360 8 62 5 实际已使用年限 5 62 5 3 125 年 总使用年限 3 125 5 8 125 年 资产的实体性贬值 500000 2000 3 125 8 125 191538 46 思考 如果对资产的投资不是一次性的 应该如何计算实际已使用年限 例2 被评估设备购建于1992年 原始价值30000元 1997年和2000年进行两次更新改造 主要是添置一些自动化控制装置 投资分别为3000元和2000元 2002年对该资产进行评估 假设从1992年至2002年每年的价格上升率为10 该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为6年 估算该设备的实体性贬值率 估算过程如下 估算设备复原重置成本投资日期原始投资额价格变动系数复原重置成本1992年300002 60 1 10 10 780001997年30001 61 1 10 5 48302000年20001 21 1 10 2 2420合计85250 计算 复原重置成本 投资年数 投资日期复原重置成本投资年限复原重置成本 投资年数1992年78000107800001997年48305241502000年242024840合计85250808990 计算加权投资年限加权投资年限 808990 85250 9 5 年 计算实体性贬值率实体性贬值率 9 5 9 5 6 100 61 含义 是根据修复资产的已损实体所需要支付的金额判断资产的有形损耗率 适用性 适用于具有特殊结构的可补偿性资产有形损耗率的估测 3 修复金额法 直接价值法 应用该方法要尽可能把有形损耗和的可补偿部分与不可补偿部分区分开来 可补偿性有形损耗是指技术上可修复且经济上合理的有形损耗 不可补偿性有形损耗是指技术上不能修复或可以修复但在经济上不合算的有形损耗 对前者用该方法估算 而后者则用前述观察法和比率法确定 注意问题 计算公式有形损耗 可补偿性有形损耗 不可补偿性有形损耗 某工业企业有一台大型设备 复原重置成本300万元 更新重置成本为复原重置成本的85 通过和技术人员交谈 得知某些零件需要更换 整个维修费约为30万元 该设备1989年1月1日投入使用 评估基准日为1999年12月31日 预计修复后至少还可以使用15年 计算有形损耗 计算分析如下 两种方法 例题 方法一 1 可补偿性有形损耗 30万元 2 计算不可补偿性有形损耗 年限法不可补偿性有形损耗率 10 10 15 100 40 不可补偿性有形损耗 300 30 40 108万元总的有形损耗 108 30 138万元 按复原重置成本计算的结果 3 计算综合有形损耗率综合有形损耗率 138 300 100 46 4 计算综合有形损耗综合有形损耗 300 85 46 117 3万元 方法二 1 可补偿性有形损耗 30万元 2 计算不可补偿性有形损耗 年限法不可补偿性有形损耗率 10 10 15 100 40 不可补偿性有形损耗 300 85 30 40 90万元总的有形损耗 90 30 120万元 按更新重置成本计算的结果 三 功能性贬值及其估算方法 1 含义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损耗 2 功能性贬值的两种表现形式 1 超额投资成本 2 超额运营成本 1 超额投资成本 由于新技术 新材料 新工艺不断出现 使得相同功能的设备的建造成本比过去降低 原有设备中就有一部分超额投资得不到补偿 它主要反映为更新重置成本低于复原重置成本 超额投资成本 复原重置成本 更新重置成本注意 如使用复原重置成本则应考虑是否存在超额投资成本引起的功能性贬值 如使用的是更新重置成本 这种贬值因素则已经考虑在内了 无需再考虑超额投资成本 如使用现行市场价格作为重置成本 也不需再考虑超额投资成本 2 超额运营成本由于技术进步出现了新的 性能更优的设备 致使原有设备的功能落后于新设备 新设备在运营费用上低于原有设备 分析设备的超额运营成本 应考虑下列因素 生产效率是否提高 维护保养费用是否降低 材料消耗是否降低 能源消耗是否降低 操作工人数量是否降低 3 计算公式 P56 超额运营成本法 4 估算步骤P56 超额运营成本法 被评估资产功能性贬值 第一 将被评估资产的年运营成本与功能相同但性能更好的新资产的年运营成本进行比较 第二 计算二者的差异 确定净超额运营成本 第三 估计被评估资产的剩余寿命 第四 以适当的折现率将被评估资产在剩余寿命内每年的超额运营成本折现 这些折现值之和就是被评估资产功能性损耗 贬值 例 某被评估对象是一生产控制装置 其正常运行需6名操作人员 目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名 假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同 操作人员平均年工资福利费约为6000元 被评估控制装置尚可使用3年 所得税率为33 适用的折现率为l0 根据上述数据资料 估算被评估控制装置的功能性贬值 1 计算被估生产控制装置年超额运营成本 6 3 6000 18000 元 2 估算被估生产控制装置年超额运营成本净额 18000 1 33 12060 元 3 将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加 估算其功能性贬值额 12060 P A 10 3 12060 2 4869 29992 元 四 经济性贬值的估算 1 含义 经济性贬值是由于外部环境变化引起资产闲置 收益下降等而造成的资产价值的损失 1 竟争加剧 社会总需求减少 导致开工不足 2 材料供应不畅 导致开工不足 3 材料成本增加 导致企业费用直线上升 4 通货膨胀的情况下 国家实行高利率政策 导致企业运营成本加大 5 产业政策的变动 缩短使用寿命 5 环境保护等等 一般情况下 当资产使用基本正常时 不计算经济性贬值 2 产生的原因 1 被评估资产存在持续收益损失时经济性贬值 资产在尚可使用年限内可预测的经济收益损失净额 年金现值系数或 重置成本 实体性贬值 功能性贬值 经济性贬值率 3 估算方法P57 经济性贬值率的计算P57 功能与价值呈指数关系时经济性贬值率 1 现有 应有能力 X 100 注 X一般在0 5 0 9之间 功能与价值呈指数关系时经济性贬值率 1 现有 应有能力 100 例1 某电视机生产厂家 其电视机生产线年生产能力为10万台 由于市场竞争加剧 该厂电视机产品销售量锐减 企业不得不将电视机生产量减至年产7万台 销售价格及其他条件未变 这种局面在今后很长一段时间内难以改变 请估算该电视机生产线的经济性贬值率 评估师根据经验判断 电视机行业的生产规模效益指数为0 6 设备的经济性贬值率为 经济性贬值率 1 70000 100000 0 6 100 19 例2 如果该电视机生产企业不降低生产量 就必须降价销售电视机 假定原电视机销售价格为2000元 台 经测算每年完成10万台的销售量 售价需降至1900元 台 即每台损失毛利100元 经估算 该生产线还可以继续使用3年 企业所在行业的平均投资报酬率为10 试估算该生产线的经济性贬值