丰县北关地块的市场调研.ppt

丰县北关地块的市场调研 2015 5 目录 第一部分 宏观市场第二部分 中观市场第三部分 微观市场1 城市概况1 土地交易1 老城区个案参考2 经济概况2 房地产交易2 户型研究3 人口概况3 可行性成本核算3 消费者喜好研究 目录 第一部分 宏观市场1 城市概况2 经济概况3 人口概况 宏观市场城市概况 交通要道 四通八达 丰县位于地处苏鲁豫皖四省七县交界处 距徐州75公里 境内徐荷铁路 徐济高速公路 徐丰一级公路连接洛连 宁徐 京沪 京福高速公路 交通十分便捷 全县总面积1449 7平方公里 辖14个镇1个林场 宏观市场城市概况 水陆空辐射周边 高速公路 徐济 徐州 济宁 高速公路与京福 京沪高速公路并网 省级公路 S321沛丰单公路连通丰县东西 西通山东菏泽 河南商丘等地 东连山东枣庄 临沂等地 S322徐丰一级公路连接徐州丰县 S254贯穿丰县南北 北通山东济宁等地 南连安徽淮北等地 铁路 丰沛铁路2009年6月正式开工建设 全长50 166公里 丰沛铁路是打通徐 州 荷 泽 线 接轨京九线的重大工程 目前尚未通车 水路 丰县位于微山湖西部 境内主航道复新河为六级航道 与湖西京杭运河相通 相距40公里 航空 距徐州观音机场100公里 行车需1h 宏观市场城市概况 三级城镇体系 人口规模30万 开发区 打造 一区八园 分别为开发区的锡丰工业园 盐化工产业园 食品及农副产品加工园 高新技术产业园 商贸物流园 机械加工园 欢口镇 电动车产业园 常店镇 光伏农业产业园 梁寨镇 丰县县域城镇体系规划中规划至2020年丰县县域总人口113万人 城市化水平为47 规划远期形成县城 重点中心镇 一般建制镇三级城镇体系结构 即 第一等级为丰县县城 人口规模30万人 规划区用地167平方公里 规划期内将常店镇南部 太行堤河以南 孙楼镇 凤城镇合并成为丰县县城规划区 规划主城区人口27万人 周边城市人口3万人 建设用地30 60平方公里 人均102平方米 第二等级为重点中心镇 华山镇 华山镇规划为以观光农业 生态旅游 贸易服务为主要功能的旅游型城镇 镇域人口7 9万人 城市化水平31 65 镇区人均建设用地110平方米 第三等级为一般建制镇 欢口镇 赵庄镇 由赵庄镇与王沟镇合并 首羡镇 梁寨镇 由梁寨镇与范楼镇合并 顺河镇 由顺河镇与常店镇北部合并 师寨镇和大沙河镇 由宋楼镇与大沙河镇合并组成 宏观市场经济概况 具有明显的土地财政依赖症 平衡情况 2014年全县公共财政预算收入38 12亿元 上级转移支付补助收入26 94亿元 地方政府债券收入1 1亿元 上年结余及结转3 44亿元 全县公共财政总收入69 6亿元 当年全县公共财政支出62 65亿元 上解上级支出2 97亿元 全县公共财政总支出65 62亿元 收支相抵 年终结转下年支出3 96亿元 结余资金206万元 收入预算执行情况 2014年 全县公共财政预算收入实现38 12亿元 完成年初预算的105 3 比上年增长22 1 其中税收收入实现32 84亿元 完成年初预算的104 1 比上年增长23 8 占公共财政预算收入的比重86 2 高于省定目标6 2个百分点 非税收入实现5 27亿元 完成年初预算的113 4 比上年增长12 6 公共财政预算收入加上上划中央四税5 76亿元 财政总收入实现43 88亿元 比上年增长19 9 县本级公共财政预算收入实现7 96亿元 完成年初预算的102 7 比上年增长17 6 其中税收收入实现3 53亿元 完成年初预算的89 3 比上年下降6 2 非税收入实现4 43亿元 完成年初预算的116 6 比上年增长47 2 支出预算执行情况 2014年 全县公共财政预算支出实现62 65亿元 含上级专款 完成调整预算的94 比上年增长15 7 其中国有土地使用权出让金收入实现29 64亿元 宏观市场经济概况 国民生产总值增长放缓 丰县的国民生产总值增长较快是2011年至2012年 连续两年均达到了25 的增长率 2013年之后 增长明显缓慢 同时也映证了目前经济增长乏力的现状 说明了丰县的正面临着经济下行的压力 在未来1 2年内仍将持续这种态势 虽然煤盐化工 电动车 食品及农副产品加工 机械制造是丰县的重要产业 对县域经济增长的贡献较大 并且2013 2014年扩张态势明显 但目前仍没有缓解经济增长缓慢的现状 宏观市场经济概况 机械 电动产业是支柱产业 截止至2012年底 制造业 批发零售业为行业主体 机械制造业是丰县的主导产业之一 目前具有一定规模机械制造加工和铸造企业近40家 2014年打造机械产业园区 未来的产值就大幅提升 有利于推动丰县经济的发展 打造电动车产业群电动三轮车是丰县近几年飞速发展的新兴产业 目前全县电动三轮车企业达200余家 去年电动三轮车销售量近150万辆 整车和配件销售额近50亿元 2012年在录企业共计3836家 同比上涨14 2014年开辟了电动产业园 建成后产量将大幅提升 2011年 2014年丰县不管是城镇人均可支配收入 还是农民人均纯收入皆处于稳步增长之中 2014年在许多行业不景气的情况下 城镇人均可支配收入和农民人均纯收的增长仍没有放缓 2012年城镇以上单位在岗职工平均工资38682元 比上年增长29 5 说明丰县的民众并未受的大的经济环境的影响 经济仍处在上扬阶段 宏观市场经济概况 人均可支配收入仍处于上扬之势 宏观市场人口概况 人口净流出严重 2012年丰县人口总量稳定增长 年末全县户籍人口116 62万人 比上年末增长1 54万人 增长1 3 全年出生人口2 54万人 死亡人口0 36万人 自然增长人口2 18万人 人口自然增长率18 9 2013年人口总量稳定增长 年末全县户籍人口118 23万人 比上年末增长1 61万人 增长1 4 全年出生人口2 4万人 死亡人口0 76万人 自然增长人口1 64万人 人口自然增长率14 1 城区人口26万 规划2030年城区人口30万 以下是2013年全国城市人口净流出前20名 11 广安146万12 六安144万13 达州139万14 资阳135万15 菏泽130万16 黄冈126万17 玉林126万18 南充124万19 亳州116万20 徐州115万 1 重庆419万2 周口329万3 信阳259万4 阜阳252万5 商丘182万6 毕节180万7 茂名165万8 驻马店163万9 南阳160万10 遵义151万 小结1 丰县的整体经济环境一般 支柱产业较为单薄 城市吸附力差 属于人口净流出的五线城市 2 财政收入赢余不多 国民生产总值在徐州地区也是较为落后 3 城区人口26万左右 常住人口不会有较大的变化 购买力局限于本地 这样的投资环境稍有不慎就容易拖长战线 对资金实力是一种考验 目录 第二部分 中观市场1 土地交易2 房地产交易3 可行性成本核算 中观市场土地交易 整体交易量庞大 丰县2013年供应的商住 商务办公 商业等土地面积约62 14万方 可开发建筑168 58万方 其中商务金融办公为6 43万方 商住面积约148 47万方 2014年出让的全部为商住性质 面积约为54 18万方 可建面积约152 7万方 2015年截止至5月已出让32 76万方 可建面积约87 43万方 其中商业面积约48万方 商务金融办公约1 15万方 近两年半的时间可建商住面积约351 27万方 按每户100平方米进行计算 可建成约35127套 但丰县的城区人口只有26万 外来人极其稀少 农村的剩余劳动力基本流向一二线城市 每年出让可建面积100多万方 可建成1万多套 而目前去化极不理想 未来势必会形成高库存 届时会给开发商带来严峻的资金考验 因此进入丰县市场需慎重 中观市场土地交易 老城区地块同样没有溢价 参考地块 参考地块 参考地块 北关地块 2014年丰县老城区地块 虽然人民路北 工农路西高达284 8万元 亩 但楼面价约1068元 平方米 工农路西 南苑路南地块 楼面价约1051元 平方米 其余两块地均在900元 平方米以下 且均为起价成交 可见丰县地块一般是没有溢价 有着很大的谈判空间 中观市场土地交易 2015年老城区地块仍无上扬 北关地块 参考地块 丰县2015年上半年的市场 老城区的商住用地 从120 3万 亩 楼面价820元 平方米 从侧面反映了整个房地产市场供大于求的低迷 未来白热化的竞争将是成本的控制与精细化操作 在价格持续走低的市场行情下 按价格趋势 做畅销产品 严格控制成本不可忽略 尤其是土地成本更应引起重视 中观市场土地交易 2013年表1 中观市场土地交易 2013年表2 中观市场土地交易 2013年表3 中观市场土地交易 2014年表1 中观市场土地交易 2014年表2 中观市场土地交易 2015年表1 中观市场土地交易 2015年表2 中观市场房产交易 老城区与新城区住宅价格差距不大 紫金花园 江山花园 中和龙郡 中央金座 华地第一街区 御水帝景城 翡翠城 欢乐城 壹品城邦 国际花园城 融汇领御 秀水华庭 金色家园 东城丽景 盛世茗居 城东一号 3500元 元 均价3600元 均价3700元 未动工 4000元 3900元 4000元 3700元 4100元 苹果郡 已动工 丰邑华庭 御花园 锦绣龙城 未动工 老城区 南区 新城区 阳光佳苑 民族风情园 正在拆迁 多层3900元 3900元 北区 融耀新城 东方春城 财富城 金丰尚城 均价4050元 3800元 4100元 均价3300元 均价3500元 老城区与新城区的价格差距不大 2015年总体成交均价约3300 4000元 平方米 较之2014年跌幅在每平方米约800元 目前的价格仍有持续走低的态势 同时也体现了市场供应过大 均价4000元 中观市场房产交易 老城区比新城区商业价格更为合理 3500元 均价3700元 未动工 4000元 3900元 4000元 3700元 正在拆迁 3900元 均价3500元 老城区比新城区的价格更加合理化 同时老城区的商业现阶段也比新城区销售情况要乐观一点 金色家园的价格相对市场来说 处于一种筑底的状态 但销售相对也理想一些 可见商业还会有一定的下行空间 虽然新城区普遍价格较新城区略居 但目前为止销售并不理想 东方春城 欢乐城表示会引进大型商业 吸引人气 但暂无实质进展 金色家园 阳光佳苑 中阳壹号 欢乐城 盛世茗居 东方春城 外街11000元 内街6500元 7000 9000元 10000元 12000元 12000元 8600元 老城区 新城区 中观市场房产交易 住宅去化与库存 截止至2015年5月底丰县已备案的面积约120万平方米 套数约10030套 但每个月平均去化仅200套 按这个速度去化约为50个月 即可以卖4年多目前仍有许多项目没有备案 如丰邑华庭 郭楼商贸城二期 凤鸣城等暂未推盘 届时存量将更大 中观市场房产交易 住宅未来上市量庞大需10年左右消化周期 丰县未来的上市量约230 9万平方米 可年去化面积约28 8万平方米 以此推算 丰县未来的上市量需要8年才能消化完毕 再加之4年才能消化完毕的库存 预计在无商住或住宅土地出让前提下需10 12年才完全消化 中观市场房产交易 商业的库存不小 去化缓慢 丰县近几年的商业主要以沿街店铺为主 即使是东方春城和欢乐城暂时推出的体量也不大 但整个市场的销售较一般 去化速度较为缓慢 平均每年去化1万平方米左右 这和没有后期商业运营 客户看不到投资前景也有一定的关系 中观市场房产交易 商业未来的上市量严重过剩 2015年是丰县商业用地交易的爆炸年 出让的 宗商业用地可建面积达48万平方米 再加之市场上已有的商业体量雨润广场 凤鸣金街未来的上市量预计在90 45万平方米 这是个惊人数字 可丰县的人口 经济不足以支持如此庞大的商业体量 中观市场房产交易 开工面积远远大于竣工面积 烂尾项目频现 停工项目 销售个位项目 财富城 龙湖壹号 红星美凯龙 东湖丽景 丰县2012年的房屋施工面积约759 9万平方米 竣工面积约232 93万平方米 2013年施工面积约1072 8万平方米 是丰县近5年施工面积体量最大的一年 同年的竣工面积约351 21万平方米 2014年施工面积约786 4万平方米 竣工面积约253 5万平方米 未来的供应体量非常庞大 目前资金运转不畅而停工的项目约4个左右 可见丰县的房地产市场不容乐观 农贸市场 中观市场北关地块周边现状况 商业氛围较差 地块周边商业租金为60平方米 每年约15000 17000元之间 每月约1250 1417元 并且中阳壹号的店面空置率达到了90 以上 商业氛围极差 严重影响本地块的在消费者心目中的期望值 中观市场可行性的土地方案方向建议 丰县房产价格2013年底见顶 去年至今年持续回落 按现有的市场情况 为了规避商业的风险 建议住宅面积做大 商业面积缩小 因为临近的中阳壹号商业后期运作较失败 许多投资者信心受挫 再做同种类型的商业 市场的接受度不高 建议做住宅 底商 这样风险较小 如果项目要靠商业来提升利润 而2 4万方的商业体量 难以形成规模效应 没有后期运营 客户难以看见前景 因此建议调整商住面积比 中观市场现方案经济估算 风险过大 按现有的规划来估算 楼面价约1587元 47亩约187万元 亩 土地金约8771万元 总销金约3 341亿元 开发投资额约2 2亿元 不包含财务成本 在静态下住宅全部销售完毕 商业销售约60 时 可基本实现赢亏平衡 但现有的市场并不理想 商铺去化也较为缓慢 并且价格仍有下行趋势 因此风险过大 需慎重考虑 约3999 市价11000元 总销金额43989000元 约19651 市价9000元 总销金额176859000元 住宅约29815 市价3800元 总销金额113297000元 中观市场现方案经济估算 较正测算 中观市场现方案总投资利润率 总投资利润率一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率 计算公式为 利润总额 总投资 100 利润总额 334145000 220439827 113705173元投资利润率 113705173 220439827 100 51 如果包含财务成本和精准的公共配套设施费 投资利润率远比这低 土地成本按投资额的20 40 计算楼面价分别为 220439827 20 55280 798元 220439827 40 55280 1595元 中观市场规划建议方向 1 建筑风格为了和周边环境融为一体 以现代中式为主 2 园林绿化 以宅间景观兼功能景观为主 3 住宅主力户型以105 120 三房为主 90 105 三房 120 135 四房为辅 4 商铺以40 80 为主 120 200 为辅和市场形象差异化竞争 建筑风格示意 景观示意 中观市场户型配比建议 商铺分割示意 中观市场建议方案经济估算 优化规划 减少风险 约3331 市价12000元 总销金额39972000元 住宅约29815 市价3800元 总销金额113297000元 约2592 9000元 总销金额23328000元 约3220 10000元 总销金额32200000元 约4656 11000元 总销金额51216000元 按市场好销的基础上保证一定的经济利益原则提出以上建议 商业只做两层 比原方案减少1万 商业后 楼面价约1235元 47亩 每亩约145万元 土地金6825万元 中观市场建议方案经济估算 较正测算 中观市场建议方案总投资利润率 总投资利润率一般是指项目生产经营期内的利润总额与项目总投资的比率 计算公式为 利润总额 总投资 100 仍按土地金188万元 亩左右不变的情况下 利润总额 260013000 196267035 63745965元投资利润率 63745965 196267035 100 32 5 土地成本按投资额的20 40 计算楼面价分别为 196267035 20 43614 900元 196267035 40 43614 1800元 表面上看这样减少了利润 但同样也减少了开发成本 财务成本 税费等 并且这样的产品有利于资金回笼 是现金流的较好保障之一 小结1 2013年底丰县住宅的价格已见顶 2015年普遍有望回落在4000元元 平方米以内 并且会在很长一段时间持续这一价位 2 住宅的存量和未来的上市量 过于庞大 白热化的竞争 势必导致许多开发商会割肉出仓 仅仅只是为了维持资金链 3 商铺的价位在11000元 平方米 虽然商业的库存不是特别巨大 但需求有限 去化缓慢 未来的上市量惊人 丰县的经济水平不足以支撑如此庞大的商业体量 目前大多处于小开稳走的推盘阶段 这样的市场投资商业运营风险过大需慎重考虑 4 丰县土地交易的潜规则 带项目的土地置换和变相借款较为普遍 并且诚信度非常低 目录 第三部分 微观市场1 老城区个案参考2 户型研究3 消费者喜好研究 微观市场老城区的商住个案 华地第一街区 销售分析 项目规划2596户 整体销售并不理想 商铺17000元 平方米 去化77 销售周期在5年左右 并且目前整体销售50 不到 可见市场有多严峻 旺销面积 85 115 但最受欢迎是110 120 之间 微观市场老城区的个案 金色家园 销售分析 项目在丰县口碑较好 销售较为顺畅 是目前市场上畅销的楼盘 同时也是老城销售均价最低的楼盘 但楼盘的品质一般 主要是地段和价格消费者较为认可 是目前市场上性价比最高的楼盘 旺销面积 110 130 但最受欢迎是110 120 之间 主力户型 110 130 之间 交付时间 2015年底 小区有部分拆迁安置户 微观市场老城区的商住个案 凤鸣城 项目暂未开盘 消费者较认可该地段 不过社区内街虽然增加的项目的利润 但势必会影响小区环境 降低楼盘品质 微观市场老城区的商住个案 金丰尚城 项目经过一年的蓄客 在2015年开盘当月取得了不错的销售业绩 开盘过后每月销售平平 销售的房源大部分是开盘当月销售的 大部分楼盘都出现了同样的现象 说明当地的购房需求有限 供给较大 客户挑选余地多 不过 该项目前为止尚未入网备案 微观市场老城区的商住个案 丰邑华庭 项目在2013年时被许多消费者看好 但项目手续不齐全 涉及政府借款问题等手续迟迟得不到圆满的解决 当地大部分项目都涉及到政府借款 土地项目置换等问题 但都没有得到很好的解决 因此也耽误了该项目最佳的销售时机 微观市场老城区的商住个案 锦绣龙城 该项目地段非常好 同样存在手续不全 政府变相借款等问题 因此迟迟无法开盘销售 从这些一个又一个的个案中 不难看出丰县政府的诚信度极低 政策投资环境恶劣 经济环境一般 房产供大于求等现象 微观市场老城区在售商业个案 金色家园 该项目地段 价格都较为合理 但底商的去化并不是十分理想 特别是内街尤为突出 虽然内街的价格不高 但对投资者来说 投资价值不大 因此销售不是十分理想 外街消费者仍然嫌总价过高 微观市场老城区在售商业个案 阳光佳苑 项目周边的商业氛围较差 人流较少 让投资者很难看见未来的前景 虽然整体的商业体量不大 但仍然去化不够理想 为了提高底商的利用率 大部分商铺与住宅进行了一定的分割 利用率较高 小面积 低总价的商铺 去化相对理想一些 可见市场上较受欢迎的产品是 小面积 利用率高 低总价 周边商业氛围好的商铺 微观市场新城区在售商业个案 东方春城 项目的商业将招欢乐美超市 打造以超市为主体的购物中心 但目前为止还没有实质性的进展 由于商铺受住宅柱网的影响 利用率不高 售价还不低 周边商业氛围差 因此销售不理想 微