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入职培训 房源系统 梵讯房屋管理系统 任务 每天一个有效房源 每周一个独家房源 要求 按房源系统内的每项信息核实清楚 小区名字楼号楼层门牌号一定要准确无误 100个查看房东电话的限额 先筛选 符合要求再点击查看 房源系统 好房通实名验证后 每人每天可查看100个房东电话 收费标准 租房佣金 一个月房租 双方各50 特殊情况可收房东一个月 卖房佣金 成交价的3 双方各1 5 代办过户费 每单1000元 房产证加急 每单1000元 正常出证为30个工作日 加急后3到5个工作日出证 做银行按揭贷款的必须加急 需要做按揭贷款或抵押贷款的 1 担保费 贷款额的3 例 贷15万15万 3 4500元2 评估费 评估价的5 例 银行指定评估公司对房屋价值评估为40万40万 5 2000元 租房流程 1 带客户看房 签订 看房确认书 并详细解释看房确认书内容 a 这是看房确认书 是公司的一个流程 今天带看的房子位于 楼层 面积 月租金 b 带看是免费的 如果成交须支付给公司一个月房租的50 作为佣金 不成交不收费 c 这是公司房源 经我们带看之后 不能与房东私下成交 若私下成交即构成违约 须支付我们违约金是一个月房租 d 这是我们工作的凭证 希望你支持我们的工作 谢谢配合 租房流程 2 客户有意向 签订 房屋租赁定金合同 客户一份 公司留存一份 a 详细解释合同内容 留存客户身份证复印件 定金一般是一个月房租 b 约定月租金 付款方式季付 半年付 年付 c 房间内需要增加的设施 d 告知佣金收取标准 e 告知押金 f 约定签正式 房屋租赁居间合同 的时间 g 签字之后 计算总费用 告知客户签合同时需带金额 租房流程 3 与房东签订 定金收条 公司留存 a 详细解释内容 把客户交的定金转一部分给房东 一般转一半金额 b 告知客户的需求 把客户需求的内容写在定金收条上 c 约定签正式 房屋租赁居间合同 的时间 并告知带上身份证及房屋证件 4 承租方 房东 中介方在约定时间内签订 房屋租赁合同 一式三份 三方各一份 a 收回承租方的租赁定金合同及收据 复印双方身份证 承租方与房东互留对方身份证复印件 b 房东打收条 c 中介方给双方开具佣金收条 卖房流程 1 带客户看房 签订 看房确认书 并详细解释看房确认书内容 a 这是看房确认书 是公司的一个流程 今天带看的房子位于 楼层 面积 房东委托价 b 带看是免费的 如果成交须支付给公司房屋成交价的1 5 作为佣金 不成交不收费 c 这是公司房源 经我们带看之后 不能与房东私下成交 若私下成交即构成违约 须支付我们违约金是房屋成交价的3 d 这是我们工作的凭证 希望你支持我们的工作 谢谢配合 卖房流程 2 客户有意向 签订 购房意向金 客户一份 公司留存一份 a 意向金一般为1万元 3 与房东签订 定金收条 公司留存 a 认真核对房东与房屋证件信息 房款包含什么费用 b 告知佣金 c 留下房屋证件 给房东开具保管收据 卖房流程 4 三方签订买卖合同 三方各一份 约定办理手续时间 房地产基础知识 土地所有权的概念 指土地所有者在法律规定的范围内对其拥有的土地享有占有 使用 收益和处分的权利 土地所有权分为国有土地 城镇土地 集体土地 城市郊区及可耕土地 房地产基础知识 土地使用年限凡与规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年期按国家规定执行居住用地七十年到期后自动续期工业用地五十年科教 文体 卫生用地五十年商业 旅游 娱乐用地四十年综合用地或者其他用地五十年 住宅专项维修资金 住宅专项维修资金 原称 维修基金或大修基金 是指专项用于住宅共用部位 共用设施设备保修期满后的维修和更新 改造的资金 多层 总层数7层以下 含7层 37 5元 小高层 总层数12层以下 含12层 65元 高层 总层数13层以上 含13层 77 5元 房地产基础知识 售房类型及手续办理1 商品房 全额集资房a 有房产证b 合同房 未满五年 满五年 可直接到行政大厅办理过户手续 未备案 可直接到开发商处办理更名手续 待房产证办理下来就是买方的名字 已备案 已通过房管局签订了网签合同 一般不能更名 可办理公证及委托 房产证下来之后再办理过户手续 房地产基础知识 商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设 以赢利为目的 按市场规律经营的房屋 从销售看 商品房又分为现房销售和期房预售从销售对象看 分为内销商品房 外销商品房从用途看 分普通住宅 公寓 别墅等集资房一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地 国家予以减免部分税费 由参加集资的职工部分或全额出资建设 房屋建成后归职工所有 不对外出售 全额集资房可过户 房地产基础知识 期房 准现房 现房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止 在这一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目 通常对期房的理解是未修建好 尚不能入住的房子准现房是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋现房是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同 在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 房地产基础知识 2 经济适用房3 小产权经济适用房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利的原则确定 国家规定满五年可过户 但目前南阳市政策是不允许过户 公证 房地产基础知识 小产权是指在农村集体土地上建设的房屋 未缴纳土地出让金等费用 其产权证不是由国家房管部门颁发 而是由乡政府或村政府颁发 亦称 乡产权房 小产权房 不是法律概念 是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证 购房合同在国土房管局不会给予备案 所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证 房地产基础知识 4 民房需要有房产证和土地证 如无土地证不能过户 只能公证 证件齐全 交易时先过户房产证 等房产证下来后可过户土地证 房屋类型 跃层式建筑是指住宅占有上下两层楼面 卧室 起居室 客厅 卫生间 厨房及其它辅助用房可以分层布置 上下层之间的交通不通过公用楼梯而采用户内独用小楼梯连接优点是 每户都有较大的采光面 通风较好 户内居住面积和辅助面积较大 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 房屋类型 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个1 2米的夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式为3 3米 而一般跃层式为5 6米 其下层供起居用 如进餐 洗浴等 上层供休息睡眠和贮藏用 户内设有一层的起居室高2米 上层直接作为卧室的床面 人可坐起但无法直立 板式楼 点式楼 板式楼 点式楼概念 我国高层建筑楼房一般分为 板式楼 和 点式楼 两种 点式楼一般是高层 以电梯为中心 围绕着很多户型 朝北 朝南 朝东 朝西的都有 就是没有正南正北的房子 朝向是东南 东北 西南 西北 所以有部分户型终年不见太阳 俗称桶子楼 也称塔楼 点式楼一般一个单元有三到四户 呈圆周状分布 所以每户都不会是正南正北 而且房间朝向一般都不会太好 房子前后也不通透 空气流通不好 一般高层楼房都是这样的 而与之相对应的板式楼一般是多层和小高层 每户的朝向都一样 有很多单元组成 每个单元有单独的楼梯 每户都并列排列的 户型通透 通风采光好 得房率也较高 俗称条形楼 点式楼 点式楼优点1 节约土地资源 房价较低 2 空间结构灵活 宜于改造 多采用大框架结构 除少数承重梁之外 户内分隔墙基本都可以拆改 3 结构强度高 抗震性好 高耸的点式楼由于采用了框架结构 现场浇筑楼板 因而其结构强度比板楼高 抗震性与安全性很好 4 居高望远 视野开阔 点式楼缺点1 居住密度高每层的住户多为6户以上 甚至高达12户 居住环境当然不如板楼优越 每层都有部分住户的采光 通风 景观等条件比较落后 且不可改变 2 面积使用率不高 存在灰色空间点式楼户型的使用率普遍低于板楼10个百分点左右 而且户型内部的厨房 餐厅与洗手间往往不可直接采光 通风 这样的地方被称为 灰色空间 板式楼 板楼四大优点1 南北通透 便于采光通风 而且户型方正 平面布局合理 各功能空间尺度适宜 通常而言 由于板楼的面宽充裕 因而户型设计更容易出精品 2 板楼由于住户不多 居家生活也比较清静 3 管理成本不高多层板式住宅可以不设电梯 不设变频供水系统 包括外墙粉刷在内的日常维护费用当然要比塔楼便宜得多 4 住户使用率很高板楼户型的使用率通常高达90 以上 而塔楼户型的使用率通常仅为75 因为塔楼内的电梯井 候梯厅 变配电机房等都将作为公共面积摊到每个业主的头上 同样是购买建筑面积100平方米的住房 板楼户型的使用面积往往高出塔楼住户约10平方米 板式楼 板楼的两项缺点1 建筑密度低 房价高板楼社区多属低层低密度 容积率较低 尽管居住舒适很强 但房价会高 特别是在城区内寸土寸金的地段 主流产品仍旧是塔楼 为数不多的板楼非工薪阶层能消费得起 2 户型格局不宜改造板楼特别是砖混结构的板楼 户内多数墙体起重作用 不可以变化 这一点不如塔楼的可改造性强 低层 多层 小高层 高层住宅 低层住宅 指一层至三层的住宅多层住宅 指四层至六层的住宅 商住楼七层 小高层住宅 指七层至十二层的住宅 超限高加电梯 高层住宅 指十二层以上的住宅 十三层起 点板结合 点板结合的建筑一般是两边的两户南北通透 通常为大户型 中间的两户不通透 通常为两室户型 如中达B区 房屋面积 实用面积 即地砖面积它是 建筑面积 扣除公共分摊面积后的余额套内面积 全名套内建筑面积 是由以下三部分组成的 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积建筑面积 指房屋外墙 柱 边脚以上各层的外围水平投影面积 包括阳台 挑廊 地下室 室外楼梯等 且具备有上盖 结构牢固 层高2 20米以上 含2 20米 的永久性建筑建筑面积 使用面积 墙柱面积 公摊面积公用分摊建筑面积指每套 单元 商品房依法应当分摊的公用建筑面积 在日常使用中 一般也简称公摊面积或公摊 五证两书 五证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房销售许可证 期房 商品房预售许可证 其中 国有土地使用证 商品房销售许可证 由房管部门核发 用地规划证 工程规划证 由规划部门核发 开工证 由建设部门核发两书 住宅使用说明书 和 住宅质量保证书 定金 客户预交定金 无论租售 不得超过总房款的20 按照相关法律规定 定金超过20 超过部分无效 普通住宅过户税费 契税 买方首套 1 90 以下税评总价的1 2 90 144 税评总价的2 3 144 以上税评总价的4 二套及以上 无论大小税评总价的4 个人所得税 税评总价的1 卖方首套房可免 营业税 以卖方契税票或房产证出证日期为准 按考前的计算 1 满五年 1 144 以下 免 2 144 以上 差额 税评总价 当时买价 5 6 2 未满五年税评总价的5 6 办证费 100 左右的大约1500元左右 120 以上的大约2000元左右 地税收 房管部门收 二手房按揭贷款基础知识 二手房按揭贷款 是指个人在购买售房人具有房屋产权证 能在市场上流通交易的住房或商业用房时 自己支付一定比例首付款 其余部分以要购买的房产作为抵押 向银行申请的贷款 房屋建筑年代不得超过20年 以2014年为界 房屋建筑年代在1994年的可办理二手房按揭贷款 买方是首套房 最高可贷银行评估价的70 买方是二套房及以上且首套房已办理贷款手续的 最高可贷银行评估价的40 贷款年限 根据买方年龄 最长可贷30年 按揭客户首付计算 首付 成交价 可贷金额 过户费用 贷款费用例 红庙路阳光家园小区 一楼三室两厅一卫1