万科年度报告

1 / 52万科年度报告XX 年年度报告公告编号：万XX-010重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、陈志裕董事、肖莉董事、蒋伟董事、李志荣独立董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事出席本次董事会会议。宋林副主席、王印董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权蒋伟董事代为出席会议并行使表决权；孙建一独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权徐林倩丽独立董事代为出席会议并行使表决权。公司董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股2 / 52东.2 公司基本情况简介 3 会计数据和业务数据摘要.4 股本变动及股东情况.5 董事、监事、高级管理人员及员工情况.9 公司治理结构14 股东大会情况简介21 董事会报告23 监事会报告.50 重要事项.51 XX 年年3 / 52志59 财务报告.59一、致股东对中国住宅行业来说，XX 必将是给人留下深刻印象的一年。这一年，包括万科在内的众多住宅企业、尤其是上市企业，普遍实现了前所罕有的高速增长，增长的幅度甚至超过了空前繁荣、行业一片乐观的XX 年。然而正如三年前盛况之后随之而来的是 XX 年初行业调控、市场前景迷离，XX 行至岁末，观望氛围再度笼罩行业上空。市场情绪有如天气，起伏变幻本来难免。但如此剧烈的阴晴交替，却依然足以令人动容。在这一近乎悖论的巨大反差背后，行业前景的天平究竟将向何方倾斜？投身或投资于这一领域的我们，又该作出怎样的判断和选择？毫无疑问，这是万科必须直面的问题，万科也有责任与股东分享4 / 52思考的所得。然而，相对于市场气氛的剧烈变动，万科的回答可能会略显平淡。因为在万科眼中，自 XX 年以来，尽管行业景气的表面现象时有跌宕，市场氛围也不断在乐观与悲观之间反复徘徊，但支撑住宅市场基本面的诸要素却并未发生任何根本性的改变，而行业内在的发展规律更是始终如一。在万科看来，要看清今天的行业，要判断明天的市场，其实答案早在数年前就已经揭晓。行业今天面临的局面，与 XX 年二季度的情形颇有相似之处；回顾 XX 年到 XX 年曾经发生的变化，则市场氛围从 XX 年到 XX 年的转折也似曾相识。不同之处仅仅在于，XX 年的忧虑是对政策调控的反应；而今天的寒意，则来自市场现象的变化。万科在 XX 年年度报告中有这样的分析：“消费者的有效需求才是一个市场存在的理由。政策是市场环境中不可忽视的一个重要组成部分，但它的出发点，5 / 52只会是防范市场波动带来的风险，而不可能是凭空创造或者消除一个自我演进的真实市场。住宅是人类生存必须的基本物资，也是社会成员改善生活品质最重要的物质基础之一。决定住宅市场基本走势的，是经济的成长性、人口结构和居住形态的变迁。“经过 20 多年的发展，中国已在世界经济尤其进出口贸易中获得举足轻重的地位，并保持着全球最快的增长速度。未来十年中国人口仍将继续增长，并伴随家庭规模的不断小型化。而随着工商社会的全面成型，中国也正处于全球最快的城市化进程中。“商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看，行业的集中化也是必然的趋势。“行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势，为包括万科在内的领先企业提供了近乎无限的遐想空间。 ”这段话在 XX 年似乎并未获得太多的认同，而时至今日更恐怕早已被人遗忘。但从 XX 年到 XX 年，伴随宏观调控的逐步深入，行业内优势企业普遍的快速发展却已成为不争的6 / 52事实。再度审视、比较这一成长历程，如果作为剧中人的我们，能从情节片段的纷乱中超脱出来，则不难发现，决定行业长期发展和短期波动的内在规律和深层因素，其实并未发生任何根本性的改变。正是从这样的观察角度出发，万科在 XX 年的中期报告中再度重申了自己的看法：“管理层认为，对于行业经营环境可以作出两点结论。首先，只有平稳的增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久，更不可依赖。其次，无论一时有多少利空的消息，依靠真实需求支撑的市场也永远不会就此衰落或沉沦。 ”我们对中国住宅行业的美好前景充满信心。但我们也看到，在市场从亢奋非理性上涨向理性增长回归的进程中，消费者的判断和预期需要一段时间来加以厘清。而这一过程影响着个人购房行为，并进而可能影响群体的信息传递和决策。很多时候，从表面上看是市场的变动导致了市场预期的变化，但深入探究，我们可能发现，其实是市场对短期预期的某种不确定而放大了市场的短期7 / 52波动。作为这个年轻行业的领跑者，尽管万科没有足够的能力主导市场的态势，但我们应当也必须直面市场的观望和疑问，并始终秉持拥有充分把握的立足之道。幸运的是，身为为数不多的见证这一行业自肇始以来全过程的企业之一，我们更深切的感受到来自市场运行本质的力量。由此而获得的宝贵经验，亦成为前瞻未来的基础。如果对万科所沉淀的经验和信念做一个扼要，那就是坚持自己对长期趋势的判断，并对行业自身可能发生的情绪波动始终保持警惕，而这也正是万科当前的选择。类似中国正在经历的高速现代化、城市化发展进程，在每个国家的历史上恐怕都只有一次机会。身处这一特定历史阶段，又与城市化紧密相关的中国住宅行业，其足迹注定无法平凡。类似的亢奋和接踵而来的回归，在未来仍可能再次甚至多次降临。作为这个领域的从业者，万科团队的成员将尽力守住一颗平常心。撇去表面的喧哗，真实的购买力始终在悄然生长，而住宅业迈向成熟的步伐也从未停歇。作为一个自由准入的行业，8 / 52所有资源和机会对每个参与者正日益变得公平。凭借一笔先得的资源就可以坐收利润的时代已经结束，未来只有那些真正创造价值的企业才能在这个充满竞争的行业中长存；只有那些转化资源效率高、能以低消耗创造高性价比产品的企业才能终赢得胜利者的桂冠。正是基于这样的思路，万科将 XX 年的主题词确定为“虑远积厚守正筑坚” 。在住宅行业中耕耘了二十年的万科，越来越意识到只有回到市场逻辑的起点，不断强化自身的能力，才是应对一切市场变动简洁、也有效的终极策略。有志于成为世界级优秀住宅企业的万科，越来越意识到，市场是公平的游戏，在这里不存在取巧的捷径，只有脚踏实地、一步步前行，才是通往理想的康庄大道。XX 年是万科上市的第 18 年。在过去的 17 年中，股东一如既往地支持着万科，也见证了万科持续 17 年、阅遍市场风雨和波折的增长。对股东给予的理解和信任，万科人一直深存感激。这也给了万科人足够的动力，在未来的悠长岁月中，与股东一同谱写更为美好的明日篇章。二、公司基本情况简介9 / 521、公司法定中文名称：万科企业股份有限公司英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE) 2、法定代表人：王石 3、董事会秘书：肖莉电子信箱：IR股证事务授权代表：梁洁 电子信箱：IR4、联系地址：中国深圳市福田区梅林路 63 号万科建筑研究中心 5、电话传真：0755-255316966、注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼C02邮政编码：518083办公地址：中国深圳市福田区梅林路 63 号万科建筑研究中心 邮政编码：5180497、国际互联网网址：电子信箱：IR8、信息披露媒体名称：中国证券报 、 证券时报 、 上10 / 52海证券报及香港一家英文媒体登载年报的国际互联网网址： 9、年报备置地点：公司董事会办公室 10、股票上市地：深圳证券交易所 11、股票简称及代码：万科 A 000002万科 B 20000212、公司首次注册登记日期：1984 年 5 月 30 日，地点：深圳变更登记日期：XX 年 9 月 28 日，地点：深圳13、企业法人营业执照注册号：4403011019092 14、税务登记号码：地税登字 440304192181490 号 国税登字440301192181490 号 15、组织机构代码：19218149-016、公司聘请的会计师事务所名称、办公地址毕马威华振会计师事务所：北京市东长安街 1 号东方广场东 2 座办公楼 8 层毕马威会计师事务所：香港中环遮打道 10 号太子大厦 8 楼三、会计数据和业务数据摘要1、本年度主要会计数据(单位：人民币元)11 / 52近 3 年主要会计数据及财务指标(单位：人民币元)长 50%。同时 XX 年 8 月公司公开增发发行 A 股317,158,261 股，公司总股份数比转增股本后增加%。公司每股收益、经营活动产生的现金流量净额、净资产相应调整。非经常性损益项目(单位：人民币元)采用公允价值计量的项目(单位：人民币元)万科企业股份有限公司 09 年年报财务报表分析分析目的：基于企业管理者角度，通过对万科财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比和说明，以及对非财务信息的对比分析，借以评价企业的财务状况和经营成果，揭示财务活动中存在的矛盾和问题，为改进经营管理活动提供方向和线索。一 、 万科基本情况以及 SWOT 分析公司简介以及股权结构 1.公司简介万科成立于 1984 年 5 月, 以房地产为核心业务。1988 年12 / 52进入房地产领域,同年发行股票 2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993 年, 4500 万股 B 股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和 2000 年,共增资配股募集资金 亿元,实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002 和 XX 年, 发行可转换公司债券 亿元,进一步增强了资金实力。经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城” 、“城市花园” 、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。公司致力于不断提升产品品质。至 08 年，万科共有 15 个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖” ，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖” 。XX 年，万科集团上海公司荣获由中国13 / 52质量协会颁布的“XX 年全国质量奖” ，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。2.股权结构截止 2016 年 3 月 31 日，公司股东总人数为 1,019,359 户。万科报告期内经营情况 1.业务的范围及其经营情况万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积 万平方米，结算收入 亿元，分别比去年同期增长%和%；房地产业务毛利率为%，比上年同期减少个百分点。其中主营业务和其他业务收入以及成本构成如下表所示：2.业务分地区情况说明报告期内房地产的主营业务收入、利润等地区分布XX-2016 年万科市场份额示意图14 / 523.行业以及 SWOT 分析二、财务报表分析基本报表分析 1.资产负债表分析流动资产结构及变动表纵观流动资产变化可以看出：企业贷币性资产增长幅度大于流动资产增长幅度，并且也大于其它类资产的增长幅度，说明企业应付市场变化能力得到增强。企业在流动资产增加的同时，销售收入也增加，并且增幅大于流动资产，流动资产经营质量较上期提高较多。流动负债结构及变动表流动负债总额比上期减少 509,万元，下降率为%。流动负债总额减少的原因如下：应付账款增加 192,万元，预收款项增加 348,万元，应付职工薪酬增加 24,万元，共计增加流动负债 565,万元；短期借款减少 261,万元，交易性金融负债减少万元，应交税费减少 6,万元，应付利息减少 7,万元，其他应付款减少 186,万元，一年内到期的非流动负债减少15 / 52612,万元，共计减少流动负债 1,075,万元；纵观流动负债变化可以看出：说明企业流动负债较上期下降，但营业性质负债增加，融资性负债下降，筹资风险下降，资金压力增大。2016 年度报告公告编号：万2016-010重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石主席、郁亮董事、肖莉董事、魏斌董事、陈鹰董事、齐大庆独立董事、张利平独立董事、华生独立董事、罗君美独立董事亲自出席本次董事会会议。乔世波16 / 52副主席因公务原因未能亲自出席本次会议，授权魏斌董事代为出席会议并行使表决权；孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权。公司 2016 年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每 10 股派送人民币元现金股息。董事会主席王石，董事、总裁郁亮，执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东?.?2公司简介? 217 / 52会计数据和财务指标摘要?.3董事会报告?4重要事项?.36股本变动及股东情况?.?43董事、监事、高级管理人员及员工情况?.45公司治理?51监事会报告?53内部控制情况?54财务报告?.59第 1 页18 / 52一、致股东2016 年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，而 2016 年是第四个十年段的开始。过去十年，中国房地产行业的大发展造就了众多企业的辉煌。万科也由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2016 年 8 月全国工商联合会公布的中国民营企业 500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。回顾过去的十年，我们仍然坚定地认为，坚持走正道是万科一切成就的根本。取巧行为可能带来一时的成功，但只有坚持走正道的企业能走得更远。走正道，意味着坚持诚信守法的底线，也意味着恪守基本的商业逻辑。企业存在的理由，是能为社会创造价值。这包括，更好地满足客户需求，为股东创造19 / 52回报，为员工提供职业发展的平台；也包括，爱护自然和环境，保护利益相关方的权益。而展望未来却并不容易。行业前景众说纷纭，其中不乏悲观的结论。而移动互联网时代的种种梦想，如烟花绽放，绚烂迷眼。面对难以准确预测的未来，因以往的成功而滋生的傲慢与麻木不仁固然危险，但反应过度的盲动和自暴自弃，同样可能导向歧途。在过去的一年中，我们花费了相当的精力，去学习什么是移动互联网。对于新的事物，我们只有敞开心胸去拥抱，然后才能理解；只有真正理解，我们才知道什么是合适的距离。我们相信互联网将改变这个世界，而不能适应变化的组织将被淘汰。但我们也认为，比察知变化更重要的，是找到变化背后的不变。20 / 52我们相信善待客户、为客户创造价值是永恒的商业逻辑。互联网带来的变化，只是让我们和客户变得更贴近。这要求我们更深入地理解客户需求的细节，更迅速地跟随客户需求的变化，而互联网也为我们做到这一点，提供了效率更高的工具。我们相信，性价比在任何时候都是竞争力的核心。而随着产业链透明度的提高，信息不对称的减弱，在未来它会变得更加清晰和重要。我们同意，极致是互联网时代的重要特征，且唯有专注才能做到极致。而专业化，正是万科成立以来，一直追求的方向。我们依然可以看到，中国的城市化还远未结束。互联网时代的来临固然是世界历史的新篇章，但中21 / 52国的城市化、现代化，同样是影响全球格局的重大事件。当两个伟大的进程并进之时，我们无须厚此薄彼。三十而立，三十岁的万科还是一个年轻的企业，只是在不知不觉中，我们被贴上了传统行业、传统企业的标签。对此我们无意辩解。因我们始终相信，衣食住行，是人类基本的需求。在任何一个时代，这些需求不可能消失，而只应得到越来越好的满足。当新时代的大幕揭开时，传统企业应该做的，不是远离自己熟悉的领域，而是理解新的规则，寻找新的伙伴，运用新的工具，将原有的业务做得更好。这就是我们的答案。二、公司简介22 / 521.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为 VANKE)2.法定代表人：王石3.董事会秘书：谭华杰电子信箱：IR第 2 页股证事务授权代表：梁洁电子信箱：IR4.联系地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心5.电话真：0755-2553169623 / 526.注册地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：518083办公地址：中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心邮政编码：5180837.国际互联网网址：电子信箱：IR8.信息披露媒体名称：中国证券报 、 证券时报 、 上海证券报 、 证券日报及香港一家英文媒体登载年报的国际互联网网址：24 / 529.年报备置地点：公司董事会办公室10.股票上市地：深圳证券交易所11.股票简称及代码：万科 A 000002万科 B 20000212.公司首次注册登记日期：1984 年 5 月 30 日，地点：深圳变更登记日期：2016 年 4 月 13 日，地点：深圳13.企业法人营业执照注册号：44030110290013914.税务登记号码：地税登字 440300192181490 号国税登字 440300192181490 号15.组织机构代码：19218149-016.公司聘请的会计师事务所25 / 52名称：毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙)地址：北京市东长安街 1 号东方广场东 2 座办公楼 8 层签字会计师：李婉薇，温华新三、会计数据和财务指标摘要1. 本年度主要会计数据单位：人民币元2016 年 2016 年 本年比上年增减2016 年营业收入 135,418,791, 103,116,245, %26 / 5271,782,749,营业利润 24,261,338, 21,013,040, %15,763,216,利润总额 24,291,011, 21,070,185, %15,805,882,归属于上市公司股东的净利润 15,118,549, 12,551,182, %9,624,875,第 3 页归属于上市公司股东的扣除非经15,113,721, 12,511,303,% 9,566,931,27 / 52常性损益的净利润经营活动产生的现金流量净额 1,923,868, 3,725,958,-% 3,389,424,本年末比上年末2016 年末 2016 年末 2016 年末增减资产总额 479,205,323, 378,801,615,% 296,208,440,28 / 52负债总额 373,765,900, 296,663,420,% 228,375,901,归属于上市公司股东的股东权益 76,895,983, 63,825,553,% 52,967,795,股本 11,014,968, 10,995,553,10,995,210,%注：报告期内，公司 A 股股票期权激励计划内共有 19,415,801 份期权行权，公司股份数因此增加19,415,801 股。2. 近 3 年主要会计数据及财务指标29 / 52单位：人民币元2016 年 2016 年 本年比上年增减 2016 年基本每股收益 % 稀释每股收益 % 扣除非经常性损益后的基本每股收益 % 全面摊薄净资产收益率 % % - %30 / 52加权平均净资产收益率 % % 增长个百分点 %扣除非经常性损益后的全面摊薄净资产收益率 % % 增长个百分点 %扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率 % % 增长个百分点 %每股经营活动产生的现金流量净额 -% 2016 年末 2016 年末 本年末比上年末增减 2016 年末31 / 52归属于上市公司股东的每股净资产 % 资产负债率 % % 减少个百分点 %非经常性损益项目单位：人民币元项目 2016 年 2016年 2016 年非流动资产处置损益 (4,474,)32 / 52(4,670,) 2,900,交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置(2,111,)(来自: 海达范文网:万科年度报告) (24,920,) (1,987,)交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益出售、处理部门或投资单位收益 4,644,33,179, 35,395,除上述各项之外的其他营业外收入和支出 34,147,61,814, 39,765,所得税影响 (14,677,)33 / 52(17,850,) (10,007,)少数股东损益影响 (12,700,)(7,673,) (8,121,)合计 4,827, 39,879, 57,943,注：“除上述各项之外的其他营业外收入和支出”主要包括罚没收入及补偿等。3. 境内外会计准则差异单位：人民币元归属于上市公司股东的净利润 归属于上市公司股东的所有者权益34 / 522016 年 2016 年 2016 年 12 月 31 日2016 年 12 月 31 日按境外会计准则 15,118,549, 12,551,182, 76,895,983,63,825,553,按境内会计准则 15,118,549, 12,551,182, 76,895,983,63,825,553,按境外会计准则调整的分项及合计：按境外会计准则 - - - -差异说明 无35 / 52差异四、董事会报告1. 管理层讨论与分析市场环境变化与管理层看法报告期内，全国商品住宅销售面积 亿平方米，销售金额 万亿元，同比分别增长 %和%，增速较 2016 年有所提高。分季度看，第一、二、三、四季度全国商品住宅成交面积的同比增速第 4 页依次为 %、%、%和 %，分季度增速回落的主要原因在于 2016 年基数的影响。期内，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州等36 / 5214 个主要城市的新房成交面积同比增长 %，批准预售面积同比增长 %。从 5 月份开始，14 城市的三月移动平均成交批售比一直保持在 1 以下的水平。市场新房供应整体上较为充足，除个别城市外，多数主要城市的供需关系仍在合理范围内。截至 2016 年底，万科企业股份有限公司 2016 年年报财务报表分析分析目的：基于企业管理者角度，通过对万科财务报表的有关数据进行汇总、计算、对比和说明，以及对非财务信息的对比分析，借以评价企业的财务状况和经营成果，揭示财务活动中存在的矛盾和问题，为改进经营管理活动提供方向和线索。一 、 万科基本情况以及 SWOT 分析公司简介以及股权结构 1.公司简介37 / 52万科成立于 1984 年 5 月, 以房地产为核心业务。1988 年进入房地产领域,同年发行股票 2800 万股, 资产及经营规模迅速扩大。1991 年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股, A 股在深交所挂牌交易, 是首批公开上市的企业之一。1992 年, 确定以大众住宅开发为核心业务, 进行业务调整。1993 年, 4500 万股 B 股发行并在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发, 核心业务突显。1997 和 2000 年,共增资配股募集资金 亿元,实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限公司股份,完成专业化。2002 和 XX 年, 发行可转换公司债券 亿元,进一步增强了资金实力。1984 至 2016 年, 万科营业收入从 亿元到亿元, 增长 256倍; 净利润从 亿万元到 亿元, 增长 310 倍, 业务扩展到28 个大中城市, 树立了住宅品牌 ,分别于 2000 和 2001 年入选世界权威财经杂志福布斯的全球最优秀 300 家和200 家小型企业, 获“XX 中国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第一, 在规模性、盈利能力专项评选中分列第一和第四, 在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报, 受到市场广泛认可。38 / 52经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城” 、“城市花园” 、 “金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批 ISO9002 质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。公司致力于不断提升产品品质。至 08 年，万科共有 15 个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖” ，其中天津水晶城、广州四季花城、珠司中山城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖” 。XX 年，万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“XX 年全国质量奖” ，成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。2.股权结构截止 2016 年 3 月 31 日，公司股东总人数为 1,019,359 户。下表为前十名股东的基本情况：万科报告期内经营情况 1. 业务的范围及其经营情况39 / 52万科为专业化房地产公司，主要产品为商品住宅。报告期内，公司房地产项目结算面积 万平方米，结算收入 亿元，分别比去年同期增长%和%；房地产业务毛利率为%，比上年同期减少个百分点。其中主营业务和其他业务收入以及成本构成如下表所示：2.业务分地区情况说明报告期内房地产的主营业务收入、利润等地区分布XX-2016 年万科市场份额示意图3.行业以及 SWOT 分析二、财务报表分析基本报表分析 1.资产负债表分析企业所采用的财务政策和经营政策3000000000025000000000200000000001500000000010000000000500000000040 / 522016XXXXXXXX我们可以看到，从 XX-2016 年，预收账款在总负债中所占的比例越来越大，同时近 5 年来万科所持有的货币现金流量也出现了逐年递涨的趋势。万科在这些年当中坚持的是较为稳健的财务政策。报告期末，公司持有货币资金 亿元，比08 年末增加亿元。公司的净负债率%，比 08 年末下降 个百分点。报告期内公司财务状况更趋稳健。其他变动特别说明A短期借款降低说明万科在 09 年上半年偿还之前年度的贷款。41 / 52B长期借款的增加，说明万科对于前景看好，加大投资，扩大业务所需要的筹资款增加。2.利润表分析报告期内，公司实现营业收入 亿元，净利润 亿元，较上年同期分别增长%和%。1-6 月份，公司实现销售面积 万 平方米，销售金额 亿元，同比分别增长%和%。分区域看，珠三角市场实现销售面积 万 平方米，销售金额 亿元，同比分别增长%和%；长三角市场实现销售面积 万 平方米，销售金额 亿元，同比分别增长%和%；环渤海市场实现销售面积 万 平方米，销售金额 亿元，同比分别增长%和%；其它市场实现销售面积 万 平方米，销售金额 亿元，同比分别增长%和%。XX-2016 万科半年报营业收入趋势图25000000000200000000001500000000010000000000500000000042 / 522016XXXXXXXXXX 年年度报告公告编号：万XX-010重要提示：本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。王石董事长、郁亮董事、陈志裕董事、肖莉董事、孙建一独立董事、李家晖独立董事、徐林倩丽独立董事出席本次董事会会议。宋林副董事长、王印董事、蒋43 / 52伟董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权郁亮董事代为出席会议并行使表决权；李志荣独立董事因公务原因未能亲自出席本次董事会，授权李家晖独立董事代为出席会议并行使表决权。公司董事长王石，董事、总经理郁亮，财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。致股东.2 公司简介.6 会计数据和业务数据摘要.7 股本变动及股东情况.9 管理层及员工情况.12 公司治理结44 / 52构.16 股东大会简介.18 董事会报告.19 监事会报告.41 重要事项.42 XX 年年志.48 财务报告.49一、致股东45 / 52XX 年，对万科来说是不平凡的一年。这一年，万科销售金额、主营收入、净利润、开工面积、竣工面积同比增长都超过 50，为既定计划中的 XX 到 XX 三年快速发展谱写了一个良好的开篇。这一年，万科成为第一家进入全国纳税百强榜的地产企业。这一年，也是万科的“企业公民元年” 。这是狂飙突进的一年，这是激情澎湃的一年。我非常荣幸能与各位股东，一同回顾万科这一年走过的历程，一同分享万科这一年思考的所得。繁荣的奥秘XX 年，中国大部分房地产上市公司都取得了不俗的业绩，而在资本市场上，其股价也普遍被重新估值。是什么造就了行业的繁荣，这种繁荣是否可以持续？是什么使得资本市场对这个行业判断乐观，这种乐观的基础是否坚实？这或许是每一个关注住宅行业的人，都必须面对的问题。对这种繁荣与乐观，存在不同的判断和解读。而在万科看来，一切关于住宅行业长期前景的问题，其答案都包含在人口变迁之中。如果深入剖析世界近现代经济的缔造与发展历史，就会发现，对于任何一个基本具备市场经济制度框架的经济体，只要是资源可以基本自由流46 / 52动，其人口变迁就几乎是经济成长的缩影。近现代工商业的发展过程，其实也就是人们逐渐聚集到城市居住的过程。当人们开始密集居住的时候，工商业的交易费用才能有效降低，更复杂的社会分工、合作才成为可能。而现代经济的每一步成长，莫不源自三个方面：生产技术的更新、交易费用的降低以及分工的细化与合作的深化。在一个全球化的时代，生产技术本身就是一种自由流动的资源，而后两个因素，则都与城市化的进程息息相关。因此某种程度上说，经济史就是人口史，而房地产史更是人口史。而中国当前的人口结构，还有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济 20 多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪 80 年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。20-60 岁人口为财富创造期，目前我国该阶段人口占总人口比例仍超过 60%，这种特殊人口结构至少 10 年内不会发生骤变。而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。1981 年至 XX 年，仅仅 25 年的时间，我国城市化率由 20%迅速跃升至 43%；而与发达国家 80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来 10 多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均 1%左右的增长速度。不言而喻，这将47 / 52带来大量新增的住房需要。这也是城市化对住宅行业的直接影响。但是，仅有这种需要是不够的。只有当人们的需要得到购买能力支撑的时候，这种需要才能转化为市场的有效需求。而购买力的来源，正是经济发展和大众财富的增长。城市化促进经济成长，进而提升人们的购买能力，这是它对住宅行业的间接影响。某种程度上说，这个间接影响比前述的直接影响更为重要。在 XX 年，有两个重要的信号是不容忽视的。一个是，大部分企业在 XX 年的收益水平都明显上升，而研究表明，推动这一进步的主要原因是劳动生产率的提高。另一个是，收入分配的公平性被提到前所未有的高度。是这样，不管我们是否察觉到，我们正处在一个非凡的年代。我们或许已经看到了过往的奇迹，但是历史的恢宏其实才刚刚开篇。在以三大经济圈为中心的中国沿海，正在诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方，当他们到来的时候，他们可能只拥有自己的双手和智慧，但终有一天，他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜，以及为他们服务的足够技能，住宅企业就能够在这个过程中，获得近乎无限的发展空间。而这一点，才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。因此，房地产尤其住宅市场在我国未来至少十年、沿海城市带在未来至少二十年，仍将是最具潜力和发展空间的行业之一。48 / 52转折的关头中国的住宅行业，从诞生到现在，不过短短的二十年历史，但已经经历了两个显著的转折点。1998 年中国取消了福利房分配政策，开始了以商品房为主的全面市场化过程，这是第一个转折点。在这之前，中国的住宅行业只能说是在萌芽阶段，而在这之后，行业进入了近乎神速的增长。然而，在这个高速增长的过程中，住宅行业也暴露出一系列的问题。1998 年之后中国住宅行业的发展，既是高速的增长，但也是粗放的增长。面对人多地少的基本国情、爆炸式的城市化速度，当这个年轻的行业骤然承担起为数以亿计的城市家庭包括数千万新增家庭提供住所的重任时，传统的经营方式、生产手段和发展模式，很快就遇上了难以为继的瓶颈环节。如何在经济转轨期间和高速城市化过程中，满足城市中低收入家庭的基本居住需求？如何保证投资与消费、以及各类消费之间的均衡发展与良性互动？如何在充分运用金融工具的同时保证金融安全？如何实现住宅市场的可持续发展，减少资源和能源的消耗、促进与环境的和谐？如何使市场成为真正的双赢，并创造良好的社会效益，充分保护各相关49 / 52主体的权益？这些问题在发达国家的成长历程中，都曾一一遭遇，但是从未像在中国这样，来得如此密集而急促。正是这一系列的问题，催生了 XX 年到 XX 年的宏观调控，也使得行业进入了第二个转折点。在第一个转折点之后，行业实现的是量的突破，而在第二个转折点之后，行业将要跨越的是质的升华。经过第一个转折点，我