全寿命周期成本控制在房地产项目中的应用

摘要 随着市场经济的发展 房地产行业的竞争越来越激烈 作为成本管理重要内容的成 本控制已经成为了房地产企业发展面临的重要问题 工程项目全寿命周期成本控制 作 为一个全新的成本管理模式 凭借其先进的理论成果 逐渐受到了业界人士的认可和推 广 这对于提高房地产企业的经济效益 促进我国房地产企业的健康发展有着重要的意 义 本文以全寿命周期成本控制理论为基础 以世纪花园房地产开发项目为对象 分析 了该房地产企业发展的现状 找出了该公司在工程项目中成本控制方面的问题 对问题 产生的原因进行了分析 并结合全寿命周期成本控制理论提出了相应的解决办法 本文 认为在未来房地产行业的发展中 我们不仅要在建设项目的各个阶段考虑成本 还要考 虑全寿命周期成本 实现建设项目发展的经济性和合理性 关键词关键词 成本控制 原因 方法 全寿命周期成本 I Abstract With the development of market economy the real estate industry more competitive as the important content of cost management cost control has become a real estate enterprise development problems The project life cycle cost control as a new cost management model by virtue of its advanced theory achievement is the industry s recognition and promotion of it is to improve the economic benefits of real estate enterprises promote our country real estate enterprise s healthy development to have the vital significance Based on the full life cycle cost control theory as the foundation taking the ShiJiHuaYuan as the target analysis of the real estate enterprise development present situation find out the company in project cost control in the aspect of the problem the cause of the problem are analyzed and the combination of full life cycle cost control theory and puts forward the corresponding solutions This paper argues that in the real estate industry in the future development we should not only in the various stages of construction project cost but also consider the whole life cycle cost achieve construction project for the development of economy and rationality Keywords cost control cause method life cycle cost 目 录 1 绪论 1 1 1 研究背景及必要性 1 1 2 研究目的及意义 1 1 3 国内外研究现状 2 1 3 1 国内研究现状 2 1 3 2 国外研究现状 2 1 4 研究思路与方法 2 1 5 本论文框架结构 3 2 房地产项目全寿命周期成本控制相关理论 4 2 1 房地产项目全寿命周期成本控制概念 4 2 2 房地产项目全寿命周期成本特点 4 2 3 房地产项目全寿命周期成本构成 4 2 3 1 按阶段划分 4 2 3 2 按类型划分 5 2 3 3 按主体划分 6 2 4 房地产项目全寿命周期成本控制的意义 6 2 5 小结 7 3 世纪花园房地产项目成本控制问题分析 8 3 1 项目介绍 8 3 2 世纪花园项目成本控制存在的问题 8 3 3 世纪花园项目成本控制问题原因分析 9 3 3 1 内部原因 9 3 3 2 外部原因 10 4 全寿命周期成本控制在世纪花园中的应用 11 4 1 全寿命周期成本控制措施 11 4 1 1 决策阶段的建筑成本控制 12 4 1 2 设计阶段的建筑成本控制 12 4 1 3 采购阶段的建筑成本控制 13 4 1 4 施工阶段的建筑成本控制 13 4 1 5 运行阶段的成本控制 14 4 1 6 回收报废阶段的成本控制 15 4 2 挣值法 16 4 2 1 挣值法基本原理 16 I 4 2 2 挣值法分析特点 18 4 2 3 挣值法在世纪花园中的应用 18 4 3 价值工程 20 4 3 1 价值工程的基本原理 21 4 3 2 价值工程的特点 21 4 3 3 价值工程的实施步骤 21 4 3 4 价值工程在世纪花园中的应用 22 结论 24 致谢 25 参考文献 26 0 1 绪论 随着市场经济的发展 市场竞争越来越激烈 加上国家对房地产行业调控的加强和 建筑节能的需要 房地产项目的成本管理已经逐渐得到了广大业内人士的的重视 工程 项目全寿命周期成本控制作为一个全新的管理模式 它不仅是简单的对施工成本进行控 制 而是从全局出发 最大程度的利用企业的有效资源 从整体上对工程项目的成本进 行控制 最终实现房地产项目成本的最优化 1 1 研究背景及必要性 随着中国经济的快速发展 人民生活水平逐渐提高 人们对于改善住房的需求也越 来越高 房地产市场迅速发展了起来 房地产行业作为国家经济发展的重点 有利于推 动社会经济的发展 近年来 全国各地房地产价格正在高速上涨 这引起了政府和社会各界的高度关注 政府为此也出台了一些调控房价的政策来应对如今居高不下的房价 对于房地产企业自 身来说 产业的压力大多来自于成本 我们应该严格控制各项费用的支出 加强对房地 产的成本控制 提高企业的经济效益 此外 随着国家节能减排措施的实施 对房地产项目的节能减排要求也越来越高 房地产行业作为国民经济的支柱产业 需要消耗大量的人力物力财力 成本巨大 阶段 众多 尤其是在国家调控的情况下 房地产行业已经不再像过去那样暴利 如果对房地 产行业整个阶段的成本进行有效地控制 企业就能在以后的市场竞争中占据主动 成本 控制关系到企业的经济效益 关系到企业的发展 只有做到这点 企业才能在未来的发 展中占据一席之地 这不仅对企业的发展有着重要的意义 同时也节约了社会成本 提 高了社会效益 对国民经济的稳步发展有着极其重要的意义 1 2 研究目的及意义 改革开放以来 我国经济的发展取得了重大的成就 但是长期以来 企业在投资建 设项目的时候仅仅关注建设期的成本而忽视了其他方面的成本 然而随着房地产行业的 发展 大家逐渐认识到仅仅考虑建设期的成本是远远不够的 基于这样的背景 通过项 目全寿命周期理论 对房地产项目的成本进行研究 就显得非常有意义 房地产企业成本管理是房地产企业管理的核心内容之一 关系到企业的经济效益 节约社会资源 通过全寿命周期成本控制方法 可以为房地产企业提供一些新的理论依 据 从而适应现代企业发展的新要求 同时有利于实现社会效益和企业效益的平衡 如 果能够通过全寿命周期成本控制对成本进行控制 在房价和利润之间寻求一个平衡点 对 1 国家节能减排的实施作出贡献 1 3 国内外研究现状 随着生产力的提高 社会的进步 人们对于建设项目成本管理的认识越来越深 这方 面的理论知识在经过几千年不断的学习总结和创新 经历了古典建设项目造价管理阶段 传统建设项目造价管理阶段 现代建设项目造价管理阶段的过程 1 3 1 国内研究现状 建设项目全寿命周期理论又称为建设项目寿命周期理论 国内很多学者对这一项目 进行了深入的研究 并把这一理论应用到建设项目当中 丁士昭通过对项目管理的研究 提出了建设项目全寿命周期理论的思想 对建设项目全寿命周期管理信息系统的理论进 行了探讨 同时也提到了全寿命周期决策管理阶段投资控制的问题 戚安邦探讨了全生 命周期工程造价管理理论和方法 董士波对工程项目全寿命周期的成本问题进行了系统 的研究 同时建立了全寿命周期工程造价管理的基础理论方法 朱基木综合考虑全寿命 周期理论和成本 在他看来 产品既要考虑寿命周期费用的最小化 还要考虑到利益的 最大化 最终实现寿命周期的最优化 全寿命周期成本控制和管理技术如今已经在实际 应用中取得了较多的成就 由于我国房地产行业的持续发展 房地产开发项目的成本控制引起了业内人士的关 注 吴成浩对房地产工程项目造价提出了自己的看法 他认为不仅要立足于事先控制 还要对工程造价的全过程进行控制 冯伟认为房地产开发项目成本管理控制必须是全方 位的全面的控制 只有建立健全的机制 坚持以人为本 把任务落实到个人 房地产开 发企业才能取得良好的社会和经济效益 1 3 2 国外研究现状 在如今强调可持续发展的的社会背景下 全寿命周期成本理论得到了人们的关注 20 世纪 80 年代初 英国工程造价管理界提出了建设项目全寿命周期造价管理理论 该方法 根从建设项目全寿命周期的角度出发 要求在建设项目工程设计阶段对建设项目的建造 运营成本进行评估 这是一种事前控制的方法 英国学者 Orshan 的 全寿命周期费用 比较建筑方案的工具 讨论了在建筑方案设计中应当全面考虑建造和运营维护成本的理 论 如今许多国家都对全寿命周期理论进行研究 国外对住宅方面的应用 已经从早期 的节能逐渐深入到建筑物系统的优化 但是从房地产角度来看 国外对全寿命周期理论 的研究也刚刚开始起步 还需要进一步的研究 2 1 4 研究思路与方法 1 收集符合论文主题的资料 注重新颖 重视研究 并选择典型案例 2 根据收集到的材料 做好相关记录 根据论题的需要把书籍 报刊文摘中的结论 观点 精辟的见解摘录下来 把阅读和调查访问到的材料要点 以提纲的方式记录下来 对材料内容 中心思想 主要观点 例证 数据作简要的介绍 说明 3 利用查找到的文献资料 系统 全面地了解该项论题研究的发展历史和趋势 4 从参考材料中提炼观点 做到科学性 客观性 创新性的统一 1 5 本论文框架结构 本文的论文框架结构见图 1 1 绪论 房地产项目全寿命周期 成本控制相关理论 世纪花园项目成本控制问 题分析 全寿命周期成本控制在世 纪花园中的应用 结论 企业现状分析 项目介绍 图 1 1 论文框架图 3 2 房地产项目全寿命周期成本控制相关理论 2 1 房地产项目全寿命周期成本控制概念 成本控制就是开发商运用各种方法 对成本进行估算 按计划开支 通过和实际成 本进行比较 衡量经营活动的成绩 纠正开发中发生的错误 广义的成本包括一切降低 成本的方法 用最低的成本来达到目标 狭义的成本控制就是决策过程中实现降低成本 的目标 房地产项目全寿命周期成本控制就是站在全社会的角度来看 以全寿命周期成 本为对象 通过一定的技术和方法对全寿命周期的各个阶段进行分析 实现房地产项目 全寿命周期成本的最优化 2 2 房地产项目全寿命周期成本特点 成本能够一定程度的反映出企业的经营水平和管理水平 房地产开发项目的开发成 本不同于一般商品的开发成本 具有成本控制的周期长 变化大 投入量大的特点 这 对企业的成本控制造成了一定的困难 总结特点如下 1 多主体性 建设项目全寿命周期成本涉及的主体比较多 包括房地产开发企业 施工方 消费 者 等等 2 多阶段性 全寿命周期成本组成的阶段有很多 每个阶段的成本控制都有它不同的方法 他们 之间相互联系 相互影响 全寿命周期成并不是所谓的各个阶段成本的简单相加 往往 是前一阶段发生的成本影响到后一阶段 3 复杂性 房地产开发项目周期长 内容多 传统的建设项目主要控制建设期的成本 但是全 寿命周期成本控制不仅需要考虑施工阶段的成本 还要考虑到运营维护和回收报废阶段 的成本 不仅要考虑业主的成本 还要考虑社会成本和使用阶段的成本 2 3 房地产项目全寿命周期成本构成 要想了解房地产项目的全寿命周期成本 必须研究哪些阶段构成了房地产项目的成本 从不同的角度划分 成本的结构是不同的 4 2 3 1 按阶段划分 1 决策阶段的成本 首先要对市场进行考察 对项目进行策划 对可行性进行分析和探讨 最终实现项 目的最优化 虽然项目的决策阶段所需投入费用很少 但对于整个建筑项目的成本控制 有着重要的意义 2 设计阶段的成本 设计阶段的成本包括项目方案设计成本 计划成本 招投标成本 管理成本和施工 前准备的成本 这阶段对成本的影响很大 设计的项目直接影响房地产项目的成本控制 3 施工阶段的成本 施工阶段的成本是房地产开发项目建造过程所产生的费用 一般包括开工前准备费 用 施工成本和竣工验收成本 该阶段工程量大 施工周期长 涉及到的方面多 影响 广泛 受市场和政策影响大 这些因素都会影响到房地产项目的全寿命周期成本 4 运营维护阶段的成本 运营维护阶段的成本是项目完成后用户使用所产生的人力 物力等方面的成本 主 要 包括营销费用和物业管理费用 因为这阶段持续的时间相较于其它阶段比较久 因此这 个阶段的成本在全寿命周期中所占的比例比较大 5 回收报废阶段的成本 回收报废阶段的成本主要指项目结束后对它进行处理所产生的费用 通过采取不同 的 回收方法产生的成本费用会不一样 同样的对环境和社会也会产生不同的影响 见表 2 1 表 2 1 房地产项目各阶段成本管理的侧重点 项目阶段划分成本管理侧重点 决策阶段成本预算和项目经济性评价 设计阶段根据项目定位选择最经济合理的方案并进行材料设备的合理选型 努力实现产品目 标和成本限额目标 施工阶段变更签证和付款审核的管理 使用阶段产品维护和保养 报废阶段报废后处理和再生的费用 2 3 2 按类型划分 按成本的类型划分的话房地产项目全寿命周期成本包括资金成本 环境成本和社会成 本 5 1 全寿命周期资金成本 房地产项目资金成本就是经济成本 它指的是房地产项目从构思到投入使用再到项 目 报废所有阶段所产生的资金总和 主要包括施工阶段成本和运营维护阶段的成本 施工 阶段成本指的是施工项目从建造到竣工产生的成本 包括工程费用贷款利息等其它费用 运营维护阶段的成本指的是施工项目在运营维护阶段产生的一切费用 包括能耗成本 维护成本和管理成本等 2 全寿命周期环境成本 全寿命周期环境成本指的是建设项目全过程产生的对环境产生的影响 这种影响包 括正面影响和负面影响两种可能 正面的影响是企业的经济收益 负面的影响主要表现 在追溯性 相关性和递增性三个方面 追溯性指的是即使当前企业所造成的环境问题不 需要承担法律责任 企业也应该负有责任 相关性指的是企业在建设项目中所使用的材 料的来源对环境造成的污染和破坏 也应当负有责任 递增性指的是建设项目导致了资 源和能源的短缺以及劳动力成本的增加 企业的环境成本方面的压力必然每年都在增加 3 全寿命周期社会成本 全寿命周期社会成本指的是工程项目从项目的决策阶段 产品设计 运营和最终报 废 的所有阶段对社会产生的不利影响 包括施工安全方面的成本 拆迁安置成本等 2 3 3 按主体划分 1 生产者成本 生产者成本是指从生产者的角度来看 全寿命周期成本包括从决策 设计 施工到 运营维护所有过程产生的成本费用 大多数企业只关注该成本而忽略了其他类型的成本 2 使用者成本 为项目的生产和销售所花费的各种资源和费用的支付 重视该阶段的成本 才能建 立市场型成本 只有重视使用者成本对全寿命周期成本的作用 才能使项目全寿命成本 最低 3 社会成本 指的是房地产项目在全寿命周期中对社会 经济及环境方面造成的损失 这部分成 本 大部分是消费者承担 还有一部分是国家通过治理再生的方式来承担 6 2 4 房地产项目全寿命周期成本控制的意义 房地产项目的成本控制是开发商关注的一个焦点 房地产项目涉及的资金众多 成 本投入都是几千万 甚至上亿 对成本进行有效的控制是房地产项目管理的核心内容 1 战略意义 从房地产企业战略的角度来看 开发商应该合理把握投资 成本和效益三者之间的 关系 应该合理利用社会和企业的资源 在项目开发之前 建立一套完整的成本管理体 系和执行制度 有利于降低企业的成本 2 风险回避 房地产项目管理的风险很多 内部风险包括决策风险 技术风险和管理风险等 外 部风险包括设计风险 监理风险 政策风险 市场风险和自然风险等 通过房地产项目 的全寿命周期成本控制 可以有效的减轻风险发生的概率 减少一些不必要的费用支出 3 投资需要 开发商投资的目的就是为了营利 对成本进行全寿命周期成本控制节约下来的钱都 是利润 有利于增强企业的竞争力 2 5 小结 本章介绍了房地产开发项目全寿命周期成本的概念 系统的讲述了全寿命周期成本 的特点 从不同的角度对全寿命周期成本的构成进行了分析 讲述了全寿命周期成本控 制的理论基础主体是什么 本文将以江都市广源世纪花园为例 对项目的全寿命周期成 本控制进行探究 7 3 世纪花园房地产项目成本控制问题分析 3 1 项目介绍 江都市广源房地产开发有限公司在 1998 年成立 注册资金 2000 万 是一家以房地产 开发业务为主 以建材和餐饮行业为辅的公司 公司位于江都市引江路 29 号 是一家具 有二级资质的民营企业 有员工 68 人 其中高级职称 30 人 中级职称 18 人 公司致力 于人民生活质量的提高 致力于创建高品质的生活氛围 追求人与自然的协调发展 努 力把自身建设成江都乃至江苏省一流的企业 公司的组织结构如下 见图 3 1 董事长 副总经理副总经理 总工程师 前期部经 理 1 人 销售部经理 1 人 办公室主任 1 人 财务部经理 1 人 会计 2 人 工程部经理 1 人 成本部经理 1 人 项目经理 1 人 主任工程师 1 人 项 目土建工程 1 人 项目安装工程师 1 人 行政专员 1 人 图 3 1 组织结构 广源世纪花园开发项目位于江都市龙川二桥市政府对面 南至泰州路 离通扬运河 仅 800 米左右 西至扬州路 北至北环一路占地 12 8 亩 处于江都市新区总体规划的范 围 政府规划要求建立商区和住宅楼 土地采用公开拍卖的方式进行 该项目总建筑面 积达到 25000 平方米 小区由办公楼 板式高层和多层花园洋房组成 是江都较大的知 名小区 总投资约 3 亿元 3 2 世纪花园项目成本控制存在的问题 广源房地产开发有限公司是江都最具潜力的房地产开发公司之一 公司拥有先进的 8 开发理念和优秀的员工团队 但是企业的快速发展还是产生了一些问题 公司并没有重 视项目的成本控制问题 没有认真采取有效的办法 下面是该项目的一些问题 1 成本目标缺乏战略性 世纪花园开发项目和其他的房地产开发项目类似 企业把公司的重点都放在了如何 完成项目方面 却忽视了对房地产项目成本方面的控制 没有制定合理的成本控制的目 标 片面的以成本的高低来评价成本控制的效果 没有从全寿命周期的角度整体来考虑 项目的成本控制 2 成本控制过程失控 世纪花园开发项目成本目标不明确 在项目的设计阶段没有认真的审图 导致了再 施工过程中返工次数的增多 大大的增加了成本费用 使成本控制过程处于失控的状态 3 成本控制的方法落后 世纪花园开发项目采取的成本控制的方法仅仅是对施工阶段进行成本控制 却没有 采取其它先进的控制方法从整体上对项目成本进行控制 不能及时收集信息 也不能准 确的发现问题的所在 最终导致成本的增加 3 3 世纪花园项目成本控制问题原因分析 虽然广源房地产开发有限公司发展势头良好 但在市场竞争激烈的今天 只有对成 本进行有效地控制 才能使公司更上一步 在我看来 出现这种情况的原因有以下几个 方面 3 3 1 内部原因 1 忽视成本管理体制的作用 任何管理活动 都应该建立健全的责权利相结合的管理体制 成本管理同样需要这 样 开发商忽视了这种体制的作用 对成本管理的重视程度不够 没有采取行之有效的 奖惩制度 由上级颁发命令 员工没有主动性 不能调动起大家的积极性 使所有人参 与进来 没有很好的把责任 权力和利益三者相结合起来 仅仅把项目成本管理的责任 交给成本管理主管 缺乏持续性和科学性 通过对世纪花园建设项目的现状分析 不难 发现企业领导只是重视工程项目的建造成本 却忽略了后续的运营和维护成本 这部分 成本其实占的比重还是很高的 导致了建设成本不高 但是总成本却很高的情况发生 2 忽视工程项目 质量管理 的管理和控制 质量成本是指为保证和提高工程质量而发生的所有需要的费用和因为质量原因而遭 到的经济方面的损失 质量的好坏对成本有着很大的影响 但是不能把质量和成本放到 对立的一面 项目经理往往为了追求经济利益而忽视了对质量的管理 最终因为质量不 9 合格导致成本的增加 反而得不偿失 这样不仅增加了企业的成本 还是企业的声誉受 到了影响 3 没有明确的目标 在项目设计阶段 没有对项目各阶段的成本进行合理的估算 没有明确的目标 使 得工程实施中员工无法对照 不能及时纠正错误 没有制定明确的企业成本定额 没有 采取措施对项目的材料 人工 能源的消耗进行控制 4 忽视工程项目 工期成本 的管理和控制 工期成本指的是为了在预期的工期完成项目的目标所采取的措施产生的所有费用 工 期目标是否达标是工程项目合不合格的重要标准 不同的工程项目因为不同的原因都有 它特定的工期特点 工期的保证常常会使成本产生变化 项目经理虽然对工期有要求 但对它往往不够重视 有时候片面的追求进度 赶工期 导致了项目成本费用的变多 5 项目管理人员经济观念不强 在世纪花园开发项目中存在一种普遍的现象 在施工过程中 技术研究的往往的只 关注技术方面的事情 搞材料的只关注材料的采购和检验 搞工程的只管施工方面 表 面上看起来分工明确 单这样导致大家之间缺少沟通 都从自己的角度出发 不从大局 考虑 这样整体成本的控制还是不能实现 3 3 2 外部原因 1 理论不完善 从文献所述可知 目前全寿命周期成本在房地产方面的理论还不 够完善 还没有形成系统的理论知识 2 重视不够 我国的人均资源占有量在世界是很低的 随着中国经济的高速发展 如何利用有限的资源就成了重要的研究课题 但是在这方面 我国的科研投入始终不足 导致了大量可回收的资源被白白浪费 没有得到有效地利用 3 法律政策的不完善 到目前为止 我国还没有一部有关建筑废弃物管理的法律 只有原则性的表述 这使得企业在建筑物的废弃浪费没有法律约束 这对推进建筑物的 回收利用 国家的可持续发展带来了很大的困难 我们应当建立完善的法律制度 对那 些排放大量危害环境垃圾的企业进行收费和教育 严重违规的企业应予以重罚 甚至停 业整顿 10 4 全寿命周期成本控制在世纪花园中的应用 房地产项目的全寿命周期成本控制是对项目的所有阶段进行综合的管理 采取一定 的措施和方法 在满足项目要求的基础上 降低成本 提高效益 房地产开发项目全寿 命周期成本控制在每个阶段都有不同的要求 他们所采取的方法也不相同 但是这些阶 段相互影响 对房地产开发项目的全寿命周期成本控制有极大的影响 下面是各阶段所 需成本占总成本的百分比和对房地产开发项目成本控制影响的大小 见表 4 1 表 4 1 房地产开发各阶段对全寿命周期成本控制的影响 阶段决策阶段设计阶段施工阶段运营阶段 所占费用1 10 20 60 70 1 5 对成本控制的影响60 70 20 30 10 15 5 从表中可以看出 决策阶段对成本控制的影响是最大的 但是施工阶段所占的成本 费用是最多的 只有通过合理的方法才能使房地产开发项目的成本降低 本文将采取全 寿命周期成本控制的具体方法挣值法和价值工程两种方法 以世纪花园开发项目为例 具体分析该房地产项目的全寿命周期成本控制 为了便于具体分析 我列出了世纪花园开发项目的成本控制体系 见图 4 1 全寿命周期成本控制 技术 经济 管理 工作性质 控 组织 技术 制 经济 措 管理 激励 施 职业道德 目的 各阶段费用工期的合理控制 实现房地产项目全寿命周期成本目标 决策 设计 招标 施工 运营 图 4 1 世纪花园成本控制体系 4 1 全寿命周期成本控制措施 房地产项目的全寿命周期成本控制是对项目的所有阶段进行综合的管理 采取一定 11 的措施和方法 在满足项目要求的基础上 降低成本 提高效益 4 1 1 决策阶段的建筑成本控制 在投资阶段首先要有科学正确的决策 因为决策的失误可能导致投资的失败 其次 还要选择适宜的建筑材料 要同时考虑到在使用和回收阶段所需要的投入和对环境产生 的影响 最后根据材料成本对项目进行估算 1 宣传全寿命周期成本最低的思想 使员工们树立节约和控制成本的意识 从小 的方面做起 对决策者和领导团队进行培训 让他们对全寿命周期成本有更深的了解 2 每次做完决策后 要组织研究人员对方案的可行性进行分析和论证 确保方案 的正确性 避免不必要的的失误而造成工程的延误 3 对项目进行合理的定位 根据项目的档次 选择合适的材料 在保证工程质量 的基础上 尽可能的降低原材料的成本 如果是高端的工程项目 不仅要选择质量过关 的材料 还要考虑到居住人群的文化和生活方面的追求 对项目进行更好的设计 4 确立方案后 要针对各阶段对成本进行估算 根据方案的大致费用 系统的策 划下阶段成本费用的控制方案和目标 使员工对材料成本有大概的了解 见图 4 2 投资意向 市场研究和投资机会分析 项目建议书 可行性研究 决策立项 建设项目的 决策阶段 主要解决的是项目 选择问题 分析论证 图 4 2 决策阶段的工作内容 4 1 2 设计阶段的建筑成本控制 这阶段是世纪花园开发项目成本控制的重点 工程设计方案的好坏直接关系到建筑 材料的成本 同时还会影响到工程项目的质量 设计的科学的话 工程质量好了 就可 12 以避免一些不必要的费用 在以后的维护和使用阶段减少一些经常性的费用 设计的好 坏 关系到项目的发展方向 也决定了项目的变更返工情况发生的多少 直接影响了建 筑材料的合理使用和浪费情况的发生 1 贯彻全寿命周期成本控制的思想 提高设计人员全寿命周期成本分析管理的意 识 只有他们对成本控制有着更高的要求 才能从根本上降低工程的成本 2 根据项目的要求 合理规划项目的质量水平 对投资所需的费用进行估算 3 认真选材 尽量选择可回收利用的材料 使用低能耗的材料 尽量使用本地出 产的材料 减少进口材料 减少运费和价格方面的成本 尽量少使用对环境污染大或者 制造该材料对环境需要造成很大的破坏的材料 降低对环境造成的污染 多使用可再生 的材料 促进国家的可持续发展 4 避免拆除重建引起的浪费 不要盲目的拆除 尽量对已有的建筑进行合理的改 造 加以利用 既降低了成本 还使建筑规划更加合理 5 对项目进行优化设计 减少材料的使用量 凡是对项目优化做出贡献的 要予 以一定的奖励 调动大家的积极性 6 认真设计 尽量减少因为设计的问题导致的项目返工 修补的情况发生 对每 一个阶段进行严格的把关 减少失误 事实证明 好的工程设计不仅可以降低开发项目的全寿命周期成本 而且可以提高 经济效益和社会效益 科学的设计是控制成本的关键 不仅能减少浪费 还能使下面的 阶段的成本控制更加合理 有力的提升了项目的竞争力 4 1 3 采购阶段的建筑成本控制 采购阶段的成本包括运输 包装 保管等费用 这些费用不能提高项目的质量 所 以应该尽量减少 1 增加公司的信息储备 建立自己的信息资源库 从中选择自己需要的供应商的 信息 2 使用招投标制度 有利于促进施工方的竞争 使他们设计出最优的施工方案 3 选择合适的采购方案 根据工程的进度 在合适的时间采购材料 尽可能的减 少材料的库存量 加强管理 这样可以减少仓库的管理和保管费用 降低采购费用 4 1 4 施工阶段的建筑成本控制 这个阶段关系到项目的设计能不能达到预期的要求 如果这个阶段没有很好的控制 住 这个项目就很可能达不到工期 质量和成本方面的预期目标 开发商和承包商选择 合理的合作方式可以使这阶段更有效的进行 见图 4 3 13 材料供应商 劳务分包商 设备租赁商 工程分包商 工 程 总 承 包 商 开 发 商 图 4 3 开发商和工程总成包商的合作模式 通过工程总承包商联系开发商和其他供应商 这样使他们联系更加紧密 提高了开 发商的工程管理和沟通协调的能力 信息交流更多 提高工程建设的整体建设效果 是 承包商在确保质量的基础上 快速的完成项目的建设 从整体上降低供应链的成本 1 加强现场管理 做好各方面的协调工作 比如说合理堆放建筑材料 提高现场 管理的效率 2 对施工技术进行改进 使用新技术 使工程建设更效率 按计划管理材料 对 材料数量进行登记 严格控制材料的消耗量 制定奖惩制度 3 回收废旧材料和剩余的施工材料 加强质量管理 严格按照施工要求进行施工 这样可以减少一些不必要的材料浪费 对当事人进行问责 4 1 5 运行阶段的成本控制 由于这个阶段的持续时间很长 所以这个阶段成本的控制也同样不容忽视 所以要 制定科学的运行维护方案 广源世纪花园是一个集住宅 商铺为一体的开发项目 公司 在建成该项目后 自己成立了物业公司对该项目的运行阶段进行管理 公司加大宣传 提高了入住居民的节约和环保意识 使用了优质的建筑产品 并且及时的对项目进行保 养护理 避免因为一些不必要的原因导致设备的损害 加大维护成本 选用了一些节能 材料和设备 采取了节能措施 见图 4 4 14 投资项目运营和维 护阶段 投资回收运营评价 维持项目的使用功 能 提高项目运行 的效率 资金回收对项目进行综合评价 图 4 4 运营维护阶段的管理 4 1 6 回收报废阶段的成本控制 很多建筑的废弃物可以转换成可再生资源 但是很多这种资源被当成垃圾给处理了 这不仅造成了工程项目成本的增加 还浪费了国家的资源 对土地造成了破坏 如果对 这一部分的资源进行合理的利用 不仅可以为企业创造经济效益 还能促进国家的可持 续发展 见图 4 5 建设项目报废 回收阶段 建筑物拆除 对拆除资源进行分类 可回收资源进行回收 图 4 5 报废回收阶段的工作 15 4 2 挣值法 挣值法 EVM 是一个比较科学的项目管理技术 这个理论是美国国防部在 1967 年 首次确立的 这种方法对房地产开发项目的费用和进度的分析控制有着很好的效果 如 今在越来越多的房地产开发公司得到了广泛的应用 用挣值法进行这方面的控制 包括 三个基本参数 已完工作预算费用 计划工作预算费用和已完工作实际费用 有 4 个评 价指标 费用偏差 CV 进度偏差 SV 费用绩效指数 CPI 和进度绩效指数 SPI 采 用挣值法可以对施工阶段的成本和进度进行有效的控制 4 2 1 挣值法基本原理 1 挣值法基本参数 已完工作预算费用 已完工作预算费用 BCWP 是指项目在施工过程中 要对工程项目进行定期的检查 用已完成的工作量乘以预计的价格所得到的费用 它能大概反映出工程项目的进展情况 不仅能反映成本的情况 还能体现工程进度的快慢 公式是 已完工作预算费用 BCWP 已完成工作量 预算 计划 单价 4 1 计划工作预算费用 计划工作预算费用 BCWS 是指项目按照预期的工期和预算费用所产生的费用 它 能反映出按照预定的计划应当完成的工程项目 一般计划工作预算费用是不会变的 公式是 计划工作预算费用 BCWS 计划工作量 预算 计划单价 4 2 已完工作实际费用 已完工作实际费用 ACWP 已完成工作量 实际单价 见图 4 6 4 3 16 图 4 6 挣值曲线原理 2 挣值法的四个评价指标 通过这三个基本参数 可以计算出挣值法的四个评价指标 它们和三个基本参数一 样也是和时间有关的 费用偏差 CV 费用偏差 CV 是指在施工过程中检查的时候用已完成工作量的预算费用减去已完 成 工作量实际消耗的费用 就是 CV BCWP ACWP 当 CV 0 的时候 说明某个时间完成的工 作量 它所消耗的成本比预期的要低 这表明节约了成本 反之 当 CV0 的时候 说明实际完成的工作量比预期的工作量要大 这表明进度超过了预期的进度 当 SV1 的时候 说明效益比较高 反之 当 CPI1 的时候 说明进度比预期的提前了 反之 当 SPIBCWS BCWP SV 0 CVBCWS ACWP SV 0 CV 0 效率高 进度较快 投入延后 维持现状 BCWP ACWP BCWS SV 0 CV 0 效率高 进度较快 投入超前 抽出部分人员 进度放慢 ACWP BCWP BCWS SV 0 CV 0 效率较快 进度较快 投入超前 抽出部分人员 增加少量骨干人员 BCWS ACWP BCWP SV 0 CVBCWP ACWP SV0 效率较高 进度较慢 投入延后 迅速增加人员投入 4 2 2 挣值法分析特点 1 采用先进的方法对工程的进度和费用进行同时控制 方便简洁 效果良好 2 把项目工程的三大目标进度 费用和质量有效的结合在一起进行综合控制 避 免了因为责任不同使得项目责任人相互推卸责任的情况出现 以项目管理为核心 合理 完善了管理体制 3 传统的工程项目管理中 三大目标是不同责任人管理的 但是项目管理的持续 时间是很长的 在项目的发展中无法说明费用的差异是因为进度的原因还是成本的原因 18 这样项目的决策者就不能准确的判断出工程项目的差异产生的原因 但是通过挣值法 可以同时对这三大目标进行控制 在工程过程中就可以根据实际情况对项目进行重新规 划 避免了不必要的损失 4 2 3 挣值法在世纪花园中的应用 世纪花园开发项目历时五年 下表是世纪花园房地产开发项目的计划和实际进度表 见表 4 3 表 4 3 计划和实际进度表 计划进度 实际进度 世纪花园开发项目的投资过程可以分为前期阶段 施工阶段和竣工阶段 它的框架 图见图 4 7 可交付的小区 施工阶段前期阶段竣工阶段 19 图 4 7 投资过程 下表是各阶段计划所需成本及其累计成本和实际花费成本和累计成本见表 4 4 和表 4 5 表 4 4 计划成本及累计成本表 2009 年2010 年可交付成 果一季二季三季四季一季二季三季四季 前期阶段964 5 施工阶段246036902460307 530753075 竣工阶段480 合计964 5246036902460307 530753075480 计划值 BCWS 964 53424 57114 59574 59882129751603216512 表 4 5 实际成本和累计成本 2009 年2010 年可交付成 果一季二季三季四季一季二季三季四季 前期阶段964 5321 5 施工阶段24603997 51845153 7536903228 75615 竣工阶段542 5 合计964 52781 53997 51845153 7536903228 751157 5 计划值 BCWS 964 537467743 59588 59742 2513432 251666117818 5 进度偏差 SV EV BCWS 15595 35 16032 436 65 0 实际完成工作量小于计划预算值 即进度滞后 费用偏差 CV EV ACWP 15595 35 16661 1065 65 0 表明实际成本高于计划成本 即 费用超支 进度指数 SI SV EV 436 65 15595 35 0 028 0 表明实际进度落后于计划进度 费用指数 CI CV EV 1065 65 15595 35 0 068 0 表明实际效果比计划效果要差 成本绩效指数 CPI EV ACWP 15595 35 16661 0 936 1 说明效率低 进度绩效指数 SPI EV BCWS 15595 35 16032 0 973 1 说明进度拖延 20 通过以上的计算不难看出世纪花园开发项目进度比预期的要慢 整个工程效率比较 低 这样不利于工程项目成本的控制 所以必须要在下面的工期中投入更多高科技人才 这说明采用先进的挣值法 就可以及时调整计划 采取措施 控制项目的全寿命周期成 本 4 3 价值工程 价值工程是一门能够显著降低成本 提高效率和提升价值的资源节约型管理技术 它从经济和技术相结合的角度 注重功能分析和评价 通过对方案的持续优化 降低项 目的全寿命周期成本 提升各方面的价值 4 3 1 价值工程的基本原理 价值工程已经发展成为一门日趋完善的全寿命周期的成本管理方法 它主要目的是 研究出用最少的成本来满足工程项目的所要达到的功能 从而提高产品的价值 价值工 程包含三个最基本的特征就是价值 功能和全寿命周期成本 它和其他类型的价值有着不同的意义 表示的是这种产品功能的大小和它达到这种 功能所需要消耗的成本相比的值 通过公式来说的话就是 V F C 其中 V 表示价值 F 表 示功能 C 就表示成本 从表达式可以看出 产品价值的大小取决于产品的功能和成本两 个方面 当产品的功能强成本低廉的时候 产品的价值就高 反之 当产品的功能低成 本高的时候 产品的价值就低 通过这种方法 我们可以从不同的角度来看待产品的价 值 把价值和功能成本联系起来 这样就能够合理的对产品的价值做出合理的判断 价值的提升可以通过以下五种方式 1 成本不变 提高产品的功能 价值上升 2 功能不变 降低成本 价值上升 3 稍微增加点成本 产品的功能极大的提升 价值上升 4 稍微下降点功能 产品的成本下降很多 价值上升 5 降低成本 提高产品的功能 这从两方面使得产品的价值上升 是最好的情况 4 3 2 价值工程的特点 1 价值工程是以寻求全寿命周期最低成本为目标 价值工程不仅仅只是为了提高产品的功能 也不单纯为了降低所需成本 而是通过 合 理的管理使功能和成本最优化 价值工程的目标是在确保功能都能实现的基础上 把成 21 本降到最低 使项目的人力 财力 物力都得到合理的利用 2 价值工程以功能分析为核心 价值工程是在满足用户所需功能的基础上 去除多余的功能 减少不必要的成本 通过对产品的功能分析 正确的了解产品的基本功能 通过改进设计 从而降低产品的 成本 最终达到价值最大化 3 价值工程是有组织的活动 价值工程贯穿于这个项目的全寿命周期 涉及面广 所以必须要靠大家来共同完成 通过运用各方面的知识和集体的智慧 从产品的全过程来确保产品的功能 从而降低成 本 4 3 3 价值工程的实施步骤 价值工程的全过程 实际上是经济技术决策的过程 一般包括以下的工作程序 见 表 4 6 表 4 6 价值工程的一般工作程序 阶段步骤 准备阶段对象选择 组成价值工程工作小组 制定工作计划 分析阶段收集整理资料 功能系统分析 功能评价 创新阶段方案创新 方案评价 提案编写 实验阶段审批 实施与检查 成果鉴定 4 3 4 价值工程在世纪花园中的应用 在世纪花园高层住宅楼的现浇楼板的施工中 承包商设计了两种方案 一是采用钢 木组合模板体系 二是采用小钢模体系 这两种方案各有优缺点 公司决定通过模板总 费用 F1 模板浇筑质量 F2 模板人工费 F3 模板周转时间 F4 和模板拆装的 便利性 F5 等方面来对这两个方案进行评估 并且采用 0 1 评分法对各指标的重要程 度进行比较 经过估算 钢木组合模板的总费用为 50 万元 每平方米的人工费为 10 元 小钢模总费用为 60 万元 每平方米人工费为 8 元 该住宅楼的工程量是 3 万平方米 表 4 7 各 指标的重要程度评分表 表 4 8 各指标的得分表 表 4 7 各指标重要程度评分表 F1F2F3F4F5 F1 0111 F2 111 F3 01 F4 1 22 F5 表 4 8 各指标的得分表 钢木组合模板小钢模 模板总费用 107 模板浇筑质量 710 模板人工费 710 模板周转时间 106 模板拆装的便利性 108 1 功能系数的确定 钢木组合模板的方案总分为 10 7 7 10 10 44 小钢模的方案总分为 7 10 10 6 8 41 方案一的功能系数为 44 85 0 5176 方案二的功能系数为 41 85 0 4824 2 成本指数的确定 钢木组合模板每平方米的费用为 50 3 10 26 7 元 小钢模每平方米的费用为 60 3 8 28 元 得 方案一的成本指数为 26 7 26 7 28 0 49 方案二的成本指数为 28 26 7 28 0 51 3 计算两种方案的价值指数 方案一的价值指数 0 5176 0 49 1 06 方案二的价值指数 0 4824 0 51 0 94 通过计算可知 方案一的功能系数最高 方案一是最佳方案 所以选择钢木组合模 板 体系进行施工 项目 方案 23 结论 近年来 随着中国经济的高速发展 中国的房地产业蓬勃发展 市场竞争也越来越 激烈 加上现在金融危机的影响和国家政策的调控