湖南永州项目调研报告

湖南永州项目调研报告湖南永州项目调研报告 一 永州城市概况一 永州城市概况 永州市位于湖南南部 五岭山脉北麓 东连郴州 衡阳 南连 广东清远 西邻广西贺州 桂林 北界邵阳 祁东 地处北纬 24023 26050 东经 110006 112021 之间 南北相距 245 公里 东西相间 144 公里 是湘 粤 桂三省区交界之地 土地总面积 2 24 万平方公里 占全省总面积的 10 59 居全省第 2 位 永 州总人口 606 万 位列全省第五位 森林覆盖率位列全省第二位 但城市化率全省最差 永州市行政区域 二 永州生态新城项目概况二 永州生态新城项目概况 永州生态新城的建设范围为 北起城南大道 接冷水滩区主城区 南接日升大道 接零陵区主城区 西临洛湛铁路 东至阳明大道 横跨湘江两岸 总面积 117 平方公里 湘江以东区域 约 40 平方公 里 为先行建设区 目前生态新城内可用于开发建设用地为 16 平方 公里 现正进行总体控规调整 预计调整完成后 开发建设用地可 达到 50 平方公里 项目先行启动区域总体规划 永州市政府于 2010 年 4 月成立了永州市生态新城建设发展有限 责任公司 公司为永州市政府国有独资有限责任公司 主要承担生 态新城规划 建设 管理的政府业主职能 负责生态新城建设范围 内的市政基础设施建设 土地开发 招商引资 融资 投资等 根据市委市政府的要求和城市总体规划布局 永州生态新城定 位为永州市级公共服务中心所在地 现代服务业核心拓展区 现代 化生态旅游宜居城区 拟开发的生态新城用地范围内基本为农房 临建 农田等 经大致估算 每平方公里土地范围内的市政基础设施建设 征 地 拆迁安置补偿等相关费用约为 3 亿元左右 所有投资均由投资商先 行筹措 其中 非建设工程资金投入 按现有代建制的模式实施 包括征地拆迁安置等费用 包括报批和前期费用 征地 拆迁安置 费用等 以资金投入之日起 至工程结算之日止 以投入资金为基 数 按同期银行贷款利率 2 倍计息 基础设施建设资金投入 如用 于土地平整 道路 通水 通电等 按湖南省定额标准编制预算 由财政评审确定 土地出让后超出地块开发总成本的溢价部分由投 资商与政府按 5 5 比例分成 此项应可与政府部门协商 以争取更 大的分成比例 目前 北京控股集团公司已与永州市政府开始接触 洽谈 拟 对地块内约 30 平方公里土地进行投资建设 但尚未签署框架协议 三 永州房地产开发现状三 永州房地产开发现状 1 地产市场状况 截止 2010 年 12 月 全市房地产开发投资累计完成 72 6 亿元 同比增长 17 28 但受到国家宏观调控的影响 增幅趋缓 同比 下降 54 1 个百分点 全市施工面积完成 530 2 万平方米 同比增长 4 38 其中 新开工面积 380 1 万平方米 同比增长 4 竣工面 积 150 1 万平方米 同比增长 5 2010 年 永州中心区域商品住宅销售均价为 1802 元 平方米 较去年同期增长 21 商业营业用房均价为 3750 元 平方米 较去 年同期增长 15 目前全市商品住宅价格约在 2000 3000 元 平方米 左右 房价虽略有上升 但与周边地市相比仍处于偏低水平 从商 品房供应结构来看 中低价位和中下户型所占比例占全部商品房供 应总量的 40 左右 2 永州房地产开发存在的问题 永州市房地产开发企业整体实力较弱 短期内缺乏独立开发 做大做强的能力 一是开发企业规模普遍偏小 竞争力弱 抗风险 能力差 全市几乎没有一级开发资质企业 二是企业自有资金不足 开发资金来源渠道多为金融借贷 联合开发 企业抗风险能力差 一些开发项目因为资金问题进展缓慢 有的甚至中途停建 房地产市场秩序不够规范 三无 违规开发时有发生 集资建 房依然存在 个别单位借团购之名搞集资建房 为职工搞福利分房 或高价对外出售 挤占了住房市场的有效需求量 扰乱了房地产市 场的正常秩序 破坏了房地产市场公平 有序的竞争环境 一定程 度上制约了房地产业发展 动摇了外来投资者的信心 3 部分代表楼盘简介 3 1 皇家帝王广场项目 永州 地王 地块项目 项目将建成集生态 居住 商务为一体 的城市标志性住宅小区 为永州市政府重点形象工程 项目北接湘 永路 东至育才路 西南潇湘公园环抱 西有体育中心景观水池和 品类丰富的运动设施 并拥有永州当前最大的社区私属园林 楼层主高为 32 楼 共推出了近 300 多套住房 均价在将近 3000 左右 主要户型为两居室 三居室以及四居室 面积在 60 平 米到 160 平米不等 目前仅剩下 100 多套的房源了 3 2 都市 心海岸项目 总共 3 栋电梯小高层花园洋房 160 余户 户户全宽架 家 家双阳台 起价 2500 元 均价在 2680 左右 3 3 学府铭邸项目 项目位于潇洒大道 珍珠路 传芳路 金竹路等城市主干道交汇 中心 13 万平米居住社区 26000 多平方米建筑用地 一期为电梯 房 两栋 16 层 一栋 26 层 共 800 套房源 目前已预订 350 套 均价在 2100 元 2200 元左右 四 对项目初步印象 永州市政府对生态新城的开发建设十分重视 由市长任生态新 城指挥部指挥长 常务副市长 分管城建的副市长任副指挥长 如 果大型央企能够进驻投资 相信可以争取到相当有利的优惠政策 永州目前商品房售价仍处于较低水平 后期具有一定的上升空间 公司可以在日后的商务谈判中先期锁定地价 借基础设施建设形成 一二级开发联动 以取得土地低成本优势 但基础设施建设周期较 长 且需要开发商全额垫资 对资金需求量较大 另外 永州城区 人口仅有 60 万 后期二级开发销售将会面临较大压力 五 项目投资收益的取得 如单纯做土地一级开发 则投资收益由三部分组成 1 非建设 工程资金投入 包括报批和前期费用 征地 拆迁安置费用等 以 资金投入之日起 至工程结算之日止 以投入资金为基数 按同期 银行贷款利率 2 倍计息 2 基础设施建设资金投入 如用于土地平 整 道路 通水 通电等 按湖南省定额标准编制预算 由财政评 审确定 按以往经验推算 定额标准应比实际投入高出 15 20 左右 3 土地出让后超出地块开发总成本的溢价部分由投资商与政府按 5 5 比例分成 目前 永州土地出让必须通过公开招拍挂手续 但也可通过进 行一级土地开