经典资料：100个房产经纪人可能遇到的问题你中招了没有

经典资料 100 个房产经纪人可能遇到的问题 你中招了没 有 一 客户在下订之前 称过户当天一次性付款 不愿交订 怎么办 答 向客户出示国土局产权转移 流程表 并解释流程表中每一步客户可能面临的风险 如 业主没有收定 他 她不可能交房产证押在中介公司 他 她 就有可能卖给任何一个客户 我们也就有可能失去购买的 良好时机 如当天付款过户没有足够的时间查清业主产权 是否清晰 如果不交订金 交易条件 违约责任等不明确 草率联系过户 是对双方很不负责的态度 更容易发生问 题 二 客户在看过房之后 要求说明此房的业主为什么 出售此房 而业主真正售房的理由又不能说出来 怎么办 答 商品社会里客户买卖物业是一件很平常而又很正 常的一种行业 或事情 正如我们不能问买方 您为何要 买房 一样 客户会产生一种反感 而这样对我的销售工作 是非常不利的 但如果碰上一个客户非打破沙锅问到底时 你不妨告诉他 她 业主发财了 要移民 换大房 别墅了 相信你买了这房今后也会飞黄腾达 三 客户在看房 之后并商讨好价格 要求见业主面再谈 落实一下业主是 否真的此价出售 怎么办 答 在您未完全确定下来 下担保金 时 业主不会也没时间过来跟您面谈 业主 委托我们公司找客户 如果没有收定前每个客户都要见业 主 那业主委托我们公司不就没有意义了吗 公证 过户 时业主必须亲临现场签字 如证实此价不实 您可以投诉 并退还不实价差也不迟 四 客户在一家公司反复订 过多次房产都未购买成房子 已经对中介公司失去信心 但是这时我公司又有一套房非常适合他 该怎么样使他重 树信心 向他推销此房 如果他看中此房 迟迟不到公司 下订 怎么办 答 首先让客户了解我公司的经营理 念 诚信服务和办事程序 找到该客户在其它公司退订的 原因 用自己专业理论说服客户 给客户推荐楼盘时一定 要信息准确 重信誉 守承诺 让客户感觉到你跟其它公 司的业务员不同 以你的真诚打动客户 让客户感觉到我 们公司就是与其它中介公司不同 为其着想 把他当朋友 而非客户 消除客户的防范意识 让其重树信心跟您买房 当他看中了您手中的房时 就可以编一些故事 诸如 业 主就要到其他中介去收定 或者是同事的客户正在查阅有 关资料 并到档案大厦查档去了等等 让他产生一种 危机 感 五 在价格 房子 产权都落实满意了 后因某 种原因订不下来 或者说下不了决心 该如何跟进 答 多与客户沟通 了解客户真正的需要 了解真正存在 的问题并解决问题 六 客户在没有交定金之前要求 出具房地产证原件 怎么办 答 客户没有交定之前 要求见房产证原件本身有些不合情理 因为业主只有在收 定时才可能将房产证押在公司 但我们可采取双管齐下的 方法 让客户来交定的同时业主来收定 分开安排在两个 不同的会客室 然后借口房产证需要复印一份留底而拿到 客户的面前 看后收定 七 客户买房的同时 要求 把小孩迁到附近学校读书 而条件不够 该怎么样解决 答 这本身不是我们房地产中介能够解决的问题 但是 深圳市政府有这样规定 九年义务教育中 小孩按所辖片 区就近上学 如果你看中了某所学校 想让小孩在哪读书 就必须先解决户口的辖区问题 然后再按 就近上学 之规定 提出申请 否则 根本就无法解决 八 客户要求房 款交到交易中心资金监管 怎么办 答 1 交易中心 和我们一样都是合法的地产经纪机构 公司每天都有大量 的业务在受理 并且公司客服部比交易中心从业人员更专 业更全面更系统 房产交易除了产权过户还有大量的事要 做 通过我公司的售后服务 能让你省心 放心 舒心的 买好房子 如果你一定要监管 我公司要求由建行进行监 管 2 订金和税费绝对不能监管 业主没收订金谈什 么监管 即使监管也可去建行监管 3 告之客户在本 公司购房必须按本公司付款程序 否则不予办理 4 对这样的要求 第一时间就应该拒绝 因为 这违反公 司原则 这是对我们的一种污辱 是对我们公司极大的 不信任 交易中心也是中介公司 同行是冤家 我们没 有理由帮他拉生意 长别人的威风 灭自己的志气 定金 部分就更不用说 业主不收定 更没有人跟客户去资金监 管 如果还不行 则要求客户到银行实行监管 5 定 金 佣金 税费 水电押金不能押管 房款尽量做工作 不在深房交易中心监管 九 客户质问为什么要下 10 的 定金 我们应该怎样回答 答 当你交 10 订金后 公司会转给业主 公司就会收业主房产证 办理一些手续 如你下太少订金 业主会不收 也不放心把房产证给公司 就无法保证客户买到此房 并且该订金会计入房款 十 签约时客户对房款转入中介公司有异议 怎么办 答 树立信心 娉戏 瘢 每突 私夤 镜木 婺 市 抛纯觯 约巴晟埔滴竦牟僮鞴娉獭 故竟 镜南喙刈柿希 鞴 镜氖盗 推放啤 楼主发言 6 次 发图 1 张 更多 举报 分享 楼主相关阅读关键词 经纪人 资料 房产 经典 房产纵横 房 地产经纪人考试资料下载拯救房产美女经纪人 你约吗 你是 一名合格的房产经纪人么 业界快讯 房产经纪人很嚣张 房 价再高 我也买得起 二手房产 房产经纪人手册 记录 最真实的房产交易内幕 经济杂谈 国家打压房价的政策不仅 压住了炒房者 也让我们房产 房产经纪人手册 我 在杭州卖的真实经历 商小说 房产经纪人手册 真实房产 交易内幕楼主 我是经纪人够么 时间 2014 12 22 17 48 41 十一 客户交订时称你公司 仍可能继续高价出售此房 想对公司进行约束时怎么办 答 肯定地告诉对方 我们公司不会这样做 第一 没理由这样做 也没有必要这么做 高卖也只能收 1 5 的 佣金 第二 如这样做了就失去您对本公司的信任 公司 不会只看眼前的利益 公司希望客户是公司的永久客户 十二 为什么要在公证过户前付全款 答 公司为了保障双方利益 需将房地产证原件交到 国土局 不能随意撤消 业主要求必须将房款付中介公司 才会到国土局签字 十三 客户交订时称付 10 定金没问题 但要求同时 交钥匙 怎么办 答 不可以交钥匙 只有在付清全款 房屋产权转移 确认后才能交钥匙 这是对买卖双方的负责 也避免了不 必要的问题发生 十四 客户要把自己的房卖出去后 才能订看中的那 套房 但有不肯贱卖原房产 市场价暂无法成交 无法两 套房的卖与买同步进行 如何说服客户下订 答 建议客户将原有的房产做个贷 以贷款作楼盘首 期 以租供楼 十五 客户相中某物业 但又对该物业离奇的低价产 生怀疑 而不能下定时 怎么办 答 1 低价因为业主急售 怀疑只会错失良机 2 至 于产权的清晰与否 可以通过过户前的产权查档了解清楚 十六 为什么中介公司不能赔定 而只可以吃定 答 出于交易过程中的时间顺序而导致不能赔定与客 户 1 首先我公司受理业主委托 2 我司通过一定渠道 广告 推介 找到客户 与客户签了 购房委托书 并 收取定金 3 业主确信我司已收订 才会来我司签署 售 房委托书 并收取订金 留房产证原件在我司 以举止防 业主有条件将该房售予他人 如果我司与买方签了赔订 可能由于时间差的问题 业主会改变售出价格或意愿 而 致我司未收益告赔订 十七 客户要求将 房产内 渗水的部分修补好再交 订 怎么办 答 1 与原业主协商 把渗水部分修缮好 2 说服 客户 正因为由于该房产有渗水现象 才导致该物业卖目 前这样的价格 业主认为如果要将渗水部分修好 就不会 卖这样的价了 十八 客户问 这房我较满意 现交定金可以 但我 老公 老婆 看后不满意 我要退定 行不行 答 1 首先告诉他 她 这样是不可以的 定金的含义 就是交定这一刻起所卖物业被您定下了 如果定金可以退 回 也就失去了 定 字的意义 2 房屋买卖而签署的合同 是慎重的文书 收到定金后我公司会转给业主 不是我公 司不退而是业主不可能退 如果你对房屋本身还有疑问 请带上家人抓紧时间现场察看 一旦落订 我公司需要尽 快落实 并及时转订业主 如果在其间先有其他客户要落 订 公司不能承诺一定你能买到 请您仔细考虑 十九 客户看房并且交订金之后 业主突然改变价格 要求更高的价格出售此房 怎么办 答 1 出现这种情况 我们只有晓之以情 动之以理 从我们所付出的费用和劳动说起 以期达到感动业主的目 的 2 寻找报纸广告找出相同楼盘的最低价 与业主谈价 找人看房 把价格往最低处砍 打击业主心理期望值 3 可以从法律的角度上要求业主履行合约 否则 由此产生 的法律后果将由业主全部承担 二十 收订后 有其它客户出高价 怎么办 答 1 公司原则上不支持这种做法 因为这样做的结 果必定失去第一个客户 对公司的信誉和品牌都是百害而 无一利的 也会让客户对公司的服务宗旨 诚信 产生怀疑 久而久之 将得不偿失 但是努力做好第一客户 极力说 服第二个客户 给他介绍其他物业这是很容易做到的 这样两个客 户都做成 由一个客户变两个客户 何乐而不为呢 2 如 果第二个客户出价远高于第一个客户 我们也可以考虑第 二个客户 但必具备一个先决条件 盘 客户必须有一方 可以做全权委托 从而保证这部分高出的利润我们一定能 赚到为原则 这时我们对第一个客户需要找一个很好的理 由 比如业主已经在其他公司收了定金 我们的动作慢了 一步等等 尽可能把责任往业主身上推 以期达到既不得 罪客户 又可达到让他高高兴兴地在我们手中买其他房产 的目的 举报 1 楼 打赏 回复 评论 赞楼主 我是经纪人够么 时间 2014 12 22 17 49 26 跟你说个 抢话费 举报 2 楼 打赏 回复 评论 赞楼主 我是经纪人够么 时间 2014 12 23 11 48 27 二十一 客户首其款准备不 足 要求按揭贷款成数提高 而银行又无法满足客户 怎 么办 答 1 说服客户想办法 比如 向亲戚朋友预支 借 钱等 2 看客户是否有物业在手 如果有可以向银行申请个 贷 3 如果是企业法人 国家公务员则可以向银行申请高 额按揭款 4 特别关系的还可以找银行特批高额按揭款 二十二 和客户签买房合同时 交房时间 煤气 水 电 管理费的交接时间 怎么确定 答 请详细翻阅客服部桌面的合同范本 特殊情况由 客户与业主自行商议 确认 二十三 客户要求自己买保险 怎么办 答 不行 原则上各大银行规定在指定的保险公司购 买保险 客户只能按规定需要向保险公司购买保险 二十四 如成交价高于房产证原价 而利润只有双俑 时 客户要求买卖合同填成交价 而业主只承担填合同价 税费时 怎么办 答 向客户说明 业主当前的售价是不包含高出房产 证原价的那部分税金的价格 如果客户坚持要按成交价填 写 1 高出的部分税费业主要加到成交价中 2 或是由客 户承担高出的这部分税费 这个问题普遍存在 特别提醒 业务人员注意 在收取客户订金时一定要与盘方业务员充 分沟通 如果确定原房产证价低于成交价时 必须在收定 委托书中注明 现售成交价必须按房产证原价填写 二十五 业主往往在过户的同时一定要收到全款 条 件打不到业主就不卖了 这时候该怎么处理 答 1 业主的这种条件是绝对不可能做到的 现实中 的 过户 只不过是将 现售买卖合同 三级市场转移申 请表 房产证原件以及买卖双方的身份证明等资料递进了 国土局的办文窗口而已 递件并不代表过户 出税单五个 工作日后产权才可做变更登记 如果有查封等限制转让的 因素 将给公司造成巨大风险 2 要充分展示公司的实力 让客户相信我们 其他的问题自然就解决了 3 万不得已 建议到银行实行资金监管 这样可以充分保障双方的利益 相信客户 业主均能接受 二十六 客户有反悔心理 故意拖延办手续和付房款 在合同中找问题 挑毛病 以达到其退定的目的 怎么办 答 1 收到定金后我公司会转给业主 不是我公司不 退而是业主不可能退 定金的含义就是交定这一刻起所卖 物业被您定下了 如果定金可以退回 也就失去了 定 字的 意义 2 签署购房合同时 已经注明了最后的付款和办文时 间 如果客户有反悔表露 应该郑重向客户表明 提醒客 户最后办文时间 否则按合同规定执行 二十七 由于客户目前面临困难无法及时将房款交给 公司 要求拖一段时间过户 怎么办 答 关键在于我们能否按客户需求 与业主协商达成 延期付款协议 我们尽量满足客户的需求 因为只有这样 才能使该交易圆满完成 否则 只有依约而行 二十八 房子交接时 客户发现房间与原看房和收定 有误 要求业主赔钱 怎么办 答 1 购 售委托书明文规定 物业内现有装修和设 施 设备不得拆除或附送物业内现有家私家电等的 如果 交房时交现房和合约中之规定有异议时 业主应承担全部 责任 我们有义务和责任要求业主履行约定 否则 我们 将在房款中扣除一部分作为客户的补偿 除业主在物业恢 复所签合约时之状态 2 委托书中没有注明 而买方 卖方 中介三方有口 头承诺的 出现问题中介公司由经办人是否与卖方协调解 决并承担相应责任 二十九 此房风水是否不好 答 1 房产经纪必须熟悉房屋结构 朝向 通风 采 光等要素 用专业术语 比如座北朝南等等 也有因人而 异的 比如与人的生辰八字相关 就看你怎么说 关键是 你说的让客户开心 信服 这里的风水就是好的 三十 客户交定后发现有中介公司的价格比我公司低 要求降价 否则要求退定 怎么办 答 1 如果我公司按行文规定收取双佣 则告诉买方 房屋售价可以在过户时直接向业主确定 至于其他中介公 司存在着不良竞争行为 告诉买方可不予理会 或我公司 按约履行 2 如买方能提供或你预测到买方定能提供有力证据证 明我公司赚了利润 我们必须返差额 举报 3 楼 打赏 回复 评论 赞楼主 我是经纪人够么 时间 2014 12 23 11 53 05 美 就是这么任性 举报 4 楼 打赏 回复 评论 赞楼主 我是经纪人够么 时间 2014 12 23 11 53 35 三十一 业主委托的物业售 价高于市价 而又迟迟不愿降价 怎么办 答 1 了解出售动机 确定跟进方案 2 加强与业主的多方面沟通 以媒体上的相同楼盘的最 低价进行对比 3 带人看房当场谈价 找出其房产的劣处 三十二 如果客户不去银行签署按揭合同 怎么办 答 1 先了解客户为何不去签署按揭合同 对症下药 若不签可以直接告诉客户 2 用合约来制约他 用法律来威 胁他 用房产的交付使用权来打动他 买房的目的就是为 了使用 如果不能使用花那么多钱先买个产权又何用 晓 之以情 动之以理 从感情上来劝说他 买房是人生的一 件大事 三十三 转定以后 业主要求收到全款后方付锁匙 如何办理 答 1 分两种情况 一次性付款可以 如按揭的 做业主工作 要买方签定银行抵押贷款转到业主的账上 消除业主的防范心理 2 同客户协商 在业主收到全款后交房 三十四 业主要求高额定金 怎么办 答 1 定金的给付只是公司对业主有意购买其所售物 业的一种诚信的表示 虽然质押了业主的产权证明 这也 是业主向公司表示不会再售予他人 2 告知业主在产权没有彻底转移前 公司每天都存在 着高风险 如果出现问题 将给公司带来无法弥补的损失 3 定金的承付中介公司是有规定的 原则上给付 1 万 元 总金额高的物业最多不得超过 2 万元 三十五 业主收定 但不愿留下房产证 如何处理 答 1 首先 业主收定是必须将房产证质押在公司的 否则 不能保证业主不会将此房高价出售 中介公司也无 法保证客户的利益 2 业主不留下房产证 中介公司就会存在着巨大的风 险 三十六 交钥匙是不是等于交房 区别在哪 答 首先交钥匙等于交房 交房同时应同时具备以下 几个条件 a 物业已转到买方名下 b 物业处于闲置状态 c 物业无租约纠纷 d 三方 业主 客户 中介 当场验 房和抄水 电 煤气等相关杂费的费用指数 e 交钥匙并