八九点企业文化咨询理论与咨询模式(60版)永锋案例.ppt

基于道场机制的企业文化理论与咨询实务 八九点企业文化咨询理论与咨询模式 6 0版 主体结构与效益分析 八九点管理咨询有限公司二零零六年一月 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 2 目录 一 企业文化的哲学层面二 八九点企业文化观三 企业文化在企业中的重要性四 企业文化的八大功能五 八九点致力于通过企业文化提升企业竞争力六 八九点将为企业塑造具有八大特性的企业文化七 八九点企业文化项目阶段说明八 八九点企业文化战略分析及理念文化建设谱系图九 八九点行为文化建设谱系图十 文 如何 化 十一 基于道场机制的企业文化环境硬件建设谱系图十二 基于道场机制的企业文化环境软件建设谱系图十三 八九点企业文化咨询项目对企业的作用十四 八九点企业文化咨询项目成果的六项产出和六个改变十五 八九点企业文化建设咨询项目的效果预估十六 八九点成功案例摘选十七 八九点企业文化咨询项目启动流程说明十八 八九点培训和咨询事业介绍 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 3 一 企业文化的哲学层面 恩格斯在资本论中说过 经济竞争有两只无形的手在起着决定性作用 一只手是价值规律 另一只手是文化 企业文化的建设并不是锦上添花而是必须为之 并且必须是强势文化的建设 对企业来讲 文化发展比利润增长更加重要 周礼 中指出 观乎人文以化成天下 人文 化成 的文化意义是指治理天下的是文化大师 文化即是王道 文化深处是人性 管理深处是哲学 因此 企业文化的设计者 是掌握社会性 人性的哲学大师 而并非是一般的企业管理人员可为之的工作 吾无为而民自治 吾好静而民自正 吾无事而民自富 吾无欲而民自朴 老子 源自 易经 管理哲学 便易 与 与时俱进 的客观规律相吻合的管理模式不易 不变的人本管理与能本管理的思维 道外无法 道外无术 简易 大道至简 道法自然 简单的背后是最深刻的规律性的把握 人性的把握和机制的创造 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 4 二 八九点企业文化观 化育之道 面对 五项修炼 难以炼成 七个习惯不以培养的 企业文化难以实现的时代背景下 八九点专家海瀛 江广营 海涟 葛树荣 王明基等通过深层次的实践与理论的整合 透过管理深处的哲学与人性深处的心理机制 结合帝王之道和宗教哲学与企业帝国由小到大 由弱到强的运作案例 深刻解剖了在现实中的文化及管理问题 让企业家认知企业文化塑造的科学方法 掌握驾驭人性的战略武器 运用深层的文化机制力量 塑造文化 驾驭组织 在形成卓越执行力之时 还能够科学的构建起企业文化运作体系和塑造出企业文化力 化育之道是培养企业出人才的机制 是重塑人性的魔方 是变博弈为顺从的机制 化易之道 化易之道是先人后事的哲学之道 是开发人的潜能 创新意识 执行力 行动力的哲学与机制开发 习化之道是建立行为习惯与行为模式的文化管理机制 习化之道 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 5 三 企业文化在企业中的重要性 资料来源 约翰 科特和詹姆斯 赫斯克特合著 企业文化与经营业绩 美国某研究小组 用了11年时间 对企业文化对企业经营业绩的影响力进行研究 结果证明 凡是重视企业文化因素特征 消费者 股东 员工 的公司 其经营业绩远远胜于那些不重视企业文化建设的公司 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 6 现实的榜样 成功的海尔与其优秀的企业文化 1 海尔文化内核 也就是海尔的哲学和价值观 即 敬业报国 追求卓越 海尔真诚到永远 2 内层海尔文化 海尔的远景 即十年之内 进入世界500强的奋斗目标 3 里层海尔文化 管理理念 包括质量理念 企业兼并理念 市场扩张理念 营销理念 人才观 售后服务理念 国际市场战略 科研开发理念 企业斜坡球体定律等 4 深层海尔文化 OEC管理模式等 5 中层海尔文化 对产品 服务等的要求 6 浅层海尔文化 海尔职工礼貌 素养 标准色着装 迅速反应马上行动的作风等 7 表层海尔文化 海尔标志 海尔中心大楼 海尔广告 海尔的样品展室海尔兄弟商标等 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 7 企业文化 企业持续发展的根本动力 最大的敌人是自己 企业家的抱负 成功 可持续发展问题 沟通障碍 理念与行为不一致 一种无形的力量控制着企业的生命 人与文化是企业竞争力的源泉 是企业可持续发展的基本驱动力 文化管理是现代企业管理的最高境界 不要成为 流星 企业 创业初期的打成一片随地位的转变 变成了心的隔阂 出现沟通障碍 对未来发展完成战略性系统思考 组织变革与流程再造中员工感到迷茫 迟疑而不愿跟进 导致变革成效不佳 员工自我超越的的过程需要一个环境文化渗透到制度 流程建设 并把制度建立在心理契约的基础之上 使员工行为从他律走向自律 习惯性的思维方式 漠视变化 不愿意改变自己 当外部环境不断变化 把握成功的关键因素 摒弃企业持续成功的障碍 企业家的思维空间打不开抱负与追求封顶 开放权利结构 吸纳人才 使职业经理人发挥作用并促使职业经理阶层的形成 问题 解决 企业持续存在需要理念依据 建立一个共同的语言系统 即企业文化的传递系统 优秀公司重视企业文化 实际情况同理想的企业文化之间的关联很强 他们对公司的核心准则 企业价值观遵循始终如一 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 8 四 企业文化的八大功能 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 9 运营控制力 文化影响力 团队战斗力 管控力 执行力 X文化力 竞争力 五 八九点致力于通过企业文化提升企业竞争力 是对发展投资重要 还是对短期利润投资重要 决定发展的不是战略 而是支持战略的文化力 文化是统治工具 是解决内部关键冲突 内部博弈的最佳工具 文化是根本方针 政策性的东西 文化力不是素质而决定着素质 在产品同质化的行业里 我们拿什么取得骄人业绩 树立行业标杆地位 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 10 六 八九点将为企业塑造具有八大特性的企业文化 3 指导性的企业文化企业存在两种文化差异 企业现有文化与目标文化之间的差异 它对企业的整体行为起着指导作用 整体文化与员工个体文化之间的差异 对员工的个体行为起着指导作用 八九点企业文化塑造原则 2 发展性的企业文化企业文化应是发展变化的 如果静止就是死的文化 发展规律是从无到有 从抽象到具体 从散乱到系统 从单一到丰富 再从复杂到简单的过程 6 传播性的企业文化企业文化是价值观客观化的结果 它的客观存在就可以被人们认识 学习与掌握 并向社会及同行业传播 影响社会对企业的认知 也影响其他企业的企业文化建设 7 群体性的企业文化企业文化是企业的一种群体文化 企业文化的发展需要由员工群体推动 脱离员工群体的文化建设 就不具备执行力 也就无法实现 4 约束性的企业文化对整体行为的约束性 指企业的整体行为努力向目标文化靠近 向目标文化靠近的过程 就是建设企业文化的过程 对员工个体行为的约束性 指员工必须融入整体文化 员工融入企业整体文化的过程就是实现共同的价值取向的过程 5 传承性的企业文化未来的企业文化必将是现有文化的延伸 企业文化是在有选择性继承历史文化的基础上发展的 1 客观性的企业文化创建企业文化不是因为原来没有企业文化 而是因为企业现有文化不能支撑企业的发展 创建企业文化就是一个从主观认知向客观分析转化的过程 8 整体性的企业文化企业文化必须对企业的整体行为发挥作用 仅仅作用于员工的个体行为 就不能成为企业文化 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 11 道场机制 企业文化的崭新理论 道 价值观 理念 精神 信条 态度 行为习惯与规范 制度 实体 所谓道场 最初用来指高僧修行的场所我们把现代管理中具有强大化育力重塑人的管理机制 企业文化及相关管理方法和模式 称为道场 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 12 基于道场企业文化主要在于两个方面 道场 道 道 道 文的设计 场 化育的机制 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 13 七 八九点企业文化项目阶段说明 1 文化战略研究 2 文化理念提炼 3 行为规范规划 4 文化管理实施规划 5 培训 辅导实施 6 延展合作谋划及长期顾问服务 文 的设计 化 的机制和过程 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 14 企业哲学 愿景 使命 核心价值观 企业精神 道德品格 管理理念 企业信条 对内沟通主题 对外沟通主题 其它管理 人力资源理念 制度理念 团队理念 产品品质理念 分配理念 自我创新理念 人才修炼理念 行为文化系统 主文化理念 子文化系统 生存理念 市场理念 竞争理念 服务理念 行业趋势 竞争分析 客户需求 员工需求 企业家抱负 核心优势 安全理念 学习理念 案例收集漫画绘制 企业文化战略分析 八 八九点企业文化战略分析及理念文化建设谱系图 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 15 理念文化系统 最高行为追求 企业核心素质 基础行为规范 员工行为公约 员工行为规范 各岗位行为规范 文化环境管理建设 化 的建设 行为分层管理 分层素质模型 岗位工作作风 礼仪规范 业务活动礼仪 商务会务礼仪 职业化行为规范 核心行为文化 企业文化培训 文化手册编制 作风素养考核方案 九 八九点行为文化建设谱系图 企业工作作风 企业行为规范 案例收集漫画绘制 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 16 八九点成功案例之一 百年五个无 工程 品无暇味无邪防无纰查无隙客无诉 今世缘最高行为追求 品质无暇产品品质岗位工作品质今世缘人的人品品质无瑕疵 味道无邪产品气味口味道场机制下的工作氛围给人感觉无邪气 防范风险无纰漏人 环境 法律 资本 管理运营中的各项 检查考核无隙可乘质量品质检验环境 设备 安全 制度 绩效 心态 客户无投诉外部客户内部客户 注释 针对今世缘的白酒行业特点 八九点顾问团对精心设计了今世缘的 百年五个无工程 其中对产品的品质 口味 工作行为要求 运营管控要求 服务客户的要求都包含其中 并在其指导下的职业化行为塑造体系中具体规范了各岗位 各层次员工的行为标准 并在 化 的实施中设计了该标准实施的程序及具体办法 确保实现 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 17 十 文 如何 化 个企业有 没有做 化 的工作 的文化设计者不理解 人性 企业家便有了 企业文化不是万能的 之说 事实上这是对企业文化认识的误区 文化的定义是 一群人在共同价值观下所形成的行为习惯 思维习惯和传统 以及习俗化的形成 毛主席提出 人民万岁 用人民去管理 实际上就是用文化进行管理 文化是统治工具 人人是管理者 即共同价值观的管理 关于 化 的问题提出 如何解决员工的心理与企业管理的博弈问题 态决定一切 什么决定态度呢 超越自我与改善心智模式的哲学与方法体系是怎样的 如何玩转团队改善与系统思考的机制魔方如何解决塑造高效人士七个习惯的障碍与人性问题 从优秀走向卓越的飞轮是怎样运动的 变劣根性为创造性的机制魔方是什么 重塑人性的三大激励机制 精神激励 人本激励 危机驱动机制是怎样建立的 塑造良好习惯的机制与体系如何搭建 如何创造执行不需要高手的管理模式 如何掌握创造文化力的操纵之道 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 18 企业文化系统 大门文化环境规划 文化长廊内容规划 会议室环境规划 培训教室环境规划 食堂文化环境规划 企业报规划 企业网站规划 6S管理 目视管理 现场管理 看板管理 目视管理 看板管理 化 的制度文化环境建设 化 的物质文化环境建设 制度规定订制 现场联检及挂牌制度 职责划分 全面推广 十一 基于道场机制的企业文化环境硬件建设谱系图 案例收集漫画绘制 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 19 十二 基于道场机制的企业文化环境软件建设 企业文化体系 化 的策划 化 的实施 组织分工规划 实施进度安排 实施策略设计 各项会务组织流程策划 各种文化评比策划 企业文化自主发展机制建立 对内 企业画册设计 企业形象宣传片 企业歌曲 社会大型活动策划 对外 企业文化内部推广方案 企业文化外部推广方案 自主培训体系辅导建立 企业案例管理机制试点建立 优秀企业参访全程安排 大学EMBA案例推广 专门撰写文章若干篇 出版推崇企业文化的书籍一部 员工自主管理 自主创新体系 全面推广 企业领导人参与知名论坛 安排行业系统领导来企业参访 延展合作谋划 年度顾问服务 年度培训服务 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 20 文化战略选择 文化整合 行为规范 企业文化建设工程 文化分析 思维再造 行业标杆能力树立 标杆能力 整合优良成份 改造糟粕作风 影响员工心态 确立规范行为 项目重点与工作重心 项目目的与咨询价值 十三 八九点企业文化咨询项目对企业的作用 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 21 企业文化咨询成果的六项产出 产量提升成本降低利润提高作业效率提高 有科学思维与意识的员工熟悉现场管理方法的员工大量自主创新的先进典型 更具凝聚力的班组使班组之间良性竞争各部门的凝聚力与革新意识改善与自主创新的班组 现场管理方法到位红黄牌激励见效狼性机制形成 管理看板务实健全理念展示深入现场工作环境大大改善物品摆放实现高效 人人有竞争意识作风与面貌焕然一新文化理念和管理标准下的高效执行力 产出了绩效 产出了氛围 产出了士气 产出了人才 产出了团队 产出了机制 十四 八九点企业文化咨询项目成果的六项产出和六个改变 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 22 消极积极从消极对抗转变到积极看待变化 主动接受改造与自主创新 6 1个改变 被动主动从被动遵守规定与指令 到主动发现问题 反映问题 推动改善 自我超我员工和干部从立足本位到关心团队 从服从控制到自主创新 滞后超前从脏乱差的治理到追求精益的现场管理 生产管理 达到行业前列的经济指标 作业指标 麻木敏锐从习以为常 漠视问题 到观察浪费与低效 主动创新改善 不可能可能不能达到的成本效益与作业标准 开动脑筋努力创新实现 咨询效果不明显看不见大量数据 大量案例 看得见的成果 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 23 目标导向植入 责任不同导致其思维不同 企业文化通过树立结果导向的环境影响机制 不断使管理者自主完善企业业务流程来实现对过程的控制 从而使领导者从繁杂的流程事务中解脱出来 全员业绩提升 企业需要业绩 没有业绩的员工最终会被淘汰出局 这就是企业文化 所以在企业文化推行过程中 还将通过作风管理考核手段 加大员工对业绩的追求 人际关系简化 人际关系不是单一的 而是多向性的 企业文化将在各级员工的素质行为规范上制订标准 所有人员都被要求在一个良好的同事关系环境下工作 以达到协调迅速有力 发展轨道稳定 无论经济环境如何变化 企业文化的可持续发展观也可以指导战略的转变 也只有一种稳定的环境 才有可能维持企业的不断发展 同时也给员工坚定信心 持续改进能力强化 企业文化将推崇自我完善 不强调100 的完美 但要求持续改进 这必然形成企业的质变 6 7 8 9 10 游戏规则的确立 规则是不同员工为共同目标实现的行为操守 在规则和制度约束下 执行力就会有一定程度的保证 创新环境营造 全员尊崇细节 最终的企业文化要求员工做事缜密 善于分析 并注意细节 这必然使企业的各项工作趋于标准化 自主管理形成 员工的进取心和竞争力程度将决定公司的竞争力 企业文化将不断使得员工由被动工作变为主动工作 积极主动不仅表现在表象上 更表现在其行上 团队意识稳固 公司在很大程度上是依赖团队 而非个人 企业最终需要的也是这种团队的效果 因此 企业文化将重点从不同侧面推行团队的思想和行为 1 2 3 4 5 文化项目最终能够促使员工通过不断的创新 增强企业的核心竞争力 十五 八九点企业文化建设咨询项目的效果预估 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 24 八九点莱钢某钢铁公司项目案例一 两次找轴销的启示 十六 八九点成功案例摘选 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 25 第一次找轴销 时间 2005年年底一次夜班地点 轧钢厂维修车间人物 维修车间姜主任事件 2005年年底的一天夜里 扎钢厂生产线上一个轴销突然断裂 生产班长马上找到维修车间要求快速更换 停产一分钟将损失2吨钢的产量 但维修车间值班人员根本不能在混乱堆放的的设备备件中找到替代品 也不能确定是否有这个备件 姜主任接到电话 迅速起床往公司赶 在他的记忆中 材料库中有一个两年前做好的轴销 因为车间搬家 也不清楚具体放在哪里了 令人头痛的事情正在进行 厂长 各主任 工段长都到了 每个人都满头大汗 材料库被翻得一片狼藉 终于 这个惹事的轴销被找到了 在停产两个小时后被安装上 问题1 一件小事 差点引起大麻烦 这种小事就不是小事 问题2 定置管理薄弱 怎能应对设备突然事故 损失就是这么产生的 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 26 第二次找轴销 企业文化环境建设的推进 使得维修车间意识到了问题的原因在于现场管理与定置管理管理做得差他们积极地将学习到的知识运用到现场管理的改善中 2006年2月12日 当八九点管理咨询公司顾问要求姜主任再将这种轴销找出来时 姜主任不到一分钟就将它取出 并表示 任何备件都可以快速提供 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 27 前后鲜明的对比 说明了什么 第一次全班动员 满头大汗 翻箱倒柜耽误了两个小时的生产 第二次按照要求 一分钟找到并就位 任何备件都可以快速提供 道场机制文化环境现场管理定制管理作风与工作管理 结论1 管理到位 从方法上 思想上 根本上解决浪费隐患 事故隐患 生产效率隐患 结论2 大力推进道场建设 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 28 八九点莱钢永锋钢铁公司项目案例二 黄旗创造的价值 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 29 轧钢厂维修车间的一面黄旗 咨询项目过程中引入了 红黄牌 制度八九点 永锋钢铁厂 培训和咨询过程中 引入了现场管理红黄牌制度 这个制度自2005年10月份以来已经推行了3 4个月 制度在车间得到体现2006年2月10日 八九点永锋项目组一行顺着轧钢绿色通道参观 在维修车间看到了一面醒目黄旗 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 30 被挂黄旗 羊群面对了狼 被挂黄牌班组的员工甲 当时我们觉得特别委屈 做了那么多工作 结果还评了个最差 罚我1000元 甚至更多都可以 挂这个多丢人 车间姜主任 整个班组的持续改进 被挂后 马上组织员工开意见征集讨论会 对照标准找差距 会议当时产生了6个好的改善办法 第二天抽调了10多名员工进行了一次彻底的整改 巨变诞生的如此之快 时时检查 利用班前会每天进行总结和评价 每月有3天晚上集中进行培训 改变工作流程 变先点检为先清理现场 荣誉比金钱更重要 人格力量受到激发 被挂黄旗 立即改进和行动 工作用心用劲了很多 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 31 黄旗给我们了什么 本班组努力 项庄舞剑1 成本每月降低7 8万元 现场的员工甲的介绍 看得见的是数字 成本连续降低 看不见的是持续改善的决心与信心 现在我们非常有信心 下次肯定会将它摘下来 而且要永远让它不再出现在我们这里 红旗班 只要挂上了 就不能让它摘下来 我们只能不断往前进 一步都不能退 项庄舞剑2 黄旗不仅仅带来了成本降低 还带来了成本持续降低 管理持续改善的持续动力 快速前进的组织正在形成 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 32 黄旗给我们了什么 心态也会被改变 人性被彻底改变了 变被动为主动 更多的追求人格而持续完善人格 黄旗之下 他们所有的工作都是超越自我战胜自我 所有的工作都在改善和创新 狼给羊群以什么 是生存的危机感和生存的意志与动力 掌握这种哲学思想 六个改变 四个产出 反思我们自己 我们也需要黄旗 因为它是扬善抑恶的工具 没有技术含量 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 33 十七 八九点企业文化咨询项目启动流程说明 对于八九点团队来讲 任何项目都要经过精心的准备 房地产投融资策略研究 南开大学房地产金融研究中心徐保满 房地产投融资渠道分析 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 36 一 受限股权融资06年1月1日新修订的 公司法 正式实施 为寻求民间融资打开了新通道 受限股权融资 即让民间资金以股权投资的方式投入开发项目 但通过章程对该股权进行权利义务的设置 来限制它的表决权 管理权 从而避免公司管理权的分散 它的法律依据是新 公司法 第四十三条规定 股东会会议由股东按照出资比例行使表决权 但是 公司章程另有规定的除外 新公司法在许多条款中增加了 公司章程另有规定的除外 的表述 提高了股东自治权利 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 37 受限股权融资解决了风险和管理权的矛盾 出于资金安全的需要 真实持有股权优于股权质押的贷款形式 但融资方并不希望出资方像真正的股东一样干预项目经营 管理 通过公司章程中对外来股权的约定 限制出资方的表决权 即可排除项目可能受到出资股东干涉的担心 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 38 根据新修订的 公司法 第三十五条 股东按照实缴的出资比例分取红利 公司新增资本时 股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资 但是 全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外 的规定 如果出现外来股东拒不退股的情形 可以在股权融资协议中事先约定 融资期满后取消提供资金一方的分红权 以此迫使提供资金方在能够收回资金及收益的情形下按照约定退股 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 39 作为股权融资的一种方式 受限股权融资的优势即在不分散管理权情况下部分解决了出资者的风险 更提高了公司的资本充足率 为之后的银行融资铺平道路 05年9月银监会212号文件规定 申请贷款的开发商 指贷款类信托计划 必须 四证 齐全 自有资金超过35 同时具备二级以上开发资质 这个文件使信托融资的门槛提高不少 但信托仍然是值得考虑和选择的融资方式 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 41 信托在串接多种金融工具方面独具优势 一是信托融资具有巨大的灵活性 可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的信托产品 二是有很大的创新空间 是组合融资 金融创新的核心 可以以固定回报的方式以股权投资方式进入项目公司 目前市场上 夹层融资 方式 即属于一种介于股权融资和债权融资之间的信托创新 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 42 二 夹层融资 是一种介于股权与债权之间的信托产品 因为 从资金成本角度看 夹层融资低于股权融资 它可以采取债权的固定利率方式 对股权人体现出债权的优点 从权益角度 它高于债权 体现出股权的优点 这样即在传统股权 债权的中增加了一层 抵押贷款属于传统债务 夹层融资常指不属于抵押贷款的其他债或优先股 类似于前述的受限股权融资 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 43 夹层融资有灵活性高 门槛低的优势 它可以根据房地产企业的具体情况来设计 股权进去后符合贷款条件了还可以向银行借款 夹层融资对项目要求相对低 不要求四证齐全 投资方对股权控制要求相对低 不会深度参予管理 正因为它绕过了212号文件要求贷款类信托的诸多条件 夹层融资可操作性强 但相对银行借款来说 成本较高 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 44 三 REITs 房地产投资信托基金 REITs在欧美的发展十分成熟 但在中国内地到目前还没有一支真正的REITs上市 但香港证监会05年发布了修订后的 房地产投资信托基金守则 撤销香港REITs投资海外房地产的限制 内地发展商可按 守则 要求成立REITs 注入其内地商业地产项目后赴港上市 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 45 四 委托贷款及创新委托贷款是指由政府部门 企事业单位作为委托人提供资金 由受托人 银行 根据委托人确定的贷款对象 用途 金额 期限 利率等代为发放并协助收回的贷款 这项业务属于银行中间业务 银行收取手续费 不承担风险 委托人可以是政府机关 企事业单位 其他金融机构 但目前市场上部分银行 如中国银行 不办理个人委托贷款 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 46 委托贷款融资方式因为不是银行的自营业务 所以诸如 四证齐全 之类的限制条件少 但用于固定资产投资项目的贷款须经报政府有关部门批准 门槛低 并且操作方便 银行作为中间人承担着搭桥 沟通和风险控制的责任 该融资方式可适用于项目的各个阶段 但由于资金的协商利率可能相对较高 运用该借款多为过桥性质 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 47 委托贷款的金融创新 2003底年北京市商业银行与北京今典房产推出了 开发商贴息委托贷款 业务 所谓 开发商贴息委托贷款 是指 由房地产开发商提供资金 委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款 并由开发商补贴一定期限的利息 它不同于按揭贷款 不受按揭贷款条件限制 作用在于以弥补 121 文件规定 封顶按揭 造成的资金断裂 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 48 基本运作方式是 在取得预售证但尚不能取得银行按揭资格时 开发商先投入一部分预付资金作为贷款本金向购房者提供购房用的委托贷款 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 49 由于开发商委托贷款为房款70 的按揭比例 销售后回笼资金中增加了买房人30 的首付款 如果开发商首笔投入1亿元委托贷款 则通过委托贷款开发商首次回笼销售资金E 1 70 1 4285亿元 若将该资金再次投入委托贷款的周转 则可再次回笼销售资金2亿元 即融资了1亿元 这1亿元即可作为公司的自有资金 使得资金链更加的宽余起来 同时 销售竞争优势显而易见 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 50 五 私募 私募 也是证券发行方式的一种 它只面向少数特定的投资者发售证券 私募发行对象有机构投资者 如金融机构 或与发行者有密切业务往来的公司 个人投资者 还有海外投资者 私募发行的最大特点是发行者不必向证券管理机构办理发行注册手续 从而可以节省发行时间和注册费用 另外 私募发行多由发行者自己办理发行手续 自担风险 从而可以节省发行费用 相对于公募发行证券 私募发行免去了层层审批的麻烦 简化了手续 使得筹资迅速 发行费用低 但是也有不利的一面 如流动性差 资金成本相对 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 51 私募可以与前述讲的几种方式进行结合 创新 有限公司的股东人数限制为五十人 私募人数不能过多 可以借鉴信托的委托起点金额 如每份100万 私募资金作为股权投资方式投入 可以借鉴受限股权的设计 在私募说明书上即作说明 在章程上做好约定 私募的流程大体可分为三个阶段 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 52 第一阶段是最初接触 准备商业计划书并寄达 首次会面 开始制定时间表 签订私募合同 第二个阶段是发行过程 汇入发行所需运作资金 准备发行文件及推荐材料 完成发行准备 募集资金 第三个阶段是发行完毕 投资人与发行人签订股权协议 发行人收到投资人资金 变更公司注册等法律文件 整个私募的过程大约需要3 5个月 但也要视具体情况而定 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 53 六 海外资金海外资金的来源和流入方式主要包括 海外人士 地产基金直接购买内地房地产 外资银行 基金通过信托各种途径贷款给内地企业用作房地产投资或直接投资 香港的房地产基金直接投资 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 54 目前海外地产基金在国内投资大多选择规模较大的房地产企业 并且对其项目 信誉 财务状况审查严要求高 香港房地产投资信托基金 REITs 领汇于05年11月上市 这支基金被允许投资香港以外的房地产项目 内地企业可以赴香港通过该基金融资 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 55 七 其他融资模式联合开发融资租赁融资租赁的延伸还有售后回租 售后回购等 如 将自有物业卖给金融租赁公司 并约定售后一定期限回购 而金融租赁公司再将收购该物业形成的应收款卖给银行 保理业务 这样房地产最终实际完成了从银行的融资 融资成本较直接抵押贷款要高 在直接向银行办理抵押贷款受到限制的情况下可以运用 保理业务目前在股份制商业银行开展较多 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88202006email 89mc 56 票据融资IPO上市买壳上市 八九点管理培训研究网 八九点管理咨询企业文化咨询事业部010 88