房地产开发领域工作报告

第 1 页 共 6 页 房地产开发领域工作报告房地产开发领域工作报告 近年来 违规变更规划 调整容积 率成为房地产开发领域的一个常见重灾问题 有人将 擅改控制性详规 提高项目容积率 减少配套设施 让开发商获取高额利润 总结为房地产贪官寻租七法 之首 长期以来 购房业主因违规变更规划 调整容积 率问题与开发商的纠纷源源不断 不少纠纷是既打民 事诉讼 又打行政诉讼 去年年底 住房和城乡建设 部 监察部联合就加强容积率管理和监督检查发出通 知 今年又联合就治理违规变更规划 调整容积率再 次发出通知 可见国家对此问题极为重视 因此 切 实治理违规变更规划 调整容积率问题是当前和今后 的一项重要任务 违规变更规划 调整容积率之所以多发 主要有 两个原因 其一是利益驱动 开发商为了获取高额利 润 未经规划行政主管部门许可擅自变更调整 这可 谓是违规变更规划 调整容积率的利益诱因 其二是 有关制度目前尚不完善 操作机制不够严密健全 导 致违规变更规划 调整容积率存在空间 众所周知 容积率是一个体现土地使用强度的指 第 2 页 共 6 页 标 是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划 建设用地的面积之比 同样一块建设用地 容积率提 高少许 即意味着开发商可以建设多面积的房屋和赚 取更丰厚的利润 因此从利益角度考虑 开发商为获 取高额利润而不惜违规变更规划方案及调整容积率 应当说 容积率对开发商的利润固然重要 但对 于商品房小区业主和整个城市规划更为重要 容积率 是控制性详细规划和修建性详细规划的实质内容 容 积率高低与小区居住舒适度成反比 高的容积率导致 楼层高 楼间距近 绿地比例低 小区内道路狭窄 光照通风条件差 停车位置不足等 还会对小区内的 休闲健身场所 儿童活动区域形成挤压 并且会对楼 宇内的电梯 消防通道形成比较大的压力 加剧设施 老化 同时 高的容积率也会影响城市整体规划 影 响城市面貌与持续发展 造成市政配套设施与资源供 应紧张 因此 对容积率的调整应当慎重和严格 根据 省房地产开发领域违规变更规划 调整容 积率专项治理工作实施方案 有关精神 为提高规划 管理依法行政水平 有效控制违规变更规划 调整容 积率行为 促进城乡建设和房地产市场健康发展 我 们提出以下几点工作思路 一 房地产开发企业取得国有土地使用权后 必 第 3 页 共 6 页 须严格按照 国有土地使用权出让合同 的约定和规 划行政主管部门确定的容积率等规划条件进行开发建 设 如需调整容积率的 除应当符合国家和省有关规 定和技术规范要求外 还必须符合下列条件 1 因城市规划要求需要提高容积率的 2 建设用地所在规划区域内可以提高开发强度 的 3 建设用地所在规划区域内可以满足建筑总量 整体平衡条件的 4 增加容积率后收取的增容地价可以满足外部 配套建设投资要求的 二 土地出让前 规划建设部门要根据总体规划 对宗地深入研究 科学下达规划条件 土地出让后 如无特殊理由不得调整容积率 确需调整容积率的 应按下列程序办理 1 属城市规划要求需要提高容积率的 由规划 部门提出报告 经政府研究并下发抄告单 有关部门 按抄告单原则办理手续 2 属建设单位要求提高容积率的 应按以下程 序办理 建设单位向规划行政主管部门和国土资源行政主 管部门提出书面申请 并附规划设计方案 第 4 页 共 6 页 规划行政主管部门对调整容积率申请报告进行初 审 组织对规划设计方案进行论证 评审 并告知国 土资源主管部门 对符合调整条件的 报政府或规划 咨询委员会批准后下达 调整容积率告知书 建设单位持 调整容积率告知书 与国土资源行 政主管部门签订 国有建设用地使用权出让合同 由国土资源行政主管部门按规定计算和下达 国有土 地出让金补交清单 开发建设单位持补交清单向财 政部门补交土地使用权出让金 规划行政主管部门依据 国有建设用地使用权出 让合同 和补交出让金后开具的 省国有土地有偿使 用收入专用票据 审批发放或换发 建设用地规划 许可证 和 建设工程规划许可证 三 房地产开发企业取得土地使用权后 报规划 行政主管部门 规划咨询委员会批准已调整容积率的 规划部门应书面告知国土资源行政主管部门 国土资 源行政主管部门按照开发项目调整后的容积率计算收 取应补交的土地出让金 规划建设 房管等部门依据 补交土地出让金的票据办理相关手续 四 经规划 国土部门验收后 对超过土地批准 容积率的用地项目 在扣除因城市空间设计需要 市 政府鼓励由出让条件中规定的多层建筑改成高层建筑 第 5 页 共 6 页 的九层以上建筑面积 应按有关规定确定并收取应补 交的土地出让金 五 调整容积率的建设项目 不得提高建筑密度 降低绿地率 六 鼓励利用地下空间修建停车场 人防设施及 储物区 地下建筑面积不纳入容积率计算 七 房地产开发企业违反 国有建设用地使用权 出让合同 的约定 擅自提高建筑容积率 建筑密度 等任何一项指标的 出让人有权收回高于约定的最高 标准的面积或按现行市场地价补交土地出让金 房地产开发企业违反 城乡规划法 第四十三条 规定 擅自改变建设用地规划许可证的 相关执法部 门须对其违法行为立案查处 在对超容积率的加建部 分不影响总体规划允许保留的前提下 开发建设单位 应根据相关部门的处理决定 补交土地出让金及相关 规费 并接受相应罚款 八 国土资源 建设 规划 城管 财政 审计 房定等部门应密切配合 加强沟通 并将有关情况相 互告知 凡发现开发建设单位提高容积率而未补缴土 地出让金的 一律依法查处 并停止办理该宗地的建 设工程规划许可 施