房地产调研报告_1

第 1 页 共 15 页 房地产调研报告房地产调研报告 范文 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下 全市房地 产业继续稳步 健康 持续发展 房地产立项数量 商品房施工面积 商品房竣工面积 实际投入资金 实际销售面积等较上年都有较大幅度增长 整个房地 产呈现出欣欣向荣的态势 一 东莞市房地产发展状况 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下 全市房地 产业继续稳步 健康 持续发展 房地产立项数量 商品房施工面积 商品房竣工面积 实际投入资金 实际销售面积等较上年都有较大幅度增长 整个房地 产呈现出欣欣向荣的态势 然而当前房地产还处于买方市场 消费者的购房 变得更加理性 因此研究购房者的需求具有更加重要 的意义 为此 我司进行了 东莞市住房消费状况研 究 的市场调研活动 我们从东莞市常平镇的总体住 房消费者的角度出发 对民众对住房需求特点以及置 业特点等进行了较为分析和研究 以此作为我司常平 项目下阶段销售的市场依据 二 宏观规划对常平房地产的影响 第 2 页 共 15 页 1 高水平的城市化目标 常平房地产业成为仅 次于制造 物流为主的第三大支柱产业 2 常平的城市定位及重心南移的决策 使镇区 南部迎来了前所未有的发展机遇 必将成为常平房地 产市场的热点 3 生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的 投资亮点 常平镇城市绿地景观规划将其中 20 年常平镇 建成区绿化覆盖率不小于 50 人均公共绿地面积达 到 12 平方米以上 城市绿地系统结构为 一轴 两 带 三心 五点 规划常平城市景观体系为 一点 十廊 五轴十六节点 三区七门户 以 新城 碧 水 绿脉 作为城市总体形象特征 将常平建设成为 水在城中 城在绿中 绿在阳光中 绿 水 城共 生共融 的生态城市 三 房地产市场分析 1 常平各个区域分析 1 常平中元街及中心地段 沿中元街分布联邦大厦 星汇大厦 建汇大厦 好运广场 广裕中心 中心地段分布常阳花园 金地 利 天鹅湖花园 丽景新园 明珠广场等 其座落于 常平商圈区 整个区域以小户型 小面积为主 绿化 第 3 页 共 15 页 率低 配套设施少 其成功销售的主要原因来自地段 地段决定它的价值 此区域楼盘极具投资性 投资价 值高 回报快 出租率高 购买以香港本地投资客较 多 部分买来住家 其交通购物方便 周边配套设施 齐全 是常平最繁华的商业圈 2 西北面区域 西北面零星分布金美花园 蓝月湾 豪苑广场 北面为碧湖花园 并期主要以外销为主 开发以大户 为主 大面积 主要针对香港人 新楼盘蓝月湾前期 目标客源定位以港人为主 一期销售总结 本地人购 买占 80 本地人购房以三户为主 面积要求在大 对住户要求舒适 宽敞 作为住家 香港人以二房面 积小购买较多 作为旅游渡假的落脚点 北面碧湖花 园是居家 渡假的好去处 空气清新 环境污染小 配套设施齐全 注重环境 以中心湖为卖点 至力打 造常平明星楼盘 该区域楼盘销售一直看好 3 常平南面 常黄公路沿线区域 住宅空置严重 原有 外销 住宅的设计与需求 日趋 内销 的矛盾越来越明显 南南零星分布金碧 花园 紫荆花园 阳光山庄 产品有别墅 洋房售价 不等 以中小户型为主 早期针对长香港业主 如紫 荆花园购买者 98 为香港人 其产品户型设计针对港 第 4 页 共 15 页 人设计 目前港人购房所占比例仅仅 20 左右 而阳 光山庄 20XX 年购房 80 为内地人 常黄公路沿线区 域销售很不乐观 目前处于滞销局面 目前购买客户 向本地内地市场延伸 其产品已不适应消费者需求 4 常平东门区域 常平房地产的发展趋势向东门聚集 镇政府全力 打造文化新城 一大批基础设施相继施工 如 铁路 公园 广电中心 文化广场 中心广场 高尔夫球场 常平大剧院 因市场配套的大力支持 成为常平市场 新地热点区域 加之政府全力扶植该区域的房地产 如东田丽园 旺角新城 04 年一经推出就受消费者 的相当大的关注 这与常平的规划是分不开的 成为 常平打造文化新城的有力依托 5 丽城开发商住居区 依托于隐贤山庄风景区 的人文底蕴与自然景观为价值支撑 早期居家型物业 的主要开发地 位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤 山庄 丽景 丽都 聚福 规划新建落成的世纪 康城 相邻新天美地 以东莞四大旅游景点之一隐贤 山庄 为文化背景 集居所 餐饮 商贸 娱乐 渡 假 旅游为一体 其区域开发的商品房 配套设施较 为齐全 绿化率高 环境优美 交通便利空气清新 第 5 页 共 15 页 远离工业区 污染小 户型设计超前 购买者都以早 期港人居住渡假为主 投资客较小 一般自住 其购 买的主要原因 来自周边环境 空气新鲜 其户型设 计符合早期港人需求 现区域内以香港人居多 现今 推出的新楼盘如新天美地 5 期 世纪康城都以精美装 修突出个性化特点 以优质的管理服务 新颖的产品 设计为基础 销售均价在 3600 元 平方米左右 目前 片区内香港人购房呈下降趋势 本地与内地呈现上升 趋势 且该区域出租率不高 2 本区域竞争楼盘分析 针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析 丽城鹿儿岛早期以风景区 大环境为卖点 在售 户型有二户至三户 早期以香港人为主 后期购房以 外地人和本地人为主 占比例的 80 其户型方正实 用 楼价适中 各方面配套齐全 年销售不是很乐 观 现仍然有部分空置房 导致现暂停原因来自发展 商 根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用 山水雅居现主打休闲地段 主要宣传推广其配套 齐全 户型设计新颖超前 户型选择的多样性 根据 我司前期的调研 该项目原定于 05 年 3 月开盘正式 发售 由于工程资金的原因推迟至 5 月开始认筹 现 楼体已近封顶 由于近年常平的房地产市场供给相对 第 6 页 共 15 页 大于需求的情况 本地的消化能力弱的客观原因 山 水雅居的客户访问量也较少 我司预测导致该盘迟迟 未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成 新天美地 其地理位置不理想 但走品牌个性化 特设米的高入口大堂 装修材料采用顶级材料 名厂 洁具及厨具 新盘推出特价单位毛胚房 造成过一时 抢购热潮 但经过购房者的一段时间理性思考 其销 售也逐步回落 作为新推楼盘其推广力度是相当大的 几乎涵盖了常平的所有媒体渠道 其产品中两房购买 中 80 为香港人 三户及四房购买为本地人 外地商 人 销售情况在本区域内相对较好 市场结论 1 常平房地产市场前程看好 但其竞争也是日 趋激烈 品牌竞争无论从开发经营 到施工设计 还 是物业管理 销售服务越来越注重品牌的效应 2 常平市场正从过去的外销主导向内销转变 由于港人与大陆与内销置业者的消费习惯不同 新开 发楼盘的规划更注重对内销市场的偏好 3 内销市场的主力需求以相对较大的住家型物 业为重 集中在 100 140 平方米 三户二厅为主 相对创新的错层与跃式较受消费者的青睐 4 常平房地产市场住宅销售的价格平稳 实际 第 7 页 共 15 页 成交价集中在 2700 4000 元 平方米区间 个别楼盘 因其早期设计不适应市场需求而价格下调 现整体市 场环境除部分投资型产品和品质较好的项目外 都呈 现出销售缓慢的情况 一 我县房地产市场发展的现状 房地产市场发展形势分析 总体看 XX 年我县房地产需求增长速度将低于 XX 年 房地产供求形势进一步改善 房地产价格涨 势将趋向相对稳定 今年以来 随着国家抑制房地产 非合理需求的力度加强 增加中低价位普通商品住房 等调控措施的实现以及二级市场的扩大 我县房地产 市场供求形势和房地产市场结构将进一步得到改善 主要消费需求是外来经商务工人员 乡镇机关工作者 及刚参加工作的大中专毕业生 他们成为购房的主力 军 同时 个体从业者 私企老板及企业中的中高级 管理人员对高档住宅的需求也将有所增加 商品房购 买对象以个人购买为主 投资商尚未大量出现 房地 产市场是否健康 一个重要标志是看市场化程度如何 以及投资性购房的比例 XX 年 从购房者购房的动 机来看 我县城区购房者中 购房用于自己居住的比 例达到 93 以投资为目的占 7 而纯属投机炒作购 房的比例尚不到 2 说明我县整个房地产市场并未 第 8 页 共 15 页 出现大量投机者 整个销售市场处于自然销售状态 房地产市场发展存在的主要问题 1 住房供应结构不够合理 中高档住房供应量 过大 中低价位的普通商品房供应偏少 90 平方米 左右的普通商品房供应量不足三成 严重供不应求 由于近年来我县商品房价格上涨较快 而居民的实际 收入增幅远赶不上房价的涨幅 广大低收入群体只能 望楼兴叹 希望能多推出经济适用房以及小户型楼房 以满足部分弱势群体的购房需求 2 房地产市场监管力度不够 房地产市场信息 系统 包括商品房预售和销售 二手房转让 房屋权 属登记 房屋租赁备案 开发项目立项 土地出让 开发经营许可 规划许可 建设许可 开发建设条件 与施工许可 房地产信贷等 房地产业涉及的十多个 税种 由国税 地税 财政分别征收 计税方式复杂 征管难度大 建立房地产信息系统 一是能够很好地 解决开发企业与购房者 管理者信息不对称的状况 增加透明度 为政府和有关部门实行监测市场运行的 动态变化提供依据 有利于调控市场 规范交易行为 实现房地产市场监督科学化 二是以房地产交易中心 为平台 以房地产信息为依托 实现信息共享 通过 部门配合 环节控制 推动房地产税收征管精细化管 第 9 页 共 15 页 理 达到 先缴税 后办证 的要求 以促进税收征 管科学化 我县的房地产信息系统还没有建立 相关 部门信息沟通 资源共享的机制尚未形成 不利于及 时便捷地对市场进行监测分析 同时也造出市场信息 不对称 透明度不高 不利于合理引导房地产投资和 消费 4 部分开发商重视商品房建设 轻视配套设施 建设的思想还很严重 相当项目配套设施水平低 配 套不完善 开发项目整体功能差 造成消费者使用不 方便 也给社会带来一些隐患 如绿地 公厕 幼儿 园 超市 健身场 物业用房等这些基础配套设施多 数小区没有或根本达不到设计要求 5 违规开发的历史遗留问题有待解决 以前旧 村改造和部分企事业单位自建房过程中 除还建本村 居民和本单位职工住房外 还对外销售了许多手续不 完备的房屋 驻城村街中也有个别住户在建房过程中 少批多建 并将多建的住房违规出售 这些违规开发 行为造成了房地产税费流失和不公平的市场竞争 对 商品房市场带来很大冲击 也导致大量的房屋因手续 不完备而不能确权和上市交易流通 影响了房地产市 场的健康发展和社会的稳定 二 关于规范发展我县房地产市场的几点建议 第 10 页 共 15 页 1 引导普通商品房建设 推行安居工程 调整 住房供应结构 经济适用住房是指土地由国家划拨 各种税费减半征收 出售价格实行政府定价 按保本 微利原则确定 主要面向社会上的中低收入家庭出售 是具有保障性质的政策性商品住房 我县目前为止未 开发经济适用住房 XX 年 11 月 由县房管局牵头 统计局 民政局等 6 部门参与组织了一次低保家庭住 房状况调查 结果显示 我县低保家庭户主属 三无 下岗 失业人员的约占 97 低保家庭无房户约为 三分之一 有住房的用户 平均建筑面积小于 45 平 方米的约占二分之一 且大多住房设施不全 所以 实施经济适用房和廉租房工程是广大中低收入者的迫 切需求 是政府义不容辞的责任 另国办发 37 号文 件已经要求 自 XX 年 6 月 1 日起 凡新审批 新开 工的商品住房建设 套型建筑面积在 90 平方米以下 的住房面积所占比重 必须达到开发建设总面积的 70 以上 2 注重规划 加快步伐 搞好城中村改造 城 中村改造是加快我县城市化进程的重要举措 根据我 县的旧城情况 待开发的区域很多 前景是好的 因 此加快旧城改建工作将是大势所趋 势在必行 要以 建设 临沂卫星城 为战略目标 坚持新区开发和旧 第 11 页 共 15 页 城改造相结合 正确处理经营城市和旧城改造的关系 继续大力推进旧城区改造 力争在未来五年内 县城 规划区基本消除危陋棚户区和 贫民窟 住房 严格 控制企事业单位自建自用和零星插建性开发 改变过 去那种局部改造 见缝插针的做法 实施地段开发与 周边环境相协调的开发模式 对影响城市道路景观的 危旧平房进行大面积拆迁 按照经济效益 环境效益 社会效益相统一的原则 实行统一规划 合理布局 综合开发 配套建设 坚持成区连片开发 开发一片 配套一片 完善一片 宁缺勿滥 建议县政府成立旧 城改造领导小组 领导小组由县政府分管领导负责 县房地产管理局 县计划局 县建设局 县国土资源 局 县物价局 临沭镇政府等单位负责人为成员 旧 城改造项目实行挂牌公示制度 旧城改造拆迁安置补 偿费和承担的城市市政公用设施建设费用可据实从该 土地使用权出让金中补偿 要做好 模拟拆迁 即 先做被拆迁人的思想工作 处理解决好拆迁工作中的 相关问题 后发布拆迁公告 最后签订拆迁协议 4 加强农村房屋权属登记工作 建立城乡一体 的房屋权属登记和档案管理制度 禁止其他部门发放 不具法律效力的房产证 以维护正常的房地产市场秩 序 第 12 页 共 15 页 5 提升产业的整体水平和实力 行业内要树立 现代的房地产经营理念 整体提升我县房地产企业的 综合实力和水平 这是促进我县房地产业快速健康发 展的根本所在 一是要注重铸造房地产企业的 航空 母舰 要通过重组 兼并 控股 引外靠优等方式 尽快创建能对中小企业有带动作用 航母 型企业 提高企业整体素质 增强生存与发展能力 提升综合 竞争力 二是注重打造品牌 房地产企业要尽快适应 市场需求变化 实施带动战略 提高信誉 建立品牌 扩大市场 三是要注重物业管理 充分利用房地产开 发与物业管理的 情侣效应 实现房地产开发与物 业管理互促互动 四是要注重企业诚信和经济伦理 倡导房地产开发商要建起企业诚信档案 树立起经济 伦理观念 在发展中讲究文化底蕴 道德因素 科技 含量 绿色生态 尽可能地为消费者提供舒适 健康 优美 洁净 安全 方便和环保等各方面优良的产品 6 各部门加强协调沟通 做好拆迁工作 近年 来 城市房屋拆迁成为社会的热点难点问题 虽然城 市拆迁工作是一项关系到加快发展经济 造福于民的 好事 但在实际工作中 由于牵扯到各个方面的利害 关系 特别是拆迁人 被拆迁人的经济利益问题 拆 第 13 页 共 15 页 迁工作变得十分复杂 并出现了一些新问题 新情况 如我局在整理拆迁档案工作中发现 有的房产已拆除 但未到我局办理拆迁注销或变更登记等相关手续 导 致一宗土地出现两套房产证 权属上容易产生纠纷 不利于房产档案的管理 至使有关问题难以及时妥善 解决 根据国务院和山东省 城市房屋拆迁管理条例 的规定 计划 规划 土地等有关部门应当按照各自 职责 协同做好城市房屋拆迁管理工作 使上述问题 得以妥善解决 7 加快房地产交易大厅建设 强化市场监管 我局在已建成房地产交易中心的基础上 决定整改再 进步 效率再提高 建立真正意义上的 一站式 服 务大厅 每科室都有一名工作人员进驻大厅 群众进 一个门 领一份表 就可办妥所有手续 同时 在交 易大厅门口还有各开发公司简介 年度开发量 楼盘 介绍 联系电话等宣传图板 形成了一个 房产小超 市 既方便了人民群众 又宣传了开发公司 可谓 一举双得 目前这一工作正在紧张有序的进行之中