会展中心物业管理方案

会展中心会展中心 物业管理方案物业管理方案 管理目的管理目的 1 保持和提高物业的完好程度 通过对会展中心整体物业的管理与 养护和对全体工作人员的管理与服务 以防止使用不当 损坏物 业 2 为会展中心全体人员创造良好的工作环境 提供安全 文明 优 美 舒适的工作环境 3 通过对会展中心实施社会化 专业化 一体化的管理 不断提高 服务质量 维护开发区进出口公司权益 使物业保值增值 4 通过良好的物业管理和服务 帮助会展中心树立良好的社会形象 委托管理原则委托管理原则 根据国家及省市有关的物业管理法规 政策及物业管理委托合同 本着 精干高效 优质服务 的管理原则 执行公司 为业主创造 安全 文明 优美 舒适的居住和工作环境 的质量方针 实行 管 养 修 服务 为一体的综合管理 委托管理方式委托管理方式 1 相成物业在管理合同期内对会展中心负责制定年度管理目标 在 经济上实行独立核算自负盈亏 尽快实现会展中心办公优化与美 化 实现社会效益 经济效益 与环境效益的同步发展 2 委托管理有效年限 5年 暂定 委托管理内容委托管理内容 1 会展中心房屋建筑本体共用部位 楼盖 屋顶 梁 柱 内外墙 体和基础等承重结构部位 外墙面 楼梯间 走廊通道 门厅 电梯 设备机房等 的维修 养护与管理 2 会展中心房屋建筑本体共用设施设备 上下水管道 落水管 共 用照明 天线 加压供水设备 配电系统 楼内消防设施设备等 的维修 养护 管理和运行服务 3 会展中心规划红线内属物业管理范围的市政公用设施 道路 室 外上下水管道 化粪池 沟渠 池 绿化 路灯 棚 停车场等 的维修 养护与管理 4 会展中心规划红线内属配套服务设施的维修 养护与管理 5 公共环境的清洁卫生 各办公室内卫生自行打扫 垃圾的收集 清运 6 交通 车辆行驶和停泊管理 7 配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视保安工作 8 物业及物业档案 资料 总体目标与分项目标总体目标与分项目标 总体目标 在管理合同期内把会展中心管理成 安全 文明 优美 舒适 的高档办公写字楼 根据委托管理事项和国家 省 市物业管理分项 管理考核标准 在会展中心达到硬件指标后 承诺 会展中心所有建 筑物及配套设施完善 全部正式竣工验收交付使用后严格按照 全国 城市物业管理优秀大厦标准 对会展中心的房屋设备 市政公用设施 绿化卫生 交通 治安和环境容貌等项目进行维护 修缮和管理 两 年内达到湖南省或国家级物业管理优秀大厦的管理标准 并获得有效 证书 分项指标 1 房屋及公共配套设施完好率98 以上 其中发电机发电率和消 防水泵供水率达到100 2 无重大火灾 刑事和交通事故 3 办公楼内卫生 消杀 环境绿化国家级达标率100 4 办公楼本体零修 急修及时率 99 以上 5 违章发生率1 以下 处理率 100 6 管理人员专业培训合格率 100 7 会展中心全体人员对中心的物业管理满意率95 以上 投诉处 理率100 实现目标的保证措施实现目标的保证措施 一 管理体制和人员配备 1 管理架构 我公司拟设会展中心物业管理处作为公司的外派机构 全面负 责会展中心的日常管理运作 统管整个会展中心内外事务 公司与 管理处每年签订管理目标经济指标责任合同 管理处按综合一体化 管理 设房管部 机电维修队 护卫队 清洁绿化队 管理处设监 控中心 实行24小时值班 2 人员配备 按公司ISO9002质量标准和会展中心综合一体化管理的内容 范 围 广度和深度 科学 合理设置机构人员 力求实现物业管理指 标的承诺和公司制定的管理目标 本着 精干 高效 以岗定人 的原则确定人员编制 管理处拟设各类人员24人 3 骨干人员的素质要求 清洁绿化 4 人护卫队 9 人 机电维修 6 人 副主任 1 人 主任 1 人 房管部 管理员 2 人 资料 仓管 1 人 分类岗位职 责现具备条件 拟招条件 备 注 管 理 处 主任 全面负责会展中心物业管理工作本科文化 机电专业 具 4 年以上 大型高层物业管理经验 协调管理 能力强 精通 ISO9002 质量体系 管理处正副主 任由公司内部 委派 副主任 协助主任管理机电 维 修 消防 车辆管理 治安 房管 绿化 清 洁 社区文化七大服务 项目 本科文化 具多年基层 物业管理经验 熟悉七 大服务项目操作流程及 检验标准 实践经验丰 富 熟悉 ISO9002 物业 管理质量体系 房 管 部 管理员 负责房管工作手册规定 的工作内容 协助主任 做好管理 监督 协调 服务各项工作 大专学历 土建或民建 专业 具有 3 年以上基 层物业管理经验 综合 管理 协调能力和质术 专业能力均较强 主管房管 员 会计 出纳 社 区文化 机电工程 技术员 保安队长 绿化队长 由公司从 其它管理 处调配 资料员 负责管理公司发放的质 量管理体系文件和大楼 技术档案资料 业主档 案资料 分类整理各类 工作记录表格 兼电脑 员 档案专业 大专学历 擅长质术资料的分类 整理 管理 仓管员 专职负责仓库管理工作 负责物品分类 拟定物 品采购计划 正派 廉洁 具多年仓 库管理经验 机 电 部 水电 电子 空调 土建 电梯 负责会展中心供配电 电子监控 公用天线 电梯 消防等设备的正 常运行和养护 助理工程师以上职称 熟悉高层楼宇的各种配 电 消防 电子 电梯 等的管理运作 普通操作 层员工 部分保安 车管 技 工 清洁 绿化人员 通过招聘 经考核 岗前培训 在岗培训 合格者予 以录用 调度员 负责报警 监控中心的 值班和处理各类信息 让调控中心起到管理 枢纽 作用 初级以上技术职称 工 科电子专业 懂 ISO9002 运作 护 卫 队 正副队 长 全面负责会展中心的治 安和车辆管理工作 高中文化 退转业军人 党员 军事素质优秀 具 4 年大厦治安队管理 经验 车辆管 理员 负责小区车辆 车场管 理工作 熟悉治安防盗报警系统 运用 清 洁 绿 化 队 队长 负责会展中心清洁 绿 化维护 整治工作 技工 园艺专业 从事 多年绿化养护和管理工 作经验 4 管理处职责 1 负责对会展中心实施综合一体化管理 在物业管理业务 方面接受公司物业部的指导与监督 2 贯彻执行公司制定的 ISO9002物业管理质量体系标准 按标准要求实施管理 3 完成与公司签定的年度管理目标和经济指标 4 合理调配人员 保持各岗位的分工与协作 5 定期对房屋公共配套设施进行维修养护 6 负责拟订会展中心月工作计划 7 负责周检工作 并作好记录 接受 高新技术产业开 发区进出口公司和本公司物业部的监督指导 8 负责会展中心的安全 防火工作 9 协调与供水 供电 工商等与物业管理有关部门的关系 有效开展工作 二 竣工验收与移交接管 由 实业发展有限公司派员参与甲方同乙方之间的验收移交 提 前介入物业的前期各项准备与筹建工作 维护甲方利益 以物业管 理角度出发 从会展中心的验收交接至顺利进驻 我方将全程提供 专业的技术服务 三 会展中心的日常管理运作 原则 全面推行 公司通过国际质量认证机构认证的ISO9002 质量管理体系 会展中心内日常机电运行 房管事务 治安 车辆 清洁 绿化 设施维护保养统一纳入公司ISO9002规范运作范畴 严 格执行 机电设备管理工作手册 保安工作手册 车辆管 理工作手册 大厦清洁工作手册 绿化工作手册 注意 每一个服务项目的人员培训 考评 加强日检 周检 月检 四 对会展中心拟采取的主要管理措施 1 系统培训 为确保会展中心管理早日走上正轨 实现我们对会 展中心管理目标的承诺 公司将严格按照ISO9002质量体系文 件的培训规定 科学系统的对会展中心管理处所有管理人员进 行全面培训 确保管理人员100 持证上岗 全员年培训率达 100 合格率100 1 培训师资 由相成物业公司策划部负责组织办公室 物业 管理部分批集中培训 授课教师由公司内部具有相当资格 和具有丰富经验的技术人员 管理人员担任 根据实际工 作需要 另聘请专业人士授课 2 培训经费 第一年按人均300元 年标准从管理服务费中支 出 正常年份按5 的标准从管理服务费中支出 3 培训规定 培训统一由公司策划部组织考勤 考勤记录列 入年终考核内容 占综合考评成绩的20 4 培训奖惩 笔试 实操考试中前三名者 分别给予奖励 新上岗员工未经培训或培训成绩不合格的 不予录用 笔 试和实操考试中成绩不合格者给予一次补考机会 再不通 过则给予解聘 参加外送培训成绩不合格者 将由本人自 费再次培训 原培训所占的工作日作为旷工处理 5 培训计划 岗前培训计划和常规培训计划 2 从接管开始在会展中心内全面推行ISO9002质量体系实施管理 在半年内建立运行体系并达到认证的条件 3 安全防范 采取人防 技防和宣传相结合 以确保随时处于安 全状态 1 加强制度落实 A 根据会展中心所处地理位置 周边环境 合理布岗 责任 承包 B 要求护卫员严格按照公司ISO9002物业管理体系文件 保 安工作手册 规范运作 文明执勤 规范上岗 对照护卫员 日常行为 严格执行 由护卫队长负责护卫员的日检 确保 护卫员队伍的素质和服务水准 C 专业负责调控中心 确保24小时全方位监控 D 加强岗位管理 保安拟定设固定岗 流动哨和巡逻队 整 个大楼区域24小时全方位检查 明确责任区 划分责任人 E 坚持查岗制度 护卫队长 房管员 管理处主任 公司物 业管理部按公司ISO9002程序文件规定和频率不定期夜间查岗 并根据查岗情况给予通报 漏岗 偷懒者按公司规定处罚 F 加强大楼内流动人员及外来人员的管理和防范 建立流动 人员档案 并定期核查 G 落实安全责任制 明确责任人 公司与管理处 管理处与 护护卫队长签订治安目标管理责任书 明确责任和工作标准 并分级跟踪验证 考评 同时 各级领导又是防火责任人 全体护卫队员 车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队 队员 H 加强车辆管理 车辆管理是物业管理中治管理和重要组成部 分 内部车辆管理要一车一号 固定车号 外来车辆须遵守 保安人员指挥 按序停放 并发放临时出入卡 4 清洁卫生 为维护会展中心物业良好的硬件设施 尤其是搞好 大楼内部设施的保养 拟购置进口电动清扫机 刨光机 打蜡 机各一台 从先进的设备着手 并外送培训操作人员 从而达 到最佳的维护 保养 5 沟通与会展中心工作人员之间的联系 多渠道开展宣传活动 编制 会展中心用户手册 详细介绍长沙相成物业管理有限 公司的服务宗旨 企业精神以及公司与管理处可以提供的服务 项目 物业管理各项法规 中心工作人员须遵守的管理规定等 主要内容有 相成物业介绍 管理处的人员分工 如何投诉和 提出建议 入住事宜 保洁规定及措施 保安措施 水 电的 使用和管理规定 物业管理用途的限制 电视接收管理规定 公共设施设备管理规定 娱乐场所管理规定上 防火须知 噪 音限制 泊车服务 常用电话号码以及处罚规定等 手册 一人一册并签字领取 6 开展丰富多彩的公益和活动 在物业管理过程中 通过开展蓝球赛 乒球等各类体育比赛 加强物业公司工作人员与会展中心全体工作人员的友好合作关 系 树立 物业公司是业主的朋友 的工作氛围 7 从管理会展中心前期开始即导入VI企业形象识别系统 建立统 一的VI标识 标牌系列 包括 会展中心的平面图 公共设施 指示牌 宣传栏 卫生 绿化 消防警示牌等 塑造会展中心 高尚 文明的文化氛围 ISO9002的规范运作和VI的有效结合 所产生的良好物业管理效应必将提高会展中心的知名度和美誉 度 管理用房和管理经费来源管理用房和管理经费来源 1 管理用房及管理处商业用房 根据国家及省市物业管理有关政策 法规 会展中心需提供 管理用房 平方米 员工宿舍 平方米 商用房 平方米 并应具备基本办公及居住条件 2 管理经费来源 会展中心管理收费遵循二个原则 A 按照国家及湖南物业管理行业收费指导标准收取 B 按照管理费 收支平衡 略有节余 原则收取 1 管理服务费 经双方友好协商 会展中心每年向长沙相成物业管理有限 公司一次性支付物业管理服务费40万元 2 按照 湖南省住宅小区 大厦 物业管理办法 规 定 在会展中心大楼交付使用的同时 按照相应的比 例及法规政策的规定设立维修基金 以保障会展中心 物业的配套设施的更新及重大维护费用 3 按照有关规定 建立房屋本体维修基金 房屋本体 维修基金的收取执行省级物业管 理主管部门指导标 准 4 外来车辆保管费 车辆场地使用费 5 其它政策规定应收取的费用 增收节支措施增收节支措施 1 增设一些工作人员欢迎的便民有偿服务项目 以弥补管理经 费的不足 2 有效经营管理处商业用房 经营所得用于补充管理费 3 根据 精干 高效 原则 推行ISO9