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某楼盘营销策划方案 某楼盘营销策划方案目录第一部分市场及政策研究 一、08年杭州房地产市场分析 二、本案相关个案分析 三、本案有关房地产政策法规摘要第二部分世贸.江滨花园区位研究 一、世贸.江滨花园基本分析 二、世贸.江滨花园景观分析 三、世贸.江滨花园交通分析 四、世贸.江滨花园周边设施分析第三部分目标市场及目标消费者的定位分析 一、项目的优劣势 二、潜在的机会 三、面临的成功和风险因素分析第四部分营销策划 一、产品定位 二、营销主题 三、客户培养 四、广告策略 五、公关策略 六、SP促销第五部分营销执行方案 一、营销阶段 二、销售计划 三、各阶段具体业务表现 四、广告推广方案杭州市房地产市场分析 (一)08年杭州房地产市场分析xx年因奥运而一直让人期盼，但从年初的雪灾到的暴乱在到汶川的地震乃至蔓延全球的金融风暴，xx的中国大喜大悲，多灾多难，楼市也开始急转之下，成交量一路走低，价格震荡下探，从拐点论、崩盘断链到救市，楼市犹如过山车，让众多人心惊肉跳，相较之下，杭城楼市在xx年的总体表现较为平稳，但仍然渐行渐冷，暗流涌动，成交量一路下滑，成交价格在波动了半年后，因万科的全线降价而随之下调，临近年关，楼市成交略有反弹，但存量巨大，盘点全年，仅个别质优楼盘销售出众，其余众盘销量平平，09年去化压力陡增，市场形势依旧不容乐观。 1.房地产市场宏观经济08年下半年，由美国次贷危机引发的金融风暴席卷全球，国内外经济环境出现了前所未有的变化，一系列困难和不确定因素集中释放，相互叠加，给杭州市经济的平稳较快发展带来了严峻的挑战，面对错综复杂的形势，杭州市沉着应战，着力解决影响经济运行的突出矛盾和问题，经济发展基本面依然良好，经济运行呈现总体平稳、增幅放缓、趋势严峻的发展态势。 1-3季度，杭州市完成地区生产总值3321.11亿元，按可比价计算同比增长11.6%，快于全国、全省1.7和1个百分点，但增幅较上年同期有所减少，经济增长放缓趋势明显。 其中， 一、 二、三次产业分别完成增加值116.88亿元、1697.39亿元和1506.84亿元，增长1.1%、9.8%和14.5%，与上半年相比回落 1、3.9和1.8个百分点。 三次产业对全市经济增长的贡献率2.2%、50.6%和47.2%，产业结构为3.551.145.4. (1)三大需求合力减弱，对经济增长贡献有所下降投资需求增长趋缓。 1-3季度，完成全社会固定资产投资1221.77亿元，较去年同期增长20.1%，与上半年相比回落4个百分点。 扣除投资价格上涨因素，1-3季度，实际分别增长6.1%、7.5%，同比回落7.8个百分点。 消费品市场增长平稳。 1-3季度，实现社会消费品零售总额8.76亿元，增长20.7%，增幅同比提高4个百分点，扣除价格因素实际增长12.4%，实际增幅同比回落1.7个百分点。 其中，住宿餐饮业增长最快，消费结构发生趋势性变化，消费热点持续扩散，吃、穿、用(日用品)类等生活必需品消费增速较快，部分生活附属商品销售出现下降趋势。 对外贸易持续低迷，利用外资增速回落。 受世界经济减速的影响，杭州市对外贸易一波三折，进出口增速自去年6月起始终在低位徘徊。 1-3季，进出口总额为373.69亿美元，增长14.9%，其中出口258.75亿美元，增长15.0%，低于全国(22.3%)、全省(24.3%)平均水平7.3和9.3个百分点，外贸出口依存度同比下降6.7个百分点。 1-3季，实际利用外资26.84亿美元，增长29.3%，增幅同比回落19.1个百分点。 (2)财政收入增长基本平稳，信贷资金紧缩稍有松动财政收入总体保持增长。 1-3季度，杭州市实现财政总收入744.59亿元，增长21.9%;地方财政收入375.54亿元，增长25.5%，同比分别回落1.8和1.6个百分点。 其中与经济运行质量密切相关的三大主体税种增速减缓，一定程度上反映了当前经济的严峻形势，财政对经济的滞后反映已逐步显现。 信贷投放有所增加。 07年，国家货币政策连续紧缩，金融机构贷款增幅逐月回落，至08年6月底，贷款余额增幅回落到12.3%的近年来最低点，7月开始出现回升。 9月末，杭州市金融机构本外币贷款余额为9555.01亿元，增长15.6%;本外币存款余额11010.82亿元，增长19.8%，增幅同比回升1个百分点。 (3)消费价格涨幅回落，生产价格仍在高位消费价格涨势明显放缓。 今年以来，受上年翘尾因素和新涨价因素的共同影响，CPI月度增幅在3月达到新高点7.4%。 7月，在宏观调控效应显现、翘尾影响弱化以及主要食品价格涨势减弱等因素共同作用下，CPI开始回落。 1-3季度，杭州市居民消费价格总水平累计上涨6.4%，涨幅比1季、上半年分别低0.2和0.5个百分点，低于全国(7.0%)0.6个百分点，与全省平均水平持平。 其中9月上涨4.3%，涨幅比上月缩小0.4个百分点，创今年以来的新低。 生产价格继续攀升。 1-3季度，原材料、燃料、动力购进价格和工业品出厂价格分别比去年同期上涨13.0%和7.5%，同比分别上升8.9和4.1个百分点。 两大价格涨幅倒挂为5.5个百分点，同比扩大4.8个百分点。 九大类原材料价格除纺织原料基本持平外，其余八大类均呈上涨趋势，其中黑色金属材料类产品和燃料、动力类价格居涨幅前两位。 (4)就业形势较为稳定，居民收入增长农村快于城镇就业形势良好。 9月末，全市城镇单位从业人员154.61万人，比上年同期增加42.04万人;全市城镇登记失业率3.01%，比上年同期下降0.12个百分点，低于4%的年度计划调控目标。 城乡居民收入保持增长。 1-3季，城镇居民人均可支配收入18531元，增长10.6%，扣除价格因素实际增长3.9%。 工资性收入仍是城镇居民收入的主要，但受到诸多方面的影响，增速放缓;1-3季，农村居民人均现金收入9653元，增长14.9%，扣除价格因素实际增长8%。 名义和实际增幅分别快于城镇居民4.3和4.1个百分点。 2.房地产开发经营xx年1-11月，除销售面积与销售额外，杭州商品房市场各项指标均有不同程度的上涨。 1-11月，杭州市完成房地产开发投资489.96亿元，比去年同期增长27.16%,其中商品住宅投资额达368.3亿元，同比增长26.42%。 1-11月，商品房销售额536.35亿元，同比下降26.35%，其中商品住宅销售额464.26亿元，同比下跌29.07%。 商品房竣工面积同比上涨幅度放缓。 1-11月份，杭州商品房竣工面积553.81万平方米，比xx年同期上升28.64%。 其中商品住宅竣工面积为440.48万平方米，同比增加23.79%。 1-11月份，杭州商品房销售面积608.99万平方米，同比下降了36.75%。 其中商品住宅销售面积为536.18万平方米，同比下降39.43%，销售压力严重。 商品房新开工面积上升幅度放缓。 1-11月，杭州商品房新开工面积1025.16万平方米，同比增加30.31%，增速继续放缓，其中商品住宅新开工面积为737.95万平方米，同比增加27.84%土地成交面积大幅缩水，价格微涨。 xx年1-11月，杭州市主城区共出让土地38宗，出让面积104.07万平方米，其中纯住宅用地15宗，平均楼面地价6232元/平方米，较去年同期上涨21.26%。 3.房地产市场行情xx年的杭城楼市在平淡中开场，受春节的影响，一季度的成交虽然平淡但还算平稳，4月，预计的上扬并没有出现，市场观望气氛显现，在被称为楼市风向标的人居展上，开发商和消费者相互试探，看客多买客少。 6月，天气开始炎热，传统淡季已经来临，成交量也确实低迷，上半年虽然平淡的过去，但楼市的暗流已然涌动，7月，部分开发商提早开战，然而更多的人准备在金九银十大显身手，但万科在9月初的7.5折大优惠让众多人措手不及，一时间众说纷纭，硝烟四起，有跟进者，有抵制者，有观望者，价格回落已然开始，冬天来了，临近年关，杭城楼市渐行渐冷。 (1)供给大幅增加，需求同步萎缩，供需矛盾突出，去化压力巨大1-11月，杭州主城区批准上市商品房475.55万平方米，较去年同期上涨31.99%，其中住宅批准上市面积为401.3万平方米，较去年同期上涨35.6%;商品房成交面积为245.31万平方米，较去年同期下降46.70%，其中住宅成交面积为184.77万平方米，较去年同期下降52.75%。 1-11月，杭州主城区供销比达1.94，市场供应充足，需求严重缩水，截至11月30日，杭州主城区商品房可售面积达到401.71万平方米，创历史新高，其中七成以上为住宅，市场去化压力巨大。 (2)价格起伏震荡，下行趋势明显1-11月，杭州主城区商品房价格震荡起伏，进入三季度，价格回落趋势较为明显，但仍较去年同期小幅上扬，继续在高位运行。 11月，商品房成交均价为14348元/平方米，环比下跌4.47%，同比上涨6.42%;11月，住宅成交均价14804元/平方米，环比下跌4.0%，同比微涨0.3%。 自万科9月7.5折大幅优惠冲击杭城楼市后，杭城住宅价格即开始松动，大部分已开楼盘虽然不像万科那样大张旗鼓，但增加附加值，给上门客户优惠、推出特价房等已屡见不鲜，相较之下，新盘的操作空间更大，10月、11月新开的楼盘定价都做出了调整，普遍低于事前摸底预想的价格2000元/平方米左右。 (3)其他参考指标显示外围环境依然吃紧1-10月，杭州市区城镇人居可支配收入达到20418元，较去年同期增长10.4%，与此同时，房价收入比为仍高达16(已房屋面积100平方米计算)，与此同时，房价租金比接近400，市场环境不容乐观。 此外，按照杭州市住房建设规划(xx-xx)，未来五年内杭州具备开工条件的保障性住房建筑面积将达到714万平方米，10.79万套，其中经济适用房建筑面积约200万平方米，4.17万套;廉租住房建筑面积约90万平方米，约1.4万套;经济租赁房60万平方米，约1.2万套。 仅在xx至xx年，杭州要开工建设50万平方米的廉租住房，三年内分别解决低保标准1.4倍、1.7倍、2倍以下低收入家庭的住房困难。 与之对应，杭州市经济适用房也采取了租售并举的办法，并扩大了申请范围，将80后纳入进来。 保障性住房的大量建设以及收益人范围的扩大，无疑有利于整个社会的安定繁荣，也是对当前房地产市场结构性调整的有力举措，有利于房价的合理回归，短期内不会对房地产市场造成带来较大冲击，而是会起到较好的补充作用。 4.房地产企业运行上半年还风和日丽的杭城房产市场，在下半年急转而下，让很多企业措手不及，如何应对突变的市场环境，各家企业也是八仙过海各显神通。 (1)绿城房产生财有道绿城房产作为浙江房企的龙头老大，在全国也是排位前十的大型房企，xx年，绿城加大了在总部杭州的投资力度，先后拿下位于蒋村临近的4幅地块，总建筑面积近50万方的土地，尤其是在春节后杭州市的首次土地出让上，经过数次争夺，一举夺得蒋村的两幅土地，楼面地价近11000元/平方米，除了感慨绿城房产的出手阔绰外，也让迷雾中的杭城楼市吃了一剂定心丸。 6月后，市场成交继续低迷，土地市场的成交也频现底价，此后，绿城又先后两次拿下蒋村的土地，楼面底价分别为8260和7750元/平方米，这两块地中还有7万多方的商业用地，相较第一次的拿地成本大幅降低。 4块土地的获得共花费了绿城41.2亿元的资金，而其中的近50%是由绿城的合作伙伴提供，这无疑是绿城实力和资本运作的完美结合。 尽管08年的杭城楼市持续低迷，但绿城的产品销售依旧可圈可点。 玉兰公寓的排队抢购让人误以为是07年的楼市重演，而其16000元/平方米的均价也较周边高出近3000元/平方米左右，品牌号召力可见一斑。 其后，尽管万科打折，让楼市的销售愈加迷茫，但绿城玉兰公寓和蔚蓝公寓的加法销售，依然获得了市场认可，销量可喜。 (2)滨江集团顺势而动和绿城房产相比，滨江集团走了另一条路，作为本土的知名企业，滨江集团成为08年上市的房产第二股，上市无疑极大的拓宽了企业的融资渠道。 08年房地产市场步入调整期，上市后的滨江集团并没有因为资金的充裕而盲目扩张，而是一如既往的用心打造产品，寻找合适的机会，随着市场的低迷，杭州市出让的住宅用地大多价值较高，但愿意出手的仍然不多，相比之下，擅长在风险中把握机遇，拿地独到的滨江也延续了其一贯精准低价的拿地策略，一口吃掉了重机厂地块，总建筑面积近50万平方米，楼面地价不足5000元/平方米，共花费滨江集团24.5亿元，相较绿城集团的蒋村地块，地段位置更为优越，同样的住宅商业项目，楼面地价较绿城低了许多，不可不佩服滨江集团的拿地策略。 楼盘销售层面，滨江集团同样不属于绿城，金色蓝庭、阳光海岸同样上演了杭城楼盘销售的奇迹。 但与绿城房产不同的是，由于项目首次开盘，滨江集团直接调低了开盘价，凭借出众的性价比获得了市场的认可，而其中阳光海岸更是一举就为滨江集团回笼资金10余亿。 为了更好的应对明年的房地产市场，10月16日，滨江集团公布了发布公司债券发行方案，拟在中国境内发行本金总额不超过10亿元人民币的公司债券。 5.xx年杭城楼市展望纵观xx年的杭城楼市，震荡起伏，居高不下的价格，再加上外部经济环境的影响，使得购房者的信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。 尽管从三季度开始，国家就出台了一系列的措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了一定的效果，杭城楼市11月的成交量较10月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场的存量巨大，再加上 06、07年出让的土地势必有部分将在09年上市，楼市xx年的销售压力巨大，预计xx年上半年杭城楼市的依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。 从目前的情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前的风险状况使得银行的放贷额度有限，资金紧张的房地产企业将继续降价，房价仍有下探的空间。 购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市的买房入户政策、二套房贷款优惠等，09年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。 二.本案相关个案分析 (一)本案相邻楼盘调查伊萨卡理想.伊萨卡以荷马诗史中奥德赛美丽动人的传说为蓝本，以美国纽约中部的伊萨卡小镇风情为承载，以国际大学城的环境为参考，创造以理想.家园.自然为三大主题的人性化居住空间。 项目位于杭州下沙经济开发区的东南端，下沙大学城的东南面。 下沙12号路以南、14号路以北、25号路以东、东靠钱塘江。 周边配套完善，东北有24班文海小学和试验外国语学校，西北邻杭四中和大学城，打造终身教育社区;隔街正对20000平方米大卖场，生活便利;毗邻规划中地铁1号线总站，出行便捷。 理想.伊萨卡总建筑面积约50万平方米，占地面积约19万平方米。 超大规模的湾畔生活领地，直面270度江景，临江延展近2000米的江岸线和20万平方米湿地公园，生态环境绝佳;地块的东、北两侧各有一条30米宽的沿江渠，东侧有政府规划预留的150米宽、全场1.7公里的沿江景观绿化带，堪称江景住宅中典型的低密度高品质的生态住宅。 理想.伊萨卡，分三期开发，一期位于地块的西南侧，由9至33层的小高层、高层组成，共15栋，二期为排屋区，三期是位于地块的东北面的7栋全江景高层住宅及2栋高层住宅组成。 通过隔合排屋、小高层、高层的完美规划，构筑东部低密度、现代化、国际化、原生态的滨江人文景观社区代表。 理想.伊萨卡以先进的社区设计理念为初衷，在景观设计上，社区远景采用软化岸线、绿岛、绿公屏障、梯度降噪等一系列生态设计手法。 整个景观规划拥有一线江景资源。 东部改造中的沿江景观大道和82万平方米湿地生态公园。 景观保护上，基地东侧原有的乾隆皇帝观潮台予以保留，设置共享观潮场所。 让住户真正享受到离钱塘江很近，离理想不远的私密滨江生活，社区内景观设计依托滨水，林荫，主题园林为核心三大景观园素，创新设计大型生态水景西方主题园林，将社区内部景观与沿江渠合二为一，形成社区，通过人工水景及外部钱塘江自然水景的融合，横贯纵穿，社区中部以开放式的广场为主角，夏威夷风情式泳池、异国情调式林荫大道、阳光草坪、全绿化架空层、各式木筏道、精致石材道路铺砌等。 作为伊萨卡国际城的收官之作，三期一线临江，5幢34层的经典高层建筑沿江展开错落排布，堪称社区最佳观江组团。 罕见宽阔南向一线江景，让江景充分进入客厅、卧室等主要空间，实现日照与景观的双重享受。 此外，仅约86-130的主力户型，在杭州以140以上的江景大户为主的市场下，显得弥足珍贵。 最先推出的1#楼，5层以上都能直面钱塘江，大部分的户型都配备了观景阳台和入户花园，显得你弥足珍贵。 三期独有江-湖-河-园生态设计约1600社区中央湖景、约600米原生河、约24000半围合中央庭院，与钱塘江相辉映，打造鼎盛风景美宴。 为与景观和谐融合，伊萨卡园区配套也极富特色，浓郁地中海风情的大型湖景生活中心、内外双泳池、约5000庭院式商业步行街、夏威夷风情广场目前，现场销售中心移至社区大型生活中心，该生活中心面积达数千方，拥有内外双游泳池、健身、娱乐、餐饮、休闲等各类功能，全面辐射整个社区，服务业主。 在展示中心，从售楼现场的沙盘来看三期浩泽园位于社区北侧，南邻大型生活中心，北邻360余米沿河绿化带，由5幢江景高层组成，主力户型约86-136。 作为伊萨卡国际城的收官之作，三期延续升级了伊萨卡大盘、大配套、大景观的特点，24000余平米大庭院，34层的巍峨高度、东南向的观江视野成为整个社区最佳观江组团。 另外，它依然能够享受大盘所带来的豪华配套数千平米大型生活中心、内外双游泳池、庭院式商业步行街 (二)本案相近楼盘调查多蓝水岸多蓝水岸小区分银沙苑、听涛苑、蓝波苑、碧海苑四个组团，共计59幢，由多层19幢，小高层34幢，高层5幢，物业用房1幢组成。 项目的各项技术经济指标总用地面积23.9524公顷总建筑面积548089平方米A、地上部分445902平方米其中住宅392281平方米其中高层65654平方米(16.7%)多层62853平方米(16.0%)小高层263774平方米(67.3%)商业及其他公建配套53621平方米B、地下部分102187平方米其中地下(半地下)汽车库及其他67908平方米地下自行车库252789平方米建筑占地面积57668平方米容积率1.86建筑密度24.1%绿地率30.0%总居住户数2885户预计总居住人口9229人(3.2人/户)住宅汽车泊位1923个其中住宅地下(半地下)汽车库泊位1703个住宅地面汽车泊位220个野风.海天城野风.海天城，杭州首座海洋风情社区，位于下沙杭州经济技术开发区内，毗邻大学城，紧靠规划中的地铁一号线，距下沙观潮亭千余米。 项目总体建筑面积近50万平方米，规划总户数2800余户，由25幢高层、小高层公寓及商业用房组成，以恢宏的体量、凌云的气势成为未来下沙生活的标志性社区之一。 野风.海天城规划采用南北、东西向两条十字交叉的主轴，与中心圆弧形景观道共同构成小区整体规划骨架，完美诠释了中国传统人居天圆地方、古典对称的思想。 项目按照东西向商业步行街的设置划分为南北两区，一期开发为北区，总建筑面积250000余，规划总户数近1500户，由13幢现代风格的高层、小高层建筑以规整、对称的布局围合而成。 由高层设计专家澳大利亚柏涛建筑设计公司鼎立打造的野风.海天城，一期设计从11层的小高层到32层的超高建筑，布局既符合传统的方正规整，大气稳固;有追求现代的跳跃韵致，随性灵动。 在这里，建筑形成一道道起伏有致的天际线，辽阔深远，犹如微风轻拂着海面。 野风.海天城合理考虑社区的人流、车流交通组织，以方便住户为第一原则。 社区的西、南、东面均设有出入，合理分流机动车和人行路径，通过精密的布局安排，基本实现了有效的人车分流，使住户拥有更为安全舒适的氛围。 (三)本案同类楼盘调查1.上海世茂滨江花园上海世茂滨江花园，吉尼斯中国最高江景华宅，80万平米超大型建筑群，70%超高绿化率，15000平米会所。 紧倚黄浦江东岸，充满现代感的七幢全江景板式高层住宅与东方明珠、金茂大厦形成一波三峰的城市天际线。 深入浦江东岸上海CBD，以大视野大手笔，建造沿江1公里的尊崇生活领地，把城市的丰富延伸到寓所近地，却与城市的喧嚣保持应有的距离。 占总面积70%以上的六大世界风情主题园林景区中式苏州园林、美式夏威夷冲浪沙滩、德式绿荫天鹅湖、英式大草坪、法式迷宫花园、奥林匹克运动花园。 无尽的尊崇享受，完全拥有私有化的修身雅境。 心灵不因外物所扰，视野不因四壁设限，一道前所未有的生活景致，越过外滩古老的灯火，由此向您完全打开。 作为滨江模式的首创典范，上海世茂滨江花园xx年、xx年、xx年、xx年连续四年名列上海市销售金额第一名;问鼎绿色奥斯卡，荣获在加拿大颁发的国际花园社区人造类金奖。 上海世茂滨江花园，气势恢弘的花园水岸豪宅，为您彰显非凡的生活梦想!城市舒适性的缩影在社区内集中生活必需的一切要素。 四个豪华会所提供高层次的休闲娱乐，以及气氛优雅的沟通场所别致的旱喷泉广场，典雅的雕塑喷泉，高大的罗马花岗岩廊柱，通透的弧形玻璃幕墙，气派的挑空大堂铺砌着雅致高贵大理石有身份的你，理应在这样尊贵的会所里释放闲情。 世茂滨江花园共有四个不同建筑风格的会所，总建筑面积达10000平方米，分布在区内不同景区，令所有住户都能就近享受。 2.芜湖世茂滨江花园世茂滨江花园整个项目位于芜湖市迄今为止最大的市政配套工程滨江公园的一期工程内，总投资近50个亿，占地280余亩，总建筑面积56.5万平方米，由8幢33-53层的高层、超高层住宅和2幢五星级酒店组成。 项目南起新芜路，北至中山北路，东起规划中的健康路，西临长江，坐拥2公里浩淼长江岸线;由北向南共由5个地块组成。 在建筑设计上，我们采用的是剪力墙板式结构，充分体现了房屋的安全性和舒适性。 在规划设计上，我们采用的是高层低密度的设计风格，整个这块地占地4万平方，但我们只盖了4栋楼，目的就是为了把更大的空间留给绿地和业主，我们的绿化率达到60%，植物种类多达90多种，其中不乏各种外国进口树种，层次感强，群落效果好;另外，我们的楼间距达到100米左右，和楼高的比接近于11，日照完全达到国家标准，无论您住几楼，都可以尽情享受阳光所带来的好心情!在户型设计上，我们采用了江景最大化的设计原则，尤其是靠江的端头，设计了全江景户型;整体建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展开，视线互不遮挡，所以无论何种房型，您都可看到浩荡的长江，真可谓是住世茂滨江花园，一览长江景!在景观设计上，我们聘请了国际著名的澳大利亚五贝国际设计有限公司设计制造;以绿色选景为主题，以人文关怀为目标，在社区内创造出以音乐为主题的3大组团景观，唯美浪漫的欧式园林贯穿于建筑物之间。 小区的主入口处设有音乐喷泉广场;1号楼和2号楼的中间是我们的音乐园林美泉宫，面积达到1.2万平方，包括欢乐颂儿童公园和中心绿地漫步景观悦音岛，为您营造出小桥流水人家的感觉;3号楼和4号楼的中间是我们的音乐园林美景宫，面积达到1.6万平方，包括仲夏夜之梦室外泳池花园，富有音乐旋律的圆舞曲广场及阿波罗运动会所，该会所是由距今100多年历史的太古洋行的仓库改建，内设国际标准的健身房，咖啡吧，亲子园等，完美呈现名流贵族的悠闲生活。 在物业管理上，我们聘请了具有国际水准的世茂第一太平戴维斯物业管理公司，秉承国际化的服务理念，24小时为您提供管家式的贴心服务，整个小区采取高智能化的管理系统，设闭路电视监控系统，无线巡更系统，业户紧急报警系统及可视对讲系统等，为您提供固若金汤的智能安防。 在周边配套上，本案毗邻步行街，美食街等各大商圈，荣距各大交通要塞，出行，生活都十分便捷。 芜湖世茂滨江花园内拥精致园林美景，外揽长江壮阔视野，以极具韵律感的建筑轮廓丰富芜湖天际，创造富有活力的江滨新城形象!一号地块是我们公司负责承建的一幢28层的高层，不在我们的销售范围之内。 二号地块位于项目的北端，规划总占地面积约4.13万平方，总建筑面积17.2万平方，由2幢33层的高层住宅和2幢43层的超高层住宅组成。 三号地块是我们应市政府之邀，作为城市运营商承建的文化艺术中心，总占地面积约4万平方，总建筑面积约4.3万平方，整体建筑呈贝壳型，外观圆润，规划有国际顶级标准的大剧院，多功能豪华影视放映厅等，该区域已于xx年1月1日动工，xx年交付使用，建成后将成为芜湖文化的心脏，音乐爱好者的天堂，市民娱乐休闲的嘉年华;同时对百年沧桑的海关大楼予以充分保留和修葺，将历史精粹和现代建筑相结合，营造文化共享的民众精神场所。 四号地块总占地面积约7.6万平方，总建筑面积22万平方，由住宅和商业共同组成。 其中住宅部分由3幢53层的超高层住宅和1幢33层的高层住宅组成，打造安徽省最高的住宅建筑。 沿江面展开的狭长地段将开发成445米的商业步行街，并提供多个开放的休闲观江平台，通过联廊将观景和购物相连，营造更为个性和开放的购物体验，开启城市名流消费先河。 五号地块位于青弋江和长江的交叉口，左牵青弋江，右临长江，总占地1.6万平方，总建筑面积约7.5万平方，建成后将矗立起2幢高27层的5星级双塔江景大酒店。 整个项目预计用5年的时间开发建成，建成后将成为集超5星级江景酒店，国际商业街，文化艺术中心，高品质居住区为一体的大型滨江标志性建筑群，成为芜湖人居及城市发展的新里程杯，成就芜湖首席滨江富人区，成为代表城市形象与成就的名片。 二号地块北靠富有现代气息的客运码头，南临6万平方的滨江主题公园，西临长江，东依风景秀丽的狮子山，规划设计33层的高层住宅2幢及43层的超高层住宅2幢，共1088套房，其中1号楼肖邦座，2号楼巴赫座为33层，将与08年底交付，3号楼贝多芬座和4号楼莫扎特座为43层，预计09年6月完工。 四、本案有关房地产政策法规摘要 (一)最新房地产政策1.大力发展保障性住房加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。 中央财政将加大对廉租房建设和棚户区改造的投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准;今年拟安排430亿元，用于补助低保住房困难家庭的实物廉租房建设。 选择一些有条件的地区进行试点，把部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房建设。 2.二套房贷并未完全放开对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 (二)杭州房地产最新政策1.物业费预收不得超过一年杭州市物业服务收费管理实施办法规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。 物业服务费预收期限不得超过12个月。 2.不得强制收装修保证金对于业主前期的装修事项，杭州市物业服务收费管理实施办法也作了明文规定。 对物业装修的，装修垃圾清运费由业主交纳，物业服务企业应做好装修管理服务。 因装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏，物业服务企业可与装修单位(装修人)协商确定一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。 世贸.江滨花园区位研究 一、世贸.江滨花园基本分析杭州世茂江滨花园位于下沙城东，东临钱塘江，北接14号大街，西连25号大街，南临20号大街，总用地面积约27.6万，总建筑面积约70万。 项目整体由市政道路独立分割为三大独立地块，沿钱塘江岸南北依次排布，规划建设成一个拥有六大风情园林和尊贵会所的大型临江高层居住小区。 项目一期整体规划为13幢沿江景观高层以及蓝调会所，总建筑面积约19.6万，建筑密度约10.4%，绿地率约40.3%，将是杭州城东最具创新的豪宅典范。 二、世贸.江滨花园景观分析杭州世茂滨江花园的江岸线长达1600米，占据了非常稀缺的一线江景资源。 下沙区域内至杭州湾的13公里的钱江岸线，是杭州江面最宽最具磅礴气势的地方。 而在下沙钱江沿岸，风光更为优美，大片的湿地，大量的白鹭，素有杭城东部湿地之称。 另外，在项目的东南面有宽约200多米的城市景观绿化带，钱塘江美景和园林风光尽收眼底。 三、世贸.江滨花园交通分析 (一)公交路线 1、线路名称快速公交一号线B1路线下沙高教东区学林街文溯路口学源街文泽路口高沙一号路口幸福桥杨公村八堡南窑厂彭埠汽车东站闸弄口新村公交总公司武林广场北八字桥黄龙公交中心站首末班车时间黄龙公交站一下沙高教东区6:0022:00下沙高教东区一黄龙公交站6:0022:00B1票价￥4. 002、线路名称B1区间路线下沙城六号大街五号路口一号路口幸福桥杨公村八堡南窑厂彭埠汽车东站闸弄口新村公交总公司武林广场北八字桥黄龙公交中心站首末班车时间黄龙公交站一下沙城5:30-19:00下沙城一黄龙公交站5:30-20:00B1区间票价￥4. 003、线路名称B支4线路线下沙高教东区一文澜路一学林街一文海路一学府路一二号大街一文汇路一学源街一文溯路一学林街一文渊路一德胜东路一德胜中路一德胜路(沪杭高速匝道上高架，机场路匝道下高架)一文一路一古翠路一登云路一时代电子市场。 首末班车时间时代电子市场5151900下沙高教东区630xxB支4票价￥4. 004、线路名称K525路线下沙高教文溯站一学林街文溯路口一学林街一学林街文泽路口一高沙社区一文渊路南口一迎宾路一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一迎宾路口一七堡一六堡一五堡一钱江二桥一塘工局一三堡一定海村一乌龙庙一观音塘小区一总管塘一城站火车站首末班车时间城站火车站6:00一21:30下沙高教园7:00一2225K525￥3. 005、线路名称K320路路线下沙高教文津站一四号大街五号路口一五联一下沙村一上沙村一下沙小学一下沙镇一幸福桥一头格村一艮山路杭海路口一窑厂一彭埠一汽车东站一火车东站首末班车时间火车东站一下沙高教文津站5:40一20:00下沙高教文津站一火车东站5:40一21:00K320￥3. 006、线路名称K401路线下沙高教东区一文淙路学源街口一学林街文汇路口一文汇路二号大街口一二十三号路北一六号大街二十三号路口一二十一号路十号大街口一二十一号路十二号大街口一十二号大街十九号路口一十二号大街十一号路口一十二号大街七号路口一三号路十二号大街口一十号大街三号路口一一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一杨公新村一七堡一六堡一五福凉亭一五堡一钱江二桥一塘工局一三堡一定海村一庆春东路一庆春路红菱新村一省青春医院一菜市桥一葵巷建国路口一马市街首末班车时间下沙高教东区6:30一20:30马市街5:30一21:00K401￥3. 007、线路名称K566路线下沙高教文津站一学林街生活区一文溯路学林路口一二号大街九号路口一九号路四号大街口一四号大街九号路口一六号大街三号路口一一号路口一幸福桥一杨公村一七堡一六堡一三堡一乌龙庙一观音塘小区一华东家具市场一汽车南站一三廊庙一时代大道北口一滨安路时代大道口一滨康路建业路口一滨康路火炬大道口一滨康路信诚路口一滨康路西一公交南环路站一新胜一杨家墩一浦沿路滨文路口一浦沿叉口一东冠公交站首末班车时间东冠公交站一下沙高教文津站5:30一18:00下沙高教文津站一东冠公交站6:15一19:15K566票价根据路线的长短稳定 8、线路名称K210(夜间线)路线下沙高教东区一学林街文澜路口一学府路东一二号大街文汇路口一文汇路二号大街口一文汇路学林街口一学源街文汇路口一学源街文津路口一中国计量学院一下沙高教文溯站一二号大街九路号路口一四号大街九号路口一四号大街五号路东口一五号路六号大街口一六号大街五号路口一六号大街三号路口一一号路口一智格村一幸福桥一月雅桥一头格村一杨公村一迎宾路口一七堡公交停车场一七堡南一六堡一五福凉亭一三堡一钱江二桥一乌龙庙一五堡一二堡一定海村一塘工局一观音塘小区一总管塘一城站火车站首末班车时间城站火车站18:30一24:00下沙高教东区19:45一24:00K210(夜间线)￥4. 009、线路名称K865路路线二十二号大街西口一二十号大街十一号路口一十一号路十六号大街口一十一号路十四号大街口一十一号路十二号大街口一十号大街十一号路口一十号大街五号路口一十号大街三号路口一三号路十号大街口一六号大街三号路口一一号路口一智格村一幸福桥一下沙综合市场首末班车时间下沙综合市场6:30一9:00，1530一18:0022号大街西口7:00一9:30，1600一18:30K865路￥2. 0010、线路名称K868路(高沙社区-海宁盐仓开发区)路线高沙社区一二号大街一号路口一三号路四号大街口一四号大街五号路口一九号路四号大街口一二号大街九号路口一文溯路南一下沙高教文溯站一中国计量学院一学源街文津路口一学源街文汇路口一高速文汇路口一江滨公司一一号直河一养鸡场一二号直河一启辉路口一中堤路口一沧海路口一污水处理厂一新二路口一新兴路一启潮路一海宁盐仓开发区首末班车时间高沙社区6:30一19:00海宁盐仓开发区6:30一19:40K868路￥3. 0011、线路名称611路线下沙综合市场一下沙镇一下沙小学一上沙村一下沙村一五联一二号大街一号路口一二号大街三号路口一二号大街五号路口一下沙公交中心站一二号大街文溯路口一二号大街文津路口一二号大街绕城高架一文汇路二号大街口一学林街文汇路口一学林街文澜路口一下沙高教东区首末班车时间下沙高教东区700一2100下沙综合市场700一2100611￥2. 0012、线路名称381路线路新业北路一中沙村一智格村一一号路口一六号大街三号路口一四号大街五号路口一四号大街九号路口一二号大街九号路口一二号大街文溯路口一二号大街文津路口一二号大街绕城高架一二号大街文汇路口一文海实验学校一学林街文澜路口一下沙高教东区一学源街文淙路口一学源街文汇路口一下沙停保基地一下沙高教文津站首末班车时间新业北路6:00一18:00下沙高教文津站6:00一18:00票价全程1元 13、线路名称382路线路下沙综合市场一幸福路一幸福桥一智格村一一号路口一三号路十号大街口一十号大街五号路口一十号大街七号路口一十号大街十一号路口一八号大街十一号路口一五号路六号大街口一四号大街九号路口一二号大街九号路口一文溯路南一学林街文溯路口一学林街一学林路文泽路口一下沙高教园学林街西一高沙社区一高沙村一上沙四组一上沙五组一上沙六组一松合村首末班车时间下沙综合市场6:30一17:45松合村6:30一18:30票价全程1元 14、线路名称383路(下沙高教文溯站-松下工业园)线路下沙高教文溯站一中国计量学院一学源街文津路口一松下工业园首末班车时间下沙高教文溯站730-1720松下工业园740-1730票价全程1元 (三)其他世贸江滨花园紧靠地铁一号线16号路出口，将来只需20多分钟就能到达市中心、西湖和钱江新城CBD。 东边还有沿江景观大道(今年接通钱江新城)，德胜快速干道直通中河高架、艮山西路直通市区。 四、世贸.江滨花园周边设施分析 (一)菜市场下沙的菜市场有下沙农副产品综合市场(位于下沙街道中心路)，绿生综合市场(位于杭州经济技术开发区