房地产基础知识

一 房地产开发相关知识 一 房地产开发相关知识 1 房地产业 房地产业是指以土地和建筑物为经营为对象 从事房地产开发建设经营管理以及维修 装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业 房地产业主要包括以下一些内容 1 国有土地使用权的出让 房地产的开发和再开 发 如征用土地 拆迁安置 委托规划设计 组织开发建设 对旧城区土地的再开发等 2 房地产经营 包括土地使用权的转让 出租 抵押和房屋的买卖租赁 抵押等活动 3 房地产中介服务 包括房地产咨询 估价和经纪代理 物业管理 4 房地产的调控和 管理 即建立房地产的资金市场 技术市场 劳务市场 信息市场 制定合理的房地产价 格 建立和健全房地产法规 以实现国家对房地产市场的宏观调控 2 房地产开发基础流程 房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施 房屋建筑的活动 商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产项目 从立项 规划 土地出 让 建设到销售等一系列营业行为 通常包括以下几个程序 房地产投资机会选择与决策 分析 土地获取 项目前期 项目设计 项目施工建设 销售 投资机会选择和决策分析阶段 了解当地房地产市场 在拥有大量市场信息的基础上 探讨投资可能性 选择实现开发设想的开发用地 探讨技术可行性 与潜在的业主 银行 合作伙伴 专业人事接触 做出初步方案 探讨获取开发用地的可行性 进行 正式市场研究 估算市场吸纳率 会同研发 财务等部门 根据预估的成本和价格进 行可行性研究 从法律 技术和经济等方面综合判断项目可行性 土地获取阶段 依据项目可行性研究报告 按照国家获取土地的相关规定和程序 获 取土地使用权和开发权 项目前期阶段 主要涉及与开发全过程有关的各种合同 条件的谈判与签约 由建委 对房地产项目进行立项审批 规委对项目进行规划审批等 获取 五证一计划 项目设计阶段 根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准 对产 品提出最终的设计要求 并撰写设计方案 项目施工建设阶段 开发商委托建筑公司进行项目施工 施工过程中开发商要密切注 建设用地规划许可证 意项目建设过程的进展 定期视察现场 与派驻工地的监理工程师会晤 了解建设过 程全貌 确保工程按预先进度计划实施 销售阶段 开发商出售商品房 回收资金赢利阶段 包含梳理客户资源 项目企划宣 传 现场销售及售后服务四部分 通常存在两种销售形式 期房预售和现房销售 期 房预售即开发商在建设工程竣工之前进行销售 可以提前回收资金 现房销售即在取 得竣工验收合格文件后进行销售 3 房地产开发所需证件 房地产开发需要具备 五证两书 分别是 建设用地规划许可证 国有土地使用 权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证 及 商品 房使用说明书 商品房质量保证书 4 房地产市场概述 一级市场 一级市场 又称土地一级市场 是土地使用权出让的市场 即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土 地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场 出让的土地 可以是生地 也 可以是经过开发达到 七通一平 的熟地 房地产一级市场是由国家垄断的市场 二级市场二级市场 是土地使用者经过开发建设 将新建成的房地产进行出售和出租的市场 即一般指商品房首 次进人流通领域进行交易而形成的市场 房地产二级市场也包括土地二级市场 即土地使用 国有土地使用权证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 商品房销售许可证 商品房使用说明书 商品房质量保证书 土地开工开盘入住 开发流程 者将达到规定可以转让的土地 进入流通领域进行交易的市场 就是房地产增量市场 三级市场三级市场 具有消费性质 此时房地产呈横向流通 即使用者 经营者之间的平等转移 表现为使用者 之间的交易行为 反映的是以效用为价值尺度的市场价格 是调剂需求条件下的市场行为 如私房出租 出售等就是三级市场行为 5 土地的性质与使用年限及土地用地问题 土地使用权划拨土地使用权划拨 是指县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿安置等费 用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 土地使用权出让 土地使用权出让 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土 地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 分为招标 拍卖 挂牌三种 根据 2003 年 6 月 1 日颁布的 天津市国有土地有偿使用办法 对于经济性用地必须采用 土地出让的方式获得 1 居住用地年限 70 年 2 工业 教育 科技 文化 体育 卫生用地 50 年 3 商业 旅游 娱乐用地 40 年 房屋用地 房屋用地 是指房屋以及按照规划要求的配套设施所占用的土地 包括房屋占用的土 地和按照规划要求的配套设施占用的土地 工业用地 工业用地 是指独立设置的工厂 车间 手工业作坊 建筑安装的生产场地 排渣 灰 场地等用地 仓储用地 仓储用地 是指国家 省 自治区 直辖市 及地方的储备 中转 外贸 供应等各 种仓库 油库 材料堆场及其附属设备等用地 商业服务业用地 商业服务业用地 是指各种商店 公司 修理服务部 生产资料供应站 饭店 旅社 对外经营的食堂 报刊门市部 蔬菜购销转运站等用地 旅游业用地 旅游业用地 是指主要为旅游业服务的宾馆 饭店 大厦 乐园 俱乐部 旅行社 旅游商店 友谊商店等用地 市政公用设施用地 市政公用设施用地 是指自来水厂 泵站 污水处理厂 变电 所 站 煤气站 供 热中心 环卫所 公共厕所 火葬场 消防队 邮电局及各种管线工程专用地段等用 地 绿化用地 绿化用地 指公园 动植物园 陵园 风景名胜 防护林 水源保护以及其他公共绿 地等用地 公共建筑用地 公共建筑用地 是指文化 体育 娱乐 机关 科研 设计 教育 医疗卫生等用地 文 体 娱用地 文 体 娱用地 是指文化馆 博物馆 图书馆 展览馆 纪念馆 体育馆 俱乐部 影剧院 游乐场 文艺体育团体等用地 机关 宣传用地 机关 宣传用地 是指行政及事业机关 党 政 工 青 妇 群众组织驻地 广播 电台 电视台 科研设计用地 科研设计用地 是指如研究院 所 设计院及其实验室 试验场等科研设计机构用地 教育用地 教育用地 是指大专院校 中等专业院校 职业学校 干校 党校 中小学校 幼儿 园 托儿所 业余进修院 工读学校等用地 医卫用地 医卫用地 是指医院门诊部 保健院 疗养院 救护站 血站 卫生院 防治所 检 疫站 防疫站 医学化验 药品检验等用地 居住小区总用地 居住小区总用地 是指包括住宅总用地 公共建筑设施总用地 道路 广场用地 庭 院 绿化用地的总和 住宅总用地 住宅总用地 是指低层 多层 中高层 高层以及住宅用地的总和 毛地 毛地 主要是指城市中需要拆迁而尚未拆迁的土地 生地 生地 是指可能为房地产开发与经营活动所利用 但尚未开发的农地和荒地 土地开发 土地开发 是将生地开发成可供使用的土地 集体土地 集体土地 是指农村集体所有的土地 征用土地 征用土地 是指国家为了公共利益的需要 可依照法律规定对集体所有的土地实行征 用 宅基地 宅基地 即农村居民居住和生活所使用的土地 根据我国农民的长期生活习惯 农民 的宅基地一般包括居住生活用地 如住房 厨房 牲畜房 仓库 农机房 厕所用地 四旁绿化用地 如房前屋后的竹林 林木 花圃用地 其他生活服务实施用地 如水 井 地窑 沼气池用地等几个部分 在我国农村大多数地方 宅基地就是一家一户的 居民居住生活的庭院用地 宅基地证 宅基地证 宅基地证是指农村村民在集体土地上因建房需要 向集体组织申请建房用 地 经集体报送县 市 人民政府批准后 向县 市 土地行政主管部门申请办理集 体土地使用权登记并由县 市 人民政府颁发 集体土地使用证 宅基地证是当前农 村村民合法零拥有房屋和用地的权利凭证 可以在集体内部成员之间转让 但不得向 非集体组织成员转让 6 项目工程竣工的验收流程基要求 工程竣工验收备案工程竣工验收备案 必须要完成的验收项目有质检验收 规划验收 消防验收 环保验 收 电梯验收 市政验收 燃气验收 综合竣工验收备案 综合竣工验收备案 必须要完成的验收项目有竣工验收备案表 规划验收 消防验收 人防验收 永久供水证明 燃气验收 电信验收 通邮申请表 公建配套项目竣工一 角 化粪池验收 市政验收 环保检测 二 项目规划基础知识 二 项目规划基础知识 1 项目规划相关名词解释 用地性质用地性质 指规划用地的使用功能 用地红线用地红线 是经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界限 道路红线 道路红线 指城市道路用地的规划控制线 即城市道路用地与两侧建筑用地及其它用 地的分界线 建筑线 建筑线 建筑线一般称建筑控制线 是建筑物基底位置的控制线 绿化率 绿化率 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比 建筑容积率 建筑容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标 是指地块内建筑物的 总建筑面积与地块面积的比值 即 容积率 总建筑面积 建筑用地面积 其中 总 建筑面积是地上所有建筑面积之和 这个比值越小 意味着小区容纳的建筑总量越小 居住生活质量就会越高 建筑密度 建筑密度 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比 它可以反映出一定用 地范围内的空地率和建筑密集程度 住宅建筑净密度 住宅建筑净密度 指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积之比 人口毛密度 人口毛密度 每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量 人 ha 人口净密度 人口净密度 每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量 人 ha 居住区用地 居住区用地 居住区用地是指住宅用地 公建用地 道路用地和公共绿地等四项用地 的总称 住宅用地 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地 和宅间小路等的总称 公共服务设施用地 公共服务设施用地 公共服务设施用地一般称公建用地 是与居住人口规模相对应配 建的 为居民服务和使用的各类设施的用地 应包括建筑基底占地及其所属场院 绿 地和配建停车场等 道路用地 道路用地 道路用地是指居住区道路 小区路 组团路及非公建配建的居民小汽车 单位通勤车等停放场地 公共绿地 公共绿地 公共绿地是指满足规定的日照要求 适合于安排游憩活动设施的 供居民 共享的游憩绿地 应包括居住区公园 小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等 建筑总平面图 建筑总平面图 是用来说明建筑场地内的建筑物 道路 绿化等的总体布置的平面图 建筑平面图 建筑平面图 可反映建筑物的平面形状 大小和布置 墙 柱的位置 尺寸和材料 门窗的类型和位置等 建筑立面图 建筑立面图 用来表示建筑物的体形和外貌 并标明外墙面装饰要求等的图样 建筑剖面图 建筑剖面图 表示建筑物内部的结构或构造形式 分层情况和各部位的联系 材料及 其高度等 建筑详图 建筑详图 是建筑细部的施工图 是建筑平面图 立面图 剖面图的补充 楼间距 楼间距 东西向楼间距为 1 1 南北向偏东楼间距为 1 1 3 南北向楼间距为 1 1 5 土地使用权 土地使用权 是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集 体土地的占有 使用以及部分收益 处分的权利 CBDCBD 即 Central Business District 中央商务区 许多国际大都市都形成了相当规 模的 CBD 如纽约的曼哈顿 东京的新宿 香港的中环 CBD 应具备以下特征 现代城 市商务中心 汇聚世界众多知名企业 经济 金融 商业高度集中 众多最好的写字 楼 商务酒店和娱乐中心 最完善便利的交通 最快捷的通讯与昂贵的低价 国家康居示范工程 国家康居示范工程 指是由建设部住宅产业中心实施的国家康居示范工程 目的是在 以往的 2000 年小康住宅科技产业示范工程 和城市住宅小区建设试点 的基础上 以现代建筑技术 新型建材 部品与设备等实用新技术作为技术支撑 将今年已有的 新技术 新材料 新工艺集成 以工程示范作为产业化链条 综合采用新型结构体系 供排体系 隔墙体系 厨卫体系等新材料 新部品从而为住宅产业现代化做出示范 通过示范 以点带面 推动整个住宅产业的技术进步 使住宅建设的质量和功能有较 大的改善 全面提高适用性能 安全性能 耐久性能 以及环境性能 经济性能达到 国际文明居住水准 日照间距系数 日照间距系数 根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值 人均住宅建筑面积 人均住宅建筑面积 是指按照居住人口计算的平均每人拥有的住宅使用面积 计算公 式 人均住宅使用面积 平方米 人 住宅使用面积 居住人口 拆建比 拆建比 新建的建筑总面积与拆除的原有建筑总面积的比值 房屋拆迁 房屋拆迁 是指拆迁人在建设活动中 因建设项目用地需要 在对建设项目用地范围 内 依照有关法律法规和规章的规定 依法转移属他人所诱或使用的他人房地产权益 的行为 它是房地产益转移的一种特殊方式 三通一平 三通一平 通水 通电 通路 场地平整 五通一平 五通一平 通水 通电 通路 通气 通讯 场地平整 七通一平 七通一平 通水 通电 通路 通邮 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 场地平整 九通一平 九通一平 通市政道路 雨水 污水 自来水 天然气 电力 电信 热力及有线电 视管线 场地平整 居住区居住区组成 组成 住宅区一般均由住宅用地 公共服务设施用地 道路停车用地和公共绿 地四大用地以及相应的住宅 公共建筑 道路交通设施以及绿地与场地四大系统组成 这四大系统内部存在一个分级的结构层次 他对应服务于相应的居住人口 社区社区组成 组成 社区主要包括 社区生活保障系统 如家庭保洁服务 维修服务 保健医 疗服务等 社区育才与就业系统 如除幼儿园 学校外 社区进行的青少年课外活动 教育 成人技能教育等 三 建筑与结构基础知识 三 建筑与结构基础知识 1 房屋建筑分类 1 从构成房屋建筑结构的材料分 木结构 老楼 一般为 1 2 层建筑 砖木结构 老楼 一般为 1 3 层建筑 是指承重的主要构件是用砖 木材建造的 砖混结构 一般为 6 或 7 层建筑 是指用砖墙 钢筋混凝土楼板和屋顶承重构件作为 主要承重结构的建筑 钢筋混凝土结构 高层建筑 为 8 层以上的建筑 是指由配置受力的普通钢筋 钢筋 网和钢筋骨架的混凝土制成的结构 钢结构 纽约市贸大厦 是指主要承重构件全部采用钢材制作 2 从房屋层数高度分 低层 1 3 层 木结构 砖木结构 多层 4 6 层 砖混结构 中高层 7 9 层 钢筋混凝土结构 高层 10 30 层 钢筋混凝土结构 国家明确规定 12 层及 12 层以上的高层住宅 每幢楼设置电梯不少于两部 超高层 40 层以上 100 米以上的高度 钢筋混凝土结构 钢结构 3 按施工方法分 装配式建筑 预制板组装 现浇式建筑 主要承重构件在现场浇注 装配整体式建筑 部分结构现浇 部分结构预制 4 按房屋建筑耐火性和耐久性程度分 一级 100 年以上 钢筋混凝土结构 钢结构 二级 50 100 年以上 砖混 三级 25 50 年 平房 5 房屋建筑用途分 生产性建筑 居住建筑 公共建筑 6 高层住宅的分类 塔式高层住宅 以共用楼梯 电梯为核心布置多套住房的高层住宅 单元式高层住宅 由多个住宅单元组合而成 每单元均设有楼梯 电梯的高层住宅 通廊式高层住宅 是由公用楼梯 电梯通过内 外廊进入各套住宅的高层住宅 2 房屋建筑结构 1 房屋建筑构件 一幢建筑物一般是由基础 墙体 或柱 楼地层 或梁 楼梯 屋顶 门窗等六大部分 组成 2 房屋承重结构的基本构件类型 钢筋混凝土结构 钢筋混凝土结构 还包括钢结构 钢和钢筋混凝土结构 承重的主要结构构件全 部采用钢筋混凝土建造 主要承重部件为梁和柱 框架结构 框架结构 指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱 再用预制的加气混凝土 膨胀珍珠岩 浮石 蛭石 陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅 框剪结构 框剪结构 框架 剪力墙结构也称框剪结构 这种结构是在框架结构中布置一定数量的 剪力墙 构成灵活自由的使用空间 满足不同建筑功能的要求 同样又有足够的剪力 墙 有相当大的刚度 框剪结构的受力特点 是由框架和剪力墙结构两种不同的抗侧 力结构组成的新的受力形式 所以它的框架不同于纯框架结构中的框架 剪力墙在框 剪结构中也不同于剪力墙结构中的剪力墙 砖混结构砖混结构 承重的主要结构采用梁 柱和墙体建造 梁和柱是指砖混结构房屋楼板及 梁是钢筋混凝土建造 墙体是用砖或砌体建筑的 砖木结构砖木结构 承重的主要结构采用砖 木建造的 其他结构 简易结构 其他结构 简易结构 承重的主要结构采用竹 砖石 等材料建造的简易房屋 3 不同建筑结构的优缺点比较 砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好 隔声性能好 抹灰不易开裂 施工周期短 造价低 但抗震性能差 抗地基变形能力差 出房率低 楼房层数要求七层以下 不太适 合超大开间住宅 3 地基与基础 1 地基与基础的定义 地基 地基指基础底面以下 受到荷载作用影响范围内的部分岩 土体 整个建筑物 的全部荷载都通过基础传给地基来承受 地基承受荷载的能力是有一定限度的 基础 基础是房屋的重要组成部分 位于房屋的最下部位 直接作用在土上并埋入地 下 即是房屋的墙或柱埋入地下的扩大部分 称为基础 基础用来承受房屋的全部荷 载 并将荷载传给地基 2 地基与基础的分类 按基础的材料及受力特点分类 1 刚性基础 刚性基础是指由砖石 素混凝土 灰土等刚性材料制作的基础 这种基础 抗 压强度高而抗拉 抗剪强度低 柔性基础 钢筋混凝土基础称为柔性基础 基础按构造形式分 条形基础 条形基础是浅基础按构造分类的一种 墙的基础通常连续设置成长条形 称为条形基础 独立基础 指呈独立柱墩形式的基础 是钢筋混凝土排架结构柱下基础的主要形式之 一 筏板基础和箱形基础 又叫满堂红 一般为 50CM 厚 对多层和高层建筑 当柱子或墙 传来的荷载很大 地基土较软弱 用单独基础或条形基础都不能满足地基承载力要求 时 往往需要把整个房屋底面 或地下室部分 做成一片连续的钢筋混凝土板 作为 房屋的基础 称为筏板基础 为了增加基础板的刚度 以减小不均匀沉降 高层建筑 往往把地下室的底板 顶板 侧墙及一定数量的内隔墙一起构成一个整体刚度很强的 钢筋混凝土箱形结构 称为箱形基础 桩基础 预制桩 灌注桩 钢桩 组合材料桩 基础的应用 多层住宅七层及其层以下可采用砖混结构 可根据地基情况采用柔性基础 筏板基础 如需要与桩相结合 中高层住宅可采用框轻结构 框剪结构 根据地基情况采用柔性基础 条形基础 筏 板基础 如需要与桩基础结合 高层住宅可采用框剪结构 剪力墙结构 根据地基情况采用筏板基础 箱型基础并与 桩基础相结合 4 墙体的分类 1 按平面位置 外墙和内墙 2 按墙的方向 纵墙和横墙 3 按墙的受力分 承重墙 非承重墙 4 通常纵墙间的间距为房屋的进深 横墙间的间距为房屋的开间 5 梁的分类 梁的种类按受力状态分为 1 简支梁 单跨梁一般为简支梁 如过梁 托墙梁 2 连续梁 两跨以上的梁为连续梁 3 悬臂梁 如阳台梁 雨篷梁等 以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁 6 楼层地面的分类 1 楼层类型 现浇钢筋混凝土楼层 装配式钢筋混凝土楼层 木楼层 2 按施工方法 现浇 预制 7 楼梯的分类 1 楼梯组成 由楼梯段 平台和中间平台 扶手 栏杆 或栏板 2 楼梯形式 直跑式 双跑式等 3 楼梯的使用性质 主要楼梯 辅助楼梯 疏散楼梯 消防楼梯 8 屋顶的组成及分类 1 屋顶的组成 屋顶由屋面 屋顶承重结构 保温隔热层和顶棚组成 2 屋顶的类型 平屋顶 平屋顶的坡度很小 一般采用 3 以下 上人屋顶坡度为 1 2 坡屋顶 坡度较陡 一般在 10 以上 曲面屋顶 一般用在大跨度的大型建筑 9 其它房屋建筑与结构问题 砖混结构的优缺点 优点 保温性能好 隔声性能好 抹灰不易开裂 施工周期短 造价低 缺点 但抗 震性能差 抗地基变形能力差 出房率低 楼房层数要求七层以下 不太适合超大开 间住宅 框轻 框架 框剪结构的优缺点 优点 户型设计灵活 可拆改 适合大开间大尺度设计 并且抗震等级高 缺点保温 隔音性能相对砖混结构要较弱 造价高 框架结构与框剪结构的对比 a 钢筋混凝土建筑里分为框架结构 框架 剪力墙结构 框 筒结构等 目前大部分高 层住宅通常都采用框架结构或框剪结构 少部分楼宇也有框筒结构 b 所谓框架结构通俗点讲就是用几根柱子和横梁架起整栋房子 这种结构可以随意更改 户型结构 框架结构中 柱子截面为方形或矩形 梁宽一般为 20 厘米或 25 厘米 这 势必在室内形成很多凸位 既影响观感又不利于布置家具 c 框剪结构 所谓的 隐梁隐柱 实际上指的就是框剪结构 所谓 隐梁 就是仅在有 间墙的地方设梁 而客厅 卧室等面积较大的板中间不再加梁 同时 梁宽设计成与 墙体同宽 所谓 隐柱 是通过两种方法实现 一种是根据建筑平面把柱设计成 L T 十 等形状 柱宽与墙同宽 把柱 镶嵌 入墙内而不露痕迹 另一种是把柱 凸向外墙 阳台或厨厕等次要房间 保证厅等主要房间的完整性 采用这种方案的优 点是造价与传统框架结构几乎持平 从建筑经济角度而言 框 剪结构的经济效益是 最佳的 但它的缺点是房型布局有局限性 室内多数墙壁不能拆卸 d 框架结构的承重传导方式是 板 次梁 主梁 柱 基础 地基 框剪结构的是 板 次梁 主梁 剪力墙和柱 基础 地基 框架结构的墙不承重或者只承担自重 而框剪结构的墙需要承担上部荷载以及墙本身的 自重 在框剪结构中 剪力墙和柱共同承担上部的荷载并把荷载传到基础而框架结构中只有柱 来承担和传导 关于室内采光的要求 a 每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照 当一套住宅中居住空间总数超过四个时 其中宜有二个获得日照 b 采光系数 室内为 1 窗地面积比 1 7 楼梯间 0 5 窗地面积比 1 12 窗地面积比值 为直接天然采光房间的侧窗洞口面积 Ac 与该房间地面面积 Ad 之比 c 高度低于 0 5 米的窗洞口面积不计入采光面积内 窗洞口上沿距地面高度不宜低于 2 米 关于房屋裂缝方面的专业知识 裂缝产生的原因很多 但从产生的原因归结起来可分为结构强度 温度 沉降几大类 裂 缝是否有害与裂缝出现的部位 裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关 裂缝如出现 在结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大则为有害裂缝 砖混结构以砖砌体和楼板 可分 为现浇和预制 为受力结构 因此在砖厚大于 240 的砖墙以及楼板上出现的裂缝均属于结 构性裂缝 但如果表面抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂则不属于结构性裂缝 框轻结 构以梁 板 柱为受力结构 若非表面抹灰裂或填充砌体裂缝则属于结构性裂缝 混凝土 裂缝宽度小于 0 3mm 即使出现在结构性部位也非有害裂缝 但应注意其发展 10 建筑与结构方面的名词解释 1 建筑结构方面 住宅的层高与净高 层高是指住宅高度以 层 为单位计算 每一层的高度国家在设 计上有要求 这个高度就叫层高 它包括下层地板或楼面到上层楼板之间的距离 目 前 一般住宅层高在 2 8 米左右 净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值 层高包含 结构高度 净高不包含结构高度 墙 墙是建筑物的承重构件和围护构件 作为承重构件 承受着建筑物由屋顶或楼板 层传来的荷载 并将这些荷载再传给基础 作为围护构件 外墙起着抵御自然界各种 因素对室内侵袭的作用 内墙起着分隔房间 创造室内舒适环境的作用 横墙 山墙 纵墙 凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横墙 横向外墙一般称山墙 而 沿建筑物长轴方向布置的墙称纵墙 纵墙有内纵墙与外纵墙之分 在一片墙上 窗与 窗或门与窗之间的墙称窗间墙 窗洞下部的墙称窗下墙 楼板层 楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件 楼板层承受着家具 设备和人体 的荷载以及本身自重 并将这些荷载传给墙 地坪 地坪是底层房间与土层相接触地部分 它承受底层房间内地荷载 楼板面层 又称楼面或地面 起着保护楼板层 分布荷载和绝缘的作用 进深 在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际 长度 为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件 进深在设计上有一定 的要求 不宜过大 开间 即住宅的宽度 指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离 因为就 一个自然间的宽度而言 故又称为开间 平台 平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分 露台 一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台 由于它面积一般均较大 上边又没有屋顶 所以称作露台 阳台 泛指有永久性上盖 有围护结构 有台面 与房屋相连 可以活动和利用的房 屋附属设施 供居住者进行室外活动 晾晒衣物等的空间 根据其封闭情况分为非封闭 阳台和封闭阳台 根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台 根据其空间位置分为 底阳台和挑阳台 外飘窗 指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起 窗子三面为玻璃 从而使人们拥有更 广阔的视野 更大限度地感受自然 亲近自然 通常它的窗台较低甚至为落地窗 中空玻璃 中空玻璃是对传统单玻门窗的革新 是现代门窗生产中的一项新的玻璃加 工技术 它由两层甚至更多的玻璃密封组合 但最重要的是两层玻璃之间必须形成真 空或气体 如加入惰性气体 状态 故称 中空玻璃 这种技术的运用使门窗的隔音 阻热 密封 安全性能都大大提高 玄关 玄关就是登堂入室第一步所在的位置 它是一个缓冲过渡的地段 居室是家庭 的 领地 讲究一定的私密性 大门一开 有玄关阻隔 外人对室内就不能一览无余 玄关一般与厅相连 由于功能不同 需调度装饰手段加以分割就是自己人回家 也要 有一块放雨伞 挂雨衣 换鞋 搁包的地方 平时 玄关也是接受邮件 简单会客的 场所 灰空间 最早是由日本建筑师黑川纪章提出 其本意是指建筑与其外部环境之间的过 渡空间 以达到室内外融和的目的 比如建筑入口的柱廊 檐下等 也可理解为建筑 群周边的广场 绿地等 隔断 指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面 过道 指住宅套内使用的水平交通空间 走廊 走廊是指住宅套外使用的水平交通空间 壁橱 住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间 地下室 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 2 者 半地下室 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 1 3 且 不超过 1 2 者 设备层 是指专用于布置机电设备等的楼层 标准层 是指平面布置相同的住宅楼层 公用设施设备 是指住宅小区或单幢住宅内 建设费已分摊进入住房销售价格的公用 的 包括上下水管道 落水管 水箱 加压水泵 电梯 天线 供电线路 照明 锅 炉 暖气线路 煤气线路 消防设施 绿地 道路 路灯 沟渠 池 井 非营业性 车库 公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等在内的配建设施的总称 会所 就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施 会所具 备的软硬件条件 康体设施应该包括游泳池 网球或羽毛球场 高尔夫练习场 保龄 球馆 健身房等娱乐健身场所 中西餐厅 酒吧和咖啡厅等餐饮与待客的社交场所 还应具有网吧和阅览室等其他服务设施 以上一般都是对业主免费或少量收费开放 社区会所大多以主题形式存在 可分为生活型 健康休闲型 文化型 2 物业类型方面 商品房 只是特指经政府有关部门批准 由房地产开发经营公司开发的 建成后 用于市场出售出租的房屋 包括住宅 商业用房以及其他建筑物 从销售看 商品房分为现房销售和期房预售 从销售对象看 分为内销商品房 外销商品房 从 用途看 分普通住宅 公寓 别墅等 单元式住宅 是指除卧室外 包括起居室 卫生间 厨房 厕所等辅助用房 且上下 水 供暖 燃气等设施 设备齐全 可以独立适用的住房 一般是指成套的楼房 公寓式住宅 公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的 公寓式住宅一般 建筑在大城市里 多数为高层大楼 标准较高 每一层内由若干单户独用的套房 包 括卧室 起居室 客厅 浴室 厕所 厨房 阳台等等 还有的附设于旅馆之内 供 一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用 花园洋房 花园洋房源于上海 自 19 世纪中期起 为上海 福建和广东一带上 流阶层所专属 是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物 6 层以下多层 板式建筑 以四层为主 外国建筑风格明显 强调景观均好 绿化率比较高 普 遍存在远郊区一带 一般首层赠送花园 顶层赠送露台 也有将户外绿化景观引 入室内的情况 叠拼 两套复式住宅叠加在一起 一套在上 占天 一般可有二层或三层 一套在下 面 占地 可有地下室 一层和二层 两户可有独立入口 互不干扰 联排 英文名为 TOWNHOUSE 介于别墅与普通住宅之间的一种住宅模式 有天有 地 独立的院子和车库 位置一般介于市区与郊区之间 形式有多种 如四联排 六 联排 双拼 两个独栋的别墅连在一起 中间共用一面墙 有天有地 独立的院子和车库 私密性和舒适性高于叠拼和联排 独栋 每户单独拥有自己的院落 一般有地下室 阁楼 跃层式建筑 跃层是一套住宅占有两个楼层 由内部楼梯联系上下楼层 优点是 每 户都有较大的采光面 通风较好 布局紧凑 功能明确 相互干扰较小 复式住宅 复式住宅一般是指每户住宅在层高较高的一层中增建一个 1 2 米的夹层 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅 复式为 3 9 米 而一般跃层式为 5 6 米 其下层供起居用 如进餐 洗浴等 上层供休息睡眠和储藏用 户内设有一层的起居 室高 2 米 上层直接作为卧室的床面 人可坐起但无法直立 优点是 平面利用系数 高 通过夹层复合 可使住宅的使用面积提高 50 70 户内隔层多为木结构 将隔断家具装饰融为一体既是墙 又是楼板 床 柜 降低了综合造价 上部层多采 用推拉窗户 通风采光良好 与一般层高和面积相同的住宅相比 土地利用率可提高 40 左右 错层 是指各种功能不同的空间错落有致地处在不同层面 错层突破了传统的平面布 局 各个功能空间既独立又不重叠 高度上能够有所变化 空间变化极其丰富 又叫 压缩了的复式 错层指的是房内的客厅 卧室 厨房等处于几个高度不同的平面上 各个空间是用几级台阶联系在一起的 酒店式公寓 酒店式公寓概念最早源于欧洲 是当时旅游区内租给游客供其临时休憩 的物业 由专门的管理公司惊醒统一上门管理 即有酒店的性质 又相当于个人的临 时住家 这些物业就形成了酒店式公寓的雏形 国内的酒店式公寓最早出现在深圳 然后在上海 北京等地均有开发 双景住宅 是指楼盘不仅要营造社区自身的小环境 社区周围还有赏心悦目的自然风 光 社区内外要讲究合二为一 是社区内景与自然外景浑然一体 达到借外景造内景 的效果 宽 HOUSE 针对 TOWNHOUSE 小面宽 大进深 的结构缺陷 宽 HOUSE 将进深压缩 到 8 米左右 还相应的使前后庭院也变大 蝶式住宅 准确地讲是改良型的塔楼 因其横断面形状像蝴蝶而得名 碟式住宅的优 点很突出 结合了板楼和塔楼的优点 蝶式建筑一般 半蝶半塔 户户紧密相连的局 面 象没有张开翅膀的蝴蝶 他公摊面积比板楼少 采光 通风性能又优于塔楼 但 蝶式建筑中因为各户间连接依然紧密 户户间的相互影响比较大 蝶式建筑有一个通 病 房间的边角多 3 房屋类型方面 现房 是指开发商已办妥房地产权证 大产证 的商品房 消费者在这一阶段购买商 品房时应签出售合同 通常意义上现房是指项目已经竣工可以入住的房屋 准现房 是指房屋主体已基本封顶完工 小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现 房 型 楼间距等重要因素已经一目了然 工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的 房屋 期房 是指开发商从取得商品房预售许可证开是指去取得房地产权证大产权止 在这 一期间的商品房称为期房 消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同 经济适用房 是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅 由国家统一下达 计划 用地一般实行行政划拨的方式 免收土地出让金 对各种经批准的收费实行减 半征收 出售价格实行政府指导价 按保本微利原则确定 是指具有社会保障性质的 商品住宅 其成本略低于普通商品房 具有经济性和适用性的特定 故又称为经济适 用房 安居房 指实施国家 安居 或康居 工程 而建设的住房 属经济适用房的一类 是国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭 特别是对 4 平米以下 特困户提供的销售价格低于成本 由政府补贴的非盈利性住房 廉租房 是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念 我国的廉租房只租不售 出租给城镇居民中最低收入者 廉租房的来源主要是腾退的旧公房等 共同共有房 指两个或两个以上的人 对全部共有房产部分份额地享有平等的所有权 的房子 共有房 指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权的房子 有限产权房 是房屋所有人在购买公房中按照房改政策以标准价购买的住房或建房过 程中得到了政府或企业补贴 房屋所有人享有完全的占有权 使用权和有限的处分权 收益权 外销房 是由房地产开发企业建设的 取得了外销商品房预 销 售许可证的房屋 外销商品房可以出售给国内外 含港澳台 的企业 其他组织和个人 单位产权房 是指产权属于单位所有的房屋 也称系统产权房 系统房 已购公房 又称售后公房 就是购买的公有住房 再上市房 是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋 存量房 是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋 烂尾房 又称烂尾楼 是指那些由于开发商资金不足 盲目上马 或者错误判断供求 形势 开发总量供大于求 导致大面积空置 无法回收前期投资 更无力进行后续建 设 甚至全盘停滞的积压楼宇 国有房产 是指归国家所有的房产 包括由政府接管 国家经租 收购新建一级由国 有单位自筹资金建设或购买的房产 国有房产分为直管产 自管 军产三种 集体所有房产 是指城市集体所有制单位所有的房产 即集体所有制单位投资建造 购买的房产 涉外房产 是指中外合资经营企业 中外合作经营企业和外资企业 外国政府 社会 团体 国际性机构所投资建造或购买的房产 成套住宅 是指由若干卧室 起居室 厨房 卫生间 室内走廊或客厅等组成的供一 户使用的房屋 住宅按套统计 两户合用一套的住宅 按照一套统计 一户用两套或 两套以上的应该按实际套数统计 非成套住宅 是指供人们生活居住的但不成套的房屋 公用设施用房 是指自来水 泵站 污水处理 变电 燃气 供热 垃圾处理 环卫 公厕 殡葬 消防等市政公用设施的房屋 小康型住宅 是我国政府在住宅建设中提出的到 2000 年以至更长时期内的奋斗目标 按照国家 1985 年颁布的住宅建设政策 到 2000 年 争取基本实现城镇居民每户有一 套经济实惠的住宅 人均居住面积达到 8 平方米 只有那些具有完善的居住功能 且 寝室独立的住宅 才能真正达到 小康型 标准 与各国比较而言 我国城镇居民的 小康型 居住水平 相当于国际通用住房标准的中等水平 也即文明标准 毛坯房 房地产商交付屋内只有门框没有门 墙面地面仅做基础处理而未做表面处理 的房屋 成品房 是指对墙面 天花 门套 地板进行装修过的房子 普通住宅 符合以下条件的即为普通住宅 1 建筑容积率为 1 0 以上 2 建筑面积 144 平米以下 最高值 各地标准所有不同 3 实际成交价格低于同级别土地上住房 平均交易价格 1 2 倍以下 关于第二点 国家规定的普通住宅标准是单套建筑面积不 超过 120 平方米 各地上浮比例最高 20 按计算即最高为 144 平方米 含 144 平方 米 以下为普通住宅 普通住宅可按普通住宅的有关标准缴纳有关税费 非普通住宅 国家规定的普通住宅标准是单套建筑面积不超过 120 平方米 各地上浮 比例最高为 20 按计算即超过 144 平方米 不含 144 平方米 以上为非普通住宅 非普通住宅要按非普通住宅的有关标准缴纳有关税费 11 关于面积方面的名词解释及相关知识 1 相关名词解释 总建筑面积 房屋各层面积总和 套内建筑面积 套内使用面积 套内墙体面积 阳台建筑面积 住宅使用面积 住宅分户门内除墙 柱等结构部位所占面积之外全部可供用的净面积 总和 包括卧室 厅 厨房 壁橱 阳台 室内走道 室内楼梯等 公摊系数 整栋楼公用建筑面积 整栋楼各套套内建筑面积之和 销售面积 销售面积是指商品房按 套 或 单元 出售 其销售面积为购房者所购买的 套内或单元内建筑面积 以下简称套内建筑面积 与应分摊的共有建筑面积之和 房屋预测面积 预测面积是指在商品房期房 有预售销售证的合法销售项目 销售中 根据国家规定 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构 主要依据施工 图纸 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为 它是开发商进行合法销售的面积依据 房屋实测面积 实测面积是指商品房竣工验收后 工程规划相关主管部门审核合格 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸 预测数据及国 家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测 绘图 计算而得出的面积 是开发商和业 主的法律依据 是业主办理产权证 结算物业费及相关费用的最终依据 房屋的产权面积 房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积 房屋产权面积由直辖市 市 县房地产行政主管部门登记确权认定 公摊面积 商品房分摊的公用建筑面积主要由两部