6-疫情下的市场变化和行业影响分析

湖南群狼市场调研服务有限公司 一 当下市场的核心数据和观点 新房市场 新房库存偏高 明显供大于求 去化周期长达 2 年 截止 2019 年 底 北京市住宅项目总体库存约 13 9 万套 其中有效库存约 9 万余套 取证未 售 在售项目未取证 近三年北京市商品住宅销售套数在 4 4 万套到 5 3 万套 之间 以此计算北京市库存商品住宅去化周期约在 2 年左右 市场明显 供大于 求 二手市场 受春节假期叠加新型冠状病毒疫情影响 2020 年 1 月重点城市二 手房市场成交量大幅减少 新增需求与供给均大幅回落 房源成交周期进一步拉 长 北京二手房买卖双方成交周期分别达到 129 天和 94 天 均达到历史的高点 贝壳研究院监测 1 月份链家 18 城二手房成交量环比下降 38 去年包含春节 因素的 2 月份环比降幅是 29 8 今年的降幅明显比去年扩大 线上需求增长 由于疫情导致各地假期延长及复工待定等影响 二月第一周新 增客源开始恢复 且主要来自线上 在线浏览用户数及来自线上的新增客源占比 均出现上升 二月第一周重点 18 城链家在线浏览用户数环比增加 18 7 IM 及 时短消息与 400 电话等线上转化客户占比较去年同期增加了 16 个百分点 预计 2020 年第一季度全国重点城市二手房成交量出现显著性回落 来自线上渠 道的新增需求会有所提升 楼市三四月份的 小阳春 难以出现 疫情对市场的影 响至少持续到上半年 二 疫情对行业的影响 2020 年新型冠状病毒对中国房产经纪影响 的问卷 调查 湖南群狼市场调研服务有限公司 此次疫情对于经纪行业将带来怎样的影响 贝壳研究院联合中房经联发起 2020 年新型冠状病毒对中国房产经纪影响 的问卷调查 调查显示 市场方面 受访专家主流判断一季度市场交易量将下滑 市场在疫情过后仍将 持续低迷 购房在购房层面 超 60 受访者认为疫情将提升买方话语权 消费 者购房需求延迟 卖方的议价能力减弱 议价空间将有所扩大 行业层面 经纪公司现金流承压 离职率预期增强 超 70 的房产经纪机构 店 东和品牌 认为此次疫情叠加春节假期 激化交易停摆 收入显著减少与门店租 金和人工成本的刚性支出的矛盾 现金流短缺 同时市场低迷 人员大量向其他 行业流失 经纪人的招聘难度增大 在无交易状态下 三成中介机构现有资金撑 不住 2 个月 七成明确表示撑不过半年 八成经纪公司处境艰难 同时 经纪人作业受明显影响 八成经纪公司处境艰难 调查显示 接近九成经 纪人开展业务受到明显影响 超六成认为其撑不过 6 个月 但从业时间越长 经 纪人行业信心越充足 受到疫情波及 73 经纪人表示由于无法正常开展带看 匹配 撮合 担忧作业难度将增大 加之经纪人普遍为流动人口 67 经纪人表 示回岗难度增大 因此超一半经纪人预期收入将显著减少 无交易情形下 约六 成经纪人无法坚持半年 从业者诉求 降低企业负担 保中小公司企稳为行业主要政策诉求 房产经纪 机构最期望获得租金优惠 其次是弹性薪资政策 面对现金流吃紧 人员流失加 剧的经营困境 75 的房产经纪机构期望获得明确的租金优惠政策 59 7 的经 纪机构希望得到与员工可协商的灵活薪资政策支持 按比例或延迟发放 在提供 员工一定薪资保障的基础上降低人工成本支出 而 54 7 的经纪机构希望得到企 业所得税 房产税等优惠 此外 在其他情形中 月供延缓 提供经营贷成为主 要诉求 湖南群狼市场调研服务有限公司 三 线上化的趋势和价值 近年来以大数据 VR 技术 智能硬件 人工智能为代表的数字化技术在不断推 动房地产领域的线上化进程 住房领域的消费行为 业务行为发生着重大变化 消费者与从业者越来越多的交互在线上产生 作业流程被线上重塑 由线下向线 上迁移 所以说线上营销 线上作业已经成为不可逆的趋势 贝壳研究院 2020 年新冠状病毒对中国房产经纪影响 调研数据表明 84 的 受访者认为疫情之后 线上能力更重要 表现在 68 82 经纪人在线时长增加 47 95 经纪人使用 VR 看房和讲解意愿更高 未来线上化的主要价值在于改造消费场景 提升消费体验 赋能房产从业者 提 升服务品质与效率 能够抵御部分由于线下物理的约束而无法开展业务的风险 主要表现为 1 消费者的服务体验提升 经过移动互联网教育的用户越来越依赖于互联网 消费者追求高效 透明 便捷的交易体验 房地产行业现状 交易低效率 信息 不对称 仍然具有较大的改造空间 因此资本助力下的科技力量纷纷以重塑房 地产行业 为用户带来更快 更好 更便捷的交易体验为使命和愿景 以 VR 为 代表的房产科技技术 能够打破物理空间约束 使得消费者快速获取家装 户型 朝向等传统照片 文字无法给予的信息量和体验 2 赋能从业者 提升作业效率 一方面 让经纪人能够实现作业全流程的线 上化 由浏览 咨询向线上带看 匹配 协商 下定以及经纪人合作的全面线上 化 同时推动管理者业务管理从线下到线上远程办公 指导 加速了行业在线学 习教育渗透率 湖南群狼市场调研服务有限公司 四 与非典后的房产市场对比分析 2002 年 12 月 15 日广州出现第一例确诊非典病例 此后经历较长的发展期 到 2 月末进入爆发期 并持续两个月 4 月末拐点出现 5 月为回落期 进入 6 月 后基本无新增病例 非典 期间 2003 年 2 月全国商品住宅销售量比 2002 年 12 月下降 83 6 跟前两年平均水平差不多 可认为没有受到太大影响 但 3 月销售量比 2 月继续下降 0 2 而前两年迅速反弹增加 19 8 4 月环比 3 月 继续下降 2 6 降幅有所扩大 前两年 4 月比 3 月依然增长 2 3 5 月初随着 疫情拐点出现 降幅收窄 市场开启修复 6 月份之后 市场销售环比变动与前 两年基本吻合 对比后发现 非典疫情的影响主要在 3 4 5 月 2003 年中国房地产的背景跟当前有较大差别 但月度之间的环比变动有一定的 规律 疫情对市场的冲击逻辑是一致的 贝壳研究院通过对比月度交易变化 将 历史影响的幅度平移到当前 来预测此次新冠疫情的影响 在关于此次疫情发展 形势 从三种不同假设分析 新房方面 如果疫情 2 月底结束 则 2020 年全国 住宅销售面积同比降约 4 如果疫情于 3 月中结束 则销售同比降幅约 8 如果疫情于 6 月初结束 则销售同比降幅约 15 二手房方面 二手住宅销售所受到的冲击不仅来自疫情的影响 还有疫情结束后 新房的冲击 在疫情于 2 月底结束的假设下 3 月将迎来市场修复期 叠加二手 房市场的 小阳春 现象 总体来看 疫情将导致一季度成交面积同比下降 16 6 全年成交面积较 2019 年下降 3 9 在疫情于 3 月中结束的假设下 二手房市 场的 小阳春 现象被疫情削弱 参照 2003 年 3 4 月疫情爆发使得商品住宅销售 增速收窄近 23 个百分点 三月成交面积环比将低于往年平均水平 总体来看 疫情将导致一季度成交面积同比下降 23 全年成交面积较 2019 年下降 9 3 在疫情于 6 月初结束的假设下 一季度二手市场成交面积受影响较大 传统 小 阳春 现象被大幅削弱 4 5 月疫情拐点后市场开始小幅修复 6 月及年末成交开 启 恢复 模式 疫情将导致一季度成交面积同比下降 28 湖南群狼市场调研服务有限公司 综上 在对疫情发展情况的不同假设下 2020 年全国住宅销售同比变动情况汇 总如下 表 新冠疫情对全国房地产市场销售的影响预测 数据来源 贝壳研究院测算 这三种情况在我国房地产过去十几年历史上如何 从总量上看 尽管有所下降 2020 年总的房地产销售面积将会超过 16 亿平方米 中性假设超过 17 亿平方米 这仍然是非常大的体量 从增速上看 历史上我们有两次重大的下行 最深的一次是 2008 年 其次是 2014 年 即使在最悲观的预测下 新房的影响也要好于 2008 年时期 中性的预测也 会比 2004 年好 疫情会对市场造成一定影响 但不会改变行业的基本面 房地产依旧是巨量行业 困难只是暂时的 企业和从业人员要对未来市场充满信心 群狼调研作为中国权威独立第三方调研机构 多次为国内市 区级公共文化场馆 提供公众满意度第三方评估测评服务 并且通过对不同城市的公共文化体系服务 公众满意度第三方调研评估 建立了完善的公共文化服务评估体系 以及科学的 评估流程 专业的报告 最终赢得客户的高度赞扬和信任 湖南群狼市场调研服务有限公司 此外 群狼调研为政府及相关单位提供的第三方评估项目涉及城市环境 文明城 市创建 政府政