汉口北市场调查

汉口北市场调查报告汉口北市场调查报告 一 项目周边规划一 项目周边规划 五洲国际建材城位于武汉市汉口北十大专业市场集群区核心区 汉口北专业市场群将成为武汉最大新兴商业区 航空物流区 企业 总部区和国际生活社区 成为武汉新的城市副中心 中国批发第一 城 中国最大家具 CBD 规模超过义乌小商品市场的国际商品交易 中心 驱车在宽达百米 长达 10 余公里的汉口北大道上 随处 可见敢称 天下第一 的广告牌 因此有着浓郁的商业氛围 二 项目交通情况二 项目交通情况 位于天兴洲大桥桥头堡 三面环水 南枕长江 北控豫皖 是 省会城市紧密圈内水陆空交通最为密集之地 紧邻沪蓉 京珠 汉 十 武英 武麻 高速及全球最大横店铁路编组站 借助长江黄 金水道和京广高速铁路 武汉航空港的强大功能 30分钟抵 天 河机场及 阳逻深水港 1小时车程抵武汉城市圈周边八市 3 小时到达相邻省会城市 当天往返 800公里半径 覆盖广州 上海 北京 重庆 西安等特大城市 辐射全国 高密度流通路网纵横 完善的城市公交直达 1128 1129 291 292等12条城市公交和长途汽车站连通汉口北与 武汉三镇 高密度的流通速度确保汉口北的客源流通 轨道一号线延长线将于5月正式投入运营 将实现汉口北与中心城 区的无缝接入 三 区域市场特征三 区域市场特征 汉口北市场群规划布局七大专业市场和公路仓储物流园 铁 路货运物流园 港口水运物流园等三大物流园区 总用地面积 17000 余亩 建筑面积 1500 万平方米 总投资 300 余亿元 全部 建成投入运营后 年实现销售额 2000 亿元以上 从业人数 50 万 人 在政府多项优惠政策的引导支持下 现已建成 在建和拟建 项目有汉口北批发第一城 四季美农贸城 中国家具 CBD 五洲 建材城 纵横汽车大世界 中国长江金属交易中心 汉口北荣中 石化物流基地等七大专业市场 汉口北市场群专业市场一览表汉口北市场群专业市场一览表 市场名称市场名称 项目规划项目规划 用地用地 总建筑总建筑 面积面积 总投资总投资预计年销售额预计年销售额年创税收年创税收 安置就业安置就业 人数人数 市场概况市场概况 汉口北批 发第一城 3800 亩380 万方60 亿元500 亿元10 亿元20 万人 集小商品 鞋业 皮具 酒店用品 服装 家纺 塑料制品等多门类专业 批发市场 四季美农 贸城 4200 亩300 万方60 亿元1000 亿元10 亿元10 万人 分为六大市场和一个展示配送交易中 心 包括蔬菜 食品 花木 水产 冻品 粮油等 中国家具 CBD 2170 亩300 万方52 亿元400 亿元10 亿元8 万人 包括国际城 国际品牌街 仓储物流 家具学院 研发中心 休闲商业 社 区服务 商务酒店 生产基地等八大 功能 纵横汽车 大世界 2000 亩350 万方58 亿元100 亿元10 亿元3 万人 经营范围包括汽车文化推广与展示 高档品牌用品交易 汽车美容保养 专业汽车维修服务 餐饮休闲等 中国长江 金属交易 中心 2120 亩60 万方20 亿元1000 亿元 0 2 万人 主要经营钢材贸易 仓储 物流及加 工 汉口北荣 中石化物 流基地 1000 亩 5 亿元 经营范围石油贸易 仓储 物流 预计15290 亩 1390 万250 亿 3000 亿元45 亿元41 2 万人 四 竞争项目调查分析四 竞争项目调查分析 汉口北批发第一城 一 交通区位 位于武汉市汉口北部武汉航空城核心区 紧临武汉中环线和 后湖新城 完善的城市公交直达 政府承诺确保待汉口北国际商 品交易中心开业起同步开设 291 292 等 24 条城市公交和长途汽 车站连通汉口北与武汉三镇 高密度的流 通速度确保汉口北的客源流通 地铁助飞汉口北 在建武汉轨道 交通一号线二期与武汉地铁二号线分别在汉口北东部的堤角和西 部的盘龙城设立总站 将实现汉口北与中心城区的无缝接入 二 规划情况 汉口北批发第一城位于武汉市北部的交通物流核心区汉口北 大道首端 总建筑面积 400 万平方米 总投资 60 亿元 市场设计 理念为最新的第四代批发市场 堪称中国最好的新兴市场典范 被列为国家商务部重点支持项目 国家 AAA 级购物旅游景区 湖 北省 武汉市重点建设工程 三 行业属性 项目以国内第四代批发市场的规划 建设理念为蓝本 整体 布局充分借鉴国际国内大型成功商业典范的先进布局模式 打造 集鞋业 小商品 服装 家纺 酒店用品 家居家具 日化用品 方元 儿童用品 电子电器 塑料制品等多门类批发市为核心 以大型 商业广场 大型物流中心 现代客运中心 电子交易平台等为配 套的国际化交易超级市场 四 市场布局 五 运营情况 三大市场共有 2400 个商铺 可容纳汉正街商户 2000 名 已 经投入运营 目前 汉口北批发第一城有 7 大市场 开门经营的 汉正街商户已有 6000 户 与此同时 为尽快承接汉正街整体转移 迁入 到年底 汉口北批发第一城完工总面积将达 300 万平方米 六 在售产品 针棉服饰城 1 开盘时间 2013 年 12 月 18 日 2 销售价格 一层 均价 18000 元二层 均价 15000 元三层 均价 12000 元 四层 均价 9000 元 3 优惠政策 3 万抵 5 万 4 销售情况 约售出 80 90 七 优惠政策 该项目从一开始建设就得到了省 市 区政府及相关领导的大 力支持 被列为湖北省重点支持项目 武汉市重点建设工程 写 入 2008 年武汉市政府工作报告重点工作项目 唯一写入 2009 年 湖北省政府工作报告商贸市场项目 八 项目优势分析 1 便利交通环境 交易中心位于三大国家级交通枢纽中心 南距汉口火车站 6 公里 武汉港 10 公里 东距阳逻深水港 15 公 里 西距天河国际机场 8 公里 同时 岱黄高速 机场高速 武 汉三环等 7 条高速公路在此密集连结 还能通过武汉外环与京珠 沪蓉高速直达全国各地 同时 政府还专门为该项目配套建设占 地 100 亩的货运站 占地 80 亩的客运站和 30 万平方米的物流中 心 货运站将首期开通 80 条线路通达湖南 安微 河南 江西 浙江 江苏 福建 广东 广西等省 客运站除向全国发送旅客 外 还设立武汉北部最大公交换乘总站 开通 20 条公交线路 连 接汉正街 集家嘴 新华路 付家坡等市内主要市场及客运站 2 优势价格因素 远离城市的中心 交易中心的商铺价格相 较市中心 有着极大的优势 同时交易中心还销售一部分有独立 产权的商铺 使商户摆脱了长期缴付高额租金的压力 3 先进运营方式 交易中心借鉴了义乌商贸城的先进设计经 验 可以实现屋顶停车 同时设计了车道可以直达每一层 实现 了楼层的均衡性 4 有利政府扶持 交易中心被赋予重振武汉商贸地位的历史 重任 获得了政府政策和宏观调控上的极大支持 汉口北国际商 品交易中心暨批发第一城还被正式写入 湖北省政府工作报告 与武汉地铁 武汉新港等重大工程一起列为湖北省七大重点项目 在七个重点支持项目中 汉口北国际商品交易中心是唯一一个点 名的具体项目 也是唯一的一个民营企业建设项目 同时 08 09 年还两次被写入 武汉市政府工作报告 九 项目劣势分析 项目主要承接汉正街整体转移迁入 但现行交通的限制使市场 内人气不高 通过走访发现 70 的商铺处于关门歇业状态 市场还 有待培育 武汉四季美农贸城 一 区位交通 由香港德大集团投资兴建 位于武汉黄陂区汉口北大道 66 号 处在天河机场 阳逻深水港 汉口火车站这样一个 金三角 的 中间位置 紧邻亚洲最大的铁路编组武汉北站编组站 东面连接 武湖 阳逻港 汉麻高速 武英高速 沪蓉高速 京珠高速 西 面连接岱黄高速 机场高速 外环路 北面连接 318 国道 南面 连接主城的中环路 东南面经天兴洲大桥连接武昌 二 规划情况 由 6 个专业一级批发市场 以及 1 个展示交易配送中心 组成 且在全国范围内建有 500 万亩农产品直供种植基地 四季美农贸城为满足农产品运输多样化的要求 投巨资新建了 4 个 5000 吨级专用深水码头 年吞吐量一千万吨 一条长 1200 米 的铁路专用线直接接入粮油市场和农贸城仓储区 包含高 低温 的 30 万吨冷库群 还有可为 10 万人提供服务的综合配套区 农 贸城总建筑面积达 300 万平米 三 行业属性 整个农贸城由蔬菜批发市场 冻品批发市场 水产批发市场 食品批发城 花木大世界 综合仓储物流区等 6 大专业市场及一 个展销配送中心组成 四 市场布局 项目目前只有四季美果蔬批发和四季美食品批发两个项目建成 经营中 占地 5000 亩 经营面积 300 万方 四季美农贸城果蔬批发中心 临街有一栋六层住宅配套设施 一楼配套门面约 150 户 主要经营日杂小百货和小餐饮 一楼临 近市场入口是市场物业管理公司 有一家宾馆 果蔬批发分物流区果蔬 A B 批发档口和冷冻区 总建筑面积 达 40 万平方米 可提供大档口约 400 个 分为鲜货 干货 精品 区三大交易区 每个档口大概 120 140 平方米 五 在售产品 无 六 优惠政策 市场开业之初 四季美农贸城首创 零采购成本 交易模式 武汉沿袭近 30 年的 行费 首次取消 在业内引发一场地震 吸 引了全国各地更多的蔬菜基地商户进场直接经营 真正减少了交 易的中间环节 大幅降低了交易成本 同时市场组织了鲜蔬配送 车队 对运输困难的地区实行免费配送 七 活动 从 2010 年到 2013 年 四季美农贸城多次参与政府部门组织的 冬储春供 活动 还主动协助分销滞销的嘉鱼包菜 积极推广 兰州 高原夏菜 为保障武汉市场蔬菜货源供应 服务民生 做 出了积极贡献 东至山东 南到海南 北到内蒙 西及陕西 中 联河南 江西 四季美农贸城工作人员的脚步遍布全国 在全国 扶植和联系农产品种植基地近 500 万亩 踏遍千山万水 想尽千 方百计 拜访千家万户 四季美的招商团队不辞辛劳地穿梭在各 个村镇间 为农民增收 服务市民生活做出了艰苦卓绝的努力 八 项目优势分析 武汉四季美农贸城 是全中国规模最大 品种最齐全 物流设 施最完备的农贸产业大航母 依靠丰富的农副产品资源 强大的 规模优势和管理优势 整合优化渠道供应商 完善农产品供应链 建立自有的种植加工渠道以及直营配送网络体系 四季美农贸城 也已经与一些大型商超 企事业单位 学校等展开合作 将农产 品直接配送到位 最大程度上减少流通环节产生的各种费用 最 大限度地缩短流通时间 降低成本 九 项目劣势分析 当初 为吸收商户入住经营 市场管理方免收一切费用 蔬菜 日吞吐量达 6500 吨 日交易金额 1300 万元 后由于市场管理方看 到可喜的繁荣局面 于是开始向商户征收管理费和车辆运输进出口 费 这样一来 市场管理方收益增多了 档口商户却减少了 不仅 如此 第二级批发商也就是采购商越来越少了 那么档口一级批发 商户的货物就有滞销的现象 另一方面白沙洲蔬菜批发市场的不正 当竞争 使得现有的部分商户移情别恋 另攀高枝 金马凯旋家居 CBD 一 区位交通 金马凯旋家居 CBD 项目紧邻沪蓉 京珠 汉十 武英高速及 全球最大横店铁路编组站 借助长江黄金水道和京广高速铁路 武汉航空港的强大功能 1 小时车程抵武汉城市圈周边八市 3 小 时到达相邻省会城市 当天往返 800 公里半径 覆盖广州 上 海 北京 重庆 西安等特大城市 武汉新火车站动车组高速列 车 实现 4 小时到达广州 北临汉口北大道 东连汉施公路 10 分钟抵阳逻深水港 东连武汉绕城高速 交武英 汉麻高速通鄂 东 交沪蓉高速贯通东中西部 西连盘龙大道交岱黄高速 10 分 钟抵天河机场 连汉十高速通鄂西北 连京珠高速 贯通大江南 北 东南连接天兴洲大桥 进入武汉三环线 直达三镇中心城区 和五个近郊区 二 规划情况 金马凯旋家居 CBD 承接东部家具产业向武汉市黄陂区汉口北 梯度转移 总建筑面积 300 万平方米 总投资 52 亿元人民币 一 期 63 万方 2011 年 9 月 9 日开业 中国家具 CBD 借助其便利的 交通 低成本带来的价格优势 厂家直销的品质和服务 建成后 将为武汉乃至整个中南地区家具消费市场带来诸多实惠 国际名 店街依托的金马凯旋家居 CBD 是 500 公里产业半径内唯一规模化 产业集群 强势覆盖华中区域 坐享 3 6 亿人口上千亿市场份额 更有武汉市区 1000 万消费人口的中高端城市市场 1 8 城市圈 消费后盾 三 行业属性 以零售为主 辐射武汉市 1 8 城市圈 3000 万人口消费群 国 际家具名店街则由 32 栋独立旗舰店组成 建筑面积超过 15 万平 米 超大的面积和顶级品牌的入驻让它成为是全国首个顶级国际 家具名店街 定位高端的国际家具名店街是承接海内外家具产业 转移的聚集地 也是国际品牌家具流通渠道创新与营销革命的新 起点 同时 金马凯旋家居 CBD 也配套有 中部最大 设施最好 品类最齐 的家具原辅材料市场 为家具生产企业提供原辅材料 经营布艺 五金 海绵 木方 石料等 总规模 30 万方 一期 7 5 万方已经吸引了来自全国家具行业 500 多家材料厂商入驻 四 市场布局 金马凯旋家居 CBD 包含批发市场 仓储物流 品牌村 主力 店 培训学校 研发中心 博览中心 总部基地 休闲商业 酒 店等十大功能 建设布局按照功能结构构建商品展销 原辅材料 总部区 现代制造 物流 科技研发区 商务与社区服务等八大 板块 可容纳至少 3800 个精品展位和 3000 个品牌经销商的博览 交易集群 容纳至少 300 家家具品牌制造厂家和 500 家配套生产 厂家 全面打造华中地区家具产业最强最大的产业链 集 生产 销售 培训 研发 博览 服务 为一体的家具产业核心商贸区 五 运营情况 一期国际城 品牌街 物流组装生产中心 商业街 建筑面积 63 万平方米 吸引东部沿海家俱产业实现梯度转移 完善产业链 营运后年创产值 50 亿 创造就业岗位 1 万个 年创利税 1 亿 二期国际城 仓储物流中心 原辅材料市场 建筑面积 100 万 平方米 建成中国最好 中部最大国际化的家具产业交流中心平 台 成为中部地区市场核心平台 年产值目标 150 亿元 创造就 业 3 万个 年创利税 3 亿元 三期家具研发中心 培训学校 家具博览中心 五星级酒店 商住区 建筑面积 137 万平方米 建成集 产 学 研 展 销 服务为一体 服务一体化的家具产业核心商贸区 年产值达 400 亿 创造就业岗位 8 万个 年创利税 8 亿元 六 在售产品 国际名品家居 MALL 1 开盘时间 2013 年 11 月 2 日 2 销售价格 一层 均价 22000 二层 均价 18000 三层 均价 15000 四层 12000 五层 10000 返租前 3 优惠政策 一期现铺活动 团购 一次性付款九五折 截止到月 底 前 5 年 35 一次性返租 4 销售情况 约售出 70 80 七 优惠政策 中国家俱 CBD 属于国家一级家具产业集群品牌 作为湖北省 武汉市以及黄陂区政府重点项目 被列入 2008 年武汉市政府 工作报告 将出台多项税费优惠政策 为项目保驾护航 八 项目优势分析 1 汉口北 区域价值剧升 由于政策导向 汉口北成为大武汉的后起之星 不仅成为原材 料批发市场 仓储物流基地 家具博览中心及老汉正街搬迁地 还有望成为首个国际商品交易中心核心区域及高端商贸旅游区 区域投资价值急剧升级 2 产业转移的最佳承接平台 广东物流成本超 3 6 而中国家俱 CBD 拥有完整的产业链 涵盖包括原辅材料供应 产品研发 生产 展示 终端销售 办 公 居住等多元综合服务领域 完整产业链一体化发展 且物流 输送路网发达 可有力承接家具产业向中部的转移 3 中国家俱 CBD 家具产业经济发展的新引擎 国内家具产业发展迅猛 未来前景可观 有数据统计 中国家 具产业占全球 25 到 2015 年家具产值总产比将达 2400 亿 将超 汽车行业 成为引导经济发展又一主力股 4 直营直销 更多利润空间 国际名店街 香港金马凯旋集团 16 年品质经营保障 5 年净 享 35 稳固回报 作为中国第一大国际级家俱品牌旗舰街区 中国 家俱 CBD 最高端的物业 一线品牌厂家直营 档次高 物类全 大幅降低投资风险及中间成本 拥有更高回报率 5 品牌旗舰 尊享家具饕餮盛宴 曲美 富运 耀邦 亿美 芝华仕等品牌已抢先运营 伟安 恒大 迪信 富宝 圆方圆 金富丽 Frandiss 大型品牌争 先入驻 一个品牌一栋楼 国际名店街品牌旗舰 世界家具 50 强 品牌聚集 演绎丰盛家具盛宴 6 景观公园 享受购物生活的天堂 国际名店街集购物 休闲 娱乐 饮食 观光为一体 是一站 式多功能的综合性商业广场 主题式公园购物街区轻享受购物与 休闲的双重乐趣 九 项目劣势分析 就目前现状来看 中国家具 CBD 招商情况不理想 市场内商 铺空置率高 严重影响了市场后期招商及销售情况 纵横汽车大世界 一 交通区位 纵横汽车大世界位于江岸和黄陂两区交界 武汉汉口北批 发市场集群之中 北至汉口北大道 南临铁路专线 东接胜海 生活区 西贴汉英高速 距离竹叶山中环商贸城汽车市场约 5 3 公里 驱车仅需 5 分钟 距离友谊大道汽车商圈 14 5 公里 驱车约 20 分钟 距离龙阳汽车商圈约 25 公里 沿三环线驱车 18 分钟即可抵达 距汉口火车站 13 5 公里 行车约 11 分钟 二 规划情况 纵横汽车大世界由中国地产 500 强之一的纵横集团和中国 最大公用物业提供商 服务商卓尔 汉口北集团共同投资 规 划用地 2560 亩 总建筑面积 300 万方 总投资 68 亿元 三 行业属性 项目定位于集整车销售 二手车交易 汽配用品贸易 汽 车休旅文化于一体的汽车商贸物流基地 通过承接汽车后市场 产业转移 组织以价值为导向的汽车产业链资源整合及协同交 易 为汽车销售服务商提供有效降低经营成本的商业解决方案 四 市场布局 纵横汽车大世界首创连廊式 MALL 群落 规划建设由 六 区四中心 组成的现代化汽车商业综合体 功能区组成包括整 车交易区 汽车配件 用品区 汽车维修区 仓储物流区 汽 车轻加工区 商务配套区 试驾体验中心 汽车企业中心 综 合服务中心等十大功能板块 五 在售产品 无 六 优惠政策 纵横汽车大世界系汉口北商贸物流枢纽区之核心组成部分 该区域汇集天河国际机场 武汉汉口北铁路编组站 阳逻长江 深水港三大国家级交通枢纽 根据国务院 物流业振兴规划 关于节点城市的部署 被视作 中国物流业华冠上的明珠 地方政府顺势推出全新发展战略 以全国性商贸物流中心为建 设目标 规划布局汽车大世界 汉口北国际商品交易中心 中 国家具 CBD 中国长江金属交易中心 五洲建材城 四季美农 贸城 荣中石化物流基地共七大国家级专业市场及水 路 空 铁四大国家级物流园 七 项目优势分析 1 地处汉口北核心区域 交通便利 区域价值剧增 2 功能齐全 复合多元的汽车大世界 3 创建一个以汽车配件交易为核心 全球知名品牌为依托 一站式全方位服务为支撑 现代风格建筑为主体的国际一 流汽车城 八 项目劣势分析 整个市场区功能复杂 车流繁多 客商 经营户 无法良 好保证交通 物流的顺畅 中国长江金属交易中心中国长江金属交易中心 一 交通区位 交易中心位于湖北省武汉市黄陂区武湖农场沙口镇 武湖 农场位于武汉两环 中环 外环 两港 武汉新港 天河空 港 两桥 阳逻大桥 天兴洲大桥 之间 距市中心商业区 16 公里 汉口火车站 22 公里 天河机场 25 公里 长江客运 码头 21 公里 距亚洲最大的铁路编组站仅 20 公里 汉施公路 和滠阳铁路横贯农场东西 黄武公路纵穿南北 巨龙大道在武 通口镇区与汉施公路对接 八纵八横 的道路网络已经形成 物流优势尤其明显 二 规划情况 交易中心总体规划模式为 一核 一带 四片区 划分 为商务交易区 钢材超市区 露天堆场区 金属材料加工区 质押库区 有色金属室内库区 辅助管理区 生活配套区以及 汽车物流区等九大中心功能区域 三 行业属性 综观全盘 秉持对钢材交易加工和物流行业前景的乐观分 析 同时依照省 市 区三级政府的相关规划和部署 武汉佳 海集团有限公司规划并投资建设了一座集仓储 加工配套 运 输吊装以及铁路专用线于一体的大型综合钢材交易中心 四 市场布局 交易中心总体规划模式为 一核 一带 四片区 一核 即为商务交易区 位于整个基地的西北角 汉施 公路和规划路的交口处 集交易中心 总部办公和生活配套服 务于一体 是进入整个物流中心的门户 也是规划的中心枢纽 区域 一带 是指位于基地中心地带的钢材超市区 分布于约 45 万平方米露天堆场的周边区域 涵盖约 13 万平方米的商铺 并引入 4 条 2 千多米的铁路专用线 满足交易中心的物流需求 为钢材经销商及企业搭建健康高效的交易平台 四片区 包括金属材料加工区 有色金属室内库区 质 押库区和汽车物流区 分别位于钢材超市的两侧 便于金属材 料的加工 仓储 运输和银行担保 同时配备大型地磅 机修 车间 瞭望塔及控制室等附属设施 总体规划分区明确 交通便利 各大区域既相互联系 又 各自成区 形成一个有机整体 五 运营情况 2010 年 8 月 6 日 中国长江金属交易中心铺面开售 预 计一期钢铁批发超市区年底开业 预计共有 300 余间批发铺面 六 在售产品 无 七 优惠政策 为免除客户后顾之忧 使仓储配额具有长期性 稳定性和 法律保障性 中国长江金属交易中心制定并推出了 买断式产 权 免费仓储十年 的配套优惠措施 通过与客户一次性约定 免费配额十年的约定模式 让客户获得商铺完全产权的同时可 享受 10 年自由办公及免费仓储的权利 八 项目优势分析 1 其地理位置优越 水路畅通 交通发达 九省通衢 的地 理效应在全国无出其右 2 通过将铁路专用线引进场内并配备大型龙门吊与行吊 实 现了货物吊装运输的一站式服务到位 突出了货源近 出 货及时等特点 有效避免了远距离货源运输 减少了金属 材料的二次转运及重复吊装等问题 3 交易中心坐拥约 45 万平方米露天堆场 具有足以承载 4000 万吨以下金属材料的运输和仓储能力 其规模在全国 首屈一指 九 项目劣势分析 当今物流产业发展中所面临的市场老旧 配套不齐全 加工 运输成本高昂等弊端 使得物流业与钢铁生产在全国经济中的地 位完全不相匹配 严重阻碍了现代物流业的发展 结论 结论 1 汉口北市场群规划面积大 批销 采购商户众多 年销售额汉口北市场群规划面积大 批销 采购商户众多 年销售额 大 在此从事家居建材服务 与市区同类型商铺相比 消费人大 在此从事家居建材服务 与市区同类型商铺相比 消费人 群体更加稳定