西安房地产定位报告

西安房地产定位报告西安房地产定位报告 讨论稿 讨论稿 二零零五年十月二零零五年十月 报告关注点报告关注点 西安市国民经济年增幅在 12 以上 其中 03 04 的增幅在 14 19 高于全 国的增长速度 9 5 反映了宏观经济较好的增长态势 西安市人均 GDP 04 年 1832 16 美元 介于 1300 8000 美元 说明其房 地产发展处于快速上升阶段 以人均 GDP12 的年平均增长速度 西安市人均 GDP 达到 8000 美元约需 15 年左右时间 说明西安房地产具有较长的增长空间 区域具备较强的长期投 资潜力 区域现实及潜在的购买能力 为房地产业步入快速发展阶段提供必要的需求基 础 西安楼市处于快速发展的前期阶段 投资额呈现逐年递增的态势 其中 2004 年增幅比例为 25 商品房施工面积 竣工面积 销售面积处于平稳增长态势 竣工面积略大于销 售面积 商品房价格一直呈现稳步上升态势 04 年 2626 元 平米 同比增加 479 元 平米 增幅达 22 3 预测常量需求量 至 2020 年西安市商品住宅潜在需求约在 439 万平方米 年 整体楼市供大于求格局 局部结构性不均衡问题仍会延续 即低 中档产品供 求关系供大于求 而真正高档次产品在市场上的则呈现供小于求的格局 其中 04 年供 600 万平米 求 500 万平米 区域客源对特定公司 产品的品牌认同度尚未形成 品牌塑造存在先机 区域市场由封闭 盲目向开发 有序发展 利益群体之间的诚信机制有待形成 区域重点项目供给主体产品是价格在 3200 3600 元 m 面积在 121 140 平米 户型为 3 2 2 53 的产品 区域滞销的产品为 160 以上的四房和 230 以上的复式住宅 症结为总价高 功能设计不合理 通风采光性差 区域需求主要产品单价在 2500 3500 元 平方米的面积在 81 130 平方米 的 2 2 1 和 3 2 2 价格是区域客源考虑的最主要因素 其次为交通 项目区域 居住环境以及房 屋朝向选择 项目目标客源定位 一群来自高新区 南郊区域 长安区 以及城西 近高 新区 的以自住为主的科研机构工作人员 高校教职人员 企业中层职员以及 政府部门工作人员 项目定位 颐景园系列颐景园系列 现代生态园林住宅现代生态园林住宅 户型面积及配比 户 型比例 一房一厅一卫 60 平方米左右 8 二房二厅一卫 80 100 平方米 35 三房二厅二卫 110 135 平方米 50 三房二厅二卫 135 150 平方米 5 四房二厅二卫 150 平方米以上 2 商业设置 10000 平米的 SHOPPINGMALL 商业市场的空白 资源的向心聚集 商业与住宅的联动 提高整体入住率 社 区成熟度 打造 区域商业中心 土地增值 价格跳跃式增长 实现二 三期利润最大化 集团由局部住宅地产向商业地产转型的试点 新的利润增长点 水景营造总体沿用颐景园的原有手法 而在水源的维系上可借鉴区域诸如豪盛 时代华城等的相关措施 目 录 一 西安基本概况 1 1 地理位置 1 2 气候 1 3 人口 1 4 经济水平 2 6 区域规划情况 3 二 西安市房地产业发展分析 5 1 房地产发展各项指标分析 5 2 房地产未来量预测 7 3 西安楼市区域分析 7 1 高新区 9 2 其他区域 11 三 高新区楼盘分析 12 1 竞争分析 12 1 竞争个案分析 12 2 潜在竞争情况 21 2 区域楼盘特点 23 3 区域供给产品分析 24 4 区域需方市场产品分析 28 5 区域产品销售抗性分析 35 结论 36 四 项目概况 38 1 基地情况 38 2 基地四至 38 3 规划情况 38 4 配套情况 38 5 道路状况 38 五 项目 SWOT 分析 40 1 SWOT 分析 40 2 建议 42 六 客源分析 43 1 目标客源定位 43 2 客源共性及消费特性 46 七 产品建议 48 1 总体构想 48 2 建筑布局 48 3 建筑形态 48 4 户型面积及配比 48 5 商业设施建议 50 6 道路系统设计 51 7 主入口 51 8 外立面 51 9 景观设计 52 10 会所设计 55 11 售楼处 55 12 其他产品建议 56 八 开发建议 57 1 项目开发周期及案量建议 57 2 价格的建议 57 附 区域楼盘信息 59 一 西安基本概况一 西安基本概况 1 1 地地理理位位置置 西安 位于关中盆地中部秦岭北麓 地跨渭河南北两岸 东北 距首都北京 900 公里 辖境东西 204 公里 南北 116 公里 面积 9983 平方公里 其中市区面积 1066 平方公里 2 2 气气候候 属温带大陆性季风气候 四季分明 年平均气温 13 3 最高月均 26 9 最低月均 0 5 年降水量 614 毫米 主要 集中在 7 8 9 三个月 全年无霜期 207 天 年平均日照 1801 小时 风沙影响较为严重 3 3 人人口口 年份 2001200220032004 西安市人口 694 84702 59726 58725 非农业人口 292300312318 总人口增长率 1 12 3 47 3 4 0 1 全市城市化率42 02 42 70 40 91 数据来源 西安房地产年鉴 房地产市场的发展与城市人口增长 人口导入 城市化之间存在 不可分割的联系 从西安人口和城市人口变动的数据反映 人口导 入速度越快 城市化发展进程越快 人口导入动力越大 当地房地 产需求量将越大 4 4 经经济济水水平平 GDPGDP 年增幅在 12 以上 其中 03 04 的增幅在 14 19 高于全国的 增长速度 9 5 反映了宏观经济较好的增长态势 人均人均 GDPGDP 人均 GDP 亦从 10561 42 元 02 年 至 15115 4 元 04 年 约合 1832 16 美元 特别是 03 04 年增幅近 20 表 1 西安市 GDP 增长变动状况 年份 2001 20022002 20032003 2004 GDP 平均增幅 12 22 14 15 14 2 人均 GDP 增幅 10 98 5 24 18 4 西安市人均 GDP 介于 1300 8000 美元 说明其房地产发展处于快 国内生产总值 单位 亿元 733 85 823 50 940 35 1095 87 0 200 400 600 800 1000 1200 01年02年03年04年 人均GDP变化情况 10561 42 11720 92 12334 66 15115 4 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 01年02年03年04年 速上升阶段 若按照人均 GDP12 的年平均增长速度 西安市人均 GDP 达到 8000 美元约需 15 年左右时间 说明西安房地产具有较长 的增长空间 区域具备较强的投资潜力 表 2 人均 GDP 与房地产市场发育状况的关系 人均 GDP800 1300 美元1300 8000 美元8000 13000 美元13000 美元以上 住房房地产阶段住房起步阶段快速上升阶段平稳上升阶段下降阶段 恩格尔系数 恩格尔系数 居民恩格尔系数开始逐年递减 说明居民生活正有温 饱型生活向以享受和发展为标志的富裕生活转变 年份 1999200020012002 食品支出 1945 361985 562023 912205 38 人均消费支出 5360 985445 75815 666419 21 城镇恩格尔系数 36 3 36 5 34 8 34 4 城镇居民人均可支配收入 城镇居民人均可支配收入 西安市居民收入水平 8544 元 低于全国平均水平 9422 元 而农民收入水平 3143 元 远高于全国的状态 2936 元 表 3 西安市 2001 2004 年收入水平变动状况 年份 2001200220032004 城镇居民人均可支配收入 元 6705718077848544 农民人均纯收入 2490264228383143 6 6 区区域域规规划划情情况况 城市总体规划 城市总体规划 2004 20202004 2020 表 4 城市规划规模 规划居住人口 万人 建设用地面积 平方公里 人均居住面积 2005286 8245 515 2010695695 20 202076578825 未来产业布局未来产业布局 中心城市 城墙以内 行政中心外迁 发展以旅游 商贸为主的 支柱产业 外围多个方向 布置大型产业 户县 结合高新区二次创业 发 展高新技术产业 结论 结论 从西安市的 GDP 人均 GDP 人口的导入 产业布局 城镇收 入及城市规划等方面来看 西安市区域中心的地位已显现 对周 边城市辐射作用加强 区域现实及潜在的购买能力 为房地产业步入快速发展阶段提供 必要的需求基础 二 西安市房地产业发展分析二 西安市房地产业发展分析 1 1 房房地地产产发发展展各各项项指指标标分分析析 投资额投资额 呈现逐年递增的态势 其中 2004 年的增幅较大 其增幅 比例为 25 施工 竣工 销售面积施工 竣工 销售面积 平稳增长态势 竣工面积略大于销售面积 空置率空置率 商品房空置总面积经历了先减小后增加的态势 其中住宅空置状 况呈现相同的变化 西安市商品房空置率在 1 10 之间 从侧面反映了西安房地产 固定资产投资示意图 单位 亿元 287 72 338 15 478 10 640 01年02年03年04年 商品房施工 竣工 销售面积 1172 58 1343 12 1410 8 584 6 252 89252 73 210 88 339 67329 7 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 02年03年04年 施工面积 竣工面积 销售面积 市场目前处于健康的发展状态 房地产供求状态保持基本平衡 均价走势均价走势 呈现稳步上升态势 04 年 2626 元 平米 同比增加 479 元 平 米 增幅达 22 3 其从侧面说明了西安整体楼市开始步入快速发 展期 供求比例供求比例 01 03 年的西安整体楼市处于一个发展波动阶段 一级市场不规 范 二级市场被少数开发商垄断 产品处于低层面竞争 楼市发展 亦呈现一定无序性发展 市场处于供小于求的态势 表 5 2002 2003 年供求比例 商品房空置状况曲线图 33 45 57 14 63 85 11 1 44 7 52 3 0 10 20 30 40 50 60 70 01年02年03年 商品房空置面积 住宅空置面积 商品房实际销售额 单位 亿元 47 22 51 34 54 28 55 0 42 44 46 48 50 52 54 56 01年02年03年04年 20002030 2147 2626 01年02年03年04年 商品房 住宅空置率变动情况 3 30 5 91 1 12 5 23 6 43 6 52 0 00 1 00 2 00 3 00 4 00 5 00 6 00 7 00 01年02年03年 商品房空置率 住宅空置率 年份02 年03 年04 年 供求比1 1 2 1 1 25 04 年随着一 二级市场运作的日趋规范 特别是传统封闭市场 被外来品牌企业打破 整体楼市呈现有序发展 市场呈现供略大于 求的格局 0404 年需求量为年需求量为 500500 万平方米 批准预售商品房为万平方米 批准预售商品房为 600600 万平方米万平方米 应指出这是结构性不均衡的供大于求的格局即中低 中档楼盘供应 仍呈现供大于求的格局 而市场上真正的高档产品则呈现供小于求 的格局 2 2 房房地地产产未未来来量量预预测测 需求预测 需求预测 现有居民改善需求量 由 11 25 平方米 04 年 至 25 平米 2020 年 25 11 1525 11 15 平方米 平方米 400 400 万人万人 16 346 25 16 346 25 万平米万平米 年年 新增人口需求量 约为 80 万平方米 至 2020 年西安市商品住宅潜在需求约在346 25 80 439346 25 80 439 万平方万平方 米米 年 3 3 西西安安楼楼市市区区域域分分析析 楼市区域分布图楼市区域分布图 西安房地产板块主要有城南 城北 城东 城西板块组成 1 1 高新区 高新区 高新区概况 高新区概况 地理位置 地理位置 西安高新区位于西安市南郊 北靠南二环路 西临 丈八路 东至西万路 规划面积 30 平方公里 距西安中心 7 15 公里 距西安铁路货运车站 12 公里 距西安咸阳国际机场 52 公里 距火车站 15 20 公里 人口 人口 2004 年 高新区的总人口为 6 7 万人 就业人口 28 万人 经济状况 经济状况 01 04 年 其经济呈快速发展势头 03 04 年 GDP 增幅均在 30 地方财政收入亦呈近似同步的速度发展 高新区产业情况 高新区产业情况 园区内落户有新纪元广场 西部电子广场 创业广场 陕西网管中心 高新国际商务中心 软件园及一批 企业厂房等 现拥有上市公司 25 家 高新房地产发展概况 高新房地产发展概况 以批准征地及商品房开工 竣工面积而言 高新区GDP 97 72 120 53 157 208 0 50 100 150 200 250 01年02年03年04年 GDP 地方财政收入 4 7 5 3 7 2 8 8 0 2 4 6 8 10 01年02年03年04年 如下图 批准征地方面 征地的幅度曲线波动较大 供需方面 近两 年 高新区房地产市场持续供销两旺的局面 商品房开工 竣工面积 均出现持续增长的势头 数据来源 2003 年西安高新技术产业开发区发展报告 区域代表楼盘 绿地仕嘉新里 紫薇田园都市 世家星城等 具 体可参照第三部分 批准征地面积 1440 30 7329 46 4079 81 11962 00年01年02年03年 102 64 107 285 268 4 77 06 95 117 187 7 050100150200250300 00年 01年 02年 03年 竣工面积 开工面积 高新区本身所特有的产业规划优势及连带的需求基础 为其房地 产发展提供坚实基础 总体而言 区域楼市处于各板块的首位 均价 为 3600 元 平米 2 2 其他区域 其他区域 城东 城东 在西安市区四大板块中 城东的房地产市场发展增速居于中 等水平 目前 区域楼盘整体均价为 3100 元 平方米 客源主要来自 本地区城镇居民 其典型代表楼盘是紫昕华庭 售价 2700 3800 元 平 方米 城北 城北 低价楼盘 死盘的主要集中区 宏林茗座就是典型的代表楼 盘 其均价为 2900 元 平米 针对对象是当地的工薪阶层 城西 城西 工矿厂 造纸厂及粮仓的主要集中地 相对其他几个板块 该区域开发的楼盘较少 旭景碧泽园和八水洋房是区域的代表楼盘 价格在 2470 3250 元 平米之间 城南 城南 城南的文教优势无可比拟 居住氛围浓厚 社区生活配套成 熟 作为西安重点发展新区 其区域优势日益明显 生活交通配套亦 趋于完善 同时 购房入户 等相关政策的出台 无疑对楼市的发展 注入强大的动力 城市枫景 豪盛时代华庭等楼盘 它们大多是小高 层 高层楼盘 且以综合素质取胜 区域楼盘价格在 3360 元 平米左 右 三 高新区楼盘分析三 高新区楼盘分析 区域界定 区域界定 本次调研范围为高新区 北靠南二环路 西临丈八路 东至西万路 样本类型 样本类型 六个竞争项目和八个一般项目 1 1 竞竞争争分分析析 1 1 竞争个案分析 竞争个案分析 重点分析点为户型面积及配比 销售价格 物业情况 媒体通路 等 以对本案产品打造及销售推广工作提供重要信息 表表 6 6 区域竞争个案基本情况 区域竞争个案基本情况 楼盘名称占地面积 平方米 总建面积 平方米 容积率户型配比单价 元 平方米 总价区间 城市枫景 夏日景色 一期 6 43 万 一 期 2 9 万 22 51 万 一期 10 18 万 3 5 43 49 平米 的 1 0 1 168 户 85 05 平米的 2 1 1 28 户 100 平米的 2 2 1 56 户 122 140 平米的 3 2 2 409 户 160 平米的 4 2 2 54 户 小高层 3020 3530 高层 2850 3660 小高层 36 8 49 42 万 高层 12 25 47 2 万 高新枫林绿洲 二期 68 2 万150 万 2 2 118 平米的 3 2 2 96 左右户 149 152 平米的 4 2 2 96 左右 167 181 平米的 4 2 3 184 左右 249 6 300 平米的复式 90 左右 3600 4600 42 4 114 8 万 豪盛时代华城 三期 3 3 万13 万 3 9 132 150 平米的 3 2 2 184 户 135 平米的 4 2 2 46 174 176 平米的 5 2 2 46 3450 3860 4 5 5 67 9 万 世家星城 三期 55 万75 万 1 36 102 平米的 2 2 1 140 平米的 3 2 2 180 平米的复式 楼盘共有 7000 多户 当期开发三期户数 不详 均价 2880 29 3 51 8 万 绿地世纪城 仕嘉公寓 32 5 万80 万 一期 19 6 万 2 4 96 98 平米的 2 2 1 214 户 126 130 平米的 3 2 2 239 154 平米的 4 2 2 18 3300 4400 31 6 79 2 万 176 230 平米的 5 2 3 复式 4 紫薇田园都市146 52 万180 万 1 2 88 97 100 平米的 2 2 1 135 平米的 3 2 2 156 平米的 4 2 2 180 240 平 米的 5 2 3 复式 高层户型统计共计 约 3500 多套 2400 3700 21 1 88 8 万 本案本案17 117 1 万万3434 万万 2 2 6060 平方米左右 的平方米左右 的 1 1 11 1 1 8 8 8080 100100 平方米 的平方米 的 2 2 12 2 1 35 35 110 135110 135 平方米 的平方米 的 3 2 23 2 2 50 50 135135 150150 平方米 的平方米 的 3 2 23 2 2 5 5 150150 平方米以上 的平方米以上 的 4 2 24 2 2 2 2 35003500 参考价 参考价 25 6025 60 万万 高新枫林绿洲高新枫林绿洲 二期二期 社区规划社区规划 3 条步行街 1200 米生态谷 5000 平米会 所 1 公里林荫大道 产品规划 产品规划 二期由 4 栋碟式高层 2 栋纯复式楼和 1 栋板式小高层组成 销售情况 销售情况 共分五期开发 当期开发二期 07 年五期全部开发完工 上市时间 04 8 交房时间 06 5 去化量 58 套 月左右 去化速度 85 客源 客源 以当地本市人购买为主 外地购房则以延安 陕北地区 居多 用以自主 投资较少 一般年龄在 30 45 岁购买者多 营销思路 营销思路 生态谷 纯水岸 新街区生活 生态 运动 教育 阳光 推广手段 推广手段 一次性购房可享受 98 折优惠 报刊媒体推广为主 户外硬广 媒体通路 媒体通路 华商报 西安晚报 为主打 相关专业网站 如 www 800j cc 优势 优势 水景规划 迎合市场需求 大型社区 会所等相关配套齐全 电梯型纯 复式景观楼产品 是该项目的一大亮点 劣势 劣势 产品高密度开发 影响居住的采光性 07 年全部竣工 开发周期较长 势必给前期入住居民带来一定的不便 周遍同期开发楼盘多 其竞争 压力大 豪盛时代华城 三期 豪盛时代华城 三期 社区规划 社区规划 23000 平方米江南山水园林 2000 多平方米会所 产品规划 产品规划 共由 9 栋 23 楼高层组成 其中三 期由 3 栋高层组成 销售情况 销售情况 共分三期开发 上市时间 04 9 交房时间 05 年底 去化量 41 套 月 去化速度 89 营销思路 营销思路 水岸名邸 一切都是好宅标准 除了价格 推广手段 推广手段 一次性购房可享受 98 折优惠 按揭享受 99 折优惠 报刊媒体推广为 主 户外硬广 媒体通路 媒体通路 华商报 西安晚报 为主打 相关专业网站 如 www 800j cc 优势 优势 产品整体品质较高 江南园林景观设计具特色 先做景观后销售 市场 反映效果好 劣势 劣势 栋距小 低层户型采光不够 部分房型设计欠缺合理 世家星城 三期 世家星城 三期 社区规划 社区规划 2000 平方米健身俱乐部 商业 产品规划 产品规划 三期由 10 栋小高层 高层组成 销售情况 销售情况 共分 3 期开发 当期为 3 期 上市时间 05 3 内部认购 05 6 上市 交房时间 05 年底 客源 客源 本市居民购买为主 异地购房为辅 自住居多 营销思路 营销思路 打造一流高品质大众精品住宅 推广手段 推广手段 付 5 万顶 7 万 活动 在内部认购期 只要先付 5 万元定金 开盘后购 买可抵消 7 万元房款 媒体通路 媒体通路 华商报 西安晚报 为主打 相关专业网站 如 www 800j cc 优势 优势 社区规模大 配套设施齐全 周遍名校多 居住环境好 借学校优势 吸引大量客户 劣势 劣势 产品总体品质一般 绿地世纪城绿地世纪城 仕嘉公寓仕嘉公寓 社区规划 社区规划 10 万平米绿化 120 万平米坡地 9 洞高尔 夫 65000 水景 商业街 15000 会所 产品规划 产品规划 集住宅 酒店 办公 会展中心 酒店式公寓 商业为一体的综合社区 一期由 2 栋 11 层 2 栋 18 层 及 2 栋 24 层的小高层 高层组成 销售情况 销售情况 共分 3 期 下期开发上市时间 2 期 04 9 交房时间 05 6 去化量 70 套 月 剩余 50 套左右 去化速度 89 客源 客源 以当地本市人购买为主 自主居多 投资占有一定比例 营销思路 营销思路 120 万平米 首席国际亲水社区 西安高新中央商务区 推广手段 推广手段 一次性购房可享受 98 99 折优惠 报刊媒体推广为主 户外硬广 媒体通路 媒体通路 华商报 西安晚报 为主打 绿地主页及相关专业网站 优势 优势 知名企业楼盘 名牌效益明显 社区内部配套齐全 有商业街 高尔夫 练习场等多项设施 房型设计普遍较好 南北通透 采光足 户户全明 设计 大量水系景观的营造 受到众多市民的追捧 劣势 劣势 因西安当地的气候影响 设露天式阳台 肯能会造成房屋内尘土较多的 现象 区域内雷同性产品多 竞争力较大 紫薇田园都市紫薇田园都市 社区规划 社区规划 5 万多平方米的中央绿地广场 14 万平方 米俱乐部 产品规划 产品规划 有多层 小高层 高层 花园洋房 TOHO 及老年公寓构成 销售情况 销售情况 同期开发 销售至今 2 年多 上市时间 02 7 多层 04 5 小高层 高层 交房时间 05 10 高层 客源 以本地人购买为主 外地购房以陕北地区居多 自主为主 投资者甚少 营销思路 精英 人文 成熟社区 推广手段 推广手段 首付可分期付款 如首付 30 可先付一半 入住前再付清另一半 9 层以上可享受 99 折 15 层以上 98 折 报刊媒体为主流 户外硬广 媒体通路 媒体通路 华商报 西安晚报 为主打 相关专业网站 如 www 800j cc 优势 优势 社区是目前市场上规模最大的楼盘 受当地居民关注 楼盘是政府扶持 项目 在许多方面享有一定的优惠政策 大型社区配套齐全 劣势 劣势 项目在产品的规划设计方面存在一定问题 目前项目商业设施配套较少 高层顶层面积设计较大 总价过高 造成市民难以承受 城市枫景城市枫景 夏日景色 一期 夏日景色 一期 社区规划社区规划 28000 平方米商业 1700 平方米幼儿园 3100 平方米公共绿地 产品规划产品规划 共有十栋小高层和二栋高层组成 一期由一栋 32 层高层 六栋 18 层小高层 销售情况 销售情况 共分二期开发 当期开发一期 下期开发二期 5 号地块 客源 客源 当地客户为主 自主居多 相当一部分客户来自于高科新花园业主 高 科新花园是同家开发公司建造的 营销思路 营销思路 城市中的风景 风景中的城市 2005 关注高科集团 高科房产 关注城市风景 夏日景色 推广手段 推广手段 截止到 3 月 8 日 内部订购 价格优惠 报刊媒体推广为主 户外硬 广 媒体通路 媒体通路 华商报 西安晚报 为主打 相关专业网站 如 www 800j cc 优势 优势 高科房产楼盘 品牌效益显著 栋距 52 米 采光度高 相当受购房者 欢迎 板式小高层房型 三室 户型设计合理 属经典房型 劣势 劣势 1 室的房型设计朝北 对采光 日照有一定影响 2 2 潜在竞争情况 潜在竞争情况 中海外集团于 2003 年以近 2 4 亿元获得南二环西段一地块 动 向不明 和记黄埔以 10 05 亿元拿下高新区二期 727 亩土地使用权 动 向不清晰 广厦房产 珠江投资 新鸿基 名流置业等全国知名地产公司 进驻西安 表表 7 7 区域其他典型个案情况 区域其他典型个案情况 案名案名建筑建筑 面积面积 占地占地 面积面积 容积率容积率价格价格 元 元 平米 平米 主力户型主力户型销售情况销售情况 八水洋房八水洋房 4 72 12 2528003 2 1 115 34 项目共 400 多套房源 剩余三成 枫韵蓝湾枫韵蓝湾 3013 72 1 不详1 3 室 40 120 不等项目共有 2000 多套房源 分二期开发 目前 一期开发 1500 套左右 未销售 情况不详 家天下家天下 14 352 86 二期 3050 三期 3100 二期 3 2 2 138 76 143 62 三期 2 2 1 90 共有 1058 套 二期房源 60 套左右 现推出 三期共 400 套房源 世纪颐园世纪颐园 7 82 13 7 3500 3 2 2 134 140 共有二栋住宅楼 一栋团购 一栋可售房源 192 套 剩余 20 多套 我爱我家我爱我家 11 54 52 56 点式 3100 4400 板式住宅 3050 3600 板式 3 2 2 119 126 平方米 点式 1 室 33 51 平方米 项目共分二期开发 现二期开发点式小户型 共 672 户 已销售 80 新西兰新西兰 二期二期 165 92 7 36003 2 2 131 136 项目正销售二期 去化 90 剩余 10 套左右 房源 旭景碧泽园旭景碧泽园 二期二期 19 66 82 88 27803 2 2 101 127 项目总 1817 户 现开发二期 约 612 户左右 剩余约 70 套 后期开发三期 约 600 套左右 紫昕花庭紫昕花庭 14 53 54 1 3100 2 2 1 3 2 286 138 项目共 1076 户 一期全部销售 剩余 600 多 套 2 2 区区域域楼楼盘盘特特点点 产品面 区域物业形态以混合社区为主 以小高层 高层为主 户型以三房为主 户型面积在 121 140 平米为主 户型类型及户型面积相对偏大 这与区域置业需求向提升品质阶段 相吻合 且户型是适度放大 区域产品多为新盘 且产品规模大 客源面 三类客群并存 且以自住需求为主 区域购房的客户大体分为三类 一是周边工业园区 产业园区的工 作人士 二是邻近区域的欲提升居住质量的人士 三是外地人士 陕 北 三类客户群体并存 均以自住需求为主 同时一个不容忽视的客 源来源渠道为团购 区域客源对诸如品质 品牌等表现出一定的关注度 销售推广面 区域价格涨幅缓慢 但景观和朝向对价格的影响较大 区域项目价格较 05 年初均有不同程度的上涨 一般在 150 元左右 平米 但较 04 年下半年的增速而言明显趋缓 在影响价格的诸多因 素中 其环境和朝向等因素影响较大 南向和北向的差价估计在 15 20 华商报 西安晚报是楼盘推广的主要手段 其中华商报比例运用面 更广 3 3 区区域域供供给给产产品品分分析析 注 以下资料统计数据来源于在售楼盘 城市枫景 枫林绿洲 豪盛时代华庭 及绿地世纪城 重点项目户型比例 重点项目户型比例 区域产品中户型排在前三位的是 3 2 2 53 2 2 1 15 4 2 2 11 这体现出区域以提升居住品质为主的需求在功能上的体 现 楼盘名称城市枫景豪盛时代华城 绿地世纪城 仕嘉 公寓 高新枫林绿洲 规模 万方 22 511380150 物业类型小高层 高层高层小高层 高层小高层 高层 户型 1 1 1 2 1 1 2 2 1 3 2 2 4 2 2 3 2 2 4 2 2 5 2 2 2 2 1 3 2 2 4 2 2 5 2 3 复式 3 2 2 4 2 2 4 2 3 复式 面积 平米 1 1 1 2 1 1 2 2 1 3 2 2 4 2 2 43 49 85 05 10 0 122 140 160 3 2 2 4 2 2 5 2 2 132 150 13 5 174 176 2 2 1 3 2 2 4 2 2 5 2 3 复式 96 98 126 130 154 176 230 3 2 2 4 2 2 4 2 3 复式 118 149 152 167 181 249 6 300 套数 套 1 1 1 2 1 1 2 2 1 3 2 2 4 2 2 168 28 56 409 54 3 2 2 4 2 2 5 2 2 184 46 46 2 2 1 3 2 2 4 2 2 5 2 3 复式 214 239 18 4 3 2 2 4 2 2 4 2 3 复式 96 96 184 90 均价 元 平米 小高层 3020 3530 高层 2850 3660 3450 38603300 44003600 4600 总价 元 平米 小高层 36 8 49 42 高层 12 25 47 2 45 5 67 931 6 79 242 4 114 8 面积配比面积配比 区域产品面积呈现偏大的趋势 121 140 平米的占到五成 较大户 型 141 160 平米以上的也占到 16 说明区域对面积需求是放大的 各各户型面户型面 积分布积分布 二室 户型比例 9 2 15 53 11 10 一室一厅一卫二室一厅一卫二室二厅一卫 三室二厅二卫四室二厅二卫四室二厅三卫 面积比例 10 2 17 6 49 16 40 5085 9095 100101 120121 140141 160 二室的户型中 以二室二厅一卫为主体 所占比例为 91 三室 三室二厅二卫户型为区域产品的主体 这种户型的面积在 125 135 平米的比例最高 约占 62 户型面积与销售关系分析户型面积与销售关系分析 调研显示 58 100平方米二房户型比例 9 91 二室一厅一卫二室二厅一卫 三室二厅二卫面积比例 21 62 17 120 125125 135135 150 畅销户型 畅销户型 一是面积在 100 平方米左右的二房 二是 125 135 平 米的三房 且此类户型上市场供应的主体 滞销户型 滞销户型 160 以上的四房和 230 以上的复式住宅 销售销售价格价格 西安市住宅市场的价格集中在 3200 3400 元 m 上 其它价格是由 于各自产品特性决定的 物业费物业费 案名城市枫景 一期 枫林绿洲 二期 豪盛时代华庭 三期 绿地世纪城 仕嘉新里一 期 世家星城 三期 紫薇田 园都市 物业费 不 含电梯费 不详 1 21 2 最高 1 5 11 2 从物业管理费来看 多为 1 2 元 平方米 月 基于市民在物业管 理费支付上的有限性 建议本案在该项费用上应结合市场 合理定价 车位车位 单套均价比例 37 25 14 24 3200 34003500 36003700 38003800以上 案名案名城市枫景城市枫景 一期 一期 枫林绿洲枫林绿洲 二期 二期 豪盛时代豪盛时代 华庭 三华庭 三 期 期 绿地世纪绿地世纪 城 仕嘉城 仕嘉 新里一期 新里一期 世家星城世家星城 三期 三期 紫薇田园紫薇田园 都市都市 车位配比1 0 41 0 61 0 51 11 0 61 0 6 售价 9 万8 9 万8 10 万8 9 万8 10 万 配比一般为 1 0 6 个别高档楼盘可达 1 1 绿地世纪城 从停车形式来看 以地下车库结合地面停车为主 车位售价一般 在 8 10 万元 媒体通路媒体通路 报纸 当地楼盘宣传上的主力媒体 以华商报 西安晚报华商报 西安晚报等为主 电视 电视频道有西安都市新家园和金房产西安都市新家园和金房产 网站 www 800j cc 其他其他 阳台阳台 案名城市枫景 一期 枫林绿洲 二期 豪盛时代 华庭 三 期 绿地世纪 城 仕嘉 新里一期 世家星城 三期 紫薇田园 都市 阳台 封 与不封 不详部分封封部分封封封 阳台多采用封闭阳台设计 以隔离风沙和尘土 但也因封闭阳台 存有一定采光问题 故亦有项目采用部分封 部分不封的方式 4 4 区区域域需需方方市市场场产产品品分分析析 区域购房者理想建筑类型选择分析区域购房者理想建筑类型选择分析 区域购房者理想建筑类型选择配比 52 32 16 多层小高层高层 区域客源对多层有相当的偏好 其次为小高层 区域购房者对小高层以及高层在销售上没有明显的抗性 消费者房屋朝向选择分析消费者房屋朝向选择分析 对购房者的消费行为进行研究后 我们发现 在区域内 购房者对 房屋朝向的选择极其看重 如下图所示 消费者对房屋朝向选择分析 60 36 2 2 南北对流朝南朝北东西向 南北对流的纯板式住宅最受关注 其次为朝南的房型 而朝北及东 西向的房型有明显抗性 区域客源对房屋面积的选择区域客源对房屋面积的选择 区域购房者对房屋面积的需求 1 8 11 14 13 12 14 15 8 4 50平方米以下51 75平方米71 80平方米81 90平方米 91 100平方米101 110平方米111 120平方米121 130平方米 131 150平方米150平方米以上 81 130 平方米的房屋面积占 86 为需求主体 其中 81 110 平方米占 39 111 130 平方米占 29 50 80 平方米的需求占 19 从侧面说明了单身客源占有相当 的比例 消费者房型结构需求分析消费者房型结构需求分析 购房者对房型的选择如下图所示 区域购房者对房型结构的需求分析 8 53 35 4 一房二房三房四房 二房占据主体地位 为 53 其次为三房 占据 35 这两者为 购房者的首选房型 消费者客厅需求分析消费者客厅需求分析 因区域客源对光照有相当程度的要求 因此我们对客厅需求作了专 项分析 如下图所示 区域消费者对客厅 餐厅 需求分析 18 75 6 1 一厅二厅三厅四厅 区域客源极为看中对客厅功能的细分 二厅占有绝对比重 三厅以及四厅所占比例很少 说明区域目前仍以满足基本居住 需求为主 并未过渡到享受型需求 消费者对卫生间需求分析消费者对卫生间需求分析 因产品设计的需要 我们对卫生间的需求情况也作了特别的分析 如下图所示 区域消费者对卫生间需求的分析 45 53 1 1 一个卫生间二个卫生间三个卫生间四个卫生间 一个卫生间的需求为 45 二个卫生间的需求为 53 两者占 据主体 为 98 对三个卫生间和四个卫生间的需求极少 这和区域客源对房型 和面积的需求基本吻合 区域客源房屋结构总体需求为 81 130 平方米的 2 2 1 和 3 2 2 消费者对房屋理想单价需求分析消费者对房屋理想单价需求分析 我们对区域客源在理想状态下的心理单价进行了专项研究 如下图 所示 消费者对房屋单价的需求分析 25 63 11 1 0 2500元 平方米2500 3500元 平方米3500 4500元 平方米 4500 5500元 平方米5500 6500元 平方米 区域客源的心理单价区间在 2500 3500 元 平方米的占有主要 比例 为 63 对 3500 4500 元 平方米的单价有一定心理承受能力 对 2500 元 平方米有相当的心理预期 这与市场单价区间基本相符 说明目前单价区间基本得到区域 客源认可 消费者对房屋理想总价的需求分析消费者对房屋理想总价的需求分析 我们对区域客源在理想状态下的总价区间进行了研究 如下图所示 0 00 5 00 10 00 15 00 20 00 25 00 30 00 35 00 40 00 91 100万 101 110万 71 80万 61 70万 51 60万 41 50万 20万以下 21 30万 消费者对房屋总价的需求分析 总价区间在 21 30 万之间的 得到区域客源的普遍认同 对 20 万以下的总价有一定程度的向往 与房屋面积需求以及单价预 期相乘所得总价预期基本一致 总价在 70 万以上时 所占比例明显减少 说明区域高端客户有 限 与区域房产整体情况基本相符 消费者购房主要考虑因素分析消费者购房主要考虑因素分析 对区域客源购房主要考虑因素的分析有利我们对客源需求进行细分 有侧重的打造和宣传产品 其具体分布如下图所示 0 20 40 60 80 其他 开发商实力 物业管理 配套设施 户型 房屋朝向 居住环境 地理位置 交通便利性 价格 消费者购房主要考虑因素分析 c 价格仍然是区域客源考虑的最主要因素 其次为交通 项目区域 居住环境以及房屋朝向选择 客源对物业管理有相当程度的重视 项目客源对开发商实力有一定的考虑 从侧面佐证了目前市场 上部分客源对房产品牌的追随 5 5 区区域域产产品品销销售售抗抗性性分分析析 案名剩余户型面积剩余量全部与大面积剩余量比 枫林绿洲 3 2 2 4 2 2 4 2 3 118 149 167 181 7099 豪盛时代华庭 3 2 2 4 2 2 5 2 2 150 135 174 2499 绿地仕嘉公寓 3 2 2 4 2 2 复式 130 154 176 230 4590 八水洋房 3 2 21232015 家天下 3 2 2138 1434270 世纪颐园 3 2 2 4 2 2 复式 130 140 160 360 2099 我爱我家 3 2 2 4 2 2 120 126 134 5060 新西兰 二期 3 2 2 复式 131 150 220 1099 旭景碧泽园 二期 3 2 2 4 2 2 136 168 5571 紫昕花庭 3 2 213835059 紫薇田园都市复式180 240 世家星城复式 180 枫韵蓝湾 城市枫景 三室二厅二卫 四室二厅二卫及复式 面积普遍偏大导致总价 过高是滞销的主要原因 有些房型面积没得到有效控制 且设计缺乏合理性 功能未能 细分 导致销售抗性 目前碟式物业还拥有一定份额 该设计使部分房屋在通风 采 光上存在很大不足 导致较难去化 功能的分区杂乱 导致居住的舒适性不高 造成销售缓慢 结结论论 区域客源对特定公司 产品的品牌认同度尚未形成 品牌塑造存在先机 区域市场由封闭 盲目向开发 有序发展 利益群体之间的诚信机制 有待形成 区域重点项目供给主体产品是价格在 3200 3600 元 m 面积在 121 140 平米 户型为 3 2 2 53 的产品 区域滞销的产品为 160 以上的四房和 230 以上的复式住宅 症结 为总价高 功能设计不合理 通风采光性差 区域需求主要产品单价在 2500 3500 元 平方米的面积在 81 130 平方米的 2 2 1 和 3 2 2 价格是区域客源考虑的最主要因素 其次为交通 项目区域 居住环 境以及房屋的朝向的选择 四 项目概况四 项目概况 1 1 基基地地情情况况 地块处于西安市南郊 高新技术开发区三期长安科技产业园范围 内 企业一号公园对面 距 2200 亩西部第一大盘社区 500 米 距离鼓 楼 20 公里 2 2 基基地地四四至至 地块西临西万路 北靠西安车管所 东南 2 面为规划道路 3 3 规规划划情情况况 土地面积 256 92 亩 171108 平方米 容 积 率 2 0 4 4 配配套套情情况况 周边配套设施相对缺乏 目前仅有紫薇田园都市项目的相关配套 设施 西安高新国际学校 高新一中国际部 文化广场 商业走廊 国际幼儿园 5 5 道道路路状状况况 地块西面是双向四车道的西万路 北与太白路相连 南通秦岭旅 游度假区及野生动物园 路况平整 车流量较多 其中以重机车辆为 主 噪音 70 80 分贝 西万路车流量情况统计如下 货车包括拖拉机 2005 年 3 月 3 日 星期四 上午 11 00 南至北 轿车 2 辆 分钟 小货车 15 辆 分钟 北至南 轿车 6 辆 分钟 货车 2 辆 分钟 2005 年 3 月 3 日 星期四 上午 17 00 南至北 轿车 8 辆 分钟 小货车 18 辆 分钟 北至南 轿车 12 辆 分钟 货车 5 辆 分钟 五 项目五 项目 SWOTSWOT 分析分析 1 1 S SW WO OT T 分分析析 优势 优势 西临西万路 出行动向较为便利 地块介于高新区 高教区之间 为项目开发提供稳定的潜在客 源基础 地块呈西低东高的坡地 有利于坡地景观的塑造 项目本身自带部分建筑及景观 可巧加利用 在节省前期成本 的同时 有利于前期项目的塑造 地块现有人工水系 加以利用 可节省项目水景营造的成本 项目原有温泉眼和三个冷水眼 可充分利用 如提供 24 小时热 水 使之成为产品卖点 集团公司所具备的资金 人脉优势及在多年开发所积累的成功 经验 劣势 劣势 原有地块对产品规划 有一定程度限制 如平整土地将会增大 前期建设成本 项目西面西万路 过往车辆以重型机车为主 废气 环境污染 严重 目前项目周边生活及商业配套较为缺乏 基本依靠紫薇田园都 市 地块西南方向为农民回迁房 受其素质影响 会对产品的品质 提升有一定影响 由于当地气候灰尘较大 水资源缺乏 对项目水景建设 维护 提出挑战 机会 机会 按照西安市 住宅开发中心南移 的规划格局 会加快区域相 关基础设施配套的建设 无形之中可提升项目自身的价值 区位消费心理日趋理性化 强调生活品质 基本吻合公司一贯 的生活居住理念 西安本身区位优势及高新的规划优势 已引发区外人士的关注 和现实购买实践 可为我项目提供一定的客户来源 以外地品牌公司介入为契机 区域市场运作日趋规范 这为项 目开发提供一个健康的发展环境 区域现有水景楼盘 其营造过于表面化 真正类似 颐景园 的产品仍属空白 威胁 威胁 在售楼盘 绿地 及待开发楼盘 和记黄浦 规模大且品牌高 客源分流 并会对项目推出时造成一定的竞争压力 地块周边区域尚有大量待开发土地 其动向不明晰 这对项目 构成较大的潜在竞争威胁 区域客源需求理念的转换需要一个时间 新进项目易面对去化 缓慢的销售压力 2 2 建建议议 项目原有建筑 景观 可采用因地适宜改造 以最大可能节省 开发成本 沿西万路可建绿地 隔离带 弱化西万路噪音 污染等问题 考虑购买力因素及区域现有商业的空白 建议采用集中商业形 式 可考虑建设区域商业形态 引进先进的保安监控设备 确保社区安全的同时提升社区的居 住品质 产品建议上可考虑 颐