宜宾城市规划发展及房地产市场概况

1 宜宾城区规划及楼市发展态势简析宜宾城区规划及楼市发展态势简析 一 宜宾城区总体规划 一 宜宾城区总体规划 宜宾市城市总体规划 宜宾市城市总体规划 20082008 20202020 按照我国城市发展和城市现代化建设要求 至至 20202020 年 把宜宾建设成为融年 把宜宾建设成为融 合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色合历史精华与现代文明为一体的文化名城和以世界级综合能源服务基地为特色 的经济繁荣 社会安定 布局合理 设施完善 环境优美的宜居城市和现代化的经济繁荣 社会安定 布局合理 设施完善 环境优美的宜居城市和现代化 大城市 大城市 七乡镇纳入城市规划区七乡镇纳入城市规划区 本次规划 为宜宾市域行政管辖范围 面积 13283 平方公里 城市规划区包括翠屏区 柏溪镇 喜捷镇 安边镇 普安乡和罗龙镇 石 鼓乡 马家乡 面积 1425 平方公里 规划中心城区包括城市核心地区及周围功能组团 其范围主要以高速环路 为界 包括高速环路内所有区域和环外的罗龙地区 面积约 708 平方公里 市域空间结构 市域空间结构 一核 一带 二线 五点一核 一带 二线 五点 规划确立了 一核 一带 二线 五点一核 一带 二线 五点 的放射状城镇空间布局结构 一核心一核心 即宜宾中心城区 即宜宾中心城区 2 沿江发展带沿江发展带 即沿岷江和长江东西向城镇发展带 沿江宜宾地区部分包即沿岷江和长江东西向城镇发展带 沿江宜宾地区部分包 括宜宾市区和屏山县城 含蕨溪镇 高场括宜宾市区和屏山县城 含蕨溪镇 高场 喜捷镇 南溪县城 江安县城等喜捷镇 南溪县城 江安县城等 重要城镇发展区 重要城镇发展区 两条发展轴线两条发展轴线 即依托内宜高速 宜珙铁路 金筠铁路 南广河流域 即依托内宜高速 宜珙铁路 金筠铁路 南广河流域 串联中心城市 巡场镇 珙泉镇 文江镇 庆符镇 筠连镇 巡司镇等主要节串联中心城市 巡场镇 珙泉镇 文江镇 庆符镇 筠连镇 巡司镇等主要节 点的资源开发与能源工业型城镇发展轴线 依托宜宾点的资源开发与能源工业型城镇发展轴线 依托宜宾 长宁长宁 兴文旅游通道 兴文旅游通道 构建以中心城区 长宁镇 古宋镇为主要节点的旅游经济型城镇发展轴线 构建以中心城区 长宁镇 古宋镇为主要节点的旅游经济型城镇发展轴线 五个生长点五个生长点 即珙县县城 巡场即珙县县城 巡场 珙泉镇 筠连县城 筠连珙泉镇 筠连县城 筠连 巡司镇 巡司镇 高县县城 庆符 高县县城 庆符 文江镇 长宁县城和古宋镇五个二级中心城镇 文江镇 长宁县城和古宋镇五个二级中心城镇 中心城区 中心城区 一心八组团一心八组团 按按 总规总规 至 至 20202020 年 宜宾中心城区人口 城市建设用地规模将分别扩年 宜宾中心城区人口 城市建设用地规模将分别扩 至至 102102 万人 万人 102 6102 6 平方公里 规划根据宜宾市自然的山水条件采取以三江口平方公里 规划根据宜宾市自然的山水条件采取以三江口 地区为中心 以长江 岷江 金沙江 催科山 七星山等自然山水 森林公园地区为中心 以长江 岷江 金沙江 催科山 七星山等自然山水 森林公园 和农田等为组团隔离绿地 以快速交通相连接 形成和农田等为组团隔离绿地 以快速交通相连接 形成 一心八组团一心八组团 的紧凑型的紧凑型 组团式城市 组团式城市 一心一心 即三江口核心区 包括老城区 南岸东区 翠屏山公园和东山郊即三江口核心区 包括老城区 南岸东区 翠屏山公园和东山郊 野公园 催科山郊野公园等 野公园 催科山郊野公园等 三江口核心区主要承担为区域和城市自身提供商三江口核心区主要承担为区域和城市自身提供商 3 贸 商务办公 文化娱乐和旅游服务等职能 三江口核心区是宜宾市公共服务贸 商务办公 文化娱乐和旅游服务等职能 三江口核心区是宜宾市公共服务 设施最集中的区域 是宜宾市的精华所在 同时也是宜宾市城市风貌的重要控设施最集中的区域 是宜宾市的精华所在 同时也是宜宾市城市风貌的重要控 制地区 制地区 八组团八组团 利用中心城区的自然山体 河流 森林公园等绿色空间为自然利用中心城区的自然山体 河流 森林公园等绿色空间为自然 边界 在三江口核心区外围形成的八组团 分别为边界 在三江口核心区外围形成的八组团 分别为旧州组团 中坝及天柏组团 旧州组团 中坝及天柏组团 南岸西区及赵场拓展区 白沙及志诚港组团 菜坝组团 盐坪坝及南广组团 南岸西区及赵场拓展区 白沙及志诚港组团 菜坝组团 盐坪坝及南广组团 李庄及罗龙组团和象鼻组团 李庄及罗龙组团和象鼻组团 其中规划期内应严格控制李庄组团沿江用地和李其中规划期内应严格控制李庄组团沿江用地和李 庄古镇周边用地 防止李庄的低水平开发建设 为李庄远景发展成为宜宾的次庄古镇周边用地 防止李庄的低水平开发建设 为李庄远景发展成为宜宾的次 中心打下基础 中心打下基础 注 宜宾新区注 宜宾新区 翠屏新区位于宜宾市岷江以北的旧州组团 范围东以纬一路为界 南以学 院路为界 北以纬四路为界 西以纬十三路为界 东西长约 3 公里 南北宽约 1 公里 总用地面积 3 13 平方公里 是宜宾主城北扩的一个重要发展区 是宜宜 宾江北未来的行政 商贸中心和生态宜居新城宾江北未来的行政 商贸中心和生态宜居新城 其规划用地 4689 亩 312 57 公顷 二 宜宾城区楼市发展概况 二 宜宾城区楼市发展概况 上半年楼盘成交价格上半年楼盘成交价格 上半年宜宾楼市价格坚挺 上半年宜宾楼市价格坚挺 5 5 月房价达到最高点 均价突破月房价达到最高点 均价突破 50005000 元元 房 房 价最高的区域是南岸 部分高价位楼盘均价超过价最高的区域是南岸 部分高价位楼盘均价超过 60006000 元元 上半年成交均价 上半年成交均价 为为 4512 34512 3 元元 同比同比 20102010 年上涨年上涨 32 7 32 7 4 由上图可知 上半年宜宾主城区楼价呈总体上升 二月由于正值新年 各 大楼盘项目少有开盘 成交量小 成交均价有所下滑 2 5 月价格上涨势头迅 猛 涨幅达到 55 5 月后开始趋于平稳 1 月到 6 月总体涨幅为 23 2 1 61 6 月城区商品房成交量月城区商品房成交量 宜宾主城区 1 6 月总成交量为 3428 套 其中一月 498 套 二月 189 套 三 月 878 套 四月 511 套 五月 739 套 六月 613 套 具体数据如下表 从时间上看 除了谷底的 2 月以外 其它各月成交量起伏不是很大 平均 每月成交 571 套 受供应的影响 总体来说成交量偏少 5 从区域上看 上半年宜宾城区商品房成交量主要集中在从区域上看 上半年宜宾城区商品房成交量主要集中在白沙组团和南岸 白沙组团和南岸 两区占据了成交总量的两区占据了成交总量的 85 85 白沙组团以 1561 套遥遥领先 且每月成交量较平 衡 其中青年城 地中海 蓝湾 太阳岛是主要贡献力量 南岸东区的 莱茵河 畔 阳光半岛 组团和西区的 鲁能 鑫领寓 基本保持齐头并进的态势 几乎 占据南岸全部成交量 江北片区自 书香府第 清盘后便鲜有成交 老城区除 了五月推出的 首席滨江 成交 108 套 其余月份均只有数套成交 成交量最 少的中坝片区半年只有 36 套 且已连续四个月零成交 成交量走势成交量走势 短期来看 本月南岸内南岸的莱茵河畔 阳光半岛 鲁能 鑫领寓 白沙的 地中海蓝湾 凯旋城都将有新房源推出 江北 老城区暂无新房源 因此 短期 内南岸和白沙将继续引领宜宾主城区楼市成交量 长期来看 江北 和都国际 推出后成交方会上升 老城区由于开发成本 过高 拆迁难度太大 成交量低迷的状况将会持续 南岸莱茵河畔 阳光半岛和 鲁能 鑫领寓本月推出的都是最后一批次房源 项目均已接近尾声 此后没有新 的楼盘快速接上 成交量将下降 中坝片区 正和 金帝庄园 面市后应该会缓 解持续的成交低迷 白沙组团楼盘数和土地供应都较充足 在较长一段时期内 都将是楼市交易的生力军 更长远来看 根据宜宾普通商住用土地供应计划 今年内 江北翠屏新区 计划供地 153 亩 已完成 中坝区域计划供地 123 亩 已完成 南岸供地 计划为 444 亩 已完成 128 亩 白沙供地计划为 280 亩 已完成 100 亩 6 可以发现 南岸和白沙是开发建设的重点 在长期内都将引领宜宾的楼市交易 江北和中坝也稳步发展 而老城区则很难有新楼盘出现 土地供应土地供应 2011 年宜宾总供地计划为 4452 04 亩 其中最受大家关注的普通商品住 房计划供地 1053 49 亩 截至目前已经完成 553 83 亩 土地供应力度较往年有 所加大 完成情况也更好 今年商住房用地供应计划如完成 将在一定程度上 缓解宜宾开发商土地偏紧的状况 有望给房源偏紧的宜宾楼市稍许降温 此外 政府还将供应保障性住房用地 427 亩和商业用地 458 亩 附一 楼盘个案解读 附一 楼盘个案解读 1 1 毕加索毕加索 四川成中集团推出的城中央 毕加索庄园楼盘 地处宜宾副中心 天柏 组团核心区域 周边有国家示范高中宜宾县二中 以及规划中的体育公园 文 化艺术中心 金融中心等 第一期第 1 批次房源一次性付款起价为 3818 元 平 方米 2 2 鑫领寓 鑫领寓 位于宜宾南岸西区金沙江大道旁的 鑫领寓 楼盘 作为鲁能山水绿城倾 力打造的经典力作 以区域内人居标杆的高端定位 将以 超低密度 超高舒 适度 的建筑理念 服务当地消费者 7 鑫领寓占地面积 130 多亩 建筑面积 28 万多平方米 建筑类型为高层电梯 公寓 建成后总户数将达到 2000 多户 此次所推楼栋为 5 6 号楼 每平方米 售价在 5700 元左右 主力户型为 117 134 平米 鑫领寓位于宜宾城区南岸金沙江大道 背靠七星山 濒临凤凰溪 为高档 中高层纯居住宅区 由 14 栋电梯公寓呈半合围式面向中央景观组合而成 有当 地的 18 路 15 路 9 路公交线路前往 周边配套有当地的一些品牌餐饮 财富 中心 星级酒店 银行 移动大厦 星级酒店等 3 3 太阳岛 太阳岛 4 月 23 日开盘 当日开盘的多层有 76 套 每平方米售价为 5500 元左右 另还有别墅类洋楼 108 套 每平方米售价为 7400 元左右 太阳岛地处临港开发 区门户 距长江大桥约 500 米 有当地的 7 16 17 路公交车经过 交通便宜 小区对面为宜宾市二医院北沙分院 近处有食职中学校 距当地的桃花岛景区 不到 5 公里 据悉 今年底太阳岛还将开盘小面积商业户型 4 4 德烨 德烨 都市名园都市名园 宜宾老城区唯一在售楼盘 位于宜宾老城区北正街的德烨 都市名园 是目 前该市老城区唯一的在售楼盘 新开的该楼盘户型 每套为 138 157 平米 每 平方米售价为 5600 元左右 据宜宾德烨房地产公司经理黄学彬介绍 目前该楼 盘为现房 买后装修即可入住 由于该楼盘地处老城区街道 在修建时人性化 地设计了地下停车场 有 100 多个停车位 该楼盘靠近岷江 与宋代大文豪黄 庭坚曾经居住过的宜宾流杯池公园仅一江之隔 交通便利 孩子读书 家庭购 物等生活方便 该楼盘受到当地市民青睐 应在情理之中 5 5 阳光半岛 阳光半岛 宜宾春熙路上经典楼盘 阳光半岛共有 9 幢高层电梯景观住宅 主力户型 面积在 70 130 平米之间 户型最大亮点是空中花园 超大景观阳台 入户花园 设计 每栋楼顶部皆有豪华大面宽跃层别墅户型 园区内以大面积主题园林与 趣致水景自然贯穿 根据地势高差打造跌宕起伏的水系 以宽阔的绿化和堆坡 造景 形成自然流动的立体生态景观 使建筑犹如在风景中 楼盘价值的高品 位 沿街商铺的增值 尽管还未开盘 价格还未公布 目前已被当地许多购房 8 者看好 阳光半岛地址 宜宾南岸东区莱茵香街 总建筑面积 约 33 万平米 建筑密度 28 建筑容积率 3 4 绿化率 约 40 总户数 约 2100 户 附二 附二 20112011 年土地供应规划年土地供应规划 44524452 亩亩 2011 年 商业 市场 居住用地计划面积 1446 31 亩 保障性住房用地计划面积 427 36 亩 工业 仓储用地计划面积 2049 3 亩 其它性质用地计划面积 529 35 亩 20112011 年宜宾土地供应计划表年宜宾土地供应计划表 序号组团乡镇地块号面积 亩 用途 供地方 式 1 天柏 A2 1 08 地块 21 70 商业出让 2 A 9 2 地块 三江口区域 86 商业出让 3 白沙组团 C 1 99 83 商业出让 4 白沙组团 B 1 地块 170 商服用地 汽车 商贸服务 出让 5 旧州红坝路东侧 溢香园以北 地块 10 0 商服用地 办公 出让 6 高速公路南连线上行支线东侧 地块 70 87 农产品批发市场出让 7 天柏 AI 04 10 57 34 商业 居住出让 8 天柏 B4 01 04 01 地块 原船 厂 53 20 居住出让 9 B 2 1 B 2 2 地块 三江口区 域 127 89 商业 居住 绿 化 出让 10 南岸东区 F 11 2 地块 120 90 居住 商业出让 11 南岸西区 A 3 地块 大地坡 195 16 居住出让 12 白沙组团 C 1 地块 60 商业 居住出让 13 临港大门左侧地块 100 商业 居住出让 14 白沙组团 区地块内 120 商业 居住出让 15 翠屏新区 A04 02 地块 63 26 商业 居住出让 16 商业 市场 居住用地 翠屏新区 A06 1 地块 90 15 商业 居住出让 小计 1446 3 17 红坝路南侧 北侧地块 1000 0 工业出让 18 象鼻 XB a 04 01 03 01 地块 10 45 工业出让 19 象鼻 XB a 01 01 03 01 地块 21 01 工业出让 20 象鼻 XB a 01 01 01 地块 36 2 工业出让 21 盐坪 NG B 5 1 1 1 地块 36 81 工业出让 22 盐坪 NG A 17 1 地块 63 工业出让 23 盐坪 NG A 19 1 地块 38