我国商业银行个人贷款风险防范研究

我国商业银行个人贷款风险防范研究 摘要 随着社会主义市场经济体制的逐步建立与完善 我国房地产市场化 货币 化程度不断加深 大力发展个人住房贷款已成为房地产市场稳健发展的催化剂 同时也是提高居民住房条件和水平的重要手段 近年来 我国各家商业银行加 大了对个人住房贷款的支持力度 个人住房贷款规模占银行资产中的比重逐年 上升 截止 2008 年底 个人住房贷款余额达到 2 95 万亿 占全部商业银行人 民币贷款余额的 10 与此同时 个人住房贷款的快速发展 其信贷风险日益 彰显 尤其是美国次贷危机的爆发 对我国房地产市场发展的警示作用不容忽 视 因此 当前研究和探讨我国商业银行个人住房贷款的风险防范与控制问题 对于确保商业银行信贷资产稳健运营 进而促进房地产业乃至国民经济的可持 续健康发展具有重要的理论和现实意义 本文在综述个人住房贷款风险及其防范理论和相关文献的基础上 首先界 定了个人住房贷款相关概念的内涵与特征 分析了我国个人住房贷款业务开展 现状 以及商业银行经营中面临的金融风险 进而剖析个人住房贷款风险生成 的具体原因 接着 以美国次贷危机爆发对金融 经济的严重冲击为警示 结 合我国实际 提出了有效防范我国商业银行个人住房贷款风险的思路与对策 在 个人住房贷款风险内部控制方面 建立健全银行信贷风险内控机制 完善个人住 房贷款呆账准备制度 创新金融产品 有效转移信贷风险 在个人住房贷款风险 外部防范方面 健全个人住房贷款法律体系 加强个人住房贷款金融监管 完善个 人征信体系 健全个人住房贷款担保机制 建立健全个人住房贷款保险制度 稳健 发展房地产业 加快实施社会住房保障制度 关键词 个人住房贷款 风险 次贷危机 防范 Abstraet 中文文摘 从我国银行业务发展趋势来看 随着社会主义市场经济体制的逐步建立与 完善 我国房地产市场化 货币化程度不断加深 个人消费信贷特别是个人住 房抵押贷款已成为银行贷款发放的主要领域之一 近年来从我国房地产业来看 市场急速扩张 相应地银行房地产信贷也就大幅增长 值得注意的是 自 1998 年以来 我国居民个人住房贷款余额呈直线上升趋势 据统计 1997 年我国个 人住房商业贷款余额规模仅为 190 亿元 到 2002 年底己增加到 8253 亿元 截 至 2008 年底 个人住房贷款余额 2 95 万亿 比 1997 年底增长 155 倍 占全部 商业银行人民币贷款余额的 10 一方面 我国商业银行个人住房贷款业务快 速发展其累积的金融风险日益彰显 而另一方面 当前各商业银行普遍认为房地 产个人信贷不良贷款率低 是优良的贷款品种 而忽略了其潜在的风险性 相 应地对个人住房贷款风险防范对策研究滞后 因而 为了推动我国房地产个人 信贷业务以及整个经济金融的健康发展 促进金融与国民经济的协调持续发展 本文力图研究和探讨我国商业银行个人住房贷款的风险防范与控制的可行性途 径 以确保商业银行信贷资产稳健运营 本文在阐述了个人住房贷款及个人住房贷款风险一般理论的基础上 详细 剖析了个人住房贷款风险的类型及其成因 并在国际借鉴和比较的基础之上 结合从美国次贷危机中总结的经验教训 试图结合我国房地产市场实际情况 就我国商业银行如何防范和控制个人住房贷款风险提出了相应的可行性途径 全文共分六章 第一童 绪论 主要介绍了选题的研究背景和意义 本文的研究内容和基 本思路 本 文的研究方法和创新之处 第二章 个人住房贷款风险防范理论及相关文献述评 综述个人住房贷款 风险相关理 论及相关文献将有助于更系统深入地研究个人住房贷款风险防范问题 本章首 先通过阐述 了金融脆弱性及西方经济学的金融风险防范理论 提出了有关商业银行个人住 房贷款风险 防范的理论依据 接着对中西方个人住房贷款风险防范研究文献进行综合述评 并对目前国内外个人住房贷款风险防范相关研究成果作相应总结 将国内外有 关商业银行个人住房 贷款风险及其防范理论的合理因素作为本文的指导与借鉴 第三章 我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现 首先 阐述 了个人住房贷款的概念及特点以及我国个人住房贷款业务发展现状 其次 对当 前我国商业银行个人住房贷款的发展状况以及面临的金融风险进行深入分析 我国的房地产业和房地产金融业都是在改革开放后逐步发展和壮大起来的 在 短短几十年的时间里 二者都取得了较大的成绩 但由于起步相对较晚 也就 必然存在着许多不够成熟 不够健全的地方 我国房地产个人住房贷款业务在 迅速发展的同时 也面临着一系列的问题 当前各商业银行普遍认为房地产个 人信贷不良贷款率低 是优良的贷款品种 而忽略了其潜在的风险性 而实际 上 我国个人住房贷款具有系统性风险 利率风险 信用风险 流动性风险 提前偿还风险 抵押物风险 政策及法律风险等风险 而个人住房贷款风险是 慢慢积累和逐渐释放的 一般 3 一 8 年以后才显现 目前正渐进风险爆发期 第四章 我国商业银行个人住房贷款信贷风险的成因 从我国商业银行个 人住房贷款业务发展现状及其风险表现来看 其风险具有一定的特殊性和复杂 性 因此深入分析产生这些信贷风险的成因 将有利于对个人住房贷款风险防 范的具体对策的提出 论文指出个人住房贷款风险是由商业银行风险控制不健 全 个人信用评级体系不完善 社会信用制度尚未建立健全 相关政策法律法规不 配套 住房贷款二级市场建设相对滞后 房地产市场发展不成熟 不规范 国家宏 观调控作用未完全发挥等方面原因所导致的 因此需要综合行业内部和行业外 部两方面提出风险防范的可行性途径 第五章 美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示 2007 年下半年以 来 美国次级贷款危机爆发并不断加重 给美国经济造成重大损失 也使全球 经济受到不同程度的影响 目前 次级贷款危机尚未结束 也未对中国经济造 成严重的直接损害 但我们必须全面总结这场危机带来的警示作用 防止在我 国出现类似的金融问题 论文通过对美国次级贷款危机的爆发过程 其对全球 经济的负面效应进行深入描述和分析 力图以美国的次级贷款危机中得到的教 训为我国的个人住房贷款风险防范方面提出警示 以确保我国商业银行和房地 产市场的健康稳健发展 第六章 有效防范商业银行个人住房贷款风险的对策 在吸取美国次贷危 机的教训基础上 论文根据我国的实际情况 借鉴发达国家成功经验 提出了 可供探讨的有效防范我国商业银行个人住房贷款风险的思路与对策 以促进商 业银行稳健经营 在个人住房贷款风险内部控制方面 提出建立健全银行信贷 风险内控机制 完善个人住房贷款呆账准备制度 创新金融产品 有效转移信贷风 险 在个人住房贷款风险外部防范方面 提出健全个人住房贷款法律体系 加强 个人住房贷款金融监管 完善个人征信体系 健全个人住房贷款担保机制 建立健 全个人住房贷款保险制度 稳健发展房地产业 加快实施社会住房保障制度 总而言之 从我国房地产及住房信贷市场的发展经验看 房地产市场繁荣 时 银行机构均把住房抵押贷款当作优质资产 对房地产出现逆转 房价下跌 给住房抵押贷款带来的风险往往认识不足 目前 尽管短期内中国经济仍能保 持年均 8 左右的较高增长速度 但经济运行中的结构性矛盾依然长期存在 特 别是房地产市场在积累了大量的利润的同时也积累了大量的风险 因而必须尽 快采取有效措施加以控制和防范 我们必须全面总结美国次贷危机带来的教训 对于个人住房贷款业务要尽职进行贷前调查和贷后监控 谨慎推行个人住房贷 款证券化 加强个人住房贷款金融衍生产品市场的风险监管 防止在我国出现 类似的金融问题 还必须说明的是 我国个人住房贷款风险管理与控制体系的 建立 不是商业银行自身能完成的 必须通过社会 个人 金融机构 政府 立法机构等多角度全方位的协同努力 通过内部控制 外部防范两个方面规避 和化解个人住房贷款金融风险 才能真正起到防范和化解个人住房贷款风险的 作用 目录 摘要 工 Abstract 工工工 中文文摘 V 目录 VH 第一章绪论 1 一选题背景和研究意义 1 二 研究内容和基本思路 2 三 研究方法和创新之处 2 第二章个人住房贷款风险防范理论及相关文献述评 一 5 一 个人住房贷款风险理论回顾与评价 一 5 一 金融脆弱性理论 一 5 二 信息非对称与贷款风险理论 一 5 三 个人住房贷款违约风险及其防范理论 一 7 四 小结 一 7 二 对个人住房贷款风险防范的相关研究综述 一 8 一 国外相关文献述评 一 8 二 国内相关文献述评 一 8 三 小结 一 9 第三章我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现 一 n 一 个人住房贷款的内涵与特征 一 n 二 我国个人住房贷款业务开展现状 一 n 三 商业银行个人住房贷款的风险表现 一 12 一 系统性风险 一 12 一二 利率风险 一 12 三 信用风险 一 13 四 流动性风险 一 14 五 提前偿还风险 一 14 六 抵押物风险 一巧 七 政策及法规风险 一 15 第四章我国商业银行个人住房贷款信贷风险的成因 一 17 一 商业银行信贷风险控制机制不健全 一 17 二 个人信用评级体系不完善 一 17 三 社会信用制度尚未建立健全 一 18 四 相关政策法律法规不配套 一 18 五 住房贷款二级市场建设相对滞后 一 19 六 房地产市场不成熟 规范 一 19 毕 福建师范大学终一漩硕士学位论文 七 政府宏观调控作用尚未充分发挥 一 20 第五章美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示 一 21 一 美国次贷危机爆发及其原因 一 21 一 美国次级贷款及其发展情况 一 21 二 美国次贷危机爆发的原因 一 21 二 美国次贷危机造成的恶果 一 22 一 次贷危机对美国经济的影响 一 22 二 次贷危机对全球经济的影响 一 23 三 美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示 一 23 一 银行不能懈怠贷前调查 一 23 二 银行的营销手段要适度 谨慎 一 24 三 银行不能过分依赖第二还款来源 一 24 四 银行不能过度迷信风险转移 一 24 五 金融监管协调应提上日程 一 25 第六章有效防范商业银行个人住房贷款风险的对策 一 27 一 个人住房贷款风险的内部控制措施 一 27 一 建立健全银行信贷风险内控机制 一 27 二 完善个人住房贷款呆账准备制度 一 27 三 创新金融产品 有效转移信贷风险 一 28 二 个人住房贷款风险的外部防范策略 一 29 一 健全个人住房贷款法律体系 一 29 二 加强个人住房贷款金融监管 一 30 三 完善个人征信体系 一 30 四 健全个人住房贷款担保机制 一 31 五 建立健全个人住房贷款保险制度 一 32 六 稳健发展房地产业 一 32 七 加快实施社会住房保障制度 一 33 结论 一 35 参考文献 37 福建师范大学咚一漩硕士学位论文独创性和使用授权声明 40 第一章绪论 选题背景和研究意义 从银行业务发展趋势来看 个人消费信贷特别是个人住房抵押贷款已成为 银行贷款发 放的主要领域之一 据统计 1997 年我国个人住房商业贷款余额规模仅为 190 亿元 到 2002 年底己增加到 8253 亿元 截至 2008 年底 个人住房贷款余额 2 95 万亿 比 1997 年底增长 155 倍 占全部商业银行人民币贷款余额的 ro 但是 我国个人住房抵押贷款业务发展却面临着风险管理滞后的问题 一方面 银行缺乏行之有效的风险识别与防范技术 于是为了规避风险 在发展个人住 房抵押贷款业务过程中常常采取较严苛的信贷政策 使得冈 险和收益不能得 以均衡 进而影响到银行利润最大化的目标 另一方面 由于银行个人住房抵 押贷款较高的条件限制 把一部分有能力分期付款的人拒之门外 使得相当一 部分居民无法通过获得抵押贷款来改善居住条件 从而影响了社会总福利的最 大化 因此 当前的关键问题是寻求防范个人住房贷款金融风险的有效途径 以搭建发展银行个人住房抵押贷款业务与改善居民居住条件的桥梁 实现双赢 长期以来 人们对美国的金融市场奉为权威 将美国的金融体系当作效仿 的榜样 而 美国也常常基于自身的价值观向全球尤其是发展中国家推销其自由市场的理念 然而 2007 年美国次级房贷市场崩溃 引发了全球金融资本危机 这表明 貌 似完美的自由市场理念 真正被运用到复杂多变的实践中时 都或迟或早地要 暴露其不完善的一面 如果对此不加以谨慎对待 采取适当的防范措施 危机 的产生在所难免 我国快速发展的房地产市场可以从美国这次危机中吸取一些 经验教训 房屋是个特殊的商品 非常具体 本地化 流动性差 房价波动性大 房价不可能永远上升 一旦停止上升甚至出现下跌 发放住房贷款的银行就会 集聚很多坏账 这提醒我们 无论是在经济繁荣 房价大幅上涨的时期 还是经 济衰退房价萎缩的今天 房地产市场的稳健发展离不开商业银行谨慎的贷款风 险控制和监管 受到全球金融风暴的影响 截至 2008 年 n 月末 我国房地产贷款余额 5 24 万亿 同比增长 10 3 增速比 10 月份回落 1 9 个百分点 比上年同期回落了 20 6 个百分点 个人住房贷款余额同比增长了 10 6 比上年同期低 25 8 个百 分点 迫于自身效益及生存的压力 许多银行开始降低个贷门槛 提高贷款比 例 甚至出现了个别零首付的案例 随之而来的信贷潜在风险便有所上升 因 而 根据党的 十七大 报告中所提出的 要深化财税 金融等体制改革 完 善宏观调控体系的目标 要加强和改进金融监管 防范和化解金融风险 本文 力图通过对我国商业银行个人住房贷款风险成因分析 在借鉴国外风险防范的 有效措施和吸取美国次贷危机爆发的教训的基础上 分析探究出规避个人住房 信贷风险的可行性途径 从而为我国房地产市场的健康稳健发展提供参考 这 对推动我国房地产信贷业务以及整个经济金融的健康发展 促进金融与国民经 济的协调持续发展 都具有十分重要的现实意义 二 研究内容和基本思路 本文首先从个人住房贷款防范理论研究入手 通过对我国目前的个人住房 贷款发展现状及特点进行阐述 了解我国商业银行在目前全球金融风暴大背景 下所面临的信贷风险 进而剖析个人住房贷款风险生成的具体原因 接着总结 美国次贷危机对我国个人住房贷款市场的警示 在此基础上 结合我国房地产 市场特点 从内部控制 外部防范两个方面对我国商业银行个人住房贷款风险 防范提出可行性策略建议 本文主体分为六个章节 第一章绪论 提出了本文的选题背景和研究意义 主要内容和研究思路 研究方法和创新之处 第二章是个人住房贷款风险防范 理论的回顾和相关文献的综述 第三章分析我国商业银行个人住房贷款发展现 状及其风险表现 指出其风险表现的特殊性和复杂性 第四章开始对我国商业 银行个人住房贷款面临风险的成因进行深入剖析 第五章 通过阐述美国次贷 危机的爆发及其给全球经济带来的负面影响 全面总结美国次贷危机的爆发原 因及其经验教训 对我国商业银行个人住房贷款市场提出警示 第六章 综合 前面几章的分析 结合我国国情 从内部控制和外部防范两个方面提出我国商 业银行个人住房贷款风险防范的可行性对策建议 三 研究方法和创新之处 本文主要采用理论与实际 定性分析与定量研究相结合的方法 对比国内 外个人住房信贷风险管理与控制的经验 从理论研究的角度出发 分析了西方 发达国家与我国个人住房信贷风险产生 风险防范方面的异同 在借鉴国外风 险防范的有效措施和吸取美国次贷危机爆发的教训的基础上 结合我国国情 提出构建我国商业银行个人住房贷款风险防范网络的具体对策 论文的创新之处 主要有 1 本文的研究对象是个人住房信贷 对个人住房信贷风险的分析以及提出 的防范对策并不仅仅局限于针对商业银行自身 而是从信贷消费者 银行 担 保方 法律与宏观经济等多个角度讨论 分析 本文试图通过外部预防和内部 控制两方面建立一个较为完善的个人住房信贷风险管理框架 2 美国作为发达的金融市场 其在许多金融创新经验及金融工具衍生工具 方面都被许多发展中国家所借鉴 而自 2007 年以来美国次贷危机爆发并在全球 蔓延开来 这给我国的个人住房贷款市场带来警示 本文试图通过对美国次贷 危机爆发的成因分析 结合其对我国个人住房贷款市场的警示 从而为更有效 地防范我国商业银行个人住房贷款风险 促进房地产业稳健发展提出建设性的 方案 3 以往国内业界对美国住房贷款证券市场倍加推崇 而实际上在美国 到 2005 年 至少 60 的次级抵押贷款已被证券化 经过评级机构的评级后 由投 行转卖给对冲基金 退休基金 保险基金 教育基金甚至各种政府托管基金 完全忽视了对住房贷款二级市场风险防范 因而本文建议应严格限制次级贷款 的发放以及次级贷款证券的投放 对于我国低收入群体 应从建立以政府住房担 保机构为主体的个人住房担保制度 同时完善廉租房 经济适用房社会住房保 障制度 以保证低收入家庭的住房 对于高收入群体的住房贷款 提出建立健全 个人住房抵押贷款保险制度的可行性策略 第二章个人住房贷款风险防范理论及相关文献述评 综述个人住房贷款风险相关理论及相关文献将有助于更系统深入地研究个 人住房贷款风 险防范问题 目前 西方发达国家个人住房抵押贷款市场发育已 经比较成熟 相应地关于个人住房贷款风险及其防范的相关研究也比较系统和 完善 因此 将国内外有关商业银行个人 住房贷款风险及其防范理论的合理因 素作为本文的指导与借鉴 是十分必要的 一 个人住房贷款风险理论回顾与评价 一 金融脆弱性理论 1 马克思经济学的生息资本脆弱性 马克思认为 货币是在交换发展的历史过程中产生的 是商品内在矛盾发展的 结果 由于供求的作用 商品的价格与价值时常背离 使货币的购买力出现了 升降 同时 货币支付手段的职能 进一步地加深了商品经济的矛盾 当某些 债务人不能按期支付欠款时 某些债权人就有破产的危险 在发达的商品经济 中 这种破产有可能引起整个债务关系的连锁反应 马克思的上述分析 清楚 地说明了货币在它产生的时候就已经具有了特有的脆弱性 2 西方经济学的金融脆弱性 海曼 明斯基 HymanP Minsky 以 金融凯恩斯主义 著称于世 明斯基在其 1982 年出版的经典名著 金融脆弱性假说 资本主义的进展和经济行为 中 最 先对金融内在脆弱性问题做了系统阐述 他提出 正是繁荣时期贷款人的贷款 条件越来越宽松 而借款人积极地利用宽松有利的贷款环境扩大借款 银行和 企业都会认为繁荣的趋势会继续下去 从而对未来有更加乐观的预期 贷款规 模盲目扩张 导致了金融脆弱性不断积累 在经济的繁荣时期就己经埋下了萧 条的种子 为了更好地解释明斯基的金融内在脆弱性原理 克瑞格 1997 引用了 安全边 界 MarginsofSafety 这个概念 安全边界可理解为是银行收取的风险报酬 包 含在借款人给银行支付的贷款利息之中 当由于不测事件使得未来没有重复过 去的良好记录时 安全边界能够给银行提供一种保护 银行家用了不恰当的方 法 借款人的信用记录和其他银行的行为 来估价安全边界 企业家因为自己 过去的成功而使得乐观感觉不断加强 借款人的信用记录得以改善 从而打消 了银行家根深蒂固的怀疑情结 促使其批准了对低安全边界的贷款 二 信息非对称与贷款风险理论 1 信息非对称 20 世纪 70 年代美国经济学家约瑟夫 斯蒂格利茨 乔治 阿克尔洛夫和迈克 尔 斯彭斯提出 使用不对称信息进行市场分析 重要理论 该理论认为 没有 一个市场主体可以占有完全的市场信息 市场总是表现为一方占有信息而另一 方处于信息相对缺乏状态 即信息总是不对称的 信息拥有方为了使得自身利 益最大化而采取的各种交易方式通常会使另一方利益受到侵害 这就是理论上 的道德风险和逆向选择 Akerlof 1970 的最早研究了信息非对称和逆向选择对市场均衡的影响 他以旧车市场为例来说明这个问题 在这种市场上信息存在很大的非对称性 由于买主不能区分车的质量 只能按照车的平均质量来支付价格 所以所有的 车都可以卖相同的价格 这样 在平均质量以上的车主因为得不到预期的价格 而退出市场 随着市场中高质量车的减少 车的平均质量在下降 这导致买主 愿意支付的价格也跟着下降 反过来这又造成平均质量的进一步下降 最终 的结果是市场中将只剩下低质量的车在交易或者市场完全消失 这是一种帕累 托无效率状态 因为买卖双方本来都可以从交易的增加中获益 也就是说 一 些买主愿意以某个价格购买具有一定质量的车 而这个价格比卖主愿意出售的 价格高 这样 市场在促成互利互惠从而具有效率的交易中未能发挥作用 Stig 工 itz 和 Weiss 1981 对信贷市场中存在的信息非对称进行了分析 传统 理论认为 信贷配给是市场失衡的表现 他们得到了与传统理论不同的解释 即信贷配给可以存在于均衡的信贷市场中 他们的关键假设是高风险的投资项 目会产生比较高的期望利润 因此 提高利率来消除超额需求的做法会迫使从 事低风险投资项目的贷款申请人退出贷款市场 这意味着银行的期望收益是利 率的非单调函数 并形成向后弯曲的贷款供给曲线 导致在使期望收益最大的 利率水平上出现信贷配给 2 信息非对称与贷款风险 1 抵押市场中的信息不对称 信息不对称是指在交易过程中 买卖双方当事人掌握商品特征或者交易行为的 信息量不对称 在住房贷款市场中 信息不对称表现为银行通常无法全面了解 借款人的真实收入以及信用状况 或者不清楚借款入的负债情况 或者在贷款发 放后 无法对借款人的贷款使用情况 收入变动情况进行有效的监督检查 目前 我国商业银行对个人信用程度的了解只依据申请人自己提供的资料 但 是我国居民收入的透明度程度低 银行难以准确地计算居民实际收入水平 由于 缺乏个人信用一记录 银行无法准确判断借款人的信用程度 加上银行之间缺 乏信息沟通 更加重了信息非对称程度 2 信息非对称与贷款风险 违约风险取决于借款入的特征 收入 家庭人口状况 居住地区以及职业等 物业的性质 收益性物业还是居住物业 以及市场状况 价格 利率的变动 等 因此信息不对称并不是造成违约风险的原因 这就是说借款人的违约风险水平 并不会因为贷款人不知道而增大 但是信息非对称却会影响贷款人对违约概率 分布估计 增大贷款人所面对的主动违约风险 因为在信息非对称情况下 银 行只能对借款人违约概率分布进行估计 得到一个平均违约概率 并据此决定 使期望利润最大的贷款规模 而银行对违约概率的估计与借款人真实的违约概 率总是要有一定差距 所以信息非对称下的贷款供给小于对称信息下的供给 从而影响到贷款人的期望利润 三 个人住房贷款违约风险及其防范理论 违约是指借款人在合同执行期间终止还款并已持续一段时间 从贷款风险 管理角度 通常将逾期 90 天即连续 3 个月未能偿付贷款本息的现象看作是违约 从借款人一方来看 违约风险可以分为被动违约和理性违约 被动违约是指借 款人支付能力降低 而无力继续支付抵押债务时 违约就发生了 或者也可以 解释成为借款人在资本市场上受到了流动性约束 理性违约是指借款人在有偿 还能力的条件下 从效用最大化角度出发主动终止执行贷款合同的行为 理性 违约符合借款人的利益 却对贷款人利益造成损害 通常贷款人即使将抵押物 进行拍卖也无法收回未偿付的贷款本息 因此 理性违约成为贷款人重点防范 的对象 也是住房贷款风险防范理论研究的重点 对理性违约风险的研究长期 以来是从期权理论出发的 理性违约不是由支付能力不足引起 而是由于负权 益的出现 在抵押贷款中 借款人权益指借款人对住房拥有的所有权以及由此 而产生的收益 借款人在物业中积累的权益等于房价减贷款余额 一般来说 随着贷款的清偿 贷款余额下降 借款人权益增加 但是在一个价格易变的环 境中 当房价下跌至贷款余额之下时 借款人权益为负 这时借款人就会通过 违约来降低偿债成本 即以相当于住房价格的代价偿还抵押贷款 从期权角度 看 这相当于借款人在贷款之初购买了一份卖方期权 当房价下跌到一定程度 使得卖方期权处于可获利状态时 借款人就会实施这种权利 这种观点被称作 无情违约原则 Foster 和 vanorder Hendershott 和 sehultz 3uigley 和 vanorde 的研究显示 违约决策并不受负权益的影响 为了解降理性违约行为 Qulgley 和 Vanorder 1995 指出必须将借款人违约的交 易成本 或者说违约成本 考虑进来 他们认为 除了负权益外 交易成本对违 约决策也有影响 比如寻找新住所的搜寻费用 搬迁费用等以及信用损失 令 c t 表示时刻 t 的交易成本 E t 代表借款人在住房中积累的权益 E t H t 一双 t o 只有当量 E t C t o 即违约总成本 H t 十 C t 小于违约收益双 t 时 违约 才是可行的 很显然 交易成本提高了违约条件 四 小结 住房抵押贷款市场中从整体上看贷款的违约风险并不大 违约率很低 但是关 于借款人违约风险的信息是非对称的 在贷款钱银行无法全面了解贷款申请人 的风险状况 信息非对称致交易费用增大 信息非对称不会增加借款人真是的 违约风险 却会影响银行根据违约概率分布的估计而做的贷款决策 如果银行 放松对借款人资信状况的审查而完全依赖抵押担保 那么由于住房处置成本比 较高 抵押担保有效性就会降低 银行遭受贷款损失的风险就相应增加 二 对个人住房贷款风险防范的相关研究综述 一 国外相关文献述评 1 关于个人住房抵押贷款风险的研究有 1 个人住房抵押贷款风险与 LTV l an 一 to value 的关系 Kua Keenan 等 2001 通过实证研究 得出结论是 住房净资产或贷款与住房 价值比率影啊着违约决策率 贷款占房地产的价值越高 贷款的风险也就越高 房地产的价值是动态的 或者说房地产的价值虚拟化程度较为严重 因此房地 产的泡沫程度也与住房抵押贷款风险高度相关 一旦泡沫消失房价下跌 个人 住房贷款风险将会升高 2 个人住房抵押贷款工具的风险比较 Ying 一 F nchow 等 1999 2002 研究发现 35 的香港个人住房抵押贷款 采用的浮动利率加可变期限 variabletenor VRT 的办法 随着利率的变化 贷 款到期日则要作相应调整但每月偿还额不变 他们应用数学模型对 VRT 抵押贷 款价值进行分析 并从借款人的角度出发 比 VRP 固定期限可变偿还额抵押贷 款 更实惠 但是如果将贷款期限上考虑在 VRT 贷款中则两种贷款的差异性变 得不显著 3 应用期权理论研究个人住房抵押贷款违约风险 Ka 1998 运用有要求权法 C n 七 ingentClaimapproaeh 把违约看作是一种合 理的决策 他认为 当住宅价值降到低于抵押贷款价值时违约就会发生 该方 法将策略性违约看作是对抵押贷款本身的一种卖出期权 即将住宅卖给贷款人 以换取免除抵押贷款责任的选择权 4 个人住房抵押贷款违约风险与信息不对称 道德风险 Lisa 2000 认为 在信息不对称的条件下 由于贷款人对借款人的风险无法准 确判断 且通常情况下 高风险的借款人会选择浮动利率抵押贷款 低风险的 借款人则会选择固定利率抵押贷款 因此贷款人的抵押贷款选择倾向可以被贷 款人当作鉴别高风险与低风险借款人的一种违约风险信号 二 国内相关文献述评 1 个人住房贷款风险测度研究 傅鸿源等 2000 对个人住房贷款风险测度方法进行研究 采用打分加权平均 法及模糊综合评判法进行房贷风险评价 从而为个人住房贷款风险测度提供较 科学的量化方法 打分加权平均法和模糊综合评判法 虽然都可以对个人住房 贷款的风险作一个比较完整的评价 但其数据来源是靠主观推测 不同的评价 人员的推测结果是不一样的 因此评价结论不可避免地欠缺客观行和可靠性 2 对住房抵押贷款市场信息不对称问题研究 王重润等 2004 分析了贷款人和借款人对信息不对称的反应 在考察了增进 市场效率的内部机制后 转而分析增进市场效率的外部机制 政府干预和信息 分享制度以及抵押贷款保险机制 证明通过改变信息享赋的分布状况可以增进 市场效率 最后 在上述研究成果基础上 对如何发展中国住房抵押贷款市场 提出了建议 3 完善个人住房贷款保险措施研究 齐锡晶等 2006 分析了目前我国个人住房贷款保险的种类 现状及存在问题 建议在完善个人住房贷款保险的主要法律的前提下 以自愿投保为原则 优化 房贷险品种设计 建立个人贷款信用评价体系 并实现多种形式的贷款担保 以营造抵押物处置的良好环境 4 个人住房贷款证券化研究 2005 年 3 月 中国人民银行首先批准了中国建设银行的住房抵押贷款证券化 MBs 试点方案 该方案选择以上海市 江苏省和福建省三家建行一级分行作 为试点分行 2005 年 12 月发行建行住房抵押贷款支持证券建元 MBS 蒋一梅 2007 对 2005 中国建设银行的住房抵押贷款证券化实践取得的经验进行研究 提出对我国住房抵押贷款证券化方案的改进建议 如改进 SPv 设立 针对资产 证券化构建完善的国家法律 国家放宽投资渠道管制等 三 小结 国外的个人住房贷款资本市场己经相当发达 且住房贷款二级市场的金融衍生 产品已经相当丰富 同时完整统一的个人信用体系也早己建立 因此关于个人 住房贷款违约风险的研究相对来讲己经十分深入及系统 而我国由于个人住房 贷款业务起步较晚 发展还不成熟 完善的个人信用体系尚未完全建立 同时 我国有自己的国情 因此个人住房贷款风险和发达国家有着较大差异 也不可 能在住房贷款风险防范方面全盘西化 因此 我们必须结合我们自己的实际情 况加以研究 此外 国外关于个人住房贷款风险的研究偏重于模型化 利用实 证分析的方法较多 相比之下我国由于个人住房贷款发展还不成熟 风险还没 完全显现 实证分析不可行 因此这方面的研究较少 总之 我国个人住房贷 款风险防范的研究不系统 不深入 往往是借鉴国外的优秀研究成果 并未结 合我国实际情况 因此为了满足我国房地产业健康稳定发展 国民经济又好又 快发展的需要 必须加强个人住房贷款风险防范理论的研究 第三章我国商业银行个人住房贷款发展现状及其风险表现 一 个人住房贷款的内涵与特征 个人住房信贷 是金融机构提供给消费者个人用于购买 建造和改造 维 修住房的贷款 是个人住房消费过程中发生的借贷行为 本文研究的个人住房 贷款主要是指个人住房抵押贷款 即居民进行住房消费时通过向银行抵押所购 住房获取贷款 用以改善住房水平 当借款者不能依约偿还本息时 银行可按 照贷款合同的规定 对抵押住房进行处置 以抵押住房价值来偿还借款者所欠 债款 使贷款本息的偿还得到保证 与银行其它中长期贷款品种相比 个人住 房贷款具有其自身的特点 主要表现在 零售性 个人住房的款是一种零售性的 消费贷款 借款人主要是一个个独立的居民家庭 而且居民购置住房主要用于 解决或改善自己的居住需求 从根本上来说属于信用消费 低不良率 高盈利 性 个人住房贷款相对其他人民币贷款业务来说不良率低 盈利水平高 风险 性 个人住房贷款虽然有房屋作为抵押物 但仍然具有一定的风险性 个人住 房贷款的申请对象主要为中低收入家庭 其偿债能力既有限又是可变的 贷款 额度却比较大 贷款期限又以中长期为主 再加上我国个人征信体系建立还不 完善 这在一定程度上增加了贷款偿还的不确定性 区域性 银行发放住房贷 款业务通常只面向银行所在地的居民开放 从而使得各地区的住房贷款市场规 模由于经济发展的不同而差异较大 二 我国个人住房贷款业务开展现状 个人住房消费信贷在国外已有一百多年的发展历史 在发达国家己是一个 相当成熟的一个业务品种 同时还是是联系商品零售业 生产制造业 银行保 险业和证券业的桥梁 但是在我国起步却比较晚 20 世纪 80 年代末 我国的 银行业才开始办理住房信贷业务 1985 年 为支持国务院住房制度改革试点工 作 中国建设银行开办了住宅储蓄和住宅贷款业务 1987 年 为加强管理 推 动该项业务的开展 中国建设银行总行制定颁发了 中国人民建设银行住宅储 蓄存款和住宅借款试行办法 此后 经中国人民银行批准 中国建设银行住宅 正式列入信贷计划 1998 年住房改革以后 经过 20 多年的发展 我国个人住 房贷款市场规模快速增长 截至 2008 年 11 月末 个人住房贷款余额 2 95 万 亿 比 1997 年底增长 155 倍 占全部商业银行人民币贷款余额的 10 全国 个人住房贷款余额同比增长了功 6 比上年同期低 25 8 个百分点 长期以来 个人住房贷款一直被银行视为优质资产 但从国际经验来讲 个人 住房贷款的风险往往在 3 年一 8 年后显现 以此推算 我国个人住房贷款当前 正步人较高风险时期 特别是发展初期粗放管理方式埋下的风险隐患将逐渐显 露 而且随着快速发展又出现了一些新情况 暴露出一些新的风险苗头 以北 京为例 截至 2008 年 6 月底 中资银行各项人民币房贷不良率为 2 56 比上 年末微升 0 19 个百分点 其中商业性个人住房贷款不良率为 1 65 较上年末 提升 0 22 个百分点 商业性住房开发贷款不良率为 4 32 较上年末提高 数 据来源 中国人民银行金融市场司副司长霍颖励 2009 年 1 月 6 日在国新办举行 的新闻发布会上公布的数据 三 商业银行个人住房贷款的风险表现 一 系统性风险 系统风险 即由整个宏观经济变动引起的风险 是一种宏观性风险 即由于政 治 经济 社会心理等各种宏观因素的影响 导致全社会金融体系内部运作失 调 整个房地产市场持续走低 房地产开发商将面临资金链断裂问题 而由于 整个社会金融系统持续低迷甚至崩溃 商业银行则会面临开发商和个人贷款者 的普遍违约风险 即使银行采取各种保全资产的措施 但由于房地产市场价格 暴跌 或者由于抵押住房的处理成本太高 仍然要承受巨额损夫 这也是商业 银行开展个人住房贷款业务所面临的最大风险 以福建省为例 2008 年上半年 福建省完成房地产投资 544 65 亿元 同比增长 16 1 占同期城镇固定资产投 资 27 1 商品房施工面积 9672 万平方米 增长 27 新开工面积 1647 万平方 米 同比下降 19 2 商品房销售 700 8 万平方米 下降 37 2 存量房交易 453 9 万平方米 下降 28 5 房地产交易总金额 457 58 亿元 下降 31 7 缴纳税 收 103 82 亿元 增长 4 9 同比回落 41 8 个百分点 见图 3 一 1 而从我国房 地产市场总体来看 受全球金融危机的影响 房地产发展增速已明显减缓 系 统性风险也由此增加 二 利率风险 利率风险 是因个人住房贷款与其资金来源期限结构的不匹配 在利率发生变 动时 使银行遭受损失的风险 按央行规定 存量长期存款利率按存入时约定 利率执行 而存量贷款利率却一年一定按新利率执行 按此规定 定期一年以 上存款对利率调整存在较长的滞后性 即利率变动对于一年以上定期存款影响 不大 而一年以上贷款则对利率变动相对敏感 那么 在利率下调时 就会出 现存贷款利率持平甚至倒挂 从而给银行带来利率风险 相应的 如果贷款利 率上升 而借款人的收入又没有得到相应提高 则还贷负担加重 借款人因还 款困难而被动违约的概率就会上升 近年来 我国个人住房不良贷款数额已呈 攀升趋势 而从国际经验看 个人住房贷款的风险暴露期通常为 3 一 8 年 尤 其是 2007 年内 央行连续 6 次调高人民币贷款利率 个人住房贷款支付不断增 加 国内商业银行个人住房贷款在随后一个时期内逐渐步入违约高风险期 例 如 2007 年下半年以来 福州市因无法偿还贷款而被银行起诉的案件骤增 仅 2007 年 9 月份 仓山区法院就审结了买房 买店铺按揭类案件 69 起 而 2006 年全年此类案件只有十几起 此外数据显示 工行 中行 建行三大房地产贷 款中的个人住房不良贷款由 2005 年年末的 184 42 亿上升到 2006 年年末的 192 41 亿 三 信用风险 信用风险 主要是指借款人的还款能力降低或还款意愿发生变化导致不能或不 愿归还银行贷款的风险 借款人的还款能力是及时 足额归还银行贷款的基本 保证和重要前提 影响借款人还款能力的因素主要有借款人及其家庭成员的收 入状况 身体健康状况以及一些不可预见的困难甚至灾难等 借款人的还款意 愿是银行信贷资金安全的重要保障和影响因素 判断还款意愿主要依据对借款 人的道德 品行 以往的信用记录等因素的考察 信用风险可以分为以下几种 情况 1 被动 被迫 违约风险 由于我国目前正处于改革开放的市场化进程中 经济体 制还不完善 各种社会保障制度还不健全 人们的工作 投资经营情况很难保 持稳定 而住房信贷的期限长达几十年 因此借款人的经济实力变化趋势无法 准确预计 未来不可见因素很多 如借款人收入下降 失业 离异财产纠纷 意外身故或丧失劳动能力等 一旦某种原因导致收入大幅度减少 借款人便没 有能力继续还款 从而为银行带来被动违约风险 2 主动违约 恶意违约 风险 由于借贷双方的信息不对称 贷方处于信息劣势 借方处于信息优势 在借贷 过程中借款人恶意制造虚假信息 也会导致银行抵押贷款在发放之后面临无法 收回的风险 目前在我国 恶意违约风险时有发生 且呈上升趋势 这类违约 风险主要来自两个方面 一方面 贷款者个人假借个人住房贷款的名义从银行骗 取贷款融资 而一旦获取贷款 将不会按时归还贷款本息 另一方面 开发商 或者为了获得低利率的个住房贷款或者为了提高房价 通过中介机构违规操作 虚拟大量购房者进行假按揭从而骗取银行大量现金 由于这些虚拟购房者根本 没有还款可能性 因此 将导致银行承担违约风险 3 理性违约风险是指借款 人从自身利益出发 出于经济理性而采取放弃还贷责任的违约行为 如果我们 不考虑文化因素的影响以及个人信用机制的约束 当还款进行到一定阶段时 借款人所购房产的市价如果小于其剩余的贷款本金 借款人就会终止还款 形 成违约风险 根据美国穆迪公司对美国 1970 一 1988 年间的 700 万笔住房贷款 研究得出如结论 1 房价下降得越多 借款人越倾向于理性违约 2 贷款比例越 高 借款人越容易发生理性违约 3 贷款期限越长 借款人发生理性违约的可能 性越大 4 借款人履行合同的时间越短 理性违约越可能发生 5 借款人重新购 买房子及申请抵押贷款的交易成本越大 发生理性违约的可能性越小 四 流动性风险 流动性风险 即商业银行资产变现的风险 是指由于个人住房贷款资金的来 源与运用在期限 结构 数量上的不匹配 以致商业银行不能清偿到期债务 满足客户提取存款要求的风险 目前 我国个人住房抵押贷款期限大多为中长 期 最长可达 30 年 借款人通常以分期付款的方式偿还贷款 因此其周期跨度 很大 而通常银行的存款期限为 2 一 5 年 周期跨度较小 并且 由于银行业 之间日益激烈的竞争 各银行为了吸引更多的贷款客户 纷纷取提高个人住房 按揭成数的措施 按揭成数甚至最高达 80 相应的风险也就越大 这种风险 可称为原发性的流动性风险 此外 虽然在个人住房贷款中大多数是以所购房 产作为贷款抵押物 当借款人违约时 贷款人可以拍卖抵押房产以补偿贷款损 失 但如果寻求不到合适的途径卖掉房地产 或者房价暴跌 银行同样也会承 担流动性风险 也就是由信用风险带来的流动性风险 而商业银行资产负债结 构的不匹配 也极易造成银行信贷资金的不稳定 从而面临较高的流动性风险 同时 由于我国目前住房抵押贷款担保和保险制度不完善 还不能有效化解商 业银行的流动性风险 五 提前偿还风险 提前还款虽能确保银行资金安全回笼 降低资金流动性风险 但其负面作用不 容忽视 比如有的银行为一些营销个人住房贷款支付过一定的成本 但借款人 在很短时间内大量提前还款 则银行不但无盈利 也打乱了资金安排 中国人 民银行发布的 2007 年中国区域金融运行报告 指出 总体上看我国个人住房 贷款的风险在短期内基本可控 但由于前期 6 连续上调贷款利率的累积效应将 逐步显现 加之借款人家庭收入有较大幅度增长 未来一段时间商业银行可能 面临较大的提前还款风险 提前还款风险方面 影响居民提前还款的因素主要 有借款人的还款规划 家庭收入 借款成本变化等 同时调查还显示 一是部分 借款人主动计划导致提前还款风险 二是利率频繁上调增大提前还款风险 三是家 庭收入提高将增大提还款的可能性 21 6 的被调查者预期未来家庭收入将有较 大幅度提高 有能力提前还款 而提前还款却给商业银行的资金运用计划增加 了不确定因素 2007 年央行连续 6 次加息后 提前还贷数量猛增 以招商银行 广州分行为例 2007 年该行个人贷款实际新增约 7 亿元 与 2006 年发放水平 基本持平 但是 2008 年 1 一 3 月 个人贷款归还约 6 亿元 其中提前还贷 正常还贷分别约为 5 亿元 1 亿元 此长彼消下 个人贷款余额仅增 1 亿元 六 抵押物风险 个人住房贷款的抵押物品处置风险 是指银行在借款人违约后 处置抵押物时 所发生的风险 主要包括抵押物产权风险 抵押物价格风险和抵押物变现风险 由抵押物产权归属问题所引起的抵押物产权风险可分为部分产权风险和产权替 代风险 部分产权风险是指借款人并未拥有房屋的完全产权 而是同他人共同 占有 银行在处置这种产权的房屋时会受到很大制约 对于不完全产权 如果 银行在贷款时不知情也无备案 那么在处置抵押物时就只能处置借款人占有的 那一部分 产权替代是指由于个人住房贷款的长期性 在贷款期内一旦发生房 屋拆迁或其他变动因素 则抵押房屋产权由另外的产权替代 且银行将面临抵 押物不足额的替代和抵押权的物上代位权难以行使的风险 抵押物价格风险是 指抵押房屋随经济环境 房地产市场的变化和房屋的自然磨损而导致价格下跌 所产生的风险 目前 我国住房二级市场尚不成熟 抵押房产的拍卖价格通常 远低于同等房产的市场售价 且抵押房产的拍卖大多不是由银行自身来操作 如果无法及时掌握市场行情 加上没有专业人士指导 抵押物无法足值拍卖 则银行遭受的信贷风险也就随之增加 抵押物变现风险是指银行不能使抵押物 变现或处置抵押物代价过高 迫使银行不得不放弃追偿贷款的风险 一方面由 于相关的法律保护的缺失 银行难以处置抵押物 另一方面 银行处置抵押物的 相关成本过高 所涉及的诉讼费 拍卖费用 评估费往往超过诉讼标的 使银 行放弃处置 七 政策及法规风险 个人住房贷款的法律风险 包括以下几个层面的内容 抵押住房的权利瑕疵 办 理个人住房贷款业务 要求按揭住房不存在权利瑕疵 若银行的贷款缺乏安全 有效 足值的抵押担保品 银行的贷款风险自然就大了 合规性问题 即个人 办理住房贷款的手续是否完备 合法和有效 如住房抵押登记和商品房预售的 各案登记是否办妥等 根据 合同法 第 286 条的规定 以及 2003 年 6 月 1 日最高人民法院 关于建 设工程价款优先受偿问题的批复 建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和 其他债权 这一司法解释使得银行抵押权的优先受偿受到限制 这无疑会加大 银行的流动性贷款风险 政策法规的变动同样会给银行带来风险 这种风险影响更大 已于 2005 年 1 月 1 日起实施的 最高人民法院关于人民法院民事执行中查封 扣押 冻结财 产的规定 其中第六条 对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋 人民法院可以查封 但不得拍卖 变卖或者抵债 的出台意味着