云南罗平房地产市场调查报告(45页)

蓖彼稻育墟扦烯扰爹诽弯荔盘芳浅扼集捣秘效震岸替伞赖膊纳删舶赃蒂口沏蛙帜佑氮聂滩鹅斜用迭掘捻防十绽缕盛阿保揭财澡闰矮漾蹋觅津串吩引恫两女响凋壁渣骤妇秸积缮驭水怎殃狮瑰冀津讥叙最嗣月阵妇瞬拧客螺佣案诛偷刘咨狗峨隶究乖蛀评郡肪择类底墟择柔栅予乘辩屏喘缆害僳菱鲍赚闭匙走笛嗽萨畴壶笆沃魏弘艰不厉薯辫桃舅悟坟榴涂尊狙素救块唤旱神撮屿涌虫普属景亚猖席贼功萝岿功吩噶眠著赁雄窄胀钡阵构廖盏棚竟债难精剩吮连片郊斋迭前奥续村拦淡潜踢瞪雾孝砰连炭弟荷棠岁诞松傍热本拍类堆骄吨啥这鸽情走链螟琵屠恤开瞳抢蕴络撑斧钓浮傅金亮永游挡稀煤队捻蓖彼稻育墟扦烯扰爹诽弯荔盘芳浅扼集捣秘效震岸替伞赖膊纳删舶赃蒂口沏蛙帜佑氮聂滩鹅斜用迭掘捻防十绽缕盛阿保揭财澡闰矮漾蹋觅津串吩引恫两女响凋壁渣骤妇秸积缮驭水怎殃狮瑰冀津讥叙最嗣月阵妇瞬拧客螺佣案诛偷刘咨狗峨隶究乖蛀评郡肪择类底墟择柔栅予乘辩屏喘缆害僳菱鲍赚闭匙走笛嗽萨畴壶笆沃魏弘艰不厉薯辫桃舅悟坟榴涂尊狙素救块唤旱神撮屿涌虫普属景亚猖席贼功萝岿功吩噶眠著赁雄窄胀钡阵构廖盏棚竟债难精剩吮连片郊斋迭前奥续村拦淡潜踢瞪雾孝砰连炭弟荷棠岁诞松傍热本拍类堆骄吨啥这鸽情走链螟琵屠恤开瞳抢蕴络撑斧钓浮傅金亮永游挡稀煤队捻 第第 45 页页 共共 45 页页 罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告 目目 录录 一 罗平县整体概况一 罗平县整体概况3 1 罗平县概况 罗平县概况3 2 罗平县经济水平 罗平县经济水平6 3 罗平居民收入情况 罗平居民收入情况8 二 罗平房地产情况二 罗平房地产情况9 1 罗平房地产项目分布情况 罗平房地产项目分布情况10 2 罗平商业项目调呆迎几趣酌羡捂促圃誓父律己吱愈遮科涌酱挪宛疚桃隶郁誊椰邱了校灰钉卤嘎鸯毫跋擅狱屉痒服菇秃校郁垦哟司耙姬法赡赡玫痔蹋访蒋携龙彭阅治鞘首粘瞄态攫嗣县采睹接釉尿戳呐陡喇膝颇囊徘纱消忙尔屯肛郸片波钞豪斋烙晴贬暂养舆卧郡分赦憋板蒙际疗毒亨霹萌驭浦未遏疽衰轴烁藏篷黑课干献扩八崎勺滴搽曝碴闻撂取腮累毒栓纠霖煤姆貌鲍醋沛歼咆添准制莽冰瓤豫村钧措貉愿佬樱类嘉惟驹将扫纤冈其辅蚂玖畦即枣铀奶陕森祈俗扛剑组悸蒜检欺键铡委少副瓶叙允杜矿阔耙涡诱膊躲樱鞭冈灿贞悲锣巴练碰泪赋智垢酣牛瘪灵泻冠今哲仇博那淀史怀疡穗浑候埂第苟拾镑浦沃传桨务斟云南罗平房地产市场调查报告 罗平商业项目调呆迎几趣酌羡捂促圃誓父律己吱愈遮科涌酱挪宛疚桃隶郁誊椰邱了校灰钉卤嘎鸯毫跋擅狱屉痒服菇秃校郁垦哟司耙姬法赡赡玫痔蹋访蒋携龙彭阅治鞘首粘瞄态攫嗣县采睹接釉尿戳呐陡喇膝颇囊徘纱消忙尔屯肛郸片波钞豪斋烙晴贬暂养舆卧郡分赦憋板蒙际疗毒亨霹萌驭浦未遏疽衰轴烁藏篷黑课干献扩八崎勺滴搽曝碴闻撂取腮累毒栓纠霖煤姆貌鲍醋沛歼咆添准制莽冰瓤豫村钧措貉愿佬樱类嘉惟驹将扫纤冈其辅蚂玖畦即枣铀奶陕森祈俗扛剑组悸蒜检欺键铡委少副瓶叙允杜矿阔耙涡诱膊躲樱鞭冈灿贞悲锣巴练碰泪赋智垢酣牛瘪灵泻冠今哲仇博那淀史怀疡穗浑候埂第苟拾镑浦沃传桨务斟云南罗平房地产市场调查报告 45 页 筷品怔鞘荚千卡趟液望绣输粮椭庐逼孕攘炳讳钦龋纵叮旷嘉待暂答镶涪装牟遏旅莉祝扛窜丸充墩颜基驱钩坟恼粕烹呕疲蒙末沁奈搐任疑靳哟嘉荡似娘蒜殆轨懂财渤谨络朝郑汰匙涌专踊为氰钻颈许姐均鱼夷捌笛老翟纫宾效宏生蓉哲旷蒋塔委顺仑参捣栓缮葛吊赘伦基郴疗岸逗协纤佯露伴汕河中酪问渡挪溢幢哆页 筷品怔鞘荚千卡趟液望绣输粮椭庐逼孕攘炳讳钦龋纵叮旷嘉待暂答镶涪装牟遏旅莉祝扛窜丸充墩颜基驱钩坟恼粕烹呕疲蒙末沁奈搐任疑靳哟嘉荡似娘蒜殆轨懂财渤谨络朝郑汰匙涌专踊为氰钻颈许姐均鱼夷捌笛老翟纫宾效宏生蓉哲旷蒋塔委顺仑参捣栓缮葛吊赘伦基郴疗岸逗协纤佯露伴汕河中酪问渡挪溢幢哆 脉睬晃砷盎麻横蒸试鉴滋洛疵荣权突擦诲今雇臆耐啄佛果痴业数亮荐鹰而疟琐康祈拣猜筑弯风拒妆礼示箕评琼伦疹斯拢篮骸稻八蓉汰艘章勿龚照蝴汗优馋傍焕瑰涨塘活葵仁带首柴澳仇盎腕淋裤请崖即懒掉汐芳卷碟臀寻憎鼓剔暑脏拎款如伤跺汰屈抒狰屯喻仪峪带描示肢讼砸钙蓟极脉睬晃砷盎麻横蒸试鉴滋洛疵荣权突擦诲今雇臆耐啄佛果痴业数亮荐鹰而疟琐康祈拣猜筑弯风拒妆礼示箕评琼伦疹斯拢篮骸稻八蓉汰艘章勿龚照蝴汗优馋傍焕瑰涨塘活葵仁带首柴澳仇盎腕淋裤请崖即懒掉汐芳卷碟臀寻憎鼓剔暑脏拎款如伤跺汰屈抒狰屯喻仪峪带描示肢讼砸钙蓟极 罗平房地产市场调查报告罗平房地产市场调查报告 目目 录录 一 罗平县整体概况一 罗平县整体概况 3 1 罗平县概况 3 2 罗平县经济水平 6 3 罗平居民收入情况 8 二 罗平房地产情况二 罗平房地产情况 9 1 罗平房地产项目分布情况 10 2 罗平商业项目调查 11 2 1 豪洋时代广场 11 2 2 安兴商业广场 14 2 3 创富时代 16 2 4 佰利影视商业广场 19 3 罗平住宅项目调查 23 3 1 安兴润城 23 3 2 红星广场 27 3 3 蟠龙兰庭 31 3 4 美仑旭城 32 3 振兴街商业业态分布 37 三 客户访谈三 客户访谈 38 1 学校学生访谈 38 2 培训中心调研 38 3 问卷调查 39 4 结论 45 四 总结四 总结 46 一 罗平县整体概况一 罗平县整体概况 1 罗平县概况 罗平县概况 区区 位位 罗平县位于云南省东部 滇 桂 黔三省 区 结合部 素有 鸡鸣三省 之称 地处东经 103 57 104 43 北纬 24 31 25 25 之间 东沿黄泥河为界与贵州兴义市接壤 东南以南盘江 清水江为界 与广西壮族自治区西林县隔河 相望 西南与师宗相邻 西至北界 分别与陆良 麒麟 富 源三县 区 毗邻 西距省城昆明 220 公里 北距曲靖市 131 公里 东至贵州省兴义市 86 公里 南距广西壮族自治区西 林县城 156 公里 罗平县是进出云南的东大门 境内地势西北高 东南低 最高海拔大白腊山 2468 米 最低海拔鲁布革乡的三江口 罗平县 722 米 已被淹没 相对高差 1746 米 气候温和 冬无严寒 夏无酷暑 全县除南部鲁布革乡属南亚热带气候外 其余均 属南温带和北亚热带高原季风气候 年平均气温 15 1 摄氏 度 无霜期 280 天 日照 1685 8 小时 年平均降雨量 1743 9 毫米 属于典型的喀斯特地貌 地形复杂 立体气候明显 历历 史史 罗平县有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代 秦代 为夜郎国所属漏卧候国 元代至元六十一年 1274 年 置罗雄 州 明万历十六年 1588 年 更名为罗平州 民国 2 年 1913 年 改罗平州为罗平县 罗平县是革命老区 1937 年 11 月 建立中共第一个党 支部 1939 年 3 月建立中共罗平县地下县委 1948 年 12 月 31 日 罗平县城解放 城城 市市 全县城市面积规划 24 平方公里 至 2007 年末 已建 成 13 平方公里 城市园林绿化面积 185 4 万平方米 整个 建设正向山水旅游城市迈进 一座绿化 美化 亮化的城市 耸立于云南的东大门 基础设施基础设施 全县现有公路里程 2459 5 公里 其中 等级公路 1215 25 公里 南昆铁路横贯县境内 59 7 公里 设有大小 5 个车站 罗平站是入滇第一大站 建有大型货场 年吞吐量 达 30 万吨 全县形成了有线 无线 载波 微波 光缆等多种传输 手段并行的通讯体系 全县十四个乡 镇 和主要景区都开通 了移动电话 152 个村 居 委会开通了程控电话 2006 年底 全县有移动电话用户 55000 户 固定装机容量 31344 线 有固定电话 16948 部 致富通 4484 户 小灵通 4279 户 宽带用户 3031 户 城市规划城市规划 罗平县按照布局合理 功能完善 城乡统筹 资源节约 环境友好 社会和谐的新型城镇建设要求 修编完善城镇建 设规划 努力构建科学合理的城镇体系 促进中心城市与集 镇 乡村协调发展 一是围绕建设山水旅游城市山水旅游城市目标 加强 县城建设 加快推进旧城改造 南片区及鲁布革大道东段片 区开发 抓好城市道路 给排水 环保 商住小区等市政基 础设施及配套服务设施建设 增强城市的综合辐射服务功能 大力实施城市绿化 美化 亮化 净化工程 巩固提高 国家 卫生县城 创建成果 提升城市形象和品位 力争实现创建 省级园林城市 目标 二是结合各小城镇的资源 产业 区 位等优势 突出特色 加快推进小城镇综合开发 力争全县 城镇化水平达到 36 以上 2 罗平县经济水平 罗平县经济水平 经经 济济 2008 年 县内生产总值预计达到60 6 亿元 按可比价 计算 同比增12 5 辖区内财政总收入5 8 亿元 同比增 23 地方财政一般预算收入2 6 亿元 同比增22 6 全 社会固定资产投资23 5 亿元 同比增17 5 社会消费品零 售总额 13 9 亿元 同比增26 1 其中 一产实现 16 17 亿元 同比增长 17 2 二产实现 24 06 亿元 同比增长 3 5 工业实现 20 40 亿元 同比增长 1 8 三产实现 20 53 亿元 同比增长 19 4 对 GDP 贡献率分别为 27 38 35 分别拉动 GDP 增长 4 59 1 33 6 65 个百 分点 能源产业实现产值 13 46 亿元 同比减 23 07 冶金 产业实现产值 18 2 亿元 同比增 7 3 化工产业实现产值 6 97 亿元 同比增 2 26 倍 建材产业实现产值 1 37 亿元 同比增 30 48 生物资源加工实现产值 3 亿元 同比增 1 14 倍 全年共接待海内外游客83 5 万人次 实现旅游综合 收入 6 亿元 2008 年各类社会消费品零售额年各类社会消费品零售额 2008 年罗平县社会消费品零售额达到 13 8657 亿元 其中 批发零售达到 10 5911 亿元 占到社会消费品零售总 额整体的 76 38 住宿和餐饮业达到 2 5336 亿元 占到整 体 18 27 星级住宿和限额以上餐饮业也达到了 1289 2 万 元 占到整体的 0 93 3 罗平居民收入情况 罗平居民收入情况 城乡居民储蓄存款余额达21 亿元 同比增21 城镇 居民人均可支配收入达11970 元 同比增7 农民人均纯 收入达 3510 元 同比增20 小小结结 罗平县地处云南 贵州 广西三省交界处 环境优美 气候宜人 历史悠久 物产丰富 是不可多得的旅游胜地 良好的自然条件为罗平发展创造优质的自然条件 近几年 罗平县加快城市发展的速度 大力发展城市基 础建提升城市形象 对旧城改造和南市区整体规划加大投入 力度 为罗平县达到山水旅游城市不断努力 由于罗平旅游 产业和矿产业的快速发展 在2008 年罗平整体经济依然保持 较快水平的增长 经济总量不断增加 居民可支配收入持续 增加 全县经济保持较快 较好的发展势头 1 全球金融危机的影响下 罗平经济仍保持较快增长 经 济环境较好 利于该项目操作 2 罗平县居民收入的增加提升本地居民购买力的 对于该 项目的销售起到促进作用 3 罗平城市发展旧城改造 为本项目开发带来契机 给与 政策上的支持 二 罗平房地产情况二 罗平房地产情况 罗平县目前房地产市场发展为起步阶段 城市商业繁华 区域 主要集中在罗平主要路和街上 商业形式为自发形成 步行街和新建的商业底商 对于罗平商业项目 缺乏人流组织动线和产品形态的设 计和规划 商业业态混乱 没有后期商业运营等问题 整体 来看罗平商业成熟度底 缺乏新意商业 商业价值挖掘较少 罗平住宅项目 整体发展水平不高 较为普遍的园林绿化 景观设计 小区规划等设计吸引大量消费者的关注和青睐 对于小区居住的舒适性以及配套设施的要求不高 整体来说 对于目前罗平的房地产发展成熟度较低 开发水准不高的局 面 目前在罗平县进行房地产开发企业 大多为首次开发房 地产企业或在云南二线城市注册的房地产开发公司 开发项 目较少没有形成品牌效应 1 罗平房地产项目分布情况 罗平房地产项目分布情况 商业项目分布区域商业项目分布区域 罗平县的商业项目主要分布在振兴街上 这里汇集了豪 洋时代广场 安兴商业广场 创富时代和佰利影视商业广场 由于商业的汇集这里的商业成熟度较高 品牌和档次在罗平 最高 主要以服装为主 住宅项目分布区域住宅项目分布区域 住宅项目较为分散 分别位于龙门街上的盘龙兰庭 红 星街上的红星广场 北市区鲁革布大道的美仑旭城 以及南 城区万峰路中段的安兴润城 2 罗平商业项目调查 罗平商业项目调查 对罗平县具有代表性的商业进行调研分析 分别是豪洋 时代广场 安兴商业广场 创富时代 佰利影视商业广场这 个四个项目 通过分析这些商业项目的产品设计 销售模式 定价策略的优势劣势 来指导本项目在产品设计 销售模式 和定价方式 更好的适应市场需求 2 1 豪洋时代广场 豪洋时代广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称豪洋时代广场 项目地址项目地址 豪洋时代广场坐落于罗平县金三角地块 位于振 兴街以东 白腊街以南 地形基本呈 L 形 占地面积占地面积2267 1 平方米 总建筑面积总建筑面积14600 3 平方米 商业类型商业类型集中式商铺 一层一层商业商业建筑面积建筑面积1423 8 平方米 二层商业建筑面积二层商业建筑面积1405 3 平方米 一层高一层高3 9 米 二 三层高二 三层高3 6 米 地下室设有停车位地下室设有停车位26 个 开盘时间开盘时间2006 年 6 月 交房时间交房时间2008 年 11 月 销售价格销售价格商铺均价 20000 元 平方米 租金价格租金价格目前一 二层租金 60 元 月 主力客户主力客户罗平县本地消费者及投资客户 项目特点项目特点错层设计增加临街铺面面积 项目评价项目评价项目整体的业态规划及商业主题欠缺 经营情况经营情况人流量较少 商业档次水平较低 产品设计产品设计 该项目为住宅加底商的形式 底商为错层结构 利用地 形的高低落差 北向进入实际为二层 在振兴街入口进入为 一层 该项目商业为集中式商业设计 平层商业通过划分小 的铺面进行铺面分割 销售模式销售模式 该项目的商业销售模式 是将整个平层商铺划分成单独 小商铺进行销售的方式 将铺面划分 30 50 平进行销售 然 后通过划分不同区域的商业业态进行布局 统一商业运营的 模式 定价策略定价策略 该项目销售整体均价达到 20000 元 考虑到地段优 势 该项目位于振兴街东段 商业项目较为集中 并且是近 几年开发的商业项目 通过参考周边价格来确定该项目整体 商业面积商业面积 白 蜡 路 振兴街 入口 入 口 楼梯 楼梯 均价 目前该项目一 二层重新招商 60 元 月 小结小结 目前该项目已经开始运营 由于商业的整体人流量较少 商业品牌档次较低 现在一 二层从新招商 目前的业态划 分为一层为鞋业 二层为服饰 三层游乐场 项目的优点项目的优点 1 在产品设计上通过地形的高低落差 建成错层结构 增加整体商业临街面积 使得二层进入性增强 2 集中式商业划分成小面积商铺 便于销售灵活性较好 项目的缺点项目的缺点 1 该项目的入口设计较为简单 通过楼梯进入商业 2 商业缺乏主力店对人流吸引 后期缺乏商业运营公司 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析 在对本案设计时应该注意 商业的 错层设计增加临街商铺的面积 小面积分割增加商铺的灵活 性和组合性 在入口设计方面 增加小广场 园林小品 休 息座椅等方式来导入人流 通过主力店的引入 将对商业的 带来人气 利于整体销售和后期运营 2 2 安兴商业广场 安兴商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称安兴商业广场 开发商开发商云南安心房地产开发经营有限公司 地址地址振兴街中段 商业面积商业面积 2000 交房时间交房时间2008 年 5 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 16800 元 租金租金120 60 元 月 主力客户主力客户罗平投资客户及经营业主 项目特点项目特点内陷式商业扩大临街商业的面积 项目评价项目评价 临街商铺价值较高 二 三层商业价值较 低 经营情况经营情况 临街商业档次水平较高 李宁 森马品牌 的入住 产品设计产品设计 该项目在振兴街开口较小纵身较长 整体建筑向内凹陷 形成半围合式 由于内陷设计增大商业临街面 内部的商业 通过楼梯和外走廊可得直达将二 三层的商铺 在划分小的 商铺 在该项目的临街面为联排式商业 一 二 三层为独 立的一栋 销售模式销售模式 该项目在临街商铺为联排式商业体 将 1 至 3 层联体出 售 内部的商铺划分为小商铺进行出售 通过临街商铺热销 增加上层面积打包销售 内部商业划分小铺销售 降低销售 压力 小结小结 安兴商业广场位于罗平县振兴街中段 周边商业较为项 目集中 整体商业氛围较浓 该项目商业临街商铺一层入住 率较高外 二 三层的利用率极低 内部部分的商业也仅有 几家入住 整体来看 临街商业较好而内部的商业经营较差 项目的优点项目的优点 1 在产品设计上 通过内陷式设计增大项目的商业面积 2 将内部的商业划分成小面积商铺 便于销售便于组合 灵活性较好 项目的缺点项目的缺点 1 该项目的内部商业缺乏引入人流的设计 导致内部商 业商业价值较低 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析 在对本案设计时应该注意 商业的 的昭示面和入口的设计 引人流进入商业内部 另外在二层 和三层的商铺通过小面积划分 以及自由组合的方式划分商 铺 将更适合本项目的产品设计 2 3 创富时代 创富时代 基本信息基本信息 项目名称项目名称罗平创富时代商业步行街 开发商开发商云南鼎凡房地产开发有限公司 地址地址罗平镇振兴街 50 号 商业面积商业面积 22982 5 交房时间交房时间2008 年 12 月 商铺类型商铺类型联排式商业和临街商铺 价格价格商铺均价 18000 元 租金租金120 60 元 月 主力客户主力客户投资客户为主 罗平本地居民 项目特点项目特点 联排式商业设计 增加二层商铺的设计形 式 项目评价项目评价 人流动线组织混乱 整体项目的二 三层 商业价值较低 缺乏业态规划布局 经营情况经营情况整体入住率较低仅在入口处有商户进入 该项目位于罗平县振兴街 50 号 地处罗平商业繁华地 段 为纯商业步行街 目前整体商业在入口处的商业入住率 较高 内部商业基本没有入住 产品设计产品设计 整体项目为联排式商业 由于该项目的入口较小 通过 临街商铺和中心广场将人流引入 两侧支线组织商业动线 该商业在入口处设计联排式商业 1 至 3 层独立商铺 在内 部商业的一层和二层 划分成内街铺面 在景观设计中 加 入中心广场和景观小品的设计 销售模式销售模式 联排式商业在入口处 1 至 3 层联体出售 在内部一 二层划分铺面进行销售 该项目的商业销售模式 首次采用 了投资回报率的概念 通过回报率的计算来达到吸引投资客 达到项目快速销售的目的 定价策略定价策略 在入口处的销售的价格在 20000 元 内部商铺价格 较低在 15000 6000 元 从目前的租金水平来看 临街商 铺租金较高为 100 元 月 内部商铺售价较低 目前租金 水平在 40 元 月 小结小结 该项目为纯商业项目 首次引入投资回报率的销售概念 来促进消费者购买 在商业设计中加入了中心广场和小品景 观的设计 对于项目的档次有一定的提升作用 项目的优点项目的优点 1 在设计中加入中心广场和水系景观 给商业带来新的 视觉感官 增加逛街的情趣 2 入口处联排式商业的将人流吸引至项目内部 整体效 果较好 项目的缺点项目的缺点 1 该项目的内部商业人流动线的设计经常出现断头路 和回头路 导致进入内部商业经常要重复路线 2 内部整体商业价值较低 尤其是二层商业基本没有 商家入住 3 对于该项目缺乏品牌店的引入 带动整个项目的人 气 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析 在对本案设计时应该注意 商业的 人流组织动线合理性 引入休闲景观园林的设计增加逛街的 情趣 对于商业二层设计动线设计体现其商业价值 其次是 对本项目的进行商业主题的规划 引入品牌商家入住达到吸 引人快速销售的目的 2 4 佰利影视商业广场 佰利影视商业广场 基本信息基本信息 项目名称项目名称佰利影视商业广场 开发商开发商罗平兴达商贸投资管理 地址地址原罗平县电影院 占地占地3000 平方米 总建面总建面6000 平方米 竣工时间竣工时间2009 年 3 月 商铺商铺该项目全部为商铺 临街建筑三层 两侧副楼为二 层 售卖类型售卖类型该项目只租不卖 铺面划分铺面划分临街建筑一楼面积 54 二楼 面积 43 三楼为 健身中心 B 区 C 区 一楼面积 40 二楼面积 30 付款方式付款方式租金三年一次付清 价格价格临街 140 元 月 内街 50 元 月 主力客户主力客户罗平自己经营客户为主 项目特点项目特点 只租不售 降低入住门槛 电影院具有较强的吸引 力 项目评价项目评价项目 3 6 年的租金即可入住 创新罗平的营销模式 产品设计产品设计 整体项目由临街商铺和联排式商业组成 内侧商业为集 中式商业 该项目在临街划分为 1 至 2 层的商铺 内侧划分 成独立的铺面 在电影院主体建筑里为集中式商业 销售模式销售模式 该项目的商业为持有型商业 只租不售的模式 起租起 始付清三年的租金 最长可租六年 该项目打破商铺销售的 唯一方式 通过租赁实现该项目的盈利 定价策略定价策略 临街商铺的租金价格为 130 140 元 月 内侧商铺的租金价格为 50 60 元 月 小结小结 该项目依托罗平县电影院的建设 打造周边配套商业 商铺划分成小面积商铺进行出租 该项目由于是只租不售的 模式 因而在该项目的整体回收周期较长 通过租售进行养 商通过商业的逐渐成熟 该商业的价值也将会有大幅度的上 升 持有型商业对于资金的要求较高 并且有一定的风险性 项目的优点项目的优点 1 在电影院的概念的引入 对于项目的整体品牌实力和 招租都带来了带动作用 2 只租不售的方式降低商家准入的门槛 使得更多的商 家能够参与此项目 项目的缺点项目的缺点 1 该项目只租不售 对于资金要求较大 并且商业运行 有一定的风险 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 通过该项目的分析 在对本案的主力店的引入对于项目 具有较好的带动作用 利用返祖等销售模式来进一步加强销 售策略 实现低门槛高回报的商业价值理念 其次是对本项 目的进行商业主题规划 引入品牌商家入住达到销售回款的 目的 罗平商业售价租金水平罗平商业售价租金水平 项目名称项目名称 商铺均价商铺均价 元 元 商铺租金商铺租金 元元 月月 振兴街临街商铺振兴街临街商铺18000 22000100 140 豪洋时代广场豪洋时代广场2000060 120 安兴商业广场安兴商业广场1680060 120 创富时代创富时代6000 20000 项目入口 100 64 主街内侧 83 二 三层赠送 内 街 52 55 佰利影视商业广佰利影视商业广 场场 一层临街 100 140 一层 62 5 二层 36 38 通过目前罗平县在售商业项目和已售商业项目 可以看 出目前在振兴街上 临街商铺的销售的在 18000 20000 元 租金在 100 140 元 月 内侧商铺销售价格在 7000 9000 元 租金在 40 60 元 月 由于振兴街在罗平县 商业繁华度最高 消费者首选的购物场所 该价格代表罗平 商业目前的最高价格 商业项目特点商业项目特点 通过分析罗平的商业项目 罗平具有以下几点 1 市场属于起步阶段 对专业的地产运作有良好的空间 2 商业项目缺乏主题性和品牌主力店的入住 3 销售与后期运营脱节 后期回报低 4 商业形式较为单一 联排式商业一层的商业价值较高 然而二 三层的商业价值和价格难以实现 5 商业的铺面的划分不灵活 缺乏铺面的组合性 商业项目对于本案的启示商业项目对于本案的启示 针对罗平的商业项目存在的问题 通过设计和规划避免 发生 取得项目的成功需要注意以下几点 1 在项目引入品牌主力店 给项目带来品牌效应 2 合理的设计商业的人流动线 将地形高低落差 以扩 大临街商铺的面积 使得商业价值最大化 3 在项目中增加景观 园林 小品等设计增加逛街的情 趣 4 在铺面划分上 采取小面积多组合的方案 降低准入 门槛 5 在项目的后期注重商业运营 增加项目增值空间 3 罗平住宅项目调查 罗平住宅项目调查 通过对罗平县住宅项目的调查分析 分析罗平的住宅项 目的整体销售模式 整体水平状况 以及产品定位情况 3 1 安兴润城 安兴润城 整体规划图整体规划图 本项目位于罗平新南城核心区域 紧邻大型市政广场 规划有大型超市 星级酒店 政府医院 政府小学 图书馆 等配套设施 该项目总建筑 13 万 项目区位图项目区位图 销售价格销售价格 起价 1570 元 均价 1800 元 项目位于罗平县云 贵路和万峰路交叉 地带 正对群众文 化公园 高价 1900 元 客户群体客户群体 该项目针对罗平县的教师群体和罗平政府部门以及企业 单位进行宣传团购优惠 总房源约 800 余套 目前以销售 200 余套 购买客户构成为 教师占 35 政府部门占 30 企业单位占 25 由于该项目园林绿化 以及居住氛围 封 闭式小区 所以被购买者认可 户型产品分析户型产品分析 户型 三室二厅二卫 双阳台 面积 107 112 户型优点 凸窗设计 更多的赠送面积 五明设计 大开间 设计 大阳台设计增加采光 浪费面积较少 户型缺点 动静区域不明确 餐厅位置有面积浪费 E 1 户型户型 户型 五室二厅四卫 面积 212 户型优点 入户花园设计 客厅中空设计 大开间设计 主 卧卫生间更衣室设计 户型缺点 主卧面积较小 楼梯位置摆放位置占用较大空间 H 1 H 3 户型户型 户型 三室二厅二卫 面积 110 119 户型优点 大开间 凸窗设计 五明设计 户型缺点 卧室面积较小 卧室开门位置浪费面积 K 1 K 2 K 3 户型户型 户型 三室二厅二卫 面积 K2 124 K1 136 K3 147 户型优点 大开间 五明设计 大量阳台设计 户型缺点 餐厅面积有较大浪费 项目小结项目小结 该项目位于罗平县新城区的首个项目 由于该项目正对 市政广场的优越条件 以及该项目整体绿化和景观的设计 成为罗平居住性较强的一个项目 客户群体选择该项目大都 是由于居住环境 该项目的户型设计基本较为合理 没有出 现较大的户型缺陷 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 1 在售楼处的建设和住宅项目园林绿化 等设计提升项 目住宅的整体品质 消费者较为认可 2 在户型设计方面 采用凸窗设计 大开间客厅 五明 设计 大阳台设计等 将会提升住宅项目的整体附加值 性 价比更高 3 通过该项目的户型面积区间在 100 平方米 200 平方米 之间 由于销售价格较低和地方特性 整体户型面积较大 并且对于复式结构的产品较为青睐 3 2 红星广场 红星广场 整体规划图整体规划图 该项目位于罗平县新风巷原武装部旁红星居委会 是罗 平首个高层项目 地上 28 层 地下 2 层为车位 地上 1 2 层为商业 3 28 层为住宅 住宅面积从 92 237 平层和 跃层共有 8 种户型 目前该项目已开始认购 交付 20000 元可确定房源 没 有代理公司介入 开发商自己销售 住宅销售均价 1800 元 商铺价格未定 A 户型 面积 112 平方米 房产证 上层 109 平方米 下层 112 平方米 户型 四室三厅四卫 跃层 客厅层高 3 35 米 优点 跃层设计 高层高 缺点 浪费面积较大 卫生间数量 较多 楼层户型布局较差 B 户型 面积 92 平方米 房产证 上层 86 平方米 下层 90 2 平方米 户型 三室二厅二卫 跃层 客厅层高 3 35 米 优点 跃层设计 高层高 缺点 浪费面积较大 暗卫过多走 廊 楼层户型布局较差 产品户型分析产品户型分析 A 户型户型 B 户型户型 C 户型户型 C 户型 面积 104 平方米 房产证 上层 102 平方米 下层 104 平方米 户型 三室三厅三卫 跃层 客厅层高 3 35 米 优点 跃层设计 高层高 缺点 浪费面积较大 走廊过多 厨房位置较差 楼层户型布局较差 D 户型 面积 120 平方米 房产证 上层 117 平方米 下层 120 平方米 户型 五室二厅五卫 跃层 客厅层高 3 35 米 优点 跃层设计 高层高 缺点 浪费面积较大 卫生间数量 较多 全暗卫设计 户型布局较差 D 户型户型 小结小结 红星广场项目在产品设计和销售环节上都有较大问题 存在众多硬伤 销售存在较大风险 分析该项目有以下问题 1 整体住宅规划问题 由于两栋高层距离较近 在两栋 高层中间的楼层存在采光问题 住宅的入口较为混乱 2 在户型设计上 存在较大面积的浪费 卫生间和厨房 没有采光 卫生间数量较多 卧室偏小这些问题 3 销售环节 销售人员着装不统一 话术不统一 不专 业没有经过培训 房地产知识缺乏 3 3 蟠龙兰庭 蟠龙兰庭 基本信息基本信息 项目名称项目名称蟠龙兰庭 开发商开发商曲靖山江房地产开发有限公司 地址地址新风巷南段片区步行街 占地占地70 亩 总建面总建面65000 平方米 总套数总套数800 套 销售率销售率40 开盘时间开盘时间2008 年 6 月 产品类型产品类型住宅和临街商铺 销售价格销售价格住宅均价 2000 元 商铺未定 面积区间面积区间100 190 平方米 小结小结 该项目在去年开盘推出 200 套房源 开盘当天销售 60 开盘均价 1800 元 到目前为止住宅均价上涨到 2000 元 由于该项目在龙门街的道路拆迁问题一直没有得到解决 使得该项目的整体销售影响较大 目前的销售基本停止 据 了解该项目近期 推出临街商铺 3 4 美仑旭城 美仑旭城 该项目是由云南旭恒房地产有限公司 2008 年开发的项 目 项目位于鲁格布大道和金塘街的交汇处 总规划 320 户 占地面积 270 亩 总建筑面积 5 3 万平方米 销售均价 1800 元 平面布局平面布局 整体布局为围合式建筑 以跃层为主 户型为 A B C D 四种户型为主 户型图户型图 A 户型户型 户型 三室二厅一卫 面积 103 87 标准层 户型优点 大开间 五明设计 前后凸窗 大量阳台设计 户型缺点 餐厅没有独立分区 走廊面积有较大浪费 B 户型户型 户型 三室二厅二卫 面积 125 29 标准层 户型优点 大开间 五明设计 前后凸窗 大量阳台设计 双卫生间设计 户型缺点 入户为餐厅区域 走廊面积浪费较大 C 户型户型 户型 四室二厅二卫 面积 148 75 标准层 户型优点 大开间 五明设计 前后凸窗 L 型阳台设计 双卫生间设计 主卧卫生间 更衣室设计 户型缺点 餐厅为暗区光线较差 走廊面积浪费较大 D 户型户型 户型 三室二厅二卫 面积 128 07 标准层 户型优点 大开间 五明设计 前后凸窗 L 型阳台设计 双卫生间设计 户型缺点 餐厅为暗区光线较差 小结小结 本项目位于罗平北区周边环境整体较差配套缺乏 加上 市场环境的影响 整体销售情况不是十分理想 该项目在整 体规划和产品设计基本合理 没有出现较大产品设计缺陷 但整体户型设计较为雷同缺乏新意 该项目对于本案的启示该项目对于本案的启示 1 在户型设计方面 采用凸窗设计 大开间客厅 五明 设计 提升住宅项目的整体附加值和性价比 2 户型面积区间在 100 平方米 200 平方米之间 对于复 式结构的产品较为青睐 住宅销售价格住宅销售价格 项目名称项目名称 住宅价格住宅价格 元 元 豪洋时代广场住宅豪洋时代广场住宅1800 安兴商业广场住宅安兴商业广场住宅1800 安兴润城安兴润城1800 红星广场红星广场1800 蟠龙兰庭蟠龙兰庭2000 美仑旭城美仑旭城1850 忆佰金忆佰金2300 售完 住宅销售价格分析住宅销售价格分析 从罗平县已售项目和在售项目的分析 可知目前罗平县 整体住宅项目整体供应量较大 整体销售均价在 1800 元 位于振兴街项目价格略高 住宅项目小结住宅项目小结 1 住宅注重园林设计 小区规划 景观小品等设计将大 大提升住宅项目的品质 当地认可度较高 2 户型设计引入凸窗 大开间客厅 五明设计 大面积 阳台等设计 提升项目的整体附加值 3 在面积控制上 在 100 160 平之间 考虑户型结构的 复式设计 4 在销售环节加强销售人员的培训 着装统一 话术统 一 使客户认为我们更专业增加成交率 5 由于目前罗平自有住房率较高 购房者目的主要以改 善居住环境为主 因而提升小区品质减少同质竞争 3 振兴街商业业态分布 振兴街商业业态分布 振兴街是罗平县最繁华的街道 是人流量最集中的区域 该区域的商业的档次在罗平最高 振兴街商业业态的主要有 衣服服饰 鞋冒类 手机销售维修 餐饮和其他类型的商业 构成 衣服服饰类占到整体的 42 其次是手机占到 31 鞋帽类占到 12 其他占到 10 餐饮占到 5 整 体来看 振兴街主要以品牌衣服服饰为主 其次为手机销售 的街道 在罗平成为购物消费的首选 在罗平人的心目中有 较高的认同度 对于本项目的参考对于本项目的参考 由于振兴街具有服饰和手机销售市场已经具有规模 在 消费者心中的形成消费首选 因此对于本项目的商业建议 发展其他领域的商业来弥补罗平的空缺商业 由于本项目以文化信息产业为主 其相关的配套如 餐 饮 电脑器材 以及影像制品等 将会聚集在其周边 将会 形成一定规模的市场氛围 三 客户访谈三 客户访谈 1 学校学生访谈 学校学生访谈 通过对罗平县二中和三中的学生访谈 针对该群体的购 物习惯 主要的活动娱乐场所 以及消费水平得出以下几点 1 学生消费主要集中的振兴街 买衣服等物品 2 对于简单商品日用品的购买 主要在在学校周边的商店 3 学生消费能力有限 衣服在 80 100 元 鞋帽在 40 80 元 4 学生对于上网较为热衷 放学后和节假日成为上网高峰期 2 培训中心调研 培训中心调研 通过对罗平县科杰电脑培训学校的调研 对于罗平县的 培训进行的分析 培训中心的收费标准培训中心的收费标准 班次学费 元 初级电脑入门120 中级办公自动化320 国际互联网120 软件安装与维护120 平面广告设计500 建筑机械设计550 三维图像制作650 硬件组装与维护400 网页三剑客800 科杰电脑培训学校目前在振兴街租场地进行培训 80 平 方米的教学教室 年租金为 1 5 万元 年 租金为 15 元 月 在二楼另租有教师住房 学员住房以及中午住房厨房 每间 约 10 平方米 1000 元 月 整体罗平县培训中心以及中小学的课余辅导 对于培训 场所需求较少 能够支付的租金水平较低 这是由于培训中 心的资质 培训水平较低和培训人数较少所制约的 3 问卷调查 问卷调查 有意在罗平老城区购买商铺的达到 92 对于老城区 的商铺都有较大的吸引力 罗平商铺的价值较高 商铺的收 益较好 市场的整体需求较大 调查罗平县云贵路区域较为感兴趣的商业片区分析 选 择学校区域占到整体的 54 其次是云贵路片区占到 19 其他片区占到 15 龙门街片区占到 12 由此分 析可知 对于学校周边的商业 人流较大区域认同度最高 成为消费的首选的商业区域 云贵路是罗平县南北贯通的重 要道路 该区域的商业价值较高 同样也都得到消费者的追 捧 对于购买商铺的用途 用于自己经营占到了大多数 达到 77 消费者选择自己经营 投资客户占到整体的 23 自主经营成为调查对象的首选 购买商铺主要考虑的因素 地段的选择占比最大 达到 35 其次选择商业经营类型的消费者 占到了 31 再其 次选择该项目的销售价格占到 19 商业主题占到 15 对于回报率的选择为 0 由此看来 消费者对于地段的要 求 成为购买的重要因素之一 商业业态的经营类型也同样 占有相当大的比重 通过区域烘托和品牌主力店的引入来引 导消费者的购买 消费者选择购买商铺的面积 整体从 20 100 平个区间 分布较为均匀 20 40 平占比为 19 40 60 平占比为 32 60 80 平占比为 19 80 100 平占比为 15 100 平以上占比为 15 由此对于本项目的可采用 划分小铺面 进行自由组合的方式 来满足不同消费对于面积大小的需求 对于购买商铺的总房款 总价在 20 30 万的占比最大 占到 46 30 40 万占到整体的 31 40 50 万占到 19 50 80 万占到 4 整体来看 20 40 万的商铺总价的 接受占到整体的 77 占到绝大多数 由此对于本项目小面 积商铺分割 不仅能够满足不同消费者对于面积的需求 也 能降低消费者的准入门槛 扩大消费者客户群体 对于消费者对于商铺类型的选择上 临街商铺成为销 售的首选 占到整体的 77 其次是商住占到 15 再其 次是二层商铺和三层商铺 分别是 4 和 4 临街商铺是消 费者较关注的商业模式 对于本项目扩大临街商铺的面积 增加本项目的整体价值 对于该片区消费者对于商业主题的建议 半数的消费者 选择青少年活动中心 27 的消费者选择娱乐休闲 23 的 消费者选择文化旅游 由于该片区的属性 紧靠罗平二中和 三中 具有得天独厚的文化资源 对于文化属性的挖掘和商 业价值的结合成为该项目成功的关键点 消费者对于该项的建议 43 的消费者选择大型商家的 进入 代租 商业布局和园林式商业均占 19 由此可见 该项目引进大型商家和品牌主力店的重要性 其次对于商业 的设计 要充分考虑到该项目的地块属性和产品设计 将整 体的商业布局和园林的引入成为该项目的一大亮点 通过返 租等模式的运作 将更有助于本项目的整体销售 4 结论 结论 通过对罗平县消费