彭水县市场调研简报

彭水县房地产市场调研报告彭水县房地产市场调研报告 第一部分第一部分 彭水县概况彭水县概况 一 总体概况一 总体概况 彭水县位于重庆东南部 处乌江下游 截止 2016 年末全县常住人口 49 82 万人 比上年减少 0 82 万人 其 中城镇人口 16 79 万人 乡村人口 33 03 万人 城镇化率 33 70 数据来源于彭水县人民政府官网 目前彭水县 城主要向西发展 重点围绕靛水打造新城片区 是彭水县今后的政治 文化 教育 金融中心区域 二 新城概况二 新城概况 受地形及老城改造等原因影响 在当地政府的大力推进及当地人民的支持下 彭水县新城向西布局发展 目前 新区规划 10 万人 新城与老城之间距离 10 公里左右 中间无过度地带 较老城水文环境优势不明显 但新城在 整体规划和职能上要优于老城 所以将新城定位为 现代之城 未来之城 品质之城 魅力之城 彭水县公 检 法 党校 思源学校 体育中心等已入驻新城 彭水县廉租房已部分交付入驻 规划彭水高铁站将设置在新城区 新城区规划蓝图如下 三 调研地块概况三 调研地块概况 本次所调研地块位于彭水新城体育中心后方高地 距离新城廉租房 1 公里 距离政府职能部门 3 公里左右 具体地块位置如下图 地块实景图如下 第二部分第二部分 彭水县房地产发展概况彭水县房地产发展概况 一 在售一 在售 待售项目分布待售项目分布 区域区域项目名称项目名称物业形态物业形态体量体量面积区间面积区间销售价格销售价格推售情况推售情况 沃宸金河湾高层四栋高层 109 均价 3800 元 现房销售 剩余约 60 套 底层为客运站 公园世界城高层约 50 万方 80 125 待定蓄客 预计 10 月开盘 御景江山高层 洋房约 61 万方 高层 77 126 洋房 105 240 洋房 4200 4300 元 高层 3700 3800 元 在售一期高层 1 洋房 6 7 4 号楼老城区 凯邦两江城 高层 商业 约 80 万高层 85 135 高层 4300 元 前期商业租赁 7 8 9 号楼高层在售 2015 年开盘 去化 约 560 套 黔龙 阳光国际高层约 90 万方高层高层 3800 元 由于项目资金问题 后期开发停滞 鑫沃 世纪城 高层 洋房 商业 约 100 万方 洋房 110 150 高层 78 124 高层 3600 元 洋房 4500 元 商业统一运营管理 分四期开发 一期 9 栋公园洋房以及 3 栋阔景 高层组成 2017 年 4 月开盘销售约 380 套 新城区 彭水 新领域高层 洋房约 50 万方 高层 81 105 洋房 129 228 高层 3700 元 洋房 4500 4600 元 一期高层在售 8 9 洋房在售 13 20 小结 小结 老城区老城区 1 客户来源 当地或者近期调入的企事业单位员工 当地私营企业主和少量乡镇客户 2 去化进度 高层年均新推 1 栋楼 约 200 套房源 月均去化 10 套左右 洋房去化月均 2 套左右 3 主力户型 高层以 90 110 三房为主 洋房以 120 左右大三房为主 4 项目除公园世界城外其余项目工程均处于停工状态 都以去库存为重点工作 新城区 新城区 1 客户来源 在迁政府企事业单位公职人员 2 推售进度 新城因在前期开发阶段 房源去化速度缓慢于老城区 3 主力户型 高层以 90 110 三房为主 洋房以 130 左右大三房为主 4 项目施工进度较慢 以去库存为重点工作 彭水房地产项目实景图 彭水房地产项目实景图 二 主力户型赏析二 主力户型赏析 凯邦凯邦 两江城两江城 三室两厅双卫三室两厅双卫 建筑面积建筑面积 122 83 122 83 三室两厅双卫三室两厅双卫 建筑面积建筑面积 106 95 106 95 彭水彭水 新领域新领域 洋房顶跃 五房两厅双卫洋房顶跃 五房两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 175 41 175 41 底跃洋房 三房两厅双阳台带地下室底跃洋房 三房两厅双阳台带地下室 建筑面积约建筑面积约 223 59 223 59 鑫沃鑫沃 世纪城世纪城 三室两厅双卫三室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 112 11 112 11 三室两厅双卫三室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 120 38 120 38 洋房 三室两厅双卫洋房 三室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 135 2 135 2 洋房 三室两厅双卫洋房 三室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 127 22 127 22 御景江山御景江山 三室两厅单卫三室两厅单卫 建筑面积约建筑面积约 102 34 102 34 两室两厅单卫两室两厅单卫 建筑面积约建筑面积约 74 93 74 93 洋房 三室两厅双卫洋房 三室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 115 67 115 67 洋房 四室两厅双卫洋房 四室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 236 21 258 36 236 21 258 36 公园世界城公园世界城 三室两厅双卫三室两厅双卫 建筑面积约建筑面积约 124 94 124 94 产品小结 产品小结 高层 高层 1 品质高层均以 2 梯 6 户为主 高 30 层左右 2 三房产品占比超 60 产品设计中规中矩 3 阳台宽度保持在 2m 客厅开间在 4 4 2m 之间 厨房偏小 洋房 洋房 1 大部分为 7 1 9 1 洋房 主力户型面积 130 大三房 赠送率较高 2 新城区域洋房整体品质较高 物业均引入金科物业作为品牌顾问企业 3 阳台宽度保持在 2m 客厅开间在 4 2m 以上 厨房仍然偏小 商业 商业 凯邦两江城前期商业为统一运营管理 以招商为主 后期会推出特色独栋商业及社区商业 鑫沃世纪城商业引进红星美凯龙统一招商运营管理 第三部分第三部分 地块项目预测分析地块项目预测分析 一 项目产品预测 1 总体规划 项目规划建筑面积约 32 万方 容积率为 1 8 其中洋房 16 万方 高层 16 万方 根据地形 宜修建退台式洋房 高层 2 产品预测 洋房 洋房 1 主力户型建筑面积约为 120 130 有效使用面积赠送率建议至少达到 50 以上 2 联排单元式设计 2 单元 4 单元居的 7 1 和 9 1 居多 3 户型设计以三室两厅双卫双阳台为主 为凸显市场产品差异化可增加露台设计 4 户型开间 4 2m 以上 阳台宽度 2m 以上 高层 高层 1 中高端品质住宅以 2 梯 4 户 2 梯 6 户 30 层为宜 2 主力户型为三室两厅双卫 面积区间约为 90 110 户型配比情况为 2 70 90 6 90 110 1 110 以上 3 户型开间 4m 阳台宽度 1 8m 为宜 4 在户型设计上可突破当地常规设计 增加 2 变 3 3 变 4 户型设计 商业 商业 建议社区配套商业为主 少量大面积商铺适宜中小型超市 大量小面积社区底商 二 项目价格预测 洋房 洋房 根据新城在售产品及项目地块区位 均价约 4500 元 为宜 高层 高层 根据新城在售产品及项目地块区位 均价约 3400 元 为宜 商业 商业 县城商业空置率较高 无在售商业 且两江城和世纪城项目均有大型商业综合体是统一招商运 营 试营业时间约为 2018 年年底 所以商业需根据后期新城发展情况而定 三 项目去化预估 1 蓄客周期预判 平均蓄客周期为 6 个月左右 2 洋房去化速度预判 年均去化约 35