万科2009财务报表分析案例

万科股份有限公司万科股份有限公司 2013 年财务报表年财务报表 分析分析 班级 班级 07 级人力资源管级人力资源管 理理 学号 学号 270609108 姓名 李国春姓名 李国春 万科企业股份有限公司万科企业股份有限公司 2008 2009 年财务报表分析年财务报表分析 一 一 背景分析背景分析 一一 背景资料背景资料 1 公司法定中文名称 公司法定中文名称 万科企业股份有限公司 公司法定英文名称 公司法定英文名称 CHINA VANKE CO LTD 缩写为 VANKE 2 公司法定代表人 公司法定代表人 王石 3 3 公司注册地址 公司注册地址 中国深圳市盐田区大梅沙万科东海岸裙楼 C02 公司办公地址 公司办公地址 中国深圳市盐田区大梅沙环梅路 33 号万科中心 4 4 公司股票上市交易所 公司股票上市交易所 深圳证券交易所 股票简称 股票简称 万科 A 股票代码 股票代码 000002 二二 企业发展状况企业发展状况 万科企业股份有限公司 成立于 1984 年 5 月 是目前中国 最大的专业住宅开发 企业 也是股市里的代表性地产蓝 筹股 总部设在深圳 至 2009 年 已在 20 多个 城市设立分公司 万科 1988 年进入房地产行业 1993 年将大众住宅开发确定为公司核心业务经过 多年努力 万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势 至2008 年末 业务覆盖到以珠 三角 长三角 环渤海三大城市经济圈为重点的31 个城市 当年共销售住宅 42500 套 在全国商品住宅市场的占有率从2 07 提升到 2 34 其中市场占有率在深圳 上海 天津 佛山 厦门 沈阳 武汉 镇江 鞍山9 个城市排名首位 2009 年公司实现营业收入 488 8 亿元 同比增长 19 2 实现净利润 53 3 亿元 同 比增长 32 1 报告期内 公司销售额首次突破 600 亿元 实现销售面积 663 6 万平方 米 销售金额 634 2 亿元 分别比 2008 年增长 19 1 和 32 5 实现结算面积 605 2 万平方米 结算收入 483 2 亿元 同比分别增长 34 1 和 19 3 过去二十年 万科营业收入复合增长率为 31 4 净利润复合增长率为 36 2 公司 在发展过程中先后入选 福布斯 全球 200 家最佳中小企业 亚洲最佳小企业 200 强 亚洲最优 50 大上市公司 排行榜 多次获得 投资者关系 等国际权威媒体评出的最佳公 司治理 最佳投资者关系等奖项 三三 行业状况行业状况 从产品和科技进步角度来说 随着产品技术的进步 房地产市场已经基本上实现了以 产品为主题的产业化 由于竞争日趋激烈 房地产创新不再是简单的应用新技术 而是最 大程度地发挥土地资源潜力 通过综合和优化市场因素满足消费者的需求 中国城镇住房制度改革的不断深化 个人购房取代集团购买成为市场交易的主流 以 及中国加入世贸组织 对外开放步伐大大迈进等内外因素 给中国房地产企业的未来发展 带来前所未有的机遇和挑战 宏观总体来看 目前中国房地产企业的现状不容乐观 其中 许多问题都亟待解决 集中表现在所有制 规模 效益等三个方面 2009 年房地产业发展状况 年房地产业发展状况 1 政府连续出台刺激政策 市场住房需求开始集中释放 2009年 全国商品房销售面积 9 37 亿平方米 同比增长42 1 商品房销售总额达43994 54亿元 同比增长75 5 其中 商品住宅销售额38157 21亿元 同比增长80 0 2 房价强劲回升 各地区价格普遍上涨 3 房地产企业投资增加 新开发土地面积增长 目前房地产业发展形势 目前房地产业发展形势 1 进入 2010 年前后 政府推出一系列调控政策 以遏制房价过快上涨 引导住宅市场理 性发展 2 预计 2010 年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主 保证房地产市场的平稳运行 3 低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心 而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色 能否率先完成绿色转型 对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要 六六 财财务务比比率率分分析析 表表6 财财务务比比率率分分析析表表 万科万科保利保利金地金地 项目项目财务比率财务比率 201320122013 年度年度2013 年度年度 流动比率1 91491 762 31482 2117 速动比率0 59120 430 74290 5605短期偿债能力 现金比率33 80 31 24 39 83 39 25 资产负债率67 00 67 44 69 99 69 65 产权比率188 43 189 93 216 91 222 37 已获利息倍数15 029 6224 6626 12 长期偿债能力 有形净值债务率2 47 2 52 2 51 2 58 毛利率29 39 39 00 36 82 36 71 销售净利润率13 15 11 32 17 44 15 98 总资产收益率4 95 4 19 4 54 3 64 净资产收益率14 26 12 65 14 02 11 83 盈利能力 成本费用利润率20 69 18 82 29 81 25 18 应收账款周转率59 7645 8668 3570 38 应收账款周转天数6 027 855 274 97 存货周转率0 39220 32820 28960 222 存货周转天数917 8991096 89211243 09391621 6216 流动资产周转率0 4010 39250 32440 2727 固定资产周转率37 295144 5432116 4245156 5363 营运能力 总资产周转率0 38060 37380 32050 267 现金流动负债比0 10 0 00 0 0182 0 074 现金偿债比率 资产现金流量比率0 07 0 00 0 0127 0 0516 销售获现比率0 1893 0 0008 0 0498 0 2366 现金流量 获取现金能力 每股经营活动现金净流量0 8416 0 0031 0 3253 1 1525 一一 短短期期偿偿债债能能力力分分析析 从相关指标中看出 流动比率由年初的 1 76增加到年末的 1 91 正趋向公认标准 2 说明公司以流动资产抵偿流动负债的能力较强 速动比率由年初的 0 43增加到年末的 0 59 但仍低于公认标准 1 考虑到同行业内 该比率都并不高 无法据此指标作出明确结论 现金比率由年初的 31 24 增长到年末的 33 80 已超过公认标准 20 在这一水 平上 公司直接偿付流动负债的能力不会有太大问题 以上指标说明公司当年的短期偿债能力在增强 但并不处于同行业领先水平 在评 价公司的短期偿债能力时 还应当考虑应收账款周转率和存货周转率的快慢 与同行业 相比 公司资产流动性并非最好 二二 长长期期偿偿债债能能力力分分析析 从相关指标中看出 资产负债率由年初的 67 44 略降到年末的 67 00 从指标 本 身来看 资产负债率比较低 表明公司通过借款融资的空间较多 公司的这一指标已超 过了普遍的适宜水平 40 60 但与同行业相比可以看出 公司的资产负债率仍处于 较低水平 债券的保证程度相对比较高 长期偿债能力相对较强 从已获利息倍数来看 这一指标从年初的 9 62上升到年末的 15 02 接近增长了 56 13 表明公司用于偿还债务利息的能力在增强 支付一年的利息支出绰绰有余 在同行业中 尽管公司各项指标都在向好的方向发展 长期偿债能力增强 但与同类企 业相比 这种能力仍不是最强的 三三 盈盈利利能能力力分分析析 从相关指标中看出 公司除毛利率与上年相比下降较多外 其他指标都有一定程 度的上升 毛利率由年初的 39 00 下降到年末的 29 39 接近降低了 24 64 表明公司销 售的初始盈利能力在减弱 销售净利率由年初的11 32 增长到年末的 13 15 接近 增长了16 17 表明公司通过扩大销售获取利润的能力增强 总资产收益率由年初的 4 19 上升到年末的 4 95 表明公司资产利用效果较好 利用资产创造的利润增加 净资产收益率由年初的 12 65 增长到年末的 14 26 接近增长了 12 73 表明公司 所有者投资带来的收益增加 成本费用利润率 由年初的18 82 增长到年末的 20 69 表明公司为获取收益而付出的代价变小 销售净利率同比增加 毛利率同比下降 说明公司总体盈利能力增强 但销售盈 利能力减弱 当期费用控制能力增强 经营管理水平优于上期 当期资产盈利能力增强 公司在资产利用效果方面有所加强 净资产盈利能力优于上期 公司管理效率及盈利能 力增强 四四 营营运运能能力力分分析析 从相关指标中看出 公司出固定资产周转率下降外 其它相关周转率指标都有不 同程度的上升 说明公司资产的总体运转情况还是比较理想的 应收账款周转率 由年初的 45 86 上升到年末的 59 76 应收账款周转天数相应 缩短 说明公司回收应收账款的速度加快 平均处理期缩短 加快了变现速度 存货周转率 由年初的 0 33增长到年末的 0 39 存货周转天数相应缩短 说明公 司存货周转速度加快 存货占用水平降低 流动性加强 流动资产周转率 由年初的 0 39增长到年末的 0 40 说明相对更多的节约了流动 资产 扩大了资产投入 资金利用效果更好 固定资产周转率 由年初的 44 54下降到年末的 37 30 表明公司固定资产周转速 度下降 利用效率降低 即拥有的固定资产数量过多 设备闲置 没有充分利用 总资产周转率 由年初的 0 37增长到年末的 0 38 表明公司利用全部资产进行经 营的效率提高 资产有效使用程度提高 总之 公司应收账款周转率和存货周转率上升说明销售能力增强 并加大了应收 账款的回收力度 资产周转率增长 说明公司资产经营能力增强 资产效率提高 至于 固定资产周转率的下降 则表明了有部分固定资产被闲置 未被充分利用 五五 现现金金流流量量分分析析 现金流动负债比增加 表明公司现金流入对当期债务清偿的保障增强 公司的流 动性更好 偿还债务能力更强了 资产现金流量比 由年初的 0 增长至年末的 0 07 表明公司利用资产获取现金 的能力提高 公司资产获现能力加强 销售获现比率 由年初的 0 0008上升至年末的 0 19 上升幅度相当大 在同行业 中也处于很高的水平 表明公司通过销售获取现金能力增强 产品销售形势向好 每股经营活动现金净流量 由年初的 0 0031增长至年末的 0 84 上升幅度相当大 在同行业中也处于较高的水平 表明公司进行资本支出和支付股利能力有很大程度提高 经营活动现金流量对每股普通股的贡献变大 七七 综综合合评评价价 首首先先 采采用用杜杜邦邦分分析析法法对对万万科科财财务务状状况况进进行行分分析析和和评评价价 所有者权益报酬率 14 26 总资产报酬率 权益乘数 资产总额 股东权益 4 15 1 1 0 67 1 1 资产负债率 销售净利率总资产周转率 10 90 0 38 净利润营业收入营业收入资产总额 5 329 737 727 48 881 013 14348 881 013 143 137 608 554 829 营业收入成本费用其他利润所得税流动资产 非流动资产 48 881 013 143 41 646 682 122 282 826 974 2 187 420 269130 323 279 449 7 057 132 222 营业成本 38 117 298 057 货币资金 长期股权投资 销售费用费用 23 001 923 8313 729 012 474 1 513 716 869 短期投资 固定资产 管理费用 740 4711 949 185 255 1 441 986 772 应收账款 无形资产 财务费用 713 191 90681966325 94 573 680 423 存货 其他资产 90 085 294 306113 285 016 其他流动资产 16 522 128 936 图图 2222 万科万科 20092009 年杜邦财务分析体系图年杜邦财务分析体系图 所有者权益报酬率 12 65 总资产报酬率 权益乘数 资产总额 股东权益 3 68 1 1 0 67 1 1 资产负债率 销售净利率总资产周转率 9 84 0 37 净利润营业收入营业收入资产总额 4 033 170 028 40 991 779 21540 991 779 215 119 236 579 721 营业收入成本费用其他利润所得税流动资产 长期资产 40 991 779 215 33 587 550 055 1 688 642 659 1 682 416 473113 456 373 204 5 581 811 750 营业成本 29 539 147 459 货币资金 长期投资 销售费用 19 978 285 9302 653 143 164 1 860 350 084 短期投资 固定资产 管理费用 01 453 919 789 1 530 799 165 应收账款 无形资产 财务费用 922 774 8440 657 253 346 存货 其他资产 85 898 696 52525 268 165 其他流动资产 6 656 615 905 图图 2323 万科万科 20082008 年杜邦财务分析体系图年杜邦财务分析体系图 公司2009年度的所有者权益报酬率较之 2008年度有一定幅度的提升 这说明公司 所有者投入资本的获利能力有所提升 更进一步地说 可能是公司筹资 投资和资产营 运等各种经营活动的效率提高了 具体原因 需要下一层面的分析 由于所有者权益报酬率是总资产报酬率与权益乘数的乘积 而公司2008年度和 2009年度的总资产报酬率与权益乘数分别是 3 68 3 03和4 15 和3 03 两者的乘积分 别是12 65 和14 26 相差1 61 其中 由于权益乘数没有发生变动 所以原因显然在 于总资产报酬率的提高 资产的利用效率和利润的控制方面发生了一些变化所导致的 更具体的原因 需要下一层面的分析 由于总资产报酬率是销售净利率和总资产周转率的乘积 而公司2009年度的总资 产报酬率为 4 15 较之2008年度的3 68 有了一定的增长 两者相差0 47 其中由于销 售净利率的提高而使总资产报酬率提升了0 37 10 90 9 84 0 37 由于总资产 周转率提升而使总资产报酬率提升了0 10 9 84 0 38 0 37 所以 原因归结为 销售净利率的提高和总资产周转率的提高 其中销售净利率是更为主要的原因 再进一步 销售净利率是净利润和营业收入的比值 其中净利润同比增长38 58 营 业收入同比增长19 25 所以净利润增长速度快于营业收入是导致销售净利率提升的原因 总资产周转率是营业收入和资产总额的比值 其中营业收入同比增长19 25 资产总额同 比增长15 41 所以营业收入增长速度快于资产总额是导致总资产周转率提升的原因 净利润同比增长了38 58 它的值取决于营业收入 成本费用 其他利润和所得税 其中 营业收入同比增加了19 25 成本费用同比增加了23 99 包括营业成本同比增长 38 03 三项费用同比下降 12 82 其他利润同比增长 16 75 所得税增长了 30 02 所以 根据杜邦分析的初步结果 公司 2009年创利的主要原因在于 一 政府政策 市场需求 公司自身盈利能力提高 收现能力强 坏账风险减小所导致 的营业收入的较大幅度的提升 二 公司在股权投资方面相当大的收益 三 公司销售活动取得了一定的市场效果 内部管理成本控制能力增强所导致的公司三项 费用的同比下降 公司资产的总体运转情况比较