中介公司规章制度

1 惠州市美林行房地产顾问有限公司惠州市美林行房地产顾问有限公司 管理手册管理手册 目录目录 第一章 人事管理制度 1 一 聘用制度 1 二 各工作岗位职责 2 1 二手房部销售经理岗位职责 2 分行主管岗位职责 3 分行助理岗位职责 4 业务员岗位职责 三 聘用流程 4 四 入职规定及流程 4 五 考勤制度 5 六 薪酬 提成 制度 5 1 薪金构成 2 基本工资标准 3 各项假期 福利 4 佣金提成比例 5 客源提成分配办法 6 6 业绩任务及晋升 6 七 离职规定及流程 6 第二章 行政制度 7 一 资源管理 二 劳动纪律 三 乐捐管理条例 7 四 乐捐款的管理 第三章 业务管理制度 9 一 新进人员入职前培训及核准 二 工作指引 三 业务操作规程 9 1 房友系统的操作权限及使用规定 2 收托盘的注意事项 3 房源 房源刊登 房源转移 4 客源 客源转移 5 代理费收费标准 10 6 业绩上报及合同存档 2 第一章第一章 人事管理制度人事管理制度 一 聘用制度 1 岗位编制 公司按需设置各部门职位人员编制 现阶段人员编制如下 总部 总经理 1 人 财 务 1 人 行政主管 1 人 目前财务兼任行政主管一职 二手房营业部 销售经理 1 人 分行助理 1 人 分行主管 3 人 办证员 1 人 目前空缺中 业务员 15 人 分行主管可按需申请增加编制 2 各职位的任职资格 销售经理的任职资格 房地产经营管理 市场营销相关专业 熟悉本地房地产市场 5 年以上地产销售经验 2 年以上销售主管职位的工作经验 熟悉房地产销售现场接待 洽谈签约 按揭贷款 客户服务等各个流程 掌握一定的销售技巧 具 有较强的销售培训技能 娴熟的案场管理能力 组织能力 培训能力 谈判能力 良好领导 组织及沟通能力和优良服务意 识 有独立操盘成功个案经历 分行助理的任职资格 高中或中专文秘专业 品貌端正 思维敏捷 2 年以上同行业或相关职位经验 熟练操作 word excel ppt 会 photoshop coredraw 基础功能 分行主管的任职资格 市场营销专业或相关专业 要求品貌端正 能够吃苦耐劳 能承受较大的工作压力 2 年以上同类型职务管理工作经验 具较强的工作热情 良好的团队合作精神 思维敏捷 观察力和应变能力较强 能够熟练操作办公软件 办证员的任职资格 高中以上学历 能够吃苦耐劳 熟悉任职城市各行政机关单位及办证流程 有相关工作经验 1 年以上 有良好的服务意识 有耐心 应变能力强 业务员的任职资格 初中以上学历 要求品貌端正 能够吃苦耐劳 熟悉任职分行所在城市的周边环境 3 有同行或其他行业销售经验者优先 有良好的团队合作精神 服从指挥 执行力强 二 二手房营业部各工作岗位职责 1 二手房营业部销售经理岗位职责 直接上级 总经理 下属岗位 各分行主管 分行助理 办证员 岗位性质 负责主持公司销售业务工作 管理权限 业务指导与监督等全过程的管理权限 并承担执行公司规章制度 管理规程及工作指令 的义务 负责对公司市场营销工作实行业务指导 规范工作流程 执行管理标准 抓好日常管理 实施 工作监督和协调管理 对所承担的工作负责 主要职责 本职工作 负责本公司房产中介策划和销售等市场全面工作 在工作中对总经理直接负责 职责与工作任务 组织研究 拟定房地产业务发展规划和总结报告 组织项目前期市场定位和可行性报告的撰写 项目整体策划方案的制订工作 送总经理审批 负责制订公司管理各项制度 整合业务流程 划分部门设置 向总经理提出公司各部门经理人选 会同人事主管部门对上述各部门业务人员进行聘用 绩效考核 定期向总经理汇报日常工作情况和后期工作思路 在得到总 经理授权下 负责处理工作中的突发 事件 负责公司项目策划方面的各项具体工作 由总经理授权处理的其他重要事项 项目整体计划的制订权和实施权 解决工作中特殊事件和重 大突发事件的临时授权 具体工作开展的决策权 对部门计划执行结果考核奖惩决策权 定期对各分行进行巡察 对各分行 包括经理 的不正当行为做出纠正及引导 公司策划培训 房地产业务员培训及其他培训工作 2 分行主管岗位职责 直接上级 销售经理 下属岗位 指定分行的业务员 岗位性质 分行主管作为本公司的中坚力量 担负公司分行日常管理和业务双重责任 岗位权限 有检查 督促业务员执行公司制度权 有及时发现问题 提出整改意见权 有提出具有创新建议权 有对分行业务员提出批评 降级 升级 除名的建议权 有列席参与公司决策权 有享受公司其它规定待遇权 主要职责 主管分行日常工作 组织分行业务员履行职责 建立专业 规范的销售团队 维护公司利益 贯彻执行公司的决策 大胆管理 积极负责 了解市场动态 熟悉销售流程 做好每月的销售目标 工作总结 上报各种报表 监督分行业务员的外出考勤 掌握业务员的思想动态及调配情况 加强业务员的行业道德教育 提 高业务员的基本素质 进行分行房源登记 督促业务员对房 客源的及时跟进 并定期检查 协助业务员与客户之间的谈 判 为业务员解决难题 督促业务员熟记每天新增房源 并定期抽查 每天召开早会 分析存在的问题 总结成功的经验 开展思想教育及业务学习 4 加强自律 以身作则 起到模范带头作用 鼓励业务员增强信心 监督分行办公秩序及卫生 妥善保管公司物品及资料 严格执行公司的其它规定 3 分行助理岗位职责 直接上级 销售经理 岗位性质 协助销售经理管理各分行行政及售后事宜 岗位职权 在规定的范围内 有安排人员和物资权 根据公司发展方针和上级指示精神 有制订 修订部门规章制度权 并享有相关政策发布权和解释 权 对公司的决策有知情权 享有公司规定的有关福利待遇权 岗位职责 负责二手部各分行的表格 合同 考勤等进行统计 归类并存档 负责监督所属部门销售目标的执行情况 并制定月度业绩报告 根据员工实际考勤 制定月度考勤报表 并配合行政部进行各类考核的实施 负责保管业主委托的物业门匙 负责按公司要求修订各项管理制度 及推行实施 参与或相关的工作会议 并作好会议记录 负责完成上级下达的临时工作任务 4 业务员岗位职责 直接上级 分行主管 岗位性质 实施及达成公司月 季 年度销售计划目标 岗位职权 根据公司销售提成方案 享有提成分享权 对公司的决策有知情权 享有公司规定的有关福利待遇权 岗位职责 服从上级管理 调配 保持良好的自律精神 发扬互相协作的团队精神 遵守公司的各项规章制度 集中精力做好本职工作 熟记每天新增房源 并接受分行主管的检查 做好每天的早会准备工作 及时反馈存在的问题 对房源 客源及时跟进 回访 做到永不言弃的精神 在上班时间做到不串岗 不私聊 不嘻笑打闹 维护工作环境的整洁 积极响应公司跑房源制度 听从上级的工作安排 并高质高效完成 遵守公司的其它规定 三 聘用流程 由需人力增援的分行主管填写 人力增援申请 交销售经理 销售经理审核通过后将人力需要统一报告总部行政主管 由公司统一安排招聘 面试 分配上岗 注意事项 各分行主管不得擅自进行招聘 所录取之人员不以公司员工予以承认 并以 越权 处罚该主管 内部推荐之人依然需要按照公司统一任职要求进行面试 通过后方可办理入职 5 四 入职规定及流程 办理入职时需准备好身份证 原件 复印件 学历证 原件 复印件 一寸免冠彩照 2 张 填写本司的 入职人员档案 表 由总部指派新入职人员到指定分行报道 入职第一周为岗前培训期 通过考核后方准正式入职 正式入职后 总部将与该员签定劳动合同 五 考勤制度 1 员工必须遵守公司规定按时上 下班 及时登陆电脑电子考勤 外出时登记电子各外出记录 并 注明外出原因以便管理人员核查 该电子考勤记录由分行主管监督并向行政主管反应情况 行政 主管则在公司每周的中高层领导会议上做总结报告 2 公司规定上下班时间为早 9 00 分 晚 18 00 分 予以 10 分钟作为时间弹性 即每天上班时 间不得超过 9 10 分 3 严禁员工私下交换房友登录密码 代打考勤 4 员工请假必须填写 请假单 并由各部门经理批示后方可休假 电话请假不得超过两次 月 临时 电话请假的回到岗位后不得迟过 2 天补回请假条 因事需调休须得到该日轮休职员同意并向主管 报备调休日期 否则当作旷工处理 5 各分行主管按照规定时间每 星期一 上午 9 30 分须到销售经理指定地点开会 汇报分行的 工作情况及日程安排 研究探讨新工作及计划 6 每月的十号 即发薪日 如遇节假日则提前或顺延 为公司的集体大会 公司全体员工必须到 场参加 未经经理特许不得缺席 7 公司如有紧急或重要事情宣布之需要 公司临时大会可由总经理宣布召开并由销售经理负责召集 其部门人员到席开会 六 薪酬 提成 制度 1 薪金构成 基本工资 销售服务费提成 其它项目提成 各项补贴 岗位补贴 2 基本工资标准 新进业务人员 700 元 月 完成试用期考核后 800 元 月 3 各项假期 福利 按国家法定假期给予带薪休假 春节 3 天 元旦 1 天 劳动节 1 天 清明节 1 天 端午节 1 天 国庆节 1 天 中秋节 1 天 因本行业特殊性 休假日期或非安排在节假的当天 具体放假日期由公司统一安排 节日时公司会派发节日金或节日礼品等 公司会不定期安排旅游 户外拓展 培训等 4 佣金提成比例 佣金提成分别按收到的代理费 按月每完成手续后计提成 为基数 提成比例 佣金总提成 30 销售经理占 5 分行主管占 5 房源占 5 客源占 15 公积金办理手续费提成 以 100 元 单 业务员 即客源 占 50 元 单 分行经理占 50 元 单 经理负责收集所须资料交光耀产权部 经理 销售荷兰水乡车位计佣方案 总提成为 35 销售经理占 15 业务员 即客源 占 20 不产 生房源提成 6 销售荷兰水乡一手楼提成 按佣给予提成 25 销售经理占 10 业务员 即客源 占 15 单合同过户 不产生代理费的前提下 给予业务员最高奖励 300 元 单 单房产证过户 不产生代理费的前提下 减去过户所须费用后 差价部分给予业务员提成 5 5 客源提成分配办法 序序 号号业业 绩绩 金金 额额提提 成成 比比 例例 113000 元以下 含 13000 元 15 213001 元 20000 元以内18 320001 元以上20 备注 备注 房源提成 销售经理提成 分行主管提成均按 5 计提 6 业绩任务及晋升 序号序号级级 别别按季度按季度业绩任务业绩任务晋升职位晋升职位说明说明 1初级业务员3 个月 24000 元 季 3 个月 中级业务员 完成任务者可参与晋升中级业务员的考 评 由销售经理以书面方式进行综合素 质考核 由总经理批示 合格者在原底 薪基本上加 200 元奖励 2中级业务员3 个月 39000 元 季 3 个月 高级业务员 完成任务者可参与晋升中级业务员的考 评 由销售经理以书面方式进行综合素 质考核 由总经理批示 合格者在原底 薪基本上加 400 元奖励 3高级业务员待定待定分行主管 完成任务者可参与分行主管的考评 由 总部行政主管以书面方式进行综合素质 考核 由销售经理以书面 现场演习方式 进行业务技能考评 由总经理批示 合 格者按需分配至空缺的分行主管岗位 底薪为 1500 元 月 备注 备注 如次季度未完成晋级业绩任务的 在本季度已有的业绩全部清 0 后 公司给予一个季度的缓 冲时间 次季仍未完成任务的降到所在级别的下一级 即高级业务员在规定周期内未完成任务的 降为 中级业务员 中级业务员在规定周期内未完成任务的降为初级业务员 初级业务员在规定周期内未完成 任务的 由分行主管按日常工作表现及态度 可向公司申请再试用 七 离职规定及流程 填写本司的 辞职申请 表 业务员由分行主管批准离职 分行主管由销售经理批准离职 总部指派专员或由销售经理进行该员的离职谈话 销售经理批示正式离职日期后 到最后工作日方准办理离职手续 收回该员的劳动合同 解除劳动关系 注意事项 获批准辞职而未到最后工作日的 不允许请假至最后工作日 未获批准擅自离开岗位超过 3 天者 按自动离职处理 不予发放该月工资 7 违反公司离职处分事项 违返国家法律规定的 当即解雇 不予任何补偿 第二章第二章 行政制度行政制度 一 资源管理 各部门的文具及办公用品须到总部领取 如须购物品或办公用具须填写 采购申请单 获得销售 经理批准 并将申请表交总部行政主管购买 关于公司重要资料 如业主委托书 房源登记表 三方协议 租赁合同 收款收据等 由分行主 管妥善保管 销售经理应确保公司的资料与信息不丢失 泄密 公司的电话设备仅提供给员工因工作所需而使用 不得占用公司电话私聊以工作无关的话题 本公司员工 包括销售经理 不得使用公司电脑进行个人娱乐之用 例如上 QQ 私聊或浏览与工 作无联系之网业等行为 分行主管 销售经理与员工之间可相互监督 新入职员工报到时须缴纳制服费用 在本公司工作期限满一年的员工可凭本公司财务开具的收款 收据全额报销制服费用 二 劳动纪律 树立公司形象 维护公司利益 保持良好的职业道德 接持客户应热情 主动 大力提倡微笑服务 按时上 下班 不得无故迟到 早退 旷工 严格执行考勤制度 有工衣者穿工衣上班 无工作装的穿着 上衣不能穿无袖 无领 低胸 露背 露脐 吊带装 裤 裙不能穿着破洞 大裤筒 超低腰 超短裙 短裤 灯笼裤等形状怪异 颜色过艳 标新立异的穿 着 严守公司业务机密 妥善保管个人销售资料 不得外流 高标准 严要求 树立崇高的敬业精神 以饱满的热情 高效 快捷的为客户提供最优质的服务 严禁以公谋私 不得脱离公司进行暗箱操作 严禁贪污 盗窃 索贿 受贿 行贿等行为 员工之间应团结友爱 相互协助 严禁挑拨离间 制造事端 煽动对抗 无理拒绝执行公司决定 公司全体员工对公司物品有责任维护 保管 如因个人失误导致公司物品丢失或造成损坏 公司将 针对个人或部门全体员工共同承担该物品的损失费用 上班时间必须穿上本公司统一制作的制服 佩带工作牌上岗 对于新入职暂未订制服的员工必须穿 职业装上岗 如 深色西服 西裤及浅色衬衫 每位员工都有义务维持工作环境的整洁与卫生 客户走后主动收拾茶杯 椅子 未在工作岗位时须 将用品归放指定位置 员工的茶杯归放在指定位置 珍惜 爱护公司资源 员工不随意使用一次性杯喝水 不扔掉可再使用的纸张 不浪费每一张名片 下班时切记关闭所有电源 业务员需保持工作手机 24 小时在开机状态 保持工作时间手机不离身 三 乐捐管理条例 为规范公司的行政 业务操作 加强公司对外竞争力 培养精英业务员 特此奖励 处分 当月累计迟到次数超过 4 次或当月迟到累计超过 20 分钟者 每迟到一次执行乐捐 当月无迟到 早退者 奖励当月乐捐款总额的 20 作为奖励 有工衣又未穿工衣 戴工作证上班者 新员工未按公司规定着装者 执行乐捐 严禁员工私下交换房友登录密码 代打考勤 一经发现代打考勤者与被考勤者执行乐捐 旷工一天于当月工资中扣除三天工资 非工作安排 未经分行主管级以上允许登录非自己的房友 ID 者 执行乐捐 未经同意偷看他人业主信息 客户信息等机密内容者 执行乐捐 接到房源 客源须及时登入电脑 分行主管不定期检查到未登入者执行乐捐 登记房源错误者 包括登记了重复房源 经检查发现的执行乐捐 对个人房源 客源没有按公司规定跟进者 执行乐捐 8 每月需增加 5 条房源 人 每超出一条房源给予业务员奖励当月乐捐款总额的 3 条 未能完成房 源收集任务的执行乐捐 未获得分行主管级以上允许擅自操作房 客源转移的 执行乐捐 情节严重者开除 举报者奖励因 该项收缴的乐捐款额的 50 业务员私自答应客户或业主减免代理费的 按应交代理费金额赔偿给公司 于当月工资中扣除 屡 犯不改者开除 收取客户诚意金时 未开诚意金协议或收款收据的 执行乐捐 业务员向销售经理举报分行主管以公谋私属实的 执行乐捐 业务员或分行主管均不得脱离公司进行暗箱操作 一经查处立即开除 外出看房必须登记 在外看房超过 1 个小时要打电话向主管说明情况 违者执行乐捐 外出 看房等需离开工作岗位的 需登记电子考勤并关闭个人房友 发现未登记 未关闭 未作口 头交待的 执行乐捐 工作时间手机忘带 关机者 执行乐捐 看房未将该房门 窗等关好 或因此造成损失者 自行与业主协商赔偿 执行乐捐 上班时间利用公司电话接听私人电话超过 5 分钟 或打私人电话者 执行乐捐 无理拒绝执行公司安排 调度者 执行乐捐 情节严重者开除 故意抢同事客户者 执行乐捐 并给予暂停接待客户 1 周处分 如因个人失误导致公司物品丢失或造成损坏的 按该物价值酌情罚款个人或部门全体员工 于当月 工资中扣除 上班看与工作无关的书籍者 执行乐捐 上班聚众聊天 得意忘形者 执行乐捐 客户在场不得有吃食 随意喧哗 当众脱鞋等不雅行为 违者执行乐捐 当值卫生员对维持工作环境的整洁 卫生未尽责者 执行乐捐 并处罚连值 3 天卫生 上班时间玩电脑游戏或利用电脑作他用者 执行乐捐 上班时间没经过批准外出办私事者 执行乐捐 情节严重者开除 散布谣言 煸动员工不利于工作的言论者 执行乐捐 情节严重者开除 注意事项 凡是触犯以上条款的 分行主管 销售经理 监督鞭策者 均需开具 罚款通知单 登记在册 分行主管根据自身管理实际执行乐捐管理条例 乐捐金额由主管根据该员工违犯情节轻重及认知态 度自定 乐捐为现金收缴 由各分行主管开单收取 保管 登记在册 凡注明有 于当月工资中扣除 的罚款项目 需在该月末将 罚款通知单 本月奖 罚登记表 一 起交给分行助理处汇总 上报财务部 五 乐捐款的管理 各分行由分行主管负责乐捐制度的贯彻执行 分行主管按规定针对违反纪律的业务员开具 罚款通知单 由被罚款人签字确认 各分行收缴的乐捐款由分行主管统一保管 制度条款内明确规定于工资扣款之项 该款由公司财务于工资内扣除 不计入分行保管 对于制度条款内规定要奖励的由分行主管按条款内规定的金额进行颁发并登记于 本月奖 罚款登 记表 关于乐捐款的使用 扣除当月派发的奖金的乐捐款余额 由各分行人员商议安排 分行主管须对每次罚款情况于 本月奖 罚款登记表 内进行登记 每月末统一交至分行助理处进 行汇总上报总部 销售经理 总部行政办 财务办有对各分行乐捐款收缴 使用的监督权和鞭策权 9 第三章第三章 业务管理制度业务管理制度 一 新进人员入职前培训及核准 1 入职前基础培训内容 熟练操作房友系统的各项功能 能在最短时间内查找到指定条件的房源 熟悉所属分行周边地区 环境 邻近楼盘状况以扩大至惠州房产行业的发展状况 能背出所属分行大多数楼盘资料 包括花园 房号 建筑年代 朝向 出售或出租状况 价格 业 主最新信息等 能清晰地向客户解释二手房产的各项税费及所需办理的手续和程序 熟练地操作内部流程及掌握技巧 如托盘 接待及登记房源 客源 如何跟进房源 客源等 2 新进人员的入职核准 新进人员在 3 个月内完成积累 1000 元业绩任务者即可参与初级业务员的晋升考试 因业务员的 学习能力及经验不同 由业务员在规定期限内主动向分行主管申请考核 考核由分行主管以书面进 行 合格者可办理正式入职 如新进人员在入职 2 个月内完成初级晋升中级业务员的业绩任务 亦可参与晋升考核 二 工作指引 1 委托书 接到业主的盘源后业务员应先了解各楼盘的具体信息 并让业主签定售房委托书及注明 售价 分行主管对每条房源资料进行核实及确定业务员是否签署委托书 并且在跟进中注明委托 书情况 2 看楼书 业务员接到客户在看房前 预先做好看房的准备工作 如 联系业主或先拿该房的钥匙 带上看房书 如该客有是第一首过来看房 须在看房之前先让客户签定本公司的看楼书 并从中 解说看楼书的内容 客户签署后再看房 用完的看楼书交由分行主管统一保管 3 诚意金 业务员在带客户看房后观察客户对该房的满意程度 对有意向的客户 业务员应主动说 服客户交诚意金 并向客户解释诚意金的作用 分行主管应检查业务员对每批客户看房后的结果 并指引业务员的工作及操作技巧 4 例会制 各分行主管每天须给业务员开早会 总结上日工作 分析及共享 主管对业务员工作不足之处 作出指导 汇报今日工作安排及明日计划 各分行主管每周一上午 9 30 分须到销售经理指定地点开会 汇报分行的工作情况及日程安 排 研究探讨新工作及计划 每月的十号 即发薪日 如遇节假日则提前或顺延 为公司的集体大会 公司全体员工必须 到场参加 未经经理特许不得缺席 三 业务操作规程 1 房友系统的操作权限及使用规定 操作权限 新增权限 初级以上业务员均有新增房源 客源的权限 修改权限 初级以上业务均有房源 客源部分修改权限 总部行政主管有全部修改权限 如需修改指定不能修改的项目 需要填写 房 客源修改申请登记 移动权限 销售经理等指定人员有房源 客源移动权限 删除权限 只有总部行政主管有删除权限 房源 收到新房源时应第一时间进行登记 新增房源前必须了解清楚该房的具体情况 填写时勿错别 10 字 表达要明确 如产生房源重复应第一时间告知分行主管进行处理 定期做详细的跟进 对已租 已购 我租 我购 及已失效的房源要及时更新状态 分行主管有权根据各业务员对房源的跟进情况依规定剥夺其房源 并将其划为公共信息 由最 先跟进的业务员作为该房源的责任人 继续跟进 客源 业务员登记客源时切记勿乱 勿错别字 表达要明确 如产生客源重复应第一时间告知分行主 管进行处理 定期做详细的跟进 对已租 已购 我租 我购 及已失效的客户要及时清除 分行主管有权根据各业务员对客源的跟进情况依规定剥夺其客源 并将其划为公共信息 由最 先跟进的业务员作为该客户的责任人 继续跟进 2 收托盘的注意事项 收到托盘后 是公司主要代理的楼盘应第一时间去查看该房的具体情况并详细登记在房友系统 检房主要检查项目为 墙体有无损坏 室内家私电情况 门 窗 锁有无损坏 不收非独家委托 带名贵家私电房源的门匙 为保障不因系统故障而流失房源 登记房源前必须在 托盘登记簿 内进行手写登记 3 房源 房源收集 房源刊登 房源转移 房源收集 房源信息的收集 业务员每月须自行寻找 5 条房源信息 并以电脑登陆有效为准 如是行街或在 广告上查阅的信息 必须保证卖方愿意出代理费用 否则视为其它信息 不列入公司所规定的十 条房源信息范围 同事之间不得有重复房源 由电脑登记之日排列先后 定于各分行主管 星期一 至 星期四 上午划分好区域分批安排业务员了解各楼盘位置及寻找 房源信息 每周一至周四早上为员工的收集房源时间 员工在公司报到后就依分行主管的路线规划行动 业务员在跑房源过程中可多与物业管理处的相关人员沟通联系 但如果遇到利益分配问题则必须 向分行主管报告并由分行主管接手谈判 凡业务员所增房源如收不到业主的代理费 该房源视为普通房源 不划入公司给业务员规定的房 源任务 房源刊登 每期广告由公司主管负责联系并刊登 其广告信息内容则由公司主管向各部门负责人征集 分行主管应保证广告房源信息的有效性与价值性 业务员必须在广告登出前熟记广告所登的全部房源信息 能够快速准确的回答出每条房源信息的 相关内容 分行主管每周要对其部门员工的广告房源熟记情况进行考核 房源转移 公司定一个星期为房源跟进周期 在周期内未及时跟进的分行主管有权将此房源划为公共信息 由 次位最先跟进的业务员作为该房源的责任人 如需调动无效 已租等房