盐城市物业服务收费标准调价方案(12.24)

1 盐城市区前期物业公共服务费调价方案盐城市区前期物业公共服务费调价方案 为促进我市物业服务行业健康发展 规范物业服务收费行 为 维护物业服务管理各方合法权益 根据 江苏省物业管理 条例 江苏省物业服务收费管理办法 关于贯彻实施新 江苏省物业服务收费管理办法 的通知 等文件精神 经调 研论证 结合成本监审 市场现实 周边标准等实际情况 现 对市区前期物业公共服务费提出如下调价方案 一 基本情况 近年来 市区物业服务收费的投诉举报不断 严重影响社 会 和谐和民生幸福 房管部门在招投标过程中确认的物业服务费 标准和物价部门在备案中确认的标准存在 两张皮 现象 省 里的文件规定电梯 二次供水 公共照明等能耗费用属于代收 代缴费用 必须单独立账 按实分摊 及时公示 但开发建设 单位或物业服务企业在房管部门组织的招投标过程中 已将能 耗费用和公共服务费用捆在一起 并以合同形式明确 物价部 门进行备案时就遇到很大麻烦和尴尬 不得不被动地 人为地 将招投标合同中打包的收费标准进行拆分 这种情况 无论是 在政策解释答复还是在价格督查工作中 都遇到极大的困难 特别是在处理投诉举报时 很难让各方都理解 都满意 在调研中发现 价格部门在要求物业服务企业进行收费公 示时 物业企业几乎一致认为盐城市区的公共物业服务收费标 准压得过低 跟不上物价 劳动力成本等涨幅 不够实际支出 企业只得用能耗分摊部分多出来的费用抵充公共物业服务费的 2 不足 所以无法按实分摊能耗费用 省里规定的 能耗费用按 实分摊 如实公示 政策根本无法落地 成了价格部门物业服 务收费监管工作中最棘手的难题 二 定价依据 1 1 江苏省物业管理条例江苏省物业管理条例 第四十九条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点 遵循合理 公开 服务质量和价格相符的原则确定 实行政府指导 价和市场调节价 普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价 业主大会成立后 物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决 定 实行政府指导价的 价格行政主管部门应当会同物业管理行政 主管部门 综合考虑物业服务平均成本 最低工资标准调整幅度以 及消费物价指数变动情况 制定物业服务等级标准以及相应的基准 价与浮动幅度 并向社会公布 价格行政主管部门应当每三年内对 物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估 并根据 评估结果适时调整 2 2 江苏省物业服务收费管理办法江苏省物业服务收费管理办法 第五条第二款 省辖市 县 市 区 价格主管部门会同同级 物业管理行政主管部门按照价格管理权限 负责本行政区域内的物 业服务收费的监督管理工作 第七条 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门 综合 考虑物业公共服务平均成本 最低工资标准调整幅度以及居民消费 价格指数变动情况 依据本地区物业服务等级标准制定相应的普通 住宅物业公共服务费的基准价与浮动幅度 并向社会公布 3 价格主管部门应当会同物业管理行政主管部门每三年内对物业 服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估 并根据评估 结果适时调整 三 现行物业公共服务费标准 市区目前执行的物业公共服务收标准 是 2011 年市物价局 与市房管局联合下发的 盐城市区普通住宅物业服务等级和收 费标准 盐市价发 2011 56 号 中规定的标准 即 收费等级一级二级三级四级五级 收费标准 元 平米 月 0 180 300 400 500 60 浮动幅度上浮不超过 20 下浮不限 而现实中的招投标价格 多层大都在 0 5 元以上 小高层 高层大都在 1 2 1 5 元之间 1 4 元附近最集中 大多数都包 含了能耗分摊 大多数小区的公共服务费用足了 20 的上浮空 间 尚未发现哪家小区物业费标准下浮的 新小区物业服务档 次绝大多数是五级 四级及以下的物业服务标准极少 四 成本监审情况 10 月 16 日 成本调查监审分局完成市区物业服务定价成 本监审工作 出具 成本监审报告书 盐价本监 2013 6 号 该 报告书 中的成本监审结论是 2012 年度 被监审的物业企业每月每平米平均物业服务成 本 一档 0 23 元 二档 0 29 元 三档 0 40 元 四档 0 56 元 五档 0 75 元 其中五档物业监审的是钱江方舟和香城美地两个小区 五 4 档小区多为高层 小高层 计入电梯 二次供水等设备的检测 维保等费用 成本在 0 85 元左右 五 周边地区收费标准 城市城市五档 最高 标准五档 最高 标准备注备注 淮安多层 0 6 元 小高层 1 0 元 高层 1 1 元初拟此新标准 宿迁新标准调整工作尚未启动 计划明年上半年完成 连云港新标准调整工作尚未启动 现行标准 多层 0 7 元 高 层 0 8 元 徐州计划调整到 1 4 元以上 目前执行 1 3 元 南通1 6 元 近期不调整新标准 泰州新标准正在计划调整中 初拟 1 2 元 现行标准多层 0 5 元 高层 0 9 元 扬州1 6 元 最高限价 不上浮 六 市区近 3 年来物业招投标价格情况 年度年度 小区类型 数 小区类型 数 最低价格最低价格最高价格最高价格平均价格平均价格 多层 13 0 380 600 50 2011 高层 高层 2222 0 800 801 451 451 21 2 多层 8 0 480 700 61 2012 高层 高层 2525 1 101 101 501 501 361 36 多层 8 0 400 780 66 2013 高层 高层 2525 1 251 251 481 481 381 38 详见附件 七 征询意见情况 5 12 月 17 日 我处与房管局物管处一起召开物业服务企业代表 座谈会 讨论前期物业公共服务费调整标准问题 悦达 仲源 众 诚 康居 万通 恒源等 6 家物业公司的负责人表示 根据目前市 场物价 劳动力成本上涨的综合因素 前期物业公共服务费应在 1 3 元以上 五档标准 物业企业才能正常运行 12 月 20 日 我处召开盐都 亭湖 开发区 城南 4 个区物价 局相关负责人座谈会 听取各区局对调整前期物业公共服务费标准 的意见和建议 大家认为要改变当前招投标价格和备案价格 两张 皮 的尴尬局面 调整前期物业公共服务费势在必行 但业主最大 的意见并不是收费标准的高低问题 而是物业服务企业的服务标准 是否达到的问题 物业服务收费标准应该随市场实际适当动态调整 但物业服务要相应提升 这方面需要有人监管 招投标价格基本是 市场形成的 可作调价参考 从多次调研和平时处理投诉举报的情况看 很多业主对现行的 收费标准都认为高了 大多数业主认为物业公司收了五档的钱 但 提供的服务却达不到五档的标准 七 处室意见 收费标准 元 平米收费标准 元 平米 月 月 服务等级服务等级 多层多层小高层 高层小高层 高层 浮动幅度浮动幅度 一档0 20 35 二档0 30 45 三档0 40 55 四档0 60 8 五档0 81 0 上浮不超过 20 下浮不限 6 2011 年 2012 年 2013 年高层 含小高层 招投标均价 分别乘以 10 30 60 的权重系数 得出 2014 年招投标参考 平衡线为 1 36 元 减去 0 25 0 30 元的平均能耗 物业公共服 务费为 1 06 1 11 元 考虑到可有 20 的上浮空间 也考虑到 2014 年可比 2013 年略高点 建议将 2014 年的高层 含小高层 物业公共服务费定为 1 0 元 平米 月 以五