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江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 目目 录录 导导 言言1 第一章第一章规划背景规划背景 1 一 政策背景 1 二 基地背景 1 第二章第二章现状综合分析现状综合分析 1 一 位置与范围 1 二 自然条件 1 三 人口现状 2 四 土地利用现状 2 五 建筑现状 2 六 市政公用设施现状 2 七 现状发展条件小结 2 第三章第三章相关规划解读相关规划解读 3 一 新余市城市总体规划 2008 2030 3 二 概念规划 3 第四章第四章规划总论规划总论 4 一 规划依据 4 二 规划原则 4 三 规划重点 4 四 片区功能定位 4 五 规划目标及策略 4 第五章第五章整体性控制整体性控制 5 一 空间结构 5 二 建设总量控制 5 三 建设高度及开发强度控制 7 第六章第六章居住用地规划居住用地规划 8 一 规划原则 8 二 规划布局 8 第七章第七章公共设施用地规划公共设施用地规划 11 一 规划原则 11 二 公共设施总体布局 11 三 公共管理与公共服务设施规划 12 四 商业服务业设施规划 12 第八章第八章综合交通规划综合交通规划 13 一 规划目标 13 二 对外交通 13 三 城市道路交通 13 四 道路交叉口 15 五 公交规划 17 六 停车设施规划 17 第九章第九章竖向工程规划竖向工程规划 18 一 设计原则 18 二 平面定线 18 三 道路竖向设计 18 第十章第十章城市城市 四线四线 控制控制 18 一 蓝线 18 二 绿线 19 三 黄线 19 第十一章第十一章绿地系统规划绿地系统规划 20 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 一 规划原则 20 二 绿地系统结构 20 三 绿地分类规划 20 第十二章第十二章水系规划水系规划 21 一 规划原则 21 二 水系规划 21 三 实施措施与建议 21 第十三章第十三章空间景观规划空间景观规划 22 一 规划原则 22 二 空间景观体系 22 三 城市形态控制 22 第十四章第十四章市政公用设施规划市政公用设施规划 23 一 给水工程规划 23 二 雨水工程规划 24 三 污水工程规划 25 四 供电工程规划 26 五 电信工程规划 27 六 燃气工程规划 29 七 管线综合 29 第十五章第十五章综合防灾规划综合防灾规划 30 一 防洪规划 30 二 消防规划 30 三 抗震防灾规划 31 四 人防规划 32 第十六章第十六章环境保护规划环境保护规划 34 一 环境保护 34 二 环境卫生 35 第十七章第十七章管理单元划分与容量指标规划管理单元划分与容量指标规划 36 一 地块划分原则 36 二 控制体系 36 三 控制通则 36 四 地块划分 37 第十八章第十八章开发建设时序开发建设时序 45 一 分期建设目标 45 二 分期建设的原则 45 三 分期建设规划 45 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 1 导导 言言 为了控制和引导高铁新区以南片区的城市建设 使其能够协调有序的发展 合理的利用 土地和改善城市设施与环境 2012 年 3 月我院 上海同济城市规划设计研究院 受新余市高 铁新区建设指挥部委托 正式承接编制 新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 控制规划及启动区城市设计 以下简称 本规划 我院长久以来与新余市高铁新区建设指 挥部在各个层面的规划编制工作中建立了良好的合作基础 本次的规划编制期冀能够与高铁 新城系列规划一起 为当地政府和有关部门提供建设决策和建设实施的依据 指导基地内各 项建设项目 规划成果分为以南片区控制规划与启动区城市设计两册 本规划将根据新余市总体规划 及新余市高铁新城概念规划所确定的框架 从用地布局 道路系统规划 开发强度控制 城 市意象引导等方面提出基地切实可行的规划设计成果 规划将以提高集约利用程度 构建良 好生态环境和景观为目标 为基地的发展谋求兼具科学性 前瞻性 可操作性的策略框架 实现城市发展的科学可持续性 注 本项目的规划名称为暂定名 最终命名以民政局 规划局公布文件为准 第一章第一章 规划背景规划背景 一 政策背景一 政策背景 在我国国民经济保持了快速增长的同时 经济运行中的矛盾也进一步突显 集中表现在 投资增长过快 新开工项目过多 在建规模过大 投资结构不合理 低水平重复建设现象严 重 不仅超过了我国土地和资源供应能力 而且对经济的稳定运行带来了很大风险 目前 各级国土资源管理部门要按照国家产业政策 严格控制土地供应 在城市建设与开发过程中 必须转变之前追求气派 违背人行尺度的粗放式城市经营 采用以实用城市功能为导向的集 约式城市经营 考虑到土地的稀缺性与保护的必要性 结合新余市土地利用的具体情况 基 地的控制规划更应响应国家政策 集约 高效开发利用土地 二 基地背景二 基地背景 随着钟灵大道的建设 高铁新城以南片区作为新余主城区进入高铁新城核心区的必经之 地 其新城南门户的地位日益增强 现状基地基本无城市建设 仍保持农业社会的原生态风 貌 良好的自然资源及区位条件使得该区域的开发建设已成为必然 随着钟灵大道的修建 孔目江湿地两岸的建设等 基地开发条件日趋成熟 因基地内外土地权属较复杂 已编制的规划部分区域存在重叠 本规划有必要重新梳理 协调已有规划 从体现高铁新区特色为出发点 规划塑造符合基地角色的定位及功能构成 第二章第二章 现状综合分析现状综合分析 一 一 位置与范围位置与范围 新余市高铁新区位于新余市城北 是依靠杭南长高铁新余站的设立而发展起来的城市新 区 基地位处高铁新区南片 是高铁新区距离主城区最近的区域 基地总面积约为 17 13 平 方公里 包含宏达路以南 孔目江以北 嘉阳大道以东 创业大道以西的区域 基地区域交通条件优越 沪昆高速公路横穿基地 并于基地东侧设有高速公路出入口一 处 基地与城市其他片区联系便捷 通过基地东南的新欣大道快速连接 规划的钟灵大道纵 贯基地 作为联系高铁新区和新余主城区的重要通道 是基地重要的景观及交通通道 二 二 自然条件自然条件 基地内地貌类型较单一 除冲洪积平原外 即为低丘岗地 周围无高山竣岭 无泥石流 滑坡 崩塌等不良工程地质现象 但丘陵地区冲沟较发育 平地海拔高度约为 米左右 丘陵地势并不陡峭 以缓坡为主 新余气候属亚热带湿润性气候 四季分明 雨量充沛 日照充足 无霜期长 常年主导 风向为东北风 夏季主导风向为西南风 年平均气温 17 年平均降水量 1600 毫米 基地内生态环境与自然景观较好 南依仰天岗国家森林公园 北靠花鼓山 周边有白云 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 2 水库 孔目江生态湿地 白梅水库等水体 内部有星罗棋布的水库 池塘以及山地 丘陵 具有构筑良好生态资源的潜质 三 三 人口现状人口现状 基地内分布有两大村委 湖陂村委会 包括新花村 店前村 江里村 湖下村 梅潭村 社背村 太屋村 下山村 枫树下村和何家山村共 10 个村小组 和下村杭桥村委会 包括泉 湖 东村及鱼塘 3 个村小组 东陂村委会 包括矮岭村小组 总计 685 户 人口约为 2173 人 表 2 1 现状村庄人口统计表 村委会村小组人口户数 新花村 6213 店前村 3913 江里村 10332 湖下村 10834 梅潭村 14445 社背村 7622 太屋村 11635 下山村 10335 枫树下村 18555 湖陂村委 何家山村 11933 泉湖村 7525 东村 32596 杭桥村委会 鱼塘村 28075 东陂村委会矮岭村 438172 总计 2173685 四 四 土地利用现状土地利用现状 基地内现状用地主要以村庄居住用地 农业用地和山林坡地为主 并有少量的工业用地 及市政供水用地 基地中部的农业科技园用地大部分尚未开发建设 仅葡萄酒庄园和市农科 农业发展有限公司有一定建设 其余多为苗木种植基地 现状地形缓坡较多 部分地区的地势较为陡峭 高差较大 开发利用时需要充分考虑地 形因素 表 2 2 现状用地汇总表 代码用地规划名称面积 h 占用地的比例 工业用地 M 3 060 18 M 其中一类工业用地 M1 3 060 18 公共设施用地 U 2 570 15 U 其中供水用地 U11 2 570 15 城市道路与交通设施用地 S1 51 473 00 S 其中城市道路用地 S1 51 473 00 城市建设用地 31 643 33 村庄建设用地 H14 68 654 01 农林生产用地 H6 183 0210 69 水域 E1 95 905 6 水域 和其 他用 地农林用地 E2 1308 1876 37 规划总用地 1712 84100 五 五 建筑现状建筑现状 基地内现状建筑主要为当地村民自建住宅 普遍建筑质量一般 层数多为 2 3 层 基本 为三类 四类建筑 部分村组已进行拆迁 村民已被安置于基地外东部的小区 农业科技园内葡萄酒庄园和市农科农业发展有限公司的建筑为近年新建的一类建筑 位 于农业科技园北部的百果园休闲农庄的建筑质量亦较好 六 六 市政公用设施现状市政公用设施现状 由于基地尚未进行城市化开发 市政公用设施较缺乏 大型水电市政设施主要有一条横 穿基地中部的 220Kv 渝仙线及孔目江北岸的一处自来水取水口 其他基本无大型市政公用设 施 在本次规划中应根据用地规划 人口规模适度增加 补充市政公用设施 七 七 现状发展条件小结现状发展条件小结 基地拥有白云水库 孔目江 湿地公园等景观中枢 开发利用尚不足 城市建设较少 但同时自然生态也得以良好的保存 使得自然山水 生态资源成为片区的最显著优势 在规 划中应重点考虑现状山水的保护及利用 基地内外路网的衔接 村民拆迁安置等问题 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 3 第三章第三章 相关规划解读相关规划解读 一 一 新余市城市总体规划 新余市城市总体规划 2008 20302008 2030 1 新余市城市总体规划确定 东部与北部为主要拓展方向 南部优化预留 西部控制生 态边界 纵观新余发展 向西 向南已无足够发展空间 向东已有高新区 城市框架已经拉开 向北发展是较为切实可行的方案 杭南长高铁修建并设新余北站 更是给新余城市向北发展 提供良好的机遇 2 至规划期末 2030 年 建设用地 106kM2 规划人口 96 万人 人均用地 110M2 其中 高铁新城 建设用地 24 5kM2 规划人口 9 13 万人 基地所在区域功能定位 农业科技园 规划解读规划解读 总规确定基地所在的区域为农业科技园 规划基本无开发建设 因高铁站的建设 新余 高铁新区的确立 基地作为高铁新区进入主城区的必经区域 发展条件已发生改变 未来开 发价值提升 因此 基地应在总规的基础上重新定位 利用高铁新城商务商贸功能 增强人 气 统筹考虑其功能定位 二 二 概念规划概念规划 1 高铁新城应充分重视与新余中心城区的对接 应重视城市结构 空间布局 生态廊道 交通体系等各方面的统一与协调 做到充分融合 尤其应重视新城生态体系 凸显城市的生 态功能 同时 强化新余市 三角山水 的城市格局 以仙女湖 孔目江 仰天岗 狮子口水库 等为绿契 确定独具特色的生态格局 2 规划结构形成 一廊三区四轴多核 一廊 以钟灵大道为骨架 沿线布置城市行政 办公 商务 商业 文化 娱乐 体育等大型服务设施 形成新城的廊道 三区 新城综合区 下村工业平台 生态宜居区 四轴 新城公共服务轴 以兴业大道为骨架 布置行政 商业 娱乐等功能 形成新城公共服务轴线 沟通下村与新城 南部山水轴 以白云水库 孔目江湿地 仰天岗 生态农业园等为主体的南部山水生态 轴线 中部生态隔离景观轴 贯穿基地南北的 沟通新城与下村的生态隔离景观轴线 高铁沿线景观轴 沿高铁为轴 沿线布置的生态防护轴线 多核 北部商业中心 高铁站 城市商业中心 行政中心 中部商业中心 体育中心 工业平台中心 南部商业节点 生态湿地公园 3 规划以城市主要道路 水系 绿地为网络 结合核心商务区的打造 对新城空间进行 管理分区 最终形成城市核心区 西部居住区 中部居住区 北部居住区 下村居住区 下 村工业平台 城市生态廊道 生态宜居区 高端研发区 4 自然景观 南侧山体绿地和孔目江 霞江景观带为城市提供大面积的绿化 同时以生 态廊道的形式将绿化引入 再以公园 道路绿化将绿化深入到城市角落 打造独特的绿色城 市 人文景观 以钟灵大道为骨架 穿插高铁站 大桥 三江口等人文地标 在社区中分散 布置人文景观节点 同时注重视线通廊的保留与强化 打造特色鲜明的地标性人文景观 规划解读 规划解读 基地位于高铁新区南部 概念规划确定的 61 平方公里控制区范围内 概念规划确定的基 地定位为生态宜居区 本规划应延续 深化概念规划的功能定位 以钟灵大道作为高铁新城 景观 交通 功能的主要轴线 进行基地的用地布局 同时基地位于概念规划的南部山水轴 本规划应利用良好的自然生态环境打造一个生态宜居区 以钟灵大道为骨架打造特色鲜明的 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 4 地标人文景观 利用基地内的孔目江 霞江景观带将绿色引入城市 打造独特绿色城市片区 第四章第四章 规划总论规划总论 一 一 规划依据规划依据 1 中华人民共和国城乡规划法 2008 2 城市用地分类与规划建设用地标准 GBJ137 90 3 城市规划编制办法 建设部令第 146 号 4 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 2002 年版 5 城市道路交通设计规范 GB50220 95 6 江西省城乡规划条例 7 江西省控制性详细规划技术准则 8 新余城市总体规划 2008 2030 9 新余高铁新城概念规划 10 现状地形图等 二 二 规划规划原则原则 1 生态优先原则 开发建设注重生态保护 构筑具有吸引力的城市生态景观 保证基地 的可持续发展 2 区域协调原则 从新余市整体考虑 合理定位基地功能并组织空间结构 协调好基地 与高铁新城 新余老城区的关系 3 功能分区原则 合理安排各项建设用地 注重生产与生活的分区 并完善配套设施 构筑宜居宜业片区 4 有序开发原则 合理安排建设时序 有序组织基地的开发建设 三 三 规划重点规划重点 1 充分分析基地地形地貌 生态 水系等要素 在生态保护基础上 注重开发建设与生 态的融合 提升土地使用品质 2 权衡基地的可开发用地范围 合理确定其指标控制体系 优化土地使用 提高土地效 率 3 强调基地交通组织 注重与区域的交通衔接 将山地道路融入新余市主干路体系 构 筑便捷的交通体系 4 建设完善的公共服务设施及市政公用设施 营造良好的城市环境 5 促进基地内农村居民点有条不紊的拆迁 加强农村居民点安置的策略研究 落实住房 保障政策 制定可操作性强的近远期设施计划 四 四 片区功能定位片区功能定位 1 发展分析发展分析 新余市总体规划确定新余中心城区形成 一主一辅 中轴聚核 山水入城 的空间结构 高铁新区为城市副中心 基地作为高铁新区与主城区连接地带 生态条件优越 土地潜力存 在较大的挖掘空间 因此必须从功能定位 用地布局 公共设施配套 城市特色与形象塑造 等方面对基地进行整合 最大限度的利用其区位和生态优势 促进土地价值的提升 2 功能定位功能定位 规划通过基地特征的分析 并根据 新余市总体规划 2008 2030 高铁新城概念规 划 确定基地的功能定位为 配套设施齐全 环境优美 具有魅力的生态居住片区 配套设施齐全 环境优美 具有魅力的生态居住片区 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 5 五 五 规划目标及策略规划目标及策略 规划目标 突出宜居特色 营造尺度宜人 交通便利 服务设施完备 富有特色的生态 大社区 规划策略 1 通过生态适宜性分析 科学划定基地可开发建设用地 2 结合地形 以保证居住多样性为原则 确立社区的基本尺度 3 提出社区单元构成模式 方便城市建设和管理 4 分级设置公共服务设施 与社区单元构成一致 5 城市建设与山体 水体相结合 注重生态资源引入 第五章第五章 整体性控制整体性控制 一 一 空间结构空间结构 高铁新区以南片区空间结构规划以生态为基础进行设计 以自然山体和水系为脉络 强 调区域内外功能协调互补 空间讲求疏密结合 高低错落 收放有致 基地的空间结构概括 为 一轴统筹 一环串联 三心驱动 三区谐生一轴统筹 一环串联 三心驱动 三区谐生 一轴统筹 一轴统筹 指连接和延伸各个功能区的钟灵大道轴线 是基地联系新余主城区 高铁新 区的主要通廊 沿线布置具有现代风格的桥梁 公共 商业和居住建筑 形成钟灵大道沿线 新的城市节点 一环串联 一环串联 指山体 水体形成的渗透到各个功能区的生态环 包括嘉阳大道和沿山西路 之间 创业大道和沿山东路之间 白云水库周边 沪昆高速沿线的生态廊道 该区域注重生 态保护 塑造基地环境品质 三心驱动 三心驱动 指 一主两副 功能中心 是基地空间点轴拓展的驱动力 功能主中心位于 钟灵大道与中心路周边 为基地的功能核心 塑造成基地标志性区域 布置商业 办公 文 化 娱乐 酒店 教育等功能 功能副中心指迎春路与横三路 阳光大道与纵十五路交叉口 附近形成的服务设施节点 该节点以便于周边居民使用为宗旨 安排商住 娱乐 教育 社 区服务等功能 提升居住品质 三区谐生 三区谐生 指依据主要道路和自然界限划定的三大生态居住区 包括东部生态居住区 以沪昆高速 新欣大道 孔目江 白云水库为界 中部生态居住区 以求实路 创业大道 霞江大道 白云水库 沿山西路 嘉阳大道为界 西部生态居住区 以宏达路 钟灵大道 沿山西路 孔目江路 虎翼路为界 结合地形 采用多元住宅形式 考虑不同居住群体的 生活习惯 以地方特色为纲 多元文化为目 纲举目张 打造水绿交融的生态大社区 二 二 建设总量控制建设总量控制 1 人口总量控制人口总量控制 本次规划拟采用居住用地测算法 住宅面积测算法进行量化预测 1 居住用地测算法 基地大部分居住人口集中于一类居住用地 二类居住用地 商住混合用地内 其中一类 居住用地和商住混合用地的居住用地按照 60 的面积进行测算 三类用地的面积分别为 173 18 公顷 222 53 公顷和 15 52 公顷 对一类居住用地和商住混合用地进行折算 得出净居住用地面积约为 335 75 公顷 按照 人均居住用地面积 40 平方米计算 得出基地居住人口约为 8 4 万人 2 住宅面积测算法 因现状山体较多 住宅开发的毛容积率不宜过高 本规划以 1 3 的毛容积率进行测算 得出居住建设量约为 493 万平方米 考虑到住宅约有 10 的空置率 按照人均建筑面积 50 平 方米计算 得出基地居住人口约为 8 8 万人 综上所述 本次规划确定基地人口总量约 8 6 万人 2 建设用地控制建设用地控制 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 6 规划总用地面积约 1712 84 公顷 按照建设配套设施完善 环境优美 充满活力的高品 质居住区要求进行各类用地布局 主要用地指标如下 1 居住用地面积约 412 66 公顷 占总建设用地面积的 39 91 人均用地面积约 47 98 平方米 2 公共管理与公共服务用地面积约 35 75 公顷 占总建设用地面积的 3 46 人均 用地面积约 4 16 平方米 3 商业服务业用地面积约 30 46 公顷 占总建设用地面积的 2 95 人均用地面积 约 3 54 平方米 4 道路与交通设施用地面积约 239 96 公顷 占总建设用地面积的 23 21 人均用 地面积约 27 90 平方米 5 公用设施用地面积约 4 14 公顷 占总建设用地面积的 0 40 人均用地面积约 0 48 平方米 6 绿地与广场用地面积约 310 93 公顷 占总建设用地面积的 30 07 人均用地面 积约 36 16 平方米 表 5 1 规划用地汇总表 代码用地名称面积 h 占建设用地的比例 人均用地面积 人 居住用地 R 412 66 39 91 47 98 一类住宅用地 R11 173 1816 7520 13 服务设施用地 R12 1 430 140 17 二类住宅用地 R21 222 5321 5225 88 R 其中 服务设施用地 R22 15 521 501 80 公共管理与公共服务用地 A 35 75 3 46 4 16 文化活动设施用地 A22 0 780 080 09 中等专业学校用地 A32 9 730 941 14 中小学用地 A33 12 531 211 46 体育训练用地 A42 6 230 600 72 A 其中 医院用地 A51 6 480 630 75 B 商业服务业设施用地 B 30 46 2 95 3 54 零售商业用地 B11 2 370 240 27 餐饮业用地 B13 0 500 050 06 旅馆用地 B14 4 130 400 48 金融保险业用地 B21 0 460 040 05 娱乐用地 B31 5 710 550 66 商业办公混合用地 Bb 1 770 170 21 其中 商业居住混合用地 Br 15 521 501 80 道路与交通设施用地 S 239 96 23 21 27 90 城市道路用地 S1 239 34 23 1527 83 公共交通场站用地 S41 0 350 030 04 S 其中 社会停车场用地 S42 0 270 030 03 公用设施用地 U 4 14 0 40 0 48 供水用地 U11 0 540 060 06 供电用地 U12 1 030 100 12 供燃气用地 U13 0 570 060 07 通信设施用地 U15 0 870 080 10 排水设施用地 U21 0 120 010 01 环卫设施用地 U22 0 450 040 05 U 其中 消防设施用地 U31 0 560 050 07 绿地与广场用地 G 310 93 30 07 36 16 公园绿地 G1 87 718 4810 20G 其中 防护绿地 G2 223 2221 5925 96 建设总用地 1033 90 100 00 120 22 水域 E1 176 31 郊野公园 G4 84 19 体育休闲用地 G5 81 01 E 农林用地 H2 337 43 合计 1712 84 3 建设总容量控制建设总容量控制 1 1 公共管理与公共服务用地建设容量控制公共管理与公共服务用地建设容量控制 基地内公共管理与公共服务用地主要包括文化设施用地 教育科研用地 体育用地及医 疗卫生用地 文化设施用地主要位于片区主中心 为满足其景观要求 容积率控制为 0 6 1 0 建筑 密度控制为 25 基地内教育科研用地包括中等院校用地和中小学用地 中等院校用地容积率控制为 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 7 0 7 1 2 建筑密度控制为 35 中小学用地容积率控制为 0 5 0 9 建筑密度控制为 20 基地内体育用地容积率控制为 0 5 建筑密度控制为 25 基地内医疗卫生用地包括片区级医疗卫生用地 社区级医疗卫生用地 疗养院用地三部 分 片区级医疗卫生用地面积大于 1 公顷 容积率控制为 0 9 1 6 建筑密度控制为 35 社区级医疗卫生用地面积小于 0 6 公顷 容积率控制为 0 5 1 0 建筑密度控制为 30 疗 养院位于山湾水库西南侧 容积率控制为 0 5 1 0 建筑密度控制为 30 2 2 商业服务业设施用地建设容量控制商业服务业设施用地建设容量控制 基地内商业服务业设施用地主要包括零售商业用地 餐饮用地 旅馆用地 金融保险用 地 娱乐用地 零售商业用地和餐饮用地主要以服务居住功能为主 容积率控制为 1 4 2 2 建筑密度 控制为 40 主中心的旅馆用地考虑其景观环境要求 容积率控制为 2 5 3 5 建筑密度控 制为 40 其它地块的旅馆用地容积率控制为 0 8 1 8 建筑密度控制为 28 金融保险用 地以服务片区为主 容积率控制为 2 0 3 0 建筑密度控制为 25 主中心的娱乐用地容积 率控制为 1 4 2 2 建筑密度控制为 25 其它地块的娱乐用地容积率控制为 0 6 1 0 建 筑密度控制为 25 3 3 混合用地建设容量控制混合用地建设容量控制 基地内混合用地包括商办混合用地 商住混合用地 商办混合用地位于基地主中心 考虑景观环境要求 容积率控制为 2 5 3 0 建筑密度 控制为 25 建筑高度控制为 70 米 商住混合用地分两种 位于主中心的商住混合用地容积 率控制为 2 0 2 5 建筑密度控制为 28 建筑高度控制为 70 米 位于副中心的商住混合用 地容积率控制为 1 6 1 9 建筑密度控制为 28 建筑高度控制为 36 米 4 4 居住用地建设容量控制居住用地建设容量控制 本次规划确定基地住宅总量控制在 450 650 万平方米 并对住宅建设套型比例提出相应 的要求 基地内居住用地按照开发强度的不同可分为四级 一是高层住宅区 容积率控制为 1 8 2 1 建筑高度控制为 70 米 二是小高层住宅区 由点式小高层和多层混合布置 容积率控 制为 1 5 1 8 建筑高度控制为 36 或 45 米 三是普通住宅区 以多层为主 容积率控制为 1 2 1 6 建筑高度控制为 24 米 四是花园洋房区 以低层住宅为主 搭配少量多层 容积 率控制为 1 0 1 2 建筑高度控制为 18 米 5 5 绿地开发容量控制绿地开发容量控制 基地内绿地主要指公园绿地 防护绿地两类 规划根据各类绿地的绿地率控制相关标准 并结合基地内山体 水体面积较大的特征 确定公园绿地绿地率控制为 75 防护绿地绿地 率控制为 85 三 三 建设高度及开发强度控制建设高度及开发强度控制 1 高度分区控制高度分区控制 基地内分为 6 个高度分区 通过高度的引导控制 形成整体的宜人尺度 1 商贸办公酒店综合区 需要体现现代 高效的城市景观 建筑高度控制在 70 米 2 商住综合区 建筑高度控制在 45 米 3 紧邻主干路的居住区 建筑高度控制在 36 米 4 医院及其他二类居住区 建筑高度控制在 24 米 5 花园洋房居住区 建筑高度控制在 18 米 6 部分居住服务区 市政设施等 建筑高度控制在 15 米以下 2 强度分区控制强度分区控制 从整体开发建设控制出发 对基地进行开发强度细分 确定超高强度 高强度 中强度 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 8 和低强度四个不同强度的开发分区 1 超高开发强度 包括位于基地主中心的旅馆用地 商办混合用地 商住混合用地 等 容积率控制在 2 0 3 5 建筑密度 40 绿地率 30 2 高开发强度 包括中高层住宅用地 副中心的商住混合用地等 容积率控制在 1 5 2 0 建筑密度 20 30 绿地率 35 3 中开发强度 包括普通住宅用地 以板式多层为主 容积率控制在 1 2 1 5 建 筑密度 25 30 绿地率 35 40 4 低开发强度 包括公共服务设施用地和花园洋房用地 容积率控制在 0 5 1 2 建筑密度 25 35 绿地率 35 45 第六章第六章 居住用地规划居住用地规划 一 一 规划原则规划原则 1 1 贯彻科学发展观和建设和谐社会的目标 完善住房保障体系贯彻科学发展观和建设和谐社会的目标 完善住房保障体系 贯彻落实科学发展观和建设和谐社会的目标 统筹规划住房供应体系 完善住房保障体 系 包括市场型商品房 政策保障型住房 廉租房 经济适用房 动迁安置房等 2 2 合理分配居住人口 布局不同级别公共服务设施 构建网络化社区服务系统合理分配居住人口 布局不同级别公共服务设施 构建网络化社区服务系统 新建居住区应集中成片开发建设 形成多层次 内容丰富的居住区服务网络 采取现代 社区模式组织居住用地布置 原则上每个社区约 3 5 万人 并由若干居住人口约 1 2 万人 的基层社区构成 由于基地自然因素的限制较多 本规划社区 基层社区划分较之产生部分 差异 规划结合不同等级的居住社区配套建设相应规模及级别的公共服务设施 以构建便利 完善的网络化的社区服务系统 加强片区吸引力 二 二 规划布局规划布局 规划居住用地面积约 412 66 公顷 占总建设用地的 39 91 人均用地面积约 47 98 平 方米 居住用地以重要道路 山水 基础设施来界定 共划分为 4 个居住社区 10 个基层社 区 规划以钟灵大道 中心路为生活服务轴线 在各居住社区 基础社区的几何中心布置公 共设施 绿地 服务设施 并适当安排商业与居住混合用地 以强化社区中心的活力 1 1 居住社区划分居住社区划分 A 居住社区 以沪昆高速 新欣大道 孔目江 白云水库为界 可容纳人口约 2 16 万 人 分为 2 个基层社区 规划共设置小学 1 所 幼儿园 2 所 在阳光大道与纵十五路交叉口 布置社区中心 在阳光大道与纵十二路交叉口布置基层社区中心 B 居住社区 以求实路 创业大道 霞江大道 钟灵大道 嘉阳大道为界 可容纳人 口约 3 21 万人 分为 4 个基层社区 规划共设置初中 1 所 小学 1 所 幼儿园 4 所 在横七 路与中心路交叉口布置社区中心 在横六路与纵十路交叉口 横十路与霞江西路交叉口 横 景一路与纵景路交叉口共布置 3 处基层社区中心 C 居住社区 以钟灵大道 白云水库 孔目江路 沿山西路为界 可容纳人口为 1 58 万人 分为 2 个基层社区 规划共设置初中 1 所 小学 1 所 幼儿园 2 所 在横八路与中心 路交叉口布置社区中心 在横八路与纵五路交叉口 孔目江路与纵十一路交叉口共布置 2 处 基层社区中心 D 居住社区 以宏大路 钟灵大道 沿山西路 孔目江路 虎翼路为界 可容纳人口 为 1 65 万人 分为 2 个基层社区 规划共设置小学 1 所 幼儿园 2 所 在横三路与迎春路交 叉口布置社区中心 在横一路与纵三路交叉口布置基层社区中心 表 6 1 居住社区规模一览表 社区名称 一类居住用地面 积 ha 二类居住用地面 积 ha 商住混合用 地面积 ha 人口 万人 户数 户 A 居住社区 20 9566 608 602 166171 B 居住社区 89 3070 162 933 219171 C 居住社区 18 3249 881 301 584514 D 居住社区 44 6335 902 701 654714 注 规划人口容量为 86 万人 户均 3 5 人 表 6 2 基层社区规模一览表 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 9 社区名称基层社区名称 一类居住用地面 积 ha 二类居住用地 面积 ha 商住混合用地 面积 ha 人口 万人 户数 户 A1 基层社区 20 9529 054 591 143257 A 居住社区 A2 基层社区 37 554 011 022914 B1 基层社区 63 92 0 982800 B2 基层社区 3 0019 672 930 591686 B3 基层社区 25 24 0 651857 B 居住社区 B4 基层社区 22 3825 25 0 992829 C1 基层社区 18 3223 56 0 892542 C 居住社区 C2 基层社区 26 321 300 691971 D1 基层社区 27 0125 922 701 123200 D 居住社区 D2 基层社区 17 619 98 0 531514 2 2 居住社区中心居住社区中心 居住社区级公共设施以服务半径 400 500 米内的居民为主要服务对象 为居民提供较为 综合 全面的日常生活服务项目 在居住社区交通便利的中心地段或邻近公共交通站点集中 设置居住社区级公共设施 除少数独立设置的设施外 与居住社区公共绿地共同形成边界明 晰的居住社区中心 保证实现居民在步行 10 分钟 自行车 5 7 分钟以内可达 表 6 3 居住社区中心公共设施配置 设置项目内容 建筑规模 m2 用地规模 m2 设置要求 文化娱乐 设施 文化活动中 心 包括小型图书馆 科普知识宣 传与教育 影视厅 舞厅 游 艺厅 球类 棋类活动室 科 技活动 各类艺术训练班及青 少年和老年人学习活动场地 用房等 4000 5000 体育设施 体育活动中 心 室外健身场地 慢跑道 篮球 场 羽毛球场 小型足球场 健身房和游泳池等设施项目 1500 10000 15000 宜设置 60 100 米直 跑道和 200 米环形跑 道 室外场地可与绿 地邻近设置 行政管理 与社区服 务设施 街政管理中 心 包括街道办事处及市政 环卫 等管理用房 1200 1700 1000 1500 如人口规模较小 根 据行政管理需要 可 两个或两个以上居住 社区共同设置一处 社区服务中 心 提供家政服务 就业指导 中 介 咨询服务 代客定票等服 务 1000 3000 派出所 1000600 宜有专用院落 应有 对外 对内方便的出 入口 社会福利 与保障设 施 养老院 为老年人综合福利设施 提供 老年人全托 日托 1000 应可容纳 30 名左右老 人 医疗卫生 设施 社区卫生服 务中心 含残疾人康复服务中心 残疾 人托养所 2500 3500 3000 5000 设在交通便利 环境 安静地段 应有对外 方便的出入口和无障 碍通道 邮政电信 设施 邮电设施 提供电报 电话 信函 包裹 兑汇和报刊零售等服务的邮电 综合业务服务设施 150 宜结合建筑平面布局 提供一定面积的停车 场地 菜市场 包括蔬菜 肉类 水产品 副 食品 水果 熟食 净菜等售 卖 1000 设在底层或地下一层 的室内 运输车辆易 于进出的相对独立地 段 与住宅有一定间 隔 应配置停车场 商业金融 服务设施 社区商业金 融服务设施 超市 餐饮 中西药店 书店 洗染 美容美发 综合修理 服装 鞋店 礼品 鲜花 照 相 音像制品 日用杂品 五 金电器 文具 洗浴等其他商 业服务设施 银行 17200 23200 应布置在二层以下 超市在底层设置独立 的出入口 有一定面 积的停车场地 其他设施 公共厕所 再生资源便民回收 站 停车设施等 公厕 30 60 回收站 80 100 公厕应结合主体建筑 设置 临街设置 并 应有单独的出入口和 管理室 鼓励利用地 下空间停车 合计 20790 27900 20400 27200 注 设置项目后带 号 其内容和标准为刚性规定 其余项目内容和标准具有一定弹性 在保证基本服务的 前提下可适当扩充调整 3 3 基层社区中心基层社区中心 基层社区中心以服务半径 200 250 米内的居民为主要服务对象 为居民提供最基本的日 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 10 常生活服务项目 在交通便利的中心地段集中设置基层社区级公共设施 与基层社区公共绿 地共同形成基层社区中心 实现居民在步行 3 4 分钟内可达 表 6 4 基层社区中心设置内容及标准 设置项目内容 建筑规模 m2 用地规 模 m2 设置要求 文化娱乐设 施 文化活动 站 包括书报阅览 书画 文娱 健身 音乐欣赏 茶座等主要 供青少年和老年人活动 400 600 体育设施 体育活动 站 包括篮 排球及小型球类场地 儿童及老年人活动场地和其他 简单运动设施等 600 可与绿地结合设置 用地中应保证不小 于 150 平方米的全 民健身点 行政管理与 社区服务设 施 社区管理 服务设施 社区居委会 社区服务站 老 年之家 社区居民学校 社区 警务室等 300 400 社会福利与 保障设施 托老所 600 1000 医疗卫生设 施 卫生站 健康促进 卫生防病 妇幼保 健 老年保健 慢性病防治和 常见病诊所 100 商业金融服 务设施 小型商业 金融服务 设施 便利店 早点店等小型商业服 务设施 储蓄所等 500 其他设施 公共厕所 停车设施等公厕 30 60 公厕应结合主体建 筑设置 临街设置 并应有单独的出入 口和管理室 合计 1600 2160 1600 2400 注 1 设置项目后带 号内容和标准为刚性规定 其余项目内容和标准具有一定弹性 在保证基本服务的 前提下可适当扩充调整 2 具体可根据人口规模和居住社区定位取较高或较低指标 其中 在保证用地面积的前提下 开发建设强度 建筑面积 可根据服务范围内住宅的开发强度做适当调整 3 部分基层社区中心可结合具体地理位置 设置在两个基层社区中间 达到共建共享的目的 4 4 中小学 幼托中小学 幼托 规划根据以下指标 计算本区内中小学学生人数和学校规模 幼儿园 含托儿所 35 人 千人 每班 26 30 人 人均用地约 13m2 配建结合基层社区设 置 可作为住宅开发的一部分 做到统一规划 同步建设 服务半径约 300 米 小学 60 学生 千人 每班 45 人 人均用地约 17m2 服务半径约 500 米 初中 30 学生 千人 每班 50 人 人均用地约 19m2 服务半径约 1000 米 高中 25 学生 千人 每班 55 人 人均用地约 20m2 规划中小学 幼儿园等教育设施按照居住用地划分进行配置 共设置初中 2 所 小学 4 所 幼儿园 10 所 具体情况见下表 表 6 5 中小学 幼托布点一览表 名称 用地面积 公顷 位置 基层社 区 地块编码备注 第一中学 2 41 横十二路以北 霞江西路以东 B4B 13 02 初中 30 班 第二中学 2 96 沿江北路以北 纵六路以西 C1C 02 12 初中 30 班 第一小学 1 41 横十四路以北 宾民路以东 A1A 04 03 小学 24 班 第二小学 1 91 霞江西路以南 沿山东路以东 B3B 10 06 小学 30 班 第三小学 2 27 沿山西路以南 纵六路以西 C1C 02 05 小学 36 班 第四小学 1 57 横二路以北 迎春路以西 D1D 04 03 小学 24 班 A1 幼儿园 0 52 阳光大道以南 纵十二路以西 A1A 06 01 幼儿园 12 班 A2 幼儿园 0 46 横二十路以南 纵十五路以西 A2A 12 08 幼儿园 12 班 B1 幼儿园 0 45 横景一路以北 纵景路以西 B1B 01 03 幼儿园 12 班 B2 幼儿园 0 27 横六路以南 中心路以西 B2B 06 03 幼儿园 9 班 B3 幼儿园 0 30 横六路以南 纵十路以北 B3B 09 06 幼儿园 9 班 B4 幼儿园 0 45 横十路以南 霞江西路以东 B4B 12 05 幼儿园 12 班 C1 幼儿园 0 40 横八路以北 纵五路以西 C1C 02 03 幼儿园 9 班 C2 幼儿园 0 31 横八路以北 中心路以西 C2C 03 09 幼儿园 9 班 D1 幼儿园 0 51 横三路以南 纵二路以东 D1D 05 04 幼儿园 12 班 D2 幼儿园 0 24 横一路以北 纵三路以东 D2D 06 05 幼儿园 9 班 注 以上各教育设施名称均为暂命名 最终名称以教育部门核准名称为准 5 5 社区组织规划社区组织规划 基地内居住社区组织规划 具体情况见下表 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 11 表 6 6 A 居住社区配套情况一览表 内容用地规模 住宅用地类型及面积 低层住宅区 多层住宅区 多层小高层混合 住宅区 商业住宅混合用地 合计约 96 15 公顷 容纳居住人口2 16 万人 社区中心文化 综合服务设施 便民服务商业设施约 6 59 公顷 基层社区中心1 个基层社区中心约 2 40 公顷 中学 小学24 班小学 1 所约 1 41 公顷 幼儿园12 班幼儿园 2 所合计约 0 98 公顷 表 6 7 B 居住社区配套情况一览表 内容用地规模 住宅用地类型及面积 低层住宅区 多层住宅区 多层小高层混合 住宅区 商业住宅混合用地 合计约 162 39 公顷 容纳居住人口3 21 万人 社区中心 文化娱乐 零售商业 酒店办公 综合服务 设施 便民服务商业设施 约 8 95 公顷 基层社区中心3 个基层社区中心合计约 5 19 公顷 中学30 班初中 1 所约 2 41 公顷 小学30 班小学 1 所约 1 91 公顷 幼儿园9 班幼儿园 2 所 12 班幼儿园 2 所合计约 1 47 公顷 表 6 8 C 居住社区配套情况一览表 内容用地规模 住宅用地类型及面积 低层住宅区 多层住宅区 多层小高层混合 住宅区 商业住宅混合用地 合计约 69 50 公顷 容纳居住人口1 58 万人 社区中心综合服务设施 便民服务商业设施约 8 93 公顷 基层社区中心1 个基层社区中心约 1 51 公顷 中学30 班初中 1 所约 2 96 公顷 小学36 班小学 1 所约 2 27 公顷 幼儿园9 班幼儿园 2 所合计约 0 71 公顷 表 6 9 D 居住社区配套情况一览表 内容用地规模 住宅用地类型及面积 低层住宅区 多层住宅区 多层小高层混合 住宅区 商业住宅混合用地 合计约 83 23 公顷 容纳居住人口1 65 万人 社区中心零售商业 娱乐 综合服务设施 便民服务约 4 44 公顷 商业设施 基层社区中心1 个基层社区中心约 0 78 公顷 中学 小学24 班小学 1 所约 1 57 公顷 幼儿园9 班幼儿园 1 所 12 班幼儿园 1 所合计约 0 75 公顷 6 6 拆迁安置住房 经济适用住房 廉租住房建设拆迁安置住房 经济适用住房 廉租住房建设 基地内需考虑拆迁的村庄有湖陂村 杭桥村 东陂村 搬迁人口约 2173 人 本次规划建 议在 D2 基层社区内建设拆迁安置房 以宏达路 半山路 新欧公路 纵三路为界 总居住用 地面积约 6 10 公顷 可提供拆迁安置房建筑面积约 9 5 万平方米 经济适用住房和廉租住房是当前我国城镇住房保障体系的重要内容 是保障住房公平 实现中低收入家庭安居乐业的重要政策 规划建议在 D1 基层社区建设经济适用住房和廉租住 房 以横二路 迎春路 虎翼路 纵一路为界 总居住用地面积约 24 09 公顷 可提供建筑 面积约 36 45 万平方米 约占基地住宅总量的 8 10 第七章第七章 公共设施用地规划公共设施用地规划 一 一 规划原则规划原则 1 提高城市公共设施规划的科学性 合理配置和布局城市各项公共设施用地 集约和节 约用地 创建和谐 优美的城市公共设施环境 2 立足现实 统筹考虑 形成片区中心 社区中心 基层社区中心分级配套 功能 有所侧重的公共服务体系 3 以水系和绿化为纽带 强调城市主题 将水绿文化引入公共设施中心领域 增加公共 中心场所感与标志性 4 鼓励功能复合与土地混合使用 增加商住混合用地 提高土地利用效率 同时增强生 活氛围 方便居民生活 江西省江西省新余市高铁新城以南片区 白云湖生态旅游度假区 规划之控制规划说明书 12 二 二 公共设施总体布局公共设施总体布局 规划