某项目精装修总承包管理总结

一 XXXX 工程简介 1 11 1 工程简介工程简介 本工程总建筑面积约 255800 地下建筑面积 85855 地上建筑面积 169915 地下两层 主要为停车场 机电房及保安办公室 地上八层 主要为商场 餐厅 影院等 工程合同造价 18 9 亿 2009 年初中建八局与山东恒隆地产签订的总承包工程 开工日期是 2009 年 5 月 1 日 合 同竣工日期是 2010 年 12 月 20 日 因为各种原因造成至今不能交工 建筑结构 含钢结构 由中 建八局施工 机电安装 精装修 幕墙 电梯 绿化水景及室内外标志等由业主选定了专业分包商 负责施工 这些分包商与中建八局签订专业分包合同 分包合同上明确说明此分包合同附属于总承 包合同 竣工日期都是 2010 年 12 月 20 日 这就要求总承包单位要对整个XXXX工期 质量 安工期 质量 安 全负全责 全负全责 1 21 2 各专业造价分布情况各专业造价分布情况 1 31 3 精装修工程简介精装修工程简介 本工程公共区域 客梯 卫生间等均为精装修 东西两个塔楼精装修施工面积约为 70000m2 精装 修专业分包 上海 XX 建筑装饰工程有限公司在 2010 年 2 月进场 准备开始精装修样板段施工 在 精装修分包招标阶段 业主要求在工地外模拟工地情况做精装修样板 后改为在现场制作样板 样 板面积约 700 平米 造价约 690 万 仅包括精装修 不包括机电 土建 合同原约定样板段总价 包死 50 万元 后业主同意做出调整 样板段从 2010 年 4 月开工至 2010 年 8 月底经过大大小小的 数次变更最终完成 之后开始大面积施工 因上海 XX 建筑装饰工程有限公司进度缓慢 在 2010 年 10 月 14 日引进了第二家精装修分包 上海 XX 建设发展有限公司 将本工程的精装修进行了分 拆 由上海 XX 负责东塔 中桥 南桥的精装修施工 上海 XX 是沈阳 XXXX 的精装修分包商 与 XX 有十几年的长期合作 业主对其口碑不错 电梯厅实景电梯厅实景 卫生间实景卫生间实景 公共走廊实景公共走廊实景 小中庭实景小中庭实景 两家分包的施工内容和施工资源配备情况见下表 二二 济南恒隆广场的管理模式济南恒隆广场的管理模式 2 1 国内工程常用模式 甲方 建设单位 负责组建 乙方 施工单位 负责施工 丙方 设计单位 负责设计的 工程指挥 部 管理模式 其明显的弊端是设计与施工 设备制造 设备采购 调试分工责任脱节多 协调量 大 责任主体不明确 往往造成工程投资增加 工程进度延误 工程质量不高的弊端 国家推行工 程总承包后 目前大多数外资项目业主认同工程总承包方式 2 2 工程总承包模式 总承包 即 设计 采购 施工 总承包是指工程总承包企业按照合同的约定 承担工程项目的 设计 采购 施工试运行服务等工作 并对承包工程的质量 安全 工期 造价等全面负责 这是 一种典型的工程总承包方式 也是我国工程总承包的发展方向 根据工程项目的不同规模 类型和 业主要求 工程总承包还有设计 施工总承包 设计 采购总承包和采购 施工总承包等不同形式 工程总承包最大的特点是实行设计 施工一体化 总承包商可以把资源最佳的配置 结合在工 程项目上 减少管理链和管理环节 充分体现总包协调和整合能力 有利于优化设计方案 对缩短 工期 保证质量 控制投资 节约资源发挥重要作用 2 3 济南恒隆广场的管理模式 2 3 1 顾问团管理 业主聘用各专业设计事务所 这些事务所组成驻地顾问团 顾问团以建筑设计事务 所为团队领导者 顾问团行使建设单位的权利 负责项目的进度 质量 成本 安全 等管理 顾问顾问名称名称职能职能 建筑师巴马丹拿国际公司出具建筑图 审核施工单位的深化图纸 监督施工质量 督促施工进度 结构工程师茂盛结构顾问有限公司出具结构图 审核施工单位的深化图纸 监 督施工质量 机电工程师迈进机电工程顾问有限公司出具机电图 审核施工单位的深化图纸 监 督施工质量 室内设计师BENOY 贝诺出具装修方案 审核施工单位的深化图纸 监督施工质量 项目协调 玻璃幕墙顾问 艾勒泰建筑工程咨询 上海 有 限公司 监督施工质量 项目协调 景观设计顾问 Design Land Collaborative DLC 监督施工质量 项目协调 灯光设计顾问DUO出具灯光方案 审核施工单位的深化图纸 奥雅纳 香港 工程 顾问 LEED审核使用的物料及施工工艺是否符合 LEED 标准要求 工料测量师利比有限公司商务管理 设计院济南同圆建筑设计研究院有限公 司 国内代理设计院 咋看分工很细 存在沟通不足的问题 不能形成无缝对接 形成真空地带 各顾问间相互推脱 造成工程的延误及增大修改量 2 3 2 业主组建职业管理团队 项目发展部 PDD 业主驻现场 40 余人的职业管理团队 实行分专业负责制 管控设计方案的实施 深化设计数据 的提交 物料进场验收 现场进度 质量控制等 职业化程度高 各岗位追求工作业绩 忽视团队密切合作 缺乏沟通 2 3 3 施工总承包管理 一公司土建公司为主 安装 装饰公司为辅的项目部 共派驻管理人员 80 余人 专业深化设计主要依靠分包 信息接收不及时不准确 总体组织协调能力差 专业之间的变更 不能及时作出反应 加之原有项目组织方式和习惯势力的影响和制约 在总承包内部运行模式上依 旧按照原有的方式进行运作 以土建结构为主 安装 装饰主要负责相关专业的现场施工协调事宜 三 装饰公司在济南恒隆广场所做的工作 3 1 对精装修专业分包的总承包管理 3 2 总承包合同内的一些粗装修项目 墙地砖镶贴 金属吊顶 不锈钢栏杆 屋面砖 服务电梯门 套 装饰公司济南恒隆广场发展项目人员分工 项目经理 精装修总承包管理粗装修施工管理 技术负责人 技术质量 物料验收质量管理 商务经理 商务管理 商铺移交 工长 统筹 项目副经理 项目副经理 技术质量 质检员 质量管理 预算员 商务管理 工长兼劳务 东塔统筹 材料员 兼职安全员 工长 不锈钢分项管理 商铺移交 工长 工长兼劳务 西塔统筹 资料员 信息管理 张宝仪 3 1 1 技术管理 本工程信息交流的主要管道是电子邮件 文件的送审 审批 传达全部使用电子邮件 顾问团 发送各方工程联络表 并时时更新 为便于管理 所有来往正式函件使用统一的八局编号 有八局 统一发出各专业分包的函件 原则上不允许分包直接发电邮给顾问团或者业主 比如深化图纸报批 使用 hltz 1011 表示深化图纸报批第 1011 批 顾问团仅需要回复有八局编号的正式函件 并将回 复函件发送八局 八局将函件及时转发各相关专业分包 承包商与顾问间的函件主要包括以下七类 1 深化图纸报批 hltz 各个专业与相关顾问就设计方案 设计意向沟通后 此沟通过程总包应该参与 并要求各专业 分包将信息及时以邮件形式发送各相关方 提交深化设计图纸 这部分内容是技术管理中最重要的 部分 下文将详细说明做为总承包方的深化设计管理工作 2 物料报批 hlwl 主要有各专业分包按照合同中的工料规范 技术要求 以及顾问提供的材料小样 材料小样是 顾问与业主沟通确认使用的材料 提交相近相似的物料样品供顾问确认 也有另外的情况 就是 分包商按照顾问的设计效果图选送样品供顾问选择 这种情况下 要求分包准备尽可能多种样品备 选 顾问选定样品后 会在样品上签字确认封样 做为日后材料进场验收的依据 分包需要将样品 照片 供货厂家的信息 材料合格证 检测报告等数据以电子版形式 发送邮件给总包 总包对其 编号后发送顾问团 3 施工方案呈报 hlfa 按照顾问团和监理的要求 各专业呈报施工方案和专项方案给顾问团审批 4 工程疑问答疑 RFI 分包商对图纸 物料及建筑师指令有疑问的内容需发送工程疑问答疑 RFI 函件 5 工程联系单 hlgcgl 对工期 进度 质量 商务等方面需要沟通的工作 以工程联系单的形式发送 6 建筑师口头指令确认函 CVI 建筑师口头指令确认函使用较晚 在精装修施工阶段才开始使用 在精装修阶段工地指令 设计 指令变更频繁 有时仅是口头沟通后现场就需要马上实施变更 建筑师会授权总承包方以口头指令 确认函的形式反确认 7 指令函件管理 AI RA SI SI BNY 顾问团发出的指令性文件主要有总承包指令 AI 驻地建筑师发出的 RA SI SI BNY 后者是室 内设计师 贝诺发出的驻地指令 因来往函件较多 我装饰公司专门设置了资料员负责文件的收发 并由技术负责人审核分包的 图纸 物料 施工方案 工程联系单后再行发出 3 1 2 现场管理 本工程现场管理有以下几个关键控制点 1 物料进场审批 物料进场验收 见证取样复试 本工程精装修物料进场有严格的程序 专业分包报总包验收 总包验收合格后发出电邮请业 合格后准许使用 主 顾问 监理验收 顾问 监理依照封样验收 不合格 三方见证退场 合格后物料需要复试 的由监理见证取样复试 顾问发出电邮说明是次验收情况 针对此验收程序 我公司专人负责物料验收 2 样板施工 样板验收 每个分项工程开始施工前 需现场做样板 样板经顾问团 监理验收通过后 大面积开始施工 3 工序交接和施工面的移交 各专业间的施工协调 土建二次结构完成后移交精装修分包或者机电分包 机电分包与精装修分包交叉作业 为避免扯皮 责任不清等问题 我项目部严格执行工序交接 施工面移交交接等三方移交验收 共同签署移交文 件 做为进度控制 质量控制的依据 4 施工过程质量监督与检查 隐蔽验收 检验批 分项工程验收 施工过程中 按照合同技术要求及图纸监督物料的使用是否符合图纸要求 施工工艺是否与审 批方案相符 每道工序都经业主 顾问团 监理 总包共同验收通过后进入下到工序 以吊顶隐蔽 工程为例 精装修报审隐蔽验收之前 土建 机电专业必须已经隐蔽验收合格 否则不予验收 吊 顶内的洞口封堵 机电管线的布置 管道试水试压 龙骨的防火防腐处理等需要全部合格 才能进 行封板 工程接近尾声后 各分包上报检验批验收计划 由总包组织业主 顾问团 监理进行检验 批和分项工程验收 5 进度控制 以合同规定的总工期要求 各专业分包编制各分包施工进度网络计划 总包负责专业间的交 叉工序施工时间 最终形成本工程的施工总进度网络计划 以此有效地对工程进度计划进行总控制 精装修大面积施工阶段 距离合同交工日期仅有 3 个多月的时间 如何在合同约定日期内完工 成 为进度控制的重点 下文以八层龙顶为例详细说明总包方对精装修的进度管理工作 3 1 3 商务管理 商务函件的处理 分包中期进度款审核 3 1 4 深化设计管理 业主与国外设计事务所合作 提供了招标图 仅仅是初步设计 深化设计和施工图设计全部在 施工阶段由承包商完成 总承包商负责对各专业分包商的设计工作进行协调管理 业主聘用各个不 同专业的国外设计事务所组成顾问团 对承包商提交的深化图纸进行审批 审批通过后 才可以开 始施工 在主体结构将完成时 精装修样板段开始施工 同时土建 装修 机电安装等各专业的深化设 计工作也相应展开 以精装修为例 深化设计及施工图设计的流程如下 1 设计方案交底 由原设计单位对设计方案进行交底 总包和分包就原施工图提出质疑 明确存在的问题 顾问团对 问题做出解答后 各专业提交深化设计出图计划表 各相关方按照时间节点安排工作 2 施工图设计的协调管理 因为原施工图设计深度不够 总承包要协调顾问团和各专业分包解决设计阶段遗留下来的问题及未 完工作 并建立施工图深化设计的统一信息平台 具体内容包括 a 根据顾问团认可的招标施工图 含指令文件 函件往来等 由建筑专业整理 消化 提交建筑 设计单位修改图纸 b 各专业如机电安装 精装修等依据招标图 结合设计单位对设计方案的交底开始深化设计 在此 过程中提出专业间的碰撞 缺漏问题 由深化设计协调部 本应由总承包方承担 但因总承包未配 备专业设计管理人员 此项工作由各专业分包设计人员分别承担相应专业的协调 总承包方承担了 各方组织和协调深化设计专题会议等工作 向设计者提供信息 c 顾问团将各专业提供的信息进行整合 必要时候还需要和业主沟通设计方案 深化设计协调部对 此过程中出现的矛盾 问题进行协调 形成深化设计的 第一版综合点位图 3 施工图深化设计 a 总包负责建筑图的深化 各专业分包负责各专业的深化设计 b 深化设计过程中 各专业互相协调沟通 在 第一版综合点位图 基础上完善细节问题 c 由机电分包商提供各专业综合天花点位图第一版给顾问团机电设计事务所审核 机电与室内设计 顾问协商 提出修改意见返回机电分包 机电分包修改后转给精装修分包整合后再给机电分包复核 两家均没有问题后提交顾问团审批 4 与业主和分包的沟通协调 室内设计图纸需经过迈进 机电顾问 贝诺 室内设计顾问 DUO 灯光设计顾问 巴马 建筑设计顾问 等多家顾问审批 因灯光顾问在济南没有驻地顾问 需要根据他们的行程安排图 纸审批会议 顾问不同时审批图纸 也造成图纸的反复修改提交 造成顾问团审核图纸的时间很长 给现场施工造成很大压力 为了不影响施工进度 总包方不得不投入大量人力和资金完善施工图以满足工程进度的需求 主要具体工作有 a 为了各专业分包深化设计的顺利开展 我总包方成立设计工作室 召集各专业深化设计人员共同 办公 两家精装修专业分包商及机电分包 共投入 40 多名深化设计人员 历时三个多月 提交图 纸 1000 多批次 形成上万张图纸 b 要求业主通知所有顾问单位在现场驻地 及时处理设计问题 c 要求顾问团将施工图深化设计后的审图意见 变更集中一次发指令 5 按图施工 a 施工图深化设计图纸经顾问团审批通过后 由总包方分发各分包商用于现场施工的依据 b 精装修分包负责公共区域的所有放线工作 包括机电分包的灯具 喷淋 烟感 风口等点位 c 放线完工后 由总承包组织顾问团 业主工程师 机电分包商共同验线 d 验线合格后 各分包开始施工 6 施工图及深化设计的进度会影响到整个项目的工期 设计未完成 施工就不能进行 其后果就是 造成工期的拖延 为了保证设计的正常进度 总包采取了以下措施 a 各专业分包根据总承包制定的工程施工总进度计划编制各专业的出图计划 计划中包括对顾问团 审核时间的约定及各专业间的配合协调节点 经总承包汇总整合各专业之后形成总出图计划 与顾 问团沟通 获得批准后执行 b 所有分包严格执行总包的出图计划 并提交月度报告 遇到问题尽早汇报总包 以便总包协调相 关方 7 恒隆精装修深化设计阶段出现的问题 a 室内设计顾问提供的初步施工图与建筑图不一致 没有根据建筑图的修改及时更新 b 精装修样板段施工时间长 大面积施工图施工开始时间很晚 造成深化设计时间拉长 大大 影响了工期 c 土建和机电按照各自的图纸先行施工 精装修图纸确定后 配合装修效果做了大量修改工作 d 顾问团专业间沟通不到位 出现无专业分包施工的内容 后期确定施工单位 增加了成本 延迟了工期 3 1 5 现场专项管理 在精装修阶段 上海住总施工的中桥八层龙顶成为总体策划下进度 质量控制良好的典范 龙顶局部效果图龙顶局部效果图 龙顶局部实景 龙顶指的是中桥 龙桥 的室内吊顶 吊顶最高点处挑空 30 多米 吊顶内设置 11 条擦窗机轨 道 龙顶装饰造价约 4000 万 原计划 2011 年 1 月中旬开工 2011 年 5 月 20 日完成 但业主坚持 必须在 3 月底完工 不考虑冬季施工影响 为此总承包方成立了龙形屋面内装修专项管理小组 成员包括业主 顾问 八局及幕墙 机电 精装修等专业分包商 每周两次召开龙顶施工专题会议 协调各分项工程之间紧密配合 根据 8F 龙顶大型造形天花吊顶装饰工程 亮点 及 难点 要求 合理安排各工种比例和施工流水段划分 加强各分项工程间的配合 统筹协调各分部 分项工程的 施工 合理安排各工种的穿插施工 确保工程质量和施工进度 以满足总进度 控制 满足业主使 用要求 精装修分包商牵头 将所有各专业分项工作列入一份进度计划中 包括幕墙屋面封闭 二次转接 钢结构 空调 强弱电 消防 擦窗机 电动挂钩等融合在一起 经过各相关方多次讨论后 形 成如下施工总体流程 幕墙屋顶 龙顶天花转接大梁钢构 擦窗机轨道钢梁 脚手架分区域搭设 天花转接钢架 钢 构防火涂料 机电风管安装 消防水泡布管 虹吸雨水管安装 机电强弱管线 天花灯 槽钢架 天花吊顶龙骨安装 天花铝板钢架安装 天花吊顶封板 天花铝板安装 天花油漆涂料 机电末端安装 脚手架拆除 地面铺贴大理石 强弱电末端安装 确定了施工流程和施工进度计划之后 总承包方在垂直运输 物料进场 场地提供 临时用电 各分包协调等方面都给予了充分支持 上海住总在施工高峰时投入劳力 801 人 机电分包 130 余人 近千人在脚手架平台上同时作业 克服冬季施工的不利影响 每一天都有令人欣喜的工程进展 龙顶装饰最终在 3 月 28 日顺利完成 业主对此非常满意 施工过程中照片施工过程中照片 施工过程中照片施工过程中照片 3 2 粗装修部分柴道琦 四 装饰专业在总承包管理中应发挥的作用 4 1 在精装修阶段有一个定位问题 改变结构主体为老大的格局 装饰为龙头更便于与业主沟通 易于得到业主信任 4 2 总承包应承担深化设计总协调 装饰专业应配备足够管理人员牵头组织一切装饰面的综合点位 图绘制工作 4 3 建筑施工图深化设计应结合精装修设计图纸对与装饰有密切联系的二次结构做出调整 在图纸 会审阶段注意这个方面 4 4 适应边设计 边施工的总承包模式 在二次结构时设计时 装饰专业就应开始参与设计 避免 后期修改量过大 4 5 对综合性强的分项工程 提前策划 比如恒隆广场龙形屋面的内装修 是涉及屋面钢结构 幕 墙 机电 擦窗机 吊钩等多专业多功能的综合体工程 目前为精装修分包单位 上海住总集团进 行了总体策划 但因为没有总包的身份 增加了协调工作量 因为总包参与策划少 也增加了协调 量 工期风险也很大 五 从专业分包商学习体会和我们的差距 1 针对原招标文件中对造价不利的内容 通过深化设计进行优化 扭亏为盈 2 配备强大的设计团队 多专业多人员 支撑整个项目实施 3 有稳定的高素质的足够数量的劳务队伍做保障 4 有先进的完善的管理理念和管理团队 住总现场有管理人员有 100 余人 有完备的管理体系 在人员分工上值得我们学习 尽快我们有着同样完善的管理体系 但岗位职责与现场实际工作 不切合 下面是住总各岗位的职责分工 1 项目经理 企业法人 对本工程全面负责 其职责为 负责主持项目经理部的全面日常工作 联系沟通 项目部 公司各部门 施工作业队 建设方管理方 以及有关单位之间的关系 主持合同 预算 材料设备部 后勤部的工作 2 商务部经理 协助项目经理 主持商务管理部 财务管理部日常工作 主要负责 商务洽谈及合同签订 项 目财务资金管理工作 3 项目副经理 协助项目经理 处理后勤生活管理工作 主要负责 文件传达 会议记要收集整理 及签发工 作 办公用品购 发管理工作 管理人员思想品德监督工作 管理人员和施工人员的后勤生活管理 工作 4 项目副经理 协助项目经理 处理项目部和各有关部门的文件来往 主持质量管理部 物料管理 部日常工 作 主要负责 会审图纸 质量交底 隐蔽工程验收签证 质量资料的收集 整理工作 物料采 购 定材加工工作 LEED 有关资料送审认定工作 5 项目副经理 协助项目经理 参与现场相关公司召开的施工 进度 安全等会议 主持施工管理 部 安全 部日常工作 主要负责范围包括 施工组织 计划进度 生产调度等管理工作 安全与文明施工 工作 6 项目总工 主要负责 主持设计部 技术部日常工作 主要范围包括 图纸的深化 会审图纸 技术交 底 变更图纸修改 绘制竣工图 技术资料收集整理工作和现场的监督工作 7 合同预算部 主要负责 所有合同签订 预算造价 变更整改增减索赔 成本预算造价 施工人 员计件工 资的审核 实物量计算 材料和人工的成本控制 8 行政后勤部 主要负责 财务 出纳 文件传达 会议记要工作 管理人员和施工人员的后勤生活管理工作 9 材料设备部 主要负责 装饰材料的统计 加工订购 采购 搬运 运输 入仓出仓 保管 材 料资料的收集 LEED 的资料送审及整理归档 工程上使用的脚手架 模板 机械设备 工具进退 场 租赁以及配套使用 成品保护材料等人 财 物管理 10 设计技术部 主要负责 图纸的深化 会审图纸 技术交底 变更图纸修改 绘制竣工图 技术资料收集整理 工作和现场的监督工作 11 工程施工部 主要负责 施工组织 计划进度 生产调度 落实安全与文明施工 会审图纸 组织翻样 做好 施工日记 统计作业量 做好施工所需资料 处理其他专业队和装饰施工有关的配合问题 12 质量安全部 主要负责 项目质量体系的落实 运作 工程质量的预控 检测 技术复核和质量评定 各种 材料复试工作 13 质量部质量总监 主要负责 项目质量体系的落实 运作 工程质量的预控 检测 技术复核和质量评定 各种 材料复试工作 质量资料编制 整理归档 14 安全总监 主要负责 施工现场的安全交底和教育工作 安全动态管理 文明施工管理 处罚和教育违规 操作施工人员等工作 现场的监督和主导安全实施 发现有安全隐患作好及时处理工作 监督现场 工人宿舍 厨房 餐厅等设施的消防工作 管理施工人员的工牌 工作服 工作鞋 安全帽等工作 安全资料编制 整理归档 5 技术与商务密切沟通 6 商务工作的亮点 7 装饰在