按揭流程 PPT课件

按揭流程 1 一 按揭定义按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务 二 按揭流程前提 签订相关合同1 到银行了解相关情况 并办理相关手续 带齐资料申请个人住房贷款 2 接受银行对申请人的审查 并确定贷款额度 3 办理借款合同 由银行代办保险 4 办理产权抵押登记和公证 5 银行发放贷款 借贷人每月还款和还清本息后的注销登记 2 3 三 按揭细则及各种规定1 按揭需要的资料住宅申请人和配偶的身份证 户口簿 结婚证原件及复印件3份 商品房买卖合同正本 房价30 或以上预付款收据原件及复印件各1份 申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等 包括工资单 个人所得税纳税单 单位开具的收入证明 银行存单等 开发商的收款帐号1份 如果不是以单位购买 未婚需要提供单身证明 公安系统或者居委会均可 离婚需要提供法院判决书 商业基本相同 个体户 营业执照 三个月银行流水帐 企业法人签订合同的话 营业执照 税务登记等 对公账号 4 2 按揭的约束条件年龄男子不超过65岁 女子不超过55岁 收入按揭还款额不超过家庭收入的50 年限住宅3 30年 商业10年 利率第一套房基准利率85 计算 商业以基准利率110 计算 贷款偿还方式等额本息付款 还款固定 等额本金还款 还款减小 累进还款法等额本金还款合算 利息较少 后期压力小 美国金融危机爆发的原因 美国房贷的还款方式 3 现阶段宏观调控对按揭的控制政策原文 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 贷款首付比例不得低于30 对贷款购买二套住房的家庭 贷款首付比例不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 对于贷款购买第三套及以上住房的 首付和利率应大幅度提高 具体由商业银行自主确定 对房价上涨过高过快地区 可暂停发放第三套贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂时停发放贷款 地方政府可根据实际情况 在一定时期内限定购房套数 5 2007年新增人民币3 63万亿 2008年新增人民币贷款4 91万亿 2009年新增人民币贷款9 59万亿 2010年一季度 房屋开发贷新增3207亿 个贷新增5227亿 同比分别增长31 1 和53 4 2009年房屋开发贷新增5764亿 个贷1 4万亿 同比分别增长30 7 和47 9 从年度人民币贷款增长看 09年的新增贷款较08年几乎翻了一倍 而无论是房屋开发贷还是个贷 2010年的上涨比例仍然是十分快速的 照此速度发展下去 预计2010年的新增贷款控制在7 5万亿的可能性也微乎其微 金融信贷作为支持房地产的重要载体 发展速度超乎想像 我认为此轮调控 一方面是在规范房地产各个销售环节 另一个就是为了预防通胀以及未来次贷危机对中国的影响 因此国家在信贷方面收紧不单单是为了调控房地产 更多的是为了规避银行的经营风险 从本人了解的2009年银行情况看 整体人民币存贷款比达到66 87 而其它商业银行 包括交行和12家全国性股份制银行 人民币存贷比高达74 74 逼近75 的监管红线 6 4 按揭与全款对比付全款的三大优点付全款省钱虽然第一次付的钱多 但从买房的总数来看 可以免除各种手续费 银行利息等 而且因为是一次性付款 所以能和开发商讨价还价 进一步节省购房款 无债一身轻付全款购房日后没有经济压力 因为购房者已经可以不再为房款操心 从容安排以后的金融计划 同时也节省时间 不必进行任何资信认证 今日事今日毕 转手容易从投资角度说 付全款购买的房子再出售方便 不必受银行贷款的约束 一旦房价上升 转手套现快 退出容易 即便不想出售 要发生经济困难时 还可以向银行进行房屋抵押 7 付全款的两项缺点资金压力大如果不是资金充裕 毕竟一次性投入很大 也许影响消费者其他投资项目 投资风险大除非对其房产项目有相当了解 包括建筑质量 开发商技术和资金实力等 需要购房者有相当的技术专业水准 普通人无法达到 办按揭的三大优点花明天的钱圆今天的梦按揭就是贷款 也就是向银行借钱 购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子 所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房 8 把有限的资金用于多项投资从投资角度说 办按揭购房者可以把资金分开投资 贷款买房出租 以租养贷 然后再投资 这样资金使用灵活 银行替你把关办借款是向银行借钱 所以房产项目的优劣银行自然关心 银行除了审查你本身外 还会你审查开发商 为你把关 自然保险性高 办按揭的缺点背负债务说到缺点 首先是心理压力大 因为中国人的传统习惯不允许寅吃卯粮 讲究节省 所以贷款购房对于保守型的人不合适 而且事实上 购房人确实负担沉重的债务 无论对任何人都是不轻松的 不易迅速变现因为是以房产本身抵押贷款 所以房再出售困难 不利于购房者退市 9 寅吃卯粮y nch m oli ng这一年吃了下一年的粮 比喻经济困难 收入不够支出 预先支用了以后的进项 5 按揭相关的税费保险费保证金四 按揭特殊情况处理1 资料不全三件相符收入证明未开外地无法归来2 条件不具备收入不够证件不齐 10 3 公积金额度及组合贷款公积金贷款定义住房公积金是指国家机关 国有企业 城镇集体企业 外商投资企业 城镇私营企业及其他城镇企业 事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金 申请人数量不同 贷款额度不同 其次 住房公积金贷款额度最高不超过房款总额的70 住房公积金贷款额度公式 借款申请人及配偶公积金个人月缴存额之和 实际缴存比例 12 月 0 45 还款能力系数 贷款期限 最长可贷年限 若夫妻双方缴存比例不一致的 按比例较高的一方确定实际缴存比例 11 不高于按借款申请人及配偶还款能力确定的贷款限额 申请公积金贷款还应满足月还款 月收入不大于50 其中 月还款包括已有负债和本次负债每月还款之和 曾经办过公积金的故事 假合同及10人担保 公积金退保风潮 提前还款难度 4 多人合同未结婚两人产权分割两代产权分割未成年人产权 12 五 按揭计算 区分实际成交价及合同价 1 基本计算2 97折计算3 送1 88万装修金算法4 5000变10000计算