房地产商业开发拆迁补偿

1/17房地产商业开发拆迁补偿房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种，一是货币补偿，即拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人；二是安置房屋补偿，即拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，也就是我们常说的“拆一还一”实物补偿形式。对于房地产企业来说，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本。另外，对补偿的房屋应视同对外销售，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。例：A公司XX年5月开发某项目，该项目用地面积21000平方米，住宅建筑面积为31900平方米，可供销售面积29000平方米，其中用于安置回迁户村民的住宅面积为7900平方米，其余21100平方米的住宅由A公司自2/17由销售或使用。该项目于XX年5月完工。XX年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米。XX年1月正式对外销售，并于当月全部销售完毕。该公司同期同类房地产的平均价格为7000元/平方米，取得销售收入14770万元。该项目工程已竣工决算，开发成本为6400万元。其中，土地征用费及拆迁补偿费为零，前期工程费700万元，建筑安装工程费3200万元，基础设施建设费1600万元，公共配套设施费200万元，开发间接费300万元，向某公司借款的利息400万元。计算过程如下。1.支付建筑施工等其他开发成本6400万元。2.拆迁补偿费支出79005530。需要注意的是，这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米，而是整个楼盘的，需要在总可售面积29000平方米中分摊。视同销售收入79005530。3.单位可售面积计税成本29000。需要注意的是，这里的29000平方米是作为总可售面积计算的，不能减去拆迁户的7900平方米，即不能以21100平方米作为分母。4.视同销售成本7900；视同销售所得5530。3/17会计处理如下。以非货币性形式支付的拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出，适用企业会计准则第7号非货币资产交换的规定，回迁房的非货币性资产交换，预计未来能带来更多现金流，一般情况下是具有商业实质，且公允价值能够可靠计量。1.在开发产品完工时，根据安置时的同期同类价格，视同销售的会计处理：借：开发成本拆迁补偿费5530贷：应付账款拆迁补偿费5530借：应付账款拆迁补偿费5530贷：主营业务收入5530。2.房地产企业开具销售不动产发票5530万元，业主向房地产企业出具拆迁补偿费收据5530万元，结转成本的会计处理：借：主营业务成本土地征用费及拆迁补偿费贷：开发产品。税务处理如下。1.企业所得税的处理。企业所得税法实施条例第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为4/17计税基础。房地产开发经营业务企业所得税处理办法第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。因此，A公司XX年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，就要确认视同销售所得5530，缴纳企业所得税25%。需要注意的是，这里不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同销售所得计算缴款。2.土地增值税的处理。国家税务总局关于土地增值税清算管理有关问题的通知规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知第5/17三条第款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。假定预征率为2%，则A公司XX年9月开始与被拆迁户办理交接手续时，要预缴土地增值税55302%。回迁房视同销售所得最后是否作土地增值税清算，要看楼盘的销售情况。由于该项目已经全部销售完毕，因此土地增值税必须清算。该项目土地增值税清算计算过程如下：不含利息开发成本5530640040011530；扣除项目金额11530130%14770%；增值额147705530；增值率%，适用税率30%，速算扣除率为0；应缴土地增值税30%0；已预征土地增值税55302%；应补缴土地增值税。3.营业税的处理。纳税义务发生时间。6/17房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。计税依据。国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复规定，对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。这里的成本价如何确定？有的地方认为，考虑到被拆迁房产原占有土地，开发商不需对该土地支付成本，补偿房产的成本价不应再计算土地成本；有的地方则认为应包括土地成本。笔者的看法是回迁房的成本和正常销售的商品房一样，应分为土地成本和建筑成本两个方面，只不过这里土地成本是以房换地换回来的，成本价应该包括土地成本。A公司应该在XX年9月与被拆迁户办理交接手续缴纳营业税79005%。开具销售不动产发票问题。A公司如果采用企业会计准则，非货币性资产交换要确认主营业务收入5530万元，A公司应按销售价55307/17万元开具销售不动产发票；A公司如果采用企业会计制度，非货币性资产交换没有确认主营业务收入，则A公司应该按成本价万元开具销售不动产发票，然后视同销售所得5530。需要注意的是，无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。陈某与上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同案_普民初字第42号民事判决书原告陈某委托代理人沈某委托代理人曹某，上海某律师事务所律师。被告上海某房地产开发有限公司第三人王某原告陈某与被告上海某房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于XX年12月18日受理后，依法由审判员彭瑞祖独任审判，于XX年1月20日公8/17开开庭进行了审理。原告陈某及委托代理人沈某、曹某，被告的委托代理人，第三人王某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系知青子女，1997年原告户籍迁至本市普陀区某西路某170号，在本市没有住房。XX年1月7日，该房屋被动迁，原告多次与被告交涉要求安置，但被告至今对原告未作安置，该行为侵犯了原告的合法权益，请求判令被告对原告予以住房安置。被告辩称：被告依照上海市城市房屋拆迁管理实施细则及相关拆迁法规的有关规定进行拆迁。原告户籍所在的房屋为第三人所有，该户已于XX年1月7日与被告签订了上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议，该协议已经将原告列为安置人员，协议内容合法，未侵犯原告的合法权益。原告的诉讼理由不能成立，不同意原告的诉讼请求。第三人述称：拆迁安置协议是由其委托儿子王某、王某与被告签订的，相关拆迁事宜也均由王某、王某办理，第三人对此事不清楚。经审理查明：本市某西路某170号底层西北间及走道和二、三层西间房屋系私有房屋，房地产权利人为王某。XX年9月26日，该房屋被列入拆迁范围，拆迁人为被告，拆迁实施单位为上海中盛房屋动迁有限责任公司。XX年9/1712月18日，王某向中盛公司出具了一份由委托双方签名的委托书，主要内容为“现委托王某、王某在某170号房屋拆迁补偿安置事宜中，作为我的委托代理人，委托代理权限如下：1、代为签收与拆迁相关的文书；2、代为协商房屋拆迁补偿安置方案；3、代为签订房屋拆迁补偿安置协议；4、代为领取房屋拆迁补偿安置款及奖励费、设备迁移费搬家补助费等；5、代为办理安置房屋的入户及房地产权证；6、其他与拆迁有关的一切事宜。”XX年1月7日，被告、中盛公司与王某签订了拆迁安置协议，主要内容为“一、乙方所有的房屋座落在某西路某170号，房屋类型旧里，房屋性质私，建筑面积平方米。二、乙方选择货币补偿的补偿安置方式。三、根据普陀区政府规定，被拆除房屋同区域已购公房上市交易平均市场单价为5330元/平方米建筑面积。四、被拆除房屋经上海申房房地产估价有限公司评估机构评估，其房地产市场评估单价为5565元/平方米建筑面积。五、根据实施细则第35条规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款计算公式如下：5565+25%=元。六、乙方应当在签订本协议后10日内搬离原址，并负责房屋使用人按期搬迁，房屋使用人未按期搬迁的，视作乙方未按期搬迁。七、甲方按规定付给乙方搬家补助费870元。设备迁移费2560元。八、甲方应在乙方搬离原址后15日内支付给乙方本协议第五条10/17的补偿款和第七条约定的搬家补助费和设备迁移费。十三、双方约定的其他事项：1、本协议安置人员为：王某、王某、李某、王某、王某、高某、陈某、王某、唐某、王某。2、根据基地政策人均10平方，计算公式为：100=683875元。3、甲方提供乙方四套房源：江桥某路500弄7号103室、10号402室、16号201室、126号401室。购买。”。王某、王某在乙方处签名盖章。协议签订后，乙方按约定履行了搬迁义务。甲方按约定提供了本市某路500弄7号103室建筑面积平方米、10号402室建筑面积平方米、16号201室建筑面积平方米、126号401室建筑面积为平方米共4套配套商品房供被拆迁人王某购买。XX年3月2日，王某领取了扣除购房款后的余款元。拆迁安置协议双方现均已履行完毕。另查明：XX年3月5日，被拆迁人户分别与上海西部大众地产置业有限公司签订了上海市商品房出售合同，其中，王某、王某、王某购买了本市某路500弄7号103室，王某、王某购买了本市某路500弄10号402室，王某、王某购买了本市某路500弄16号201室，王某、高某购买了本市某路500弄126号401室。XX年10月26日，王某以王某、王某、王某未经其同意擅自购买本市某路500弄7号103室为由诉至本院。XX年12月1日，本11/17院出具普民初字第36号民事调解书，确认王某、王某、王某签订购买本市某路500弄7号103室的上海市商品房出售合同无效。庭审中，原告坚持认为，原告的户籍在被拆房屋内，且他处无房，综合多种因素考虑，原告应作为被安置人口予以单独安置。被告质辩认为，原告已经作为被安置人口在王某户的拆迁安置补偿过程中进行了安置。且根据实施细则的有关规定，应由王某对原告进行安置，被告没有义务单独安置原告。第三人表示，原告与自己没有亲属关系，第三人曾要求原告将户籍迁出，但原告不愿意，而原告母亲沈凤英出具信函表示拆迁中不会侵害第三人的利益。经本院主持调解，由于被告和第三人不愿意调解，致调解不成。本院认为：本市普陀区某西路某170号底层西北间及走道和二、三层西间房屋的权利人系王某。XX年9月26日，被告依法领取了拆迁许可证，有权对包括被拆房屋在内的地块实施拆迁。根据实施细则第三条之规定，拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人，是指被拆除房屋的所有人。根据实施细则第十九条之规定，拆迁人应当与被拆迁人订立拆迁补偿安置协议。本案中，被告与王某户签订的拆迁安置协议主体合法，内12/17容系双方真实意思表示，且均已履行完毕。根据实施细则第五十四条之规定，拆迁人给予被拆迁人的货币补偿款、安置房屋归被拆迁人所有。被拆迁人应当负责安置房屋使用人。本案中拆迁安置协议第十三条中明确将原告列为安置人员，被告对包括原告在内的王某户已做了拆迁补偿安置，不侵犯原告的合法权益。至于原告要主张其房屋拆迁补偿份额，可与王某户进行协商或通过其他民事诉讼途径解决。综上，原告请求被告对原告予以住房安置的诉讼主张，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。据此，根据中华人民共和国合同法第八条之规定，判决如下：对原告陈某要求被告上海某房地产开发有限公司对其予以住房安置的诉讼请求，不予支持。案件受理费减半收取计人民币40元，由原告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员彭瑞祖书记员徐琳房地产开发不同拆迁补偿方式的税务处理目前房地产开发业务中拆迁补偿主要有三种方式：13/17即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。产权调换：拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。这是一种实物补偿形式。作价补偿：拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。这是一种货币补偿形式。产权调换和作价补偿相结合：以上不同的补偿方式下，开发企业将涉及不同的税务处理及税收成本。一、产权调换方式下的涉税处理此方式下开发企业用于补偿的开发产品将涉及营业税、企业所得税问题。营业税对于房地产开发企业拆迁补偿实行产权调换方式，即“拆一还一”的行为，从实质上看，属于房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。按照国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照中华人民共和国营业税暂行条例的有关规定，就其取得的营业14/17额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。”该文件虽然文件针对的是外资企业，但由于内外资企业在营业税政策上适用的一致性，此政策同样适用内资企业。贵公司主管地税机关应是比照此文件对贵公司“拆一还一”行为以成本价确定的营业税计税依据。土地增值税国税发XX187号文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1、按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2、由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。由于从产权调转补偿的性质上看，属于以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产性质，因此开发企业应按照上述规定进行土地增值税视同销售处理。企业所得税产权调换方式，企业所得税税务处理上一般情况下15/17做非货币性交易，即“以物易物”处理，非货币性交易的企业所得税处理按照下述政策执行：国税发XX31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入的实现。确认收入的方法和顺序为：按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。产权调换方式同时涉及换入资产的计税成本确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国税发XX31号文件中关于以土地换取开发产品的规定：国税发XX31号文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，