不动产估价计算题

例题 搜集了甲 乙两个交易实例 甲交易实例房地产的建筑面积200m2 成交总价80万元人民币 分3期付款 首期付16万元人民币 第二期于半年后付32万元人民币 余款32万元人民币于1年后付清 乙交易实例房地产的使用面积2500平方英尺 成交总价15万美元 于成交时一次性付清 如果选取该两个交易实例为可比实例 请在对其成交价格进行有关比较 修正和调整之前进行 建立比较基准 处理 通过调查得知乙交易实例房地产 或该类房地产 的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑面积 0 75平方英尺使用面积 假设当时人民币的年利率为8 人民币与美元的市场汇率为1美元 7 7395元人民币 解 对该两个交易实例进行建立比较基准处理 包括统一付款方式 统一采用单价 统一币种和货币单位 统一面积内涵和面积单位 1 统一付款方式 如果以在成交日期一次性付清为基准则 乙总价 15万美元 2 统一采用单价 甲单价 764200 200 3821 00元人民币 m2建筑面积乙单价 150000 2500 60 00美元 平方英尺使用面积 3 统一币种和货币单位 甲单价 764200 200 3821 00元人民币 m2建筑面积乙单价 60 7 7395 464 37元人民币 平方英尺使用面积 4 统一面积内涵 甲单价 764200 200 3821 00元人民币 m2建筑面积乙单价 464 37 0 75 348 28元人民币 平方英尺建筑面积 5 统一面积单位 如果以m2为基准 由于1平方英尺 0 09290304m2则 甲单价 764200 200 3821 00元人民币 m2建筑面积乙单价 348 28元人民币 0 09290304平方米 3748 85元人民币 m2建筑面积 例子 例1 某宗房地产的正常成交价格为2500元 m2 卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7 买方应缴纳的税费为正常成交价格的5 请计算卖方实际得到的价格和买方实际付出的价格 例2 某宗房地产交易 买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元 m2 买卖中涉及的税费均由卖方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方 买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7 和5 请求取该宗房地产的正常成交价格 例3 某宗房地产交易 买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元 m2 买卖中涉及的税费均由买方负担 据悉 该地区房地产买卖中应由卖方 买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7 和5 请求取该宗房地产的正常成交价格 例1 解 卖方实际得到的价格计算如下 卖方实际得到的价格 正常成交价格 应由卖方缴纳的税费 2500 2500 7 2325 元 m2 买方实际付出的价格计算如下 买方实际付出的价格 正常成交价格 应由买方缴纳的税费 2500 2500 5 2625 元 m2 例2 解 例3 解 例子 例1 某宗房地产2007年6月1日的价格为1800元 m2 现需要将其调整到2007年10月1日 已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为79 6 74 7 76 7 85 0 89 2 92 5 98 1 以2005年1月1日为100 请计算该宗房地产2007年10月1日的价格 例2 某宗房地产2007年6月1日的价格为2000元 m2 现需要将其调整到2007年10月1日 已知该宗房地产所在地区类似房地产2007年4月1日至10月1日的价格指数分别为99 6 94 7 96 7 105 0 109 2 112 5 118 1 均以上个月为100 请计算该宗房地产2007年10月1日的价格 例1 解 1 交易日的价格指数为 76 7 估价时点的价格指数为 98 1 从以2005年1月1日为100 一句话可以判断为定基价格指数 2 估价时点的价格 1800 98 1 76 7 2302 22元 m2例2 解 1 交易日的下一个月的价格指数为 105 0 估价时点的价格指数为 118 1 从 均以上个月为100 一句话可以判断为环比价格指数 2 温馨提示 做此类题的关键是 1 确定价格指数类型 如果有 以某年某月某日为100 一句话 必为定基价格指数 如果有 均以上个月为100 的字眼 必为环比价格指数 2 如果为定基价格指数 要会正确选择交易日和估价时点对应的价格指数 3 如果为环比价格指数 要选交易日下一个月的价格指数到估价时点时价格指数 段 剩下的工作就是数字游戏 某宗可比实例房地产2007年1月30日的价格为1000美元 m2 该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨0 2 假设人民币与美元的市场汇率2007年1月30日为1美元 7 8450元人民币 2007年9月30日为1美元 7 7050元人民币 请将该可比实例的价格调整到2007年9月30日 解 1000 7 8450 1 0 2 8 7971 40 元人民币 m2 例子 温馨提示如果汇率给出两个 如何选取汇率要看 如果基准价格变动是以人民币为准 要选交易日对应的汇率 如果基准价格变动是以外币为准 要选估价时点对应的汇率 为评估某写字楼2005年10月1日的正常市场价格 在该写字楼附近调查选取了A B C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例 有关资料见下表 表中的交易情况中 正 负 值表示可比实例成交价格高 低 于正常市场的价格幅度 房地产状况中 正 负 值表示可比实例房地产状况优 劣 于估价对象房地产状况导致的价格差已幅度 另假设人民币与美元的市场汇率2005年3月1日为1 8 4 2005年10月1日为1 8 3 该写字楼以人民币为基准的市场价格2005年1月1日至2005年2月1日基本不变 2005年2月1日至2005年5月1日平均比上月下降1 以后平均每月比上月上升0 5 试测算该写字楼2005年10月1日的正常市场价格 例题 解 1 所用公式 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 房地产状况调整系数 2 求A写字楼的比准价格VA 3 求B写字楼的比准价格VB 4 求C写字楼的比准价格VC 5 求平均比准价格 作业1 为评估某商品住宅2005年10月30日的正常市场价格 在该住宅附近调查选择了A B C三宗类似住宅交易实例作为可比实例 有关资料如下 试利用上述资料测算该商品住宅2005年10月30日的价格 1 可比实例的成交价格 成交日期 交易情况 见表1 2 该类住宅2005年4月至10月的价格指数 见表2 3 房地产状况判断结果 见表3 解 1 所用公式 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 房地产状况调整系数 2 求可比实例A比准价格VA 3 求可比实例B的比准价格VB 4 求可比实例C的比准价格VC 5 求平均比准价格 作业2 需要评估某商品住宅在l996年11月1日的正常价格 在该住宅附近地区调查选取A B C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例 有关资料如下表 上表交易情况中 负值表不低于正常价格的幅度 正值表示高于正常价格的幅度 区域因素 个别因素中 以估价对象的区域因素和个别因素为基准 负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度 正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度 另知1995年8月人民币币对美元的市场汇价为1美元 8 5元人民币 1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元 8 3元人民币 1995年7月1日至1996年11月1日期间 该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降3 试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价 如需计算平均值 请采用简单算术平均法 解 1 所用公式 比准价格 可比实例成交价格 交易情况修正系数 交易日期调整系数 房地产状况调整系数 2 求可比实例A比准价格VA 3 求可比实例B的比准价格VB 4 求可比实例C的比准价格VC 5 求平均比准价格 三 净收益在若干年有变化的公式1 收益年为有限年的公式公式的前提条件 1 净收益在前t年有变化 分别为A1 A2 At 在t年之后无变化 均为A 2 报酬率Y不变 且大于0 收益年限为有限年 2 收益年为无限年的公式公式的前提条件 1 净收益在前t年有变化 分别为A1 A2 At 在t年之后无变化 均为A 2 报酬率Y不变 且大于0 收益年限为无限年 例7 某宗房地产的收益期限为38年 未来5年的净收益分别为20万元 22万元 25万元 28万元 30万元 从第六年到38年 每年净收益稳定在35万元左右 报酬率为10 计算该房地产的收益价格 答案 300 86万元例8 上例中如果收益年限为无限年 其他条件不变 计算该房地产的收益价格 答案 310 20万元 四 净收益按一定的数额递增的公式1 收益年为有限年的公式公式的前提条件 1 净收益第一年为A 其他按数额b逐年递增 2 报酬率Y不变 且大于0 3 收益年限为有限年2 收益年为无限年的公式公式的前提条件 1 净收益第一年为A 其他按数额b逐年递增 2 报酬率Y不变 且大于0 3 收益年限为无限年 例9 预计某房地产未来第一年净收益为16万元 此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元 收益期为50年 该类房地产的报酬率为10 求该房地产的收益价格 答案 348 41万元例10 上例中如果收益年限为无限年 其他条件不变 计算该房地产的收益价格 答案 360万元 例11 预计某宗房地产未来第一年净收益为25万元 此后每年以上一年为基数减少2万元 报酬率为6 计算合理经营年限及收益价格 解 根据假设条件 n A b 1 当n A b 1时 n为合理经营年限n 25 2 1 13 5年该宗房地产在13 5年时的净收益为 A n 1 b 25 12 5 2 0万元该宗房地产在14年时的净收益为 A n 1 b 25 14 2 1万元由此可见 该房地产的合理经营年限为13 5年收益价格计算 注意 n要用合理经营期限 例16 某宗房地产现价格为2000元 m2 年净收益为200元 m2 报酬率为10 已知该地区将兴建一座大型火车站 该火车站将在6年后建成投入使用 在该城市现有火车站地区 同类房地产价格为5000元 m2 据此预计新火车站建成投入使用后 新火车站地区房地产价格将达到5000元 m2 求获知兴建火车站后该宗房地产的价格 解 A 200元 m2 t 6年 Y 10 V6 5000元 m2 例17 某出租写字楼 目前房地产市场不景气 但预测3年后会回升 因此 该写字楼现行市场租金较低 年出租净收益为500万元 预计未来3年内仍然维持在该水平 而等到3年后市场回升 其转售价格高达7950万元 销售税为售价的6 如果投资该类房地产的报酬率为10 求该写字楼的现价值 解 A 500万元 t 3年 Y 10 期末转售收益Vt 7950 1 6 例18 某出租旧办公楼的租约尚有2年到期 此后2年中 每年可收取租金80万元 没有费用支出 到期后要拆除作为商业用地 预计作为商业用地的价值为1100万元 拆除费用为50万元 该类房地产的报酬率为10 求该旧办公楼的价值 解 A 80万元 t 2年 Y 10 Vt 1100 50 例19 预测某宗房地产未来两年的净收益为55万元 60万元 两年后的价格上涨5 该类房地产的报酬率为10 求该宗房地产的现值 解 t 2 A1 55万元 A2 60万元 Y 10 5 Vt V 1 5 得V 753 30万元 例20 某商店的土地使用年限为40年 从2001年10月1日起计 该商店共有两层 每层可出租面积各为200m2 一层于2002年10月出租 租赁期为5年 可出租的月租金为180元 m2 且每年不变 二层现暂时空置 附近类似商场一 二层可出租面积的正常租金分别为200元 m2和120元 m2 运营费用为25 该类房地产的报酬率为9 测算该商场2005年10月1日带租约出售时的正常价格 解 分析 1 要测算2005年的正常价格 可以将始时点设在05年 因为从02年10月1日开始出租 租期为5年 因此 05年后剩余租期为2年 即06年 07年 从08年后认为是空置 2 因为要测算05的价格 所以剩余期限为40 4年 36年 3 从下图很容易得出A1和A2均为32 40万元 A为36万元 t 2年 n为36年 解 1 商店一层价格测算租赁期限内年净收益 200m2 180元 m2 1 25 12 32 40万元租赁期限外年净收益 200m2 200元 m2 1 25 12 36万元 解 2 商店二层价格测算年净收益 200 120 1 25 12 21 60万元 3 计算该商店的正常价格375 69 229 60 604 90万元 例21 某公司3年前与该写字楼所有权人签订了租赁合同 租用其中500m2 约定租赁期为10年 月租金固定不变 为75元 m2 现市场上类似写字楼的月租金为100元 m2 假设折现率为10 计算目前承租人权益的价值 提示 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值和承租人权益价值三者的关系是 有租约限制下的价值 无租约限制下的价值 承租人权益价值解 从题意也可以得出 1 n 剩余租期 10 3 7年 2 年净收益A 100 75 500 12个月 15万元 3 Y 折现率 10 4 例22 某宗房地产的收益期限为40年 判断其未来每年的净收益基本保持固定不变 通过测算得知未来4年的净收益分别为25万元 26万元 24万元 25万元 报酬率为10 求该宗房地产的收益价格 解 分析本题只给出了4年的净收益 但其他年份的净收益A没有给出 因此应先求出其他年份的净收益A值 求A的方法 可以用4年的净收益求简单算术平均值 也可以用资本化公式计算 1 求取A值简单算术平均法求A 25万元利用资本化公式计算A 25 02万元 2 计算收益价格 实例1 某旅馆需要估价 据调查该旅馆共有300张床位 平均每张床位每天向客人实收50元 年平均空房率为30 该旅馆营业平均每月花费14万元 当地同档次旅馆一般床价为每床每天45元 年平均空房率为20 正常营业每月总费用 平均占每月收入的30 该类房地产的资本化率为10 求该旅馆的价值 实例2 某宗房地产建成于2001年 此后收益期限为48年 2002年底至2005年底分别获得净收益83万元 85万元 90万元 94万元 预计2006年底到2008年底可分别获得净收益94万元 93万元 96万元 从2009年底每年可获得的净收益将稳定在95万元 该类房地产的报酬率为9 求该类房地产2005年的价格 实例1解 本题给出两种测算净收益的资料 一是该旅馆的资料 二是一般资料 由于净收益为客观净收益 不是个别净收益 因此 要用第二套资料测算净收益 1 年有效毛收入 300 45 365 1 20 394 20万元 2 年运营费用 394 2 30 118 26万元 3 年净收益 394 20 118 26 275 94万元 4 旅馆价值 275 94 10 2759 4万元 实例2解 本题的关键是确定Ai和t值 由题意可知估价时点为2005年底 因此 未来收益应为2005年以后的净收益 故Ai为2006年至2008年的净收益 A为2009年底以后的年净收益 t 3年注意 总年限为48年 其中2005年以前4年为已过去年限 应扣除 剩余年限为44年 作业1 6年前 甲提供一宗土地面积为1000m2 使用年限为50年的土地 乙出资300万元人民币 合作建设3000m2的房屋 房屋建设期为2年 建成后 其中1000m2归甲方所有 2000m2由乙方使用20年 期满后无偿归甲方所有 现今 乙方有意将其现在使用的房地产使用期满后的剩余年限购买下来 甲也乐意出售 但双方对价格把握不准 并有争议 协商请一家房地产估价