房建工程工程分包与成本管理

房建项目工程分包与合同管理房建工程工程分包环节一、房建工程工作内容特点简介单体房建工程主要是土建工程及安装工程等构成，其特点就是就是分项工程多，相对零散。如：a)、土建工程部分：土方工程、基础工程（常规有：独基、桩基、筏板基等）、基坑防护工程（喷锚支护、土钉支护、围护桩等）、主体工程（钢筋工程、砼工程、模板工程、砌筑工程等）；后期装修工程有：抹灰工程、楼地坪工程、面砖工程、涂料工程等;b)、通常需专业分包的部分：消防工程、暖通工程、防水工程、保温工程等;c)、水电安装工程部分：强电工程、弱电工程、给排水工程、防雷综合接地工程等；若中标环节中涉及的内容较多还可能接触到市政管网工程、路面工程、绿化工程及设备安装工程等。如：公司先后承建的玉林项目就涵盖了土建、安装、市政管网、路面工程等；紫檀山、军联项目则仅涵盖了土建、安装、消防工程；钦州港项目涵盖了土建、安装、消防、铝合金门窗、栏杆工程等；目前在建的广西四个高速公路服务区房建项目则涵盖了土建、安装、市政管网、路面工程、绿化工程等；新中标的郑东新区项目也涵盖了土建、安装工程等。二、根据即有的承建工作内容，确定分包模式、合理划分分包单元项目中标开始，就要熟悉业主合同边界条款，仔细查看图纸，明确承建的工作内容。在进行分包工程单元划分的过程当中要先考虑投标环节是否有商务协作需要，将该部分内容单独进行专业分包；之后根据自完的工程内容合理进行分包策划，通常的分包思路如下：一）、房建项目通常采取的分包模式1）、采取劳务分包方式组织部分：房建工程的土建部分：土方工程、桩基工程、边坡防护工程可以采取劳务分包的方式组织施工，单独的分包给具有相应资质的分包方；主体工程部分的钢筋工程、砼工程、及模板工程 既可一并分包给若干家有实力的分包方（注：分包方的多少应根据中标项目的规模合理选择队伍数量），也可以按钢筋工程、砼工程、模板工程单工序分包给小的劳务作业队；两者之间的优缺点:a)、钢筋、砼、模板工程统一分包给一家，优点：便于分包方自行内部进行协调各工序之间的衔接情况，如楼面钢筋需要绑扎，则支模工序需完成，项目在进行现场管理的时候可直接针对分包方负责人，让其协调下面小班组；缺点：假定分包方于项目发生扯皮的情况，则可导致全面停工，影响项目进度及成本等。后期粗装修工程：房建主体工程施工完毕，即进入粗装修阶段，粗装修的工作内容：墙柱面工程、楼地坪工程、天棚工程、涂料工程等，通常采取劳务分包的方式组织施工，但房建项目的装修工程通常为分户装修，后期竣工验收过程中也是分户进行，因此就相对比较琐碎，现场管理环节的工作量也相对比较大。水电安装工程部分：水电安装工程包含的工作内容通常是：强电工程、弱电工程、给排水工程、防雷综合接地工程，目前通常的分包方式都都是采取劳务分包的方式由有资质的分包方组织施工，再给分包方计价按照完成折合建筑面积*单价的方式进行相应的结算，因水电安装工程施工的工序并非一次性完成，如强弱电工程中中包含配管及穿线工序，电气配管在主体工程施工的钢筋砼工程、及砌体墙面工程中穿插着施工，穿线工序通常在墙面抹灰工程结束之后再开始；因此在分包方完成的实物量进行现场收方环节应注意好相应的折合考虑。2）、采取专业分包的方式组织施工：针对一些专业技术水平要求较高的分项工程，公司暂不具备相应的资质，因此针对如：防水工程、保温工程、铝合金门窗工程、消防工程、栏杆工程等通常采取专业分包的方式组织施工；在进行专业分包的环节中，要做好专业分包成本的测算工作，采取反推的方式来控制分包成本可参考以下方式：专业分包工程拟分包成本=专业分包工程收入-公司收取的管理费-折合的项目现场经费-应收取利润-税金也可以采取通过市场的调查的方式来考虑拟分包的专业分包工程的分包成本；综合考虑在进行专业分包的工程环节当中应合理考虑到项目及公司的利益，尽可能做到与分包方双赢的局面。例如:公司后期承建的军联项目、钦州港项目在房建工程分包环节就控制的较好，军联项目的前期基坑防护工程、桩基工程采取劳务分包方式组织施工，主体部分的钢筋、砼、模板统一按建筑面积*分包单价的分包给施工能力较强的分包方，施工进度方面也得到很好的保证，分包成的锁定方面也控制较好；而公司以前承建的紫檀山项目则因分包管理环节施工，将工作内容肢解分包给过多的分包方，人为的造成管理难度大，现场收方存在重复的潜在风险；事实上也造成了不必要的分包成本支出，加重了项目的成本。二）、劳务分包模式的大小清包两种对比分析目前公司房建项目进行工程分包的劳务分包模式中，主要有两种方式：大清包模式（自带机具劳务分包含模板周转料等）、小清包模式（自带机具劳务分包），下面就两种分包模式做相应的阐述：1)、大清包模式（自带机具劳务分包含模板周转料）大清包模式的特点：分包方自行携带小型机具（如：钢筋切割机、调直机、振动棒等），及房建主体钢筋砼工程施工所需要的模板、方木、脚手架、扣件等。如目前广西在建的四个服务区项目在进行房建主体工程施工的过程当中就是采取此种分包模式组织施工。但因这四个服务区的房建主体工程单体建筑偏小、且较为分散，因此模板及方木的周转利用效率偏低，对分包单价的影响较大。采取此种分包模式组织施工具有的优点方面：模板、方木及钢管、扣件的管理风险就相应的由分包方自行承担，可以规避项目的周转料管理风险；降低此部分的管理成本，同时项目正常施工的情况，便于锁定住分包成本。缺点方面：a)、在进行周转料进入分包单价方面的部分如何去进行有效核实，存在一定的争议情况；分包方在进行报价的环节当中可能会人为的加大此部分成本的报价；b)、假定分包方在进行中途退场的环节当中，模板、方木等材料项目没有在过程中进行有效的动态监控，可能对此部分的成本核实不清楚，容易造成损失的潜在风险。目前公司即将新上的郑东新区项目将会做大小清包的经济效益对比分析，择优选取合适的分包模式。案例：项目以前承建紫檀山项目因采取小清包的方式组织施工，同时在对周转料的管理环节未能进行有效的控制，造成模板、方木大量浪费，钢管扣件丢失现象严重。2）、小清包模式（自带机具劳务分包）分包方自行携带小型机具，采取劳务分包的方式组织施工，模板、方木、钢管、扣件等由项目负责采购及调拨给分包方；已完工的军联项目、钦州港项目就是采取此种分包模式组织施工。因军联项目、钦州港项目均为标准层，且大多数都是单体建筑的情况；模板及方木的周转利用率较高，项目在对周转的管理环节控制的也是比较理想。在对房建项目主体工程采取劳务分包的方面应结合拟分包工程的内容及特点考虑，如：房建主体是否为标准层、模板及周转料的利用效率是否高，项目自行管理周转料的潜在风险成本与大清包的周转料部分支出的成本做好相应对比分析。假定采取大清包方式的组织分包，则可以从以下方面进行考虑：a)、模板、方木的周转层数：如果拟分包工程为高层建筑的标准层，可先计算出单层模板工程所需的模板用量，再根据周转需要来考虑好摊销的层数，如模板可以按照五层、或者六层进行相应的摊销完成进行考虑；b)、钢管及扣件的租赁成本：考虑钢管及扣件的租赁成本时候可以参考主体工程施工的计划工期，及钢管、扣件的周转情况来预计其成本；上述两部分的成本测算环节与分包方提出的成本可能会存在一定程度的分歧，通过双方沟通的方式锁定住该部分成本；再将钢筋、砼、模板工程应发生的成本综合考虑进去就能够得出采取大清包组织施工的分包成本。三、房建工程合同管理环节一) 房建工程合同的类型划分房建项目分包合同归类可以按临建工程及主体工程进行划分，临建工程主要是项目驻地建设、场平、生活设施等工程的建设；主体工程的合同则主要是土方工程、基础工程、基坑防护工程、房建主体工程、水电安装工程、粗装修工程等分包合同。临建工程的分包合同常常因分包合同价款相对偏小，因此实际分包过程中，分包方无资质的现象一定程度的存在，在这样的情况，可以将临建工程的采取按内部班组承包的方式组织施工，来规避没有资质的情况。主体工程分包合同签订则应按公司规定的程序 上报拟分包工程的分包报告，对拟分包的分包方进行资信材料的审查并做好对其人员水平、施工业主的调查评定、50万以上的分包合同开展好模拟招标工作、确定好中标分包方之后督促其交纳足额的履约保证金后签订分包合同。下面结合房建工程的特点对合同条款中一些注意的条款做如下总结：1）、明确清楚拟分包工作内容以往有项目在与分包方签订的分包合同中约定分包内容为图纸中的工作内容，现场完成的实物量以收方为主，其实是非常不严谨的。以某小区有8栋楼为例；主体工程部分的钢筋、砼、模板分项工程如果劳务分包给A、B两家分包方，则应明确清楚哪几栋楼的主体分包给A、哪几栋楼的主体分包给B；同时钢筋工程明确清楚工作内容的细目，如：钢筋加工棚处的下料、废料钢筋头的回收、楼面部分钢筋的绑扎、文明施工等；模板工程则是满堂脚手架的打拆、模板、方木的制作拆除、后期钢管、扣件、周转料的整齐堆码。文明施工等工作都应明确清楚。唯有尽可能的明确清楚分项工程等施工内容，才能一定程度的控制点工现象的发生。二）、收方原则的确定及计价原则的明确目前公司各房建项目的分包合同的约定都是说以现场完成的合格实物量为准；对分包方计价的过程当中也是约定合格的实物量*分包单价来对分包方进行计量。但目前公司在建的几个房建项目都是以折合完成的建筑面积*分包单价来计价；建筑面积折合方面就是依靠现场对完成的实物量进行预估，还是存在一定程度的偏差，对分包方的计价并不能结合现场的形象进度。以水电安装工程为例：在南宁的房建市场方面，劳务分包单价在2530元/M2左右，涵盖的工作内容的大项为：强电工程、弱电工程、防雷接地、给排水工程。在对水电安装工程分包单价分析过程中应各分项工程单价进行合理划分，如下：水电安装工程分包单价构成表E=(A+a)+(B+b)+C+D现场施工环节过程当中，在施工主体钢筋砼工程、砌筑工程环节穿插着完成电气配管工序，待抹灰工序结束之后才开始穿线工序；给排水工序也是房建主体工程及后期的装修工程中穿插着完成；因此在对水电安装工程完成实物量环节应该要结合现场施工的形象进度对完成相应的分项工程进行折合；收方的工程量才能更为贴近现场形象进度，尽可能避免超验的风险。以房建主体工程（钢筋、砼、模板、脚手架工程）为例：目前南宁房建市场采取小清包方式施工，分包单价约为130元/M2左右，采取按此单价进行计价的方式，优点：施工正常的情况下，可能及时锁定分包成本；潜在的不足：项目因为计价比较方便，可能会不去及时的去计算钢筋、砼、模板的预算消耗量，对提材料计划方面及后期开展材料考核工作方面都会产生一定程度的影响。在对主体工程分包单价的分析各分项工程的单价进行合理划分，如下：房建主体工程分包单价构成表E=A+B+(C+c)+(D+d)现场施工环节过程当中，钢筋工程及砼工程均能跟着楼面的施工进度走，但是模板工程的拆除工序及满堂脚手架的拆除工序往往是之后施工进度；因此在对房建主体工程现场完成形象进度过程应考虑上述两因素的影响；唯有通过此种方式才能使收方的实物量更为贴近现场的实际情况。后期的装修工程环节也或多或少存在这样的因素影响。因此合同当中应对收方原则及计价原则做好详细的约定，方可使收方的工作内容与现场进度匹配。三)、加强合同交底工作的开展，落实到各业务部门项目在签订分包合同之后应注意加强对各业务部门的合同交底工作，同时部门之间应形成有效的联动机制，加强对分包方的管理力度。1)、在对项目办公室部门常规应该做好的交底内容：分包方作业人员进出场的动态台账，对进场人员的工种、工资标准、身份证复印件做好留底工作；及时掌握中途离场人员的情况；针对分包方日常生活当中应承担的生活水电费、房租等按月做好扣款工作，并在月末验工计价中及时提交给项目计价主管部门。2）、在对项目工程部及现场管理人员的交底工作环节应明确清楚分包方承担的在分包合同中约定分包内容、分包单价当中涵盖的工作内容、计价原则及现场收方原则等。可以一定程度减轻点工或包干费用的发生情况；如：现场点工或包干的费用通常发生在处理爆模、文明施工等情况；而这些内容通常都是包含在分包单价当中。3）、在对项目物资部的交底当中应明确清楚分包单价通常是包含了二三项料的费用的；物资部应做好对分包方的扣款工作，同时在月末验工计价当中及时将扣款清单提交给合同部，以免造成漏扣的情况发生。4）、在对设备部门的交底工作也应作详细。只有加强对了项目各业务部门的合同交底工作，同时各部门之间又能做好联动机制；才能在动态的掌握分包方现场履约水平，在分包方出现困难的时候及时提出相应的帮扶措施；若分包方中途退场，也能掌握分包方的真实成本支出情况，避免分包方漫天要价的情况发生，减少项目的损失。四）、加强材料考核机制，有效控制材料的支出情况房建工程的土建材料控制方面主要集中在构成工程实体的钢材、混凝土、及措施部分模板、方木等；水电工程部分主要是后期穿线环节的电线材料消耗量控制。土建部分的钢筋工程、砼工程可以开展好材料考核工作。对砼工程而言，预算消耗量可以根据施工图纸计算得出；目前城市房建施工大多数用的商混，可以通过数砼的运输票来确定砼的实际消耗量，一般情况砼浇筑工程中不爆模、浪费现象不严重的情况下，砼是不会超耗的。而钢筋工程的材料考核则最好是按楼层节点来进行考核，如四层/五层作为一个节点来考核；钢筋实耗量的盘点有一定难度的，因为钢筋加工棚有半成品、楼面板上尚未安装梁、板钢筋的半成品，要盘点准确还是有一定难度，因此一定程度增加钢材的实耗基数，半成品的影响才能相应的降低；项目在开展钢材考核的环节宜按楼层节点的方式开展；但目前公司在建的几个房建项目的材料考核工作尚未开展。 模板、方木等周转材料的控制方面建议还是在劳务分包环节按大清包的方式组织施工，将周转料的管理风险由分包方承担，宁可前期的成本多花一点，也避免后期出现材料浪费、丢失而造成更大的损失情况。水电工程进行穿线工序当中的电线的控制是也是后期影响成本比较重要的一个方面，项目应做好限额发料的工作，并加强好现场的管理，尽可能减少电线的超耗现象。三、房建工程成本预算与成本管理的关系房建项目开展好成本分析工作，并以此作为指导项目内控的重要手段是有必要，因此做好成本预决算工作对成本管理有着重要的关系 ，下面就成本预算的工作的开展及注意事项做相应阐述。一）、施工预算法确定收入应从贯穿项目各个环节。施工预算法是指主要以施工图中的工程实物量，套以施工工料消耗定额，计算工料消耗量，并进行工料汇总，然后统一以货币形式反映其施工生产耗费水平。以施工工料消耗定额所计算的施工生产耗费水平，基本是一个不变的常数。一个施工项目要实现较高的经济效益(即提高降低成本的水平)，就必须在这个常数基础上采取技术节约措施，以降低消耗定额的单位消耗量和降低价格等措施，来达到实现成本计划的目标成本水平。因此，采用施工预算法编制成本计划时，必须结合考虑技术节约措施计划，并把目标成本层层分解，落实到施工全过程的每个环节，有效地进行成本控制。请大家先来了解一下施工预算编制的基本流程：根据施工图计算施工图工程量熟悉合同中规定采用的定额，首先要理解里面的说明及工程量计算规则施工图会审、编制图纸会审纪要根据部位或楼层分开统计、汇总，以方便以后验工计价时使用记录计算过程中发现的图纸问题套用定额进行组价。清单计价的项目，根据中标单价进行组价做好施工预算收入确定的工作当中，应该注意到以下几点：1）、要了解当地的建筑市场行情，熟悉合同，搜集工程所在的相关造价文件或政策性调整的相关文件，尤其是针对签订的是定额计价这种可调价合同的项目，更是要及时收集并更新。比如说，因这两年劳动力价格持续上涨，为了解决建筑市场人工费变化快的实际情况，河南省于2011年10月15日下发了关于人工费调整的文件，文件中规定可按照省定额站每季度发布的人工费指导价格来调整建设工程计价。新上的郑东新区项目是于今年年初刚签订的合同，所以项目上的合同管理人员就一定更要注意这方面的资料收集，确保其及时性、完整性。以方便今后的验工计价及工程结算工作的进行。2.在拿到施工图后，首先要结合合同要求，明确如何划分计算汇总工程量，也就是说如果合同中有明确的付款节点要求，一定要按要求来分时，分段进行汇总。以方便项目实施过程中验工计价工作的需要，做好基础工作。3.在熟悉图纸和定额的同时，计算工程量要注意清单计价与定额计价的不同。工程量清单计价模式中的工程量计算规则计算的工程数量是实体净量，而定额计价模式中的工程量计算规则计算的工程数量，是设计图中所表现的工程实际数量。比如说平整场地，按清单计价的话是建筑首层建筑面积，按建筑物外边线计算，而按定额计价的话，每边还要外放2m后再计算工程量。还有拿土方开挖来讲，定额计价时的土方开挖工程量是按图示的开挖工程量并考虑放坡系数来计算的，而清单计价当中的土方工程量仅是按图示尺寸按实体工程量来计算的。4.虽然定额计价与清单计价在工程量计算时会存在有些不一致。但不管如何计算，在计算工程量时要严格按照规范规定的工程量计算规则来计算工程量。工程量的计算单位必须与定额或清单计价规范中规定的计量单位一致。计算时力求分层分段按顺序计算，结合施工图纸尽量做到结构按楼层，内装修按楼层分房间，外装修按施工层分立面计算，或按施工方案的要求分段计算，或按使用的材料不同分别计算。这样，在计算工程量时既可避免漏项，又可以为安排施工进度和编制资源计划提供数据支持。5.工程量计算汇总完成后，就可以进行组价工作了。在套用定额时，要注意定额子目所包含的工作内容，除了熟悉定额外还要熟悉与定额相关的其他文件要求，以确保不少计或重复计取费用。比如说：楼地面贴砖块料面层的子目已经包含了砂浆粘结层，我们就不能再重复套取粘结层的费用；有些地方定额中天棚刮腻子的子目要在套用内墙刮腻子的子目时要对人工费乘以相应的系数进行调整等等。按照上面的流程图操作完成的就应该是所谓的施工图预算，它是以施工图为依据，按照预算定额和规定的取费标准以及图纸工程量计算出项目成本，反映为完成施工项目建筑安装任务所需的直接成本和间接成本。它是控制项目成本支出、衡量成本节约或超支的标准，也是施工项目考核经营成果的基础。施工图预算根据投标时的要求不同，一般存在两种计价方式。一种是清单计价，是目前比较常用的，比如说现在广西的四个高速公路的房建项目以及郑州国家重点试验室项目；另一种就是以前接触到的定额计价。我公司新上的郑东新区项目就是采用的定额计价方式。二）、工程预算与成本管理的关系1）、施工预算管理不仅间接影响最终项目成本，且为竣工结算提供可靠的依据。施工预算管理不仅间接影响最终项目成本，且为竣工结算提供可靠的依据，是整个工程项目预结算管理的重中之重。搞好工程项目预算的编制能够预测完