南昌黄马项目可行性研究报告改.doc

江江西西南南昌昌黄黄马马项项目目 可可 行行 性性 研研 究究 报报 告告 二零零七年十二月五日二零零七年十二月五日 2 89 目目 录录 前前 言言 4 一 总论一 总论 5 1 1 项目概况 5 1 2 可行性研究的依据和主要工作 8 1 3 南昌市宏观环境分析 10 二 南昌市宏观经济情况二 南昌市宏观经济情况 14 2 1 南昌市社会经济环境分析 14 2 2 南昌市总体房地产市场分析 18 2 3 具代表性房地产项目分析 31 2 3 1 南昌大体量楼盘分析 31 2 3 1 1 正荣 大湖之都 31 2 3 1 2 江西奥林匹克花园 33 2 3 1 3 南昌居住主题公园 35 2 3 1 4 银河城 37 2 3 2 南昌高价项目分析 39 2 3 2 1 万科四季花城 39 2 3 2 2 香溢花城 41 2 3 2 3 水榭花都 43 2 3 3 南昌别墅项目分析 45 2 3 3 1 绿地新城 45 2 3 4 度假型楼盘分析 47 2 3 4 1 庐山华侨温泉 47 2 3 4 2 庐山阳光温泉度假村 48 2 3 5 总体综述 50 2 4 SWOT 分析 51 2 4 1 优势 S 分析 51 2 4 2 劣势 W 分析 52 2 4 3 机会 O 分析 53 2 4 4 威胁性 T 分析 54 2 5 综述 55 三 项目发展模式建议三 项目发展模式建议 56 3 1 总体发展方向建议 56 3 2 生态居住新城定位建议 56 3 3 生态居住新城发展概念建议 56 3 4 规划原则 57 3 5 总体规划 57 3 6 启动区发展方向建议 57 3 6 1 康体娱乐式地产 高尔夫旅游地产 58 3 6 2 风景度假结合商务开发模式 59 3 6 3 复合式旅游地产模式 60 3 7 项目发展模式建议 64 3 7 1 建筑风格建议 66 3 7 2 园林建议 73 3 7 3 配套建议 76 3 7 4 主题公园探讨 77 3 7 5 目标客户 79 3 7 6 项目概念定位 80 3 89 3 7 7 项目开发时间表 81 3 7 8 项目价格定位 83 四 经营状况和财务状况的预测四 经营状况和财务状况的预测 84 4 1 容积率建议 84 4 2 建筑用地平衡表 84 4 3 开发成本 84 4 4 别墅类住宅开发投资收益估算表 86 4 5 别墅类住宅开发方案投资估算表 86 4 6 别墅类住宅开发方案投资计划表 87 五 潜在风险提示及措施五 潜在风险提示及措施 88 4 89 前前 言言 在过去的几周里 工作小组对黄马项目展开了大量的调查研究 相互之间在过去的几周里 工作小组对黄马项目展开了大量的调查研究 相互之间 进行过多次沟通和讨论进行过多次沟通和讨论 大型地产运作研究大型地产运作研究 地产运作模式研究 地产运作难点和相关因素研究 市场及竞争分析市场及竞争分析 南昌本地房产市场的供求状况 周边地区 湾里 南昌县 庐山 市场情况及竞争分析 庐山温泉华侨度假 村等 国内外优秀案例分析国内外优秀案例分析 国内外优秀的旅游地产开发案例 大量国内外旅游地产案例 并对这功能组合进行详尽的分析 研讨与汇报研讨与汇报 前期市场调研结论的汇报 项目定位研讨会 小组内部讨论小组内部讨论 项目小组内部经常就项目的一些细节问题进行深入探讨 并就一些数据资料的真实性多方求证 进行二次论证 与合作公司的意见交换与合作公司的意见交换 在保持自己独立专业判断的基础上 充分考虑到相关各方的一些建议 本报告基于 本报告基于 1 对市场的充分调研分析 2 该类项目的成功经验总结 3 基于假设定位下的严谨的投资预测 5 89 一 总论一 总论 1 11 1 项目概况 项目概况 1 项目介绍 本项目主体黄马乡位于江西省南昌县 莲塘镇 东南面 总占地面积 3000 亩 园区面积 2000 亩 其中住宅建筑面积 1000 亩 2 地块介绍 本项目主体黄马乡位于江西省南昌县 莲塘镇 东南面 东与进贤县隔抚 河相望 南与丰城的袁渡乡隔抚河支流相峙 西与三江镇一水相依 北与向塘 项目地块项目地块 6 89 镇接壤 在地球上 位于东经 116 05 北纬 28 22 左右 乡人民政府驻地 黄马街的南面 距莲塘 23km 全乡土地总面积约 78 5km2 黄马乡 55km2 省蚕 桑茶叶研究所 8km2 白虎岭林场 11 5km2 地处丘陵和小平原 耕地面积 2 9 万亩 林地面积 6488 亩 水塘面积 2338 亩 境内山峦叠嶂 森林覆盖率达 45 气候温和 雨量充沛 年平均气温 17 6 一月平均气温 5 七月平均气温 29 7 年降水量 1558 无霜期 275 天 黄马乡资源丰富 物产充裕 主要农产品有 年产荸荠 8000 吨 花生 2000 吨 茶叶 200 吨 甘蔗 12000 吨 水果 600 吨 蔬菜 2 万吨 肉狗 1 万只 具有较大的深加工潜力 白虎岭旅游开发区湖在山中 湖中有山 湖光山色 相映成趣 四季常青 环境优美 开发前景非常广阔 工商业企业已形成建材 造纸 轻纺 农产品加工等工业门类 正着手筹建的工业园区设计起点高 各 项基础设施配套 地价仅为南昌市的 5 20 并享有优惠的税收政策 是您投 资办厂的首选 1 经济环境 黄马乡隶属南昌县 地区生产总值 107 5 亿元 预计数 下同 按可比价 比上年增长 19 93 十五 期间年均递增 15 39 三次产业结构比由 九五 期末的 33 7 30 6 35 7 调整到 20 1 44 4 35 5 全县财政总收入 7 18 亿元 比上年增长 33 6 年均递增 21 6 地方财政一般预算收入 4 47 亿元 比上 年增长 34 6 年均递增 23 77 全社会固定资产投资 48 亿元 比上年增长 61 2 五年累计投资 99 23 亿元 是 九五 期间的 3 倍 县域经济综合实力 排名全省第一 基本竞争力迈入全国 A 级行列 经中国社科院等三家权威机构 联合评审 南昌县位居全国最具投资潜力中小城市 15 位 交通现状 7 89 目前 以江西省蚕茶研究所所部为中心向四周各居民区域辐射的柏油路及水泥主 干道 4 条 水泥支路若干 形成了较为理想的道路网 黄马乡离昌北国际机场 60 余公里 距南昌市仅 35 公里 北靠浙赣铁路和 316 320 国道 上海至云南 瑞丽的高速公路穿过有大型互通立交进口通道 2 天然环境 8 89 野生生物资源 鸟类 兔类 两栖类 爬行类动物均有分布 特别是鸟类资源丰富 其中 省重点保护陆生野生动物白鹭 绿鹭 牛背鹭 和翠鸟 红尾伯劳等 150 种约 5 万只 聚集栖息林中 植物资源 院内现有园林绿化苗木面积 5000 多亩 生态景观较多 已有以美国红枫为 代表的观赏植物 以樟树为代表的芳香植物 以棱角三矾为代表的珍惜树种等 植物共 800 余种 有 2100 亩生态茶园 120 亩生态桑园 2300 亩绿化苗木 650 亩四季果园等 园区内植被覆盖率达 85 以上 形成良好的植被群落和生 态环境 人工栽培的植物有 苗木品种 197 种 其中色叶树种 50 种 茶树品种 66 种 资源 248 份 桑树 150 种 果树品种 60 种 此外还有许多花卉及种草药 类野生植物 植物种类共计约 800 多种 生态环境 地段基本实现了农田田园化 丘陵旱地梯田化 所有道路园林化 周边无 任何工业污染 植物覆盖率达 85 以上 具有良好的生态环境 1 21 2 可行性研究的依据和主要工作 可行性研究的依据和主要工作 1 投资必要性 根据市场调查及预测的结果 以及有关的产业政策等因素 论证项目投资建设的必要性 一是要做好投资环境的分析 对构成投资环境的 9 89 各种要素进行全面的分析论证 二是要做好市场研究 包括市场供求预测 竞 争力分析 价格分析 市场细分 定位及营销策略论证 2 技术可行性 主要从项目实施的技术角度 合理设计技术方案 并进行 比选和评价 3 财务可行性 主要从项目及投资者的角度 设计合理财务方案 从企业 理财的角度进行资本预算 评价项目的财务盈利能力 进行投资决策 并从企 业的角度评价投资收益 现金流量计划及后期汇报能力 4 组织可行性 制定合理的项目实施进度计划 设计合理的组织机构 选 择经验丰富的管理人员 建立良好的协作关系 制定合适的培训计划等 保证 项目顺利执行 5 经济可行性 从资源配置的角度衡量项目的价值 评价项目在实现区域 经济发展目标 有效配置经济资源 改善环境 提高区域内人民生活等方面的 效益 6 社会可行性 主要分析项目对社会的影响 包括政治体制 方针政策 经济结构及社会稳定性等 7 风险因素及对策 主要对项目的市场风险 技术风险 财务风险 组织 风险 法律风险 经济及社会风险等风险因素进行评价 制定规避风险的对策 为项目全过程的风险管理提供依据 10 89 1 31 3 南昌市宏观环境分析 南昌市宏观环境分析 一 一 南昌市概况南昌市概况 地理位置 江西省省会 全省政治 经济 科技 文化中心 全国 35 个特大城市之一 地处江西省中部偏北地区 赣江 抚河下游 鄱阳湖滨 位于东经 115 27 至 116 35 北纬 28 10 至 29 11 之间 面积 1839 平方千米 2003 年底 总人口 90 5 万人 行政区划 全县辖共辖四县 南昌 新建 进贤 安义 五区 东湖 西湖 青云谱 青山湖 湾里 两个国家级开发区 南昌高新技术产业开发区 南昌经济技术 开发区 一个新区 红谷滩新区 交通状况 南昌历来是华东地区的重要交通枢纽 铁路 公路 航空 水运相结合的 立体交通网络四通八达 方便快捷 也是京九铁路唯一途径的省会城市 航空 11 89 昌北机场距市区 23 公里 昌九高速公路经过 每周有近百个航班抵达 航班主要通达线路有南昌至北京 福州 广州 海口 深圳 厦门 温州 西 安 上海 香港等 25 条航线 铁路 京九铁路与浙赣铁路在境内贯穿交汇 浙赣 湘赣 南浔 赣宁等铁路主 干线纵横穿越 公路 12 89 昌九 昌樟高速公路是连接赣江两岸的纽带 南昌各长途汽车线路有省际 客车 通达广州 深圳 南京 合肥 义乌等近百个外省大中城市 省内班车 通达江西省内各个大 中 小城市及城镇 水路 沿赣江 抚河 锦江和鄱阳湖可到达长江各口岸 至九江外运港口 220 公里 城市气候 南昌气侯湿润温和 属亚热带季风区 雨量充沛 四季分明 春秋季短 冬夏季长 年平均气温 17 17 7 极端最高气温 40 9 极端最低气温 15 2 年降雨量 1600 1700 毫米 降水日为 147 157 天 年平均暴雨日 5 6 天 年平均相对湿度为 78 5 年日照时间 1723 1820 小时 日照率为 40 年 平均风速 2 3 米 秒 年无霜期 251 272 天 冬季多偏北风 夏季多偏南风 适 合植物 花卉生长 是营造 花园城市 的理想地区 南昌的气候冬冷夏凉 决定着居住于该区域的房子北向的房间较为潮湿 居住区域的人群历来喜欢南北向的特点 名胜古迹 南昌 13 89 南昌风景名胜众多 旅游资源丰富 拥有文化遗址 600 余处 人文景观 18 处 自然景观 26 处 1986 年 国务院命名南昌市为历史文化名城 全市有国 家级 省级 市级的重点文物保护单位 50 多处 以南昌为旅游集散地 还可前 往鄱阳湖候鸟保护区 庐山 景德镇 三清山等著名的旅游风景区观光 素有 西江第一楼 之称的滕王阁 雄踞南昌沿江北大道 依城临江 瑰伟绝特 14 89 二 南昌市宏观经济情况二 南昌市宏观经济情况 南昌经济快速 协调 健康发展 是南昌市提升经济综合实力的源泉 南 昌市现代制造业重要基地建设取得了长足发展 以卷烟 冶金 药业 酒业 家电 机械等主导型的制造产业已经成为税源基础 2006 年 国税收入中来自 于制造业的税收占国税总收入的 66 5 同比增长 13 34 2 12 1 南昌市社会经济环境分析 南昌市社会经济环境分析 国民生产总值高速增长 602 705 44 851 11 1007 7 1183 9 100 100 300 500 700 900 1100 1300 2002年2004年2006年 全市生产总值 亿元 2006 年南昌市的国民生产总值 1184 57 亿元 社会消费品零售总额 358 40 亿元 是十年前 4 2 倍 第三产业生产总值为 463 66 亿元 是十年前的 5 倍 第三产业在 GDP 中所占比重为 39 2 对经济增长的贡献率为 33 推动 GDP 增 长 5 个百分点 其中商贸物流业对南昌经济增长的贡献率逐年增加 已成为南 昌经济中具有相当规模和水平的重要产业之一 15 89 主要综合指标主要综合指标 全市完成财政总收入 150 56 亿元 同期增长 20 8 完成地方一般预算收 入 68 11 亿元 增长 25 1 金融机构存款余额为 1850 74 亿元 较同期增长 19 7 金融机构贷款余额为 1227 79 亿元 较同期增长 20 5 城乡居民储蓄 存款余额为 733 13 亿元 较同期增长 13 9 财政总收入 地方一般预算收入 地方财政支出增幅均跃居中部省会城市 榜首 名列全国省会城市前茅 8939 10502 12078 14290 16377 3000 2000 7000 12000 17000 2002年2004年2006年 职工平均工资 元 7703 8472 9422 10493 11759 3000 2000 7000 12000 17000 2002年2004年2006年 人均可支配收入 元 16 89 城乡居民收入同步增长 2006 年全市在岗职工工资收入实现 双突破 在岗职工工资收入突破百亿 达 111 81 亿元 城市居民年人均可支配收入达到 11759 元 比上年增长 10 4 年人均消费性支出 7548 元 增长 6 8 工业生产以及产品销售工业生产以及产品销售 产销率 产销率 累计累计 万元 万元 增加值增加值 增长速度增长速度 本月止本月止 累计累计 工业增加值 现行价 2762311 6225 9597 96 总计中 国有525559 311 9100 56 集体41192 6823 6599 69 股份合作制65613 9913 7896 71 股份制1083260 4731 3396 71 外商及港澳台投资 696306 55 28 0398 69 私营企业350378 64 33 6597 74 总计中 国有控股1414774 8317 3198 33 总计中 轻工业1515956 2124 798 63 重工业1246355 4127 5697 38 总计中 大中型1856219 9720 7198 2 全市规模以上工业实现增加值 276 亿元 同比增长 25 95 发展速度在中 部省会城市中位居前三甲 政策及金融环境政策及金融环境 2006 年以来 中国房地产业全面进入宏观调控时期 随着市场的逐步发展 和政策的发力 金融 土地 税收等各项国家宏观政策纷纷出台 及时给房地 产业降温 五次加息 控制第二套房首付 等一系列的调控政策相继出 台 南昌做为中国的中部城市 房地产行业所受影响较小 房地产整体价格稳 中有升 同时政府相应增大了经济适应房的放量 17 89 2007 年 宏观调控继续施压 房价也将不断走高 普通商品住房标准的修 改 一方面是销售价格不断上涨的结果 一方面也将促进原先中低价位产品的 销售 政府支持 住在南昌 的品牌 将对今后南昌的房地产开发提出更高的要 求 有利于促进商品房整体社区规划 户型设计 景观绿化等方面的更新完善 商品房的市场供应量将得到一定保障 经济适用房的兴建对改善南昌市民 居住环境起到积极作用 2006 年和 2007 年作为国家 十五 计划和 十一五 规划的转折时期 国家希望继续保持适度的国民经济增长规模和总供给 而需求的扩张将是其中 的关键 在扩大消费需求中 最有意义 对上下游产业带动作用最大的仍然是 住宅产品的消费 所以 2007 年的经济政策中 鼓励住宅消费将是扩大内需的核 心内容之一 分析结论分析结论 近年来 南昌市经济持续稳定增长 人民生活水平及消费水平也得以不断 提升 城市化进程的不断推进 这充分体现了南昌市政府所采取的一系列如流 通改革的逐步深化 结构调整力度加大等措施已见成效 纵观南昌市经济运行态势 开局经济稳健起步 来势看好 主要经济指标 继续保持较快增长势头 经济运行质量进一步提高 这为全年经济持续稳定较 快发展奠定了良好基础 同时 近期国家相继出台的消费税调整和成品油涨价政策 给相关行业带 来的压力加大 以钢材为主的黑色金属冶炼及压延加工产品出厂价格大幅回落 但工业仍为南昌市重点投资的产业 另一方面 房地产投资稍有下降趋势 在 国家政策调控下 房地产行业渐渐回复平稳 18 89 2 22 2 南昌市总体房地产市场分析 南昌市总体房地产市场分析 110 22 1193 01 426 5 110 75 1341 06 427 56 50 87 637 98 31 0 500 1000 1500 2005年2007年上半年 房地产开发投资 亿元 投资额房屋施工面积房屋竣工面积 南昌市房管局发布今年房地产市场运行情况报告 今年 全市市区商品房 预销售面积 383 51 万平方米 同比增长 0 5 销售金额 119 88 亿元 同比增 长 21 5 全市房地产地税收入 13 95 亿元 同比增长 53 9 2007 年上半年 全市房地产总投资额为 50 87 亿元 同比增长 7 1 投资和新建规模均有增加投资和新建规模均有增加 今年上半年 南昌市房地产开发投资累计完成投资 50 87 亿元 比上年同期 增长 7 1 其中住宅投资累计完成 47 15 亿元 增长 28 8 占全市房地产开发投 资的 92 7 全市商品房施工面积为 1341 06 万平方米 同比增长 12 4 其中商品住 宅施工面积 637 14 万平方米 同比增长 28 3 全市商品住宅新开工面积 147 43 万平方米 同比增长 1 7 全市商品房竣工面积 427 56 万平方米 同 比增长 48 9 其中商品住宅竣工 50 80 万平方米 同比增长 73 5 市区商品房销售市区商品房销售 8989 亿元亿元 全市商品房预销售面积 322 7 万平方米 同比增长 44 销售金额 117 3 亿元 同比增长 75 其中 商品住宅预销售 24930 套 同比增长 3 6 预销 19 89 售面积 292 3 万平方米 同比增长 40 6 销售金额 98 20 亿元 同比增长 71 7 全市市区商品房预销售面积 383 51 万平方米 同比增长 58 2 销售金额 109 91 亿元 同比增长 21 3 南昌房地产市场现状南昌房地产市场现状 1 起步较晚 发展迅速 作为中部一个不可忽视的省会城市 南昌是全国 唯一一个与长江三角洲 珠江三角洲和闽东南三角洲相毗邻的都市 具有承东 启西 沟通南北的枢纽性区位优势 2002 2005 年 南昌房地产始终保持了 较为迅猛的发展态势 2006 年 竞争更是激烈 地块价格拍出了 1000 多万每 亩的高价 2007 年南昌中山西路一宗土地以每亩 1202 万元的价格出让 其单 价创下南昌土地出让的历史最高价 在如此高价的情况下 开发商还有利可图 足以证明南昌开发商的开发理念已相当成熟 2 楼市发展火爆 价格一路走高 据南昌市房管局公布的数据 2006 年南 昌市房地产完成投资总额 193 92 亿元 商品房销售金额达到 119 88 亿元 全 市商品房竣工面积 413 06 万平方米 销售面积 409 9 万平方米 从数据看 竣 工的商品房几乎都可以销售完 证明楼市非常火爆 而从价格上更能反映这一 特点 2001 年南昌的房地产价格平均在 1000 元每平方米左右 2002 年在 2000 元每平方米左右 到 2007 年 平均价格已经到了 4400 元每平方米 而位于市 中心的恒茂国际价格接近 9000 元每平方米 3 城市框架扩张 房地产施展舞台扩大南昌自近年以来 经济发展得到快 速提升 原城市容量难以适应城市发展的需求 促使了南昌城市框架快速扩张 其规划的红谷滩新区就要容纳 40 万人口 为房地产开发提供了巨大的施展舞台 20 89 4 板块竞争此起彼落 红谷滩板块最为激烈 从南昌房地产市场的发展看 主要分为六大板块 分别为以恒茂国际华城为代表的市中心板块 以莱茵半岛 为代表的朝阳洲板块 以金域名都 香溢花城为代表的青山湖板块 以万达星 城 江信国际花园为代表的红谷滩板块 以万科四季花城为代表的京东板块 以水榭花都 大湖之都为代表的象湖 城南板块 六大板块尤以红谷滩板块最 为突出 一江两岸的自然景观资源 市政府搬迁 众多开发商共同造市所形成 的配套和环境资源 众多大学校园的人文资源 强大的后备土地资源等形成强 大的居住吸引力 使红谷滩成为最热点的区域 南昌房地产市场特点南昌房地产市场特点 1 1 从户型和面积需求分析 从户型和面积需求分析 据市场统计资料反映 市场对 90 平方米以内的户型在普通商品房中依然是 主力需求 同时要关注的是在高档商品房受到国家房产政策等方面的影响部分 120 平方米以上的户型需求在短时间内也处在供不应求的状态 2 2 物业管理水平滞后 影响了房地产市场的健康发展 物业管理水平滞后 影响了房地产市场的健康发展 市场由于各种客观原因 物业管理水平普遍滞后 近年房地产市场发展迅 速 但是滞后的物业管理水平不能满足快速增长的市场需求 物业管理成为最 困扰市民购房的因素之一 影响了房地产市场的健康发展 3 3 产品不断推陈出新 升级换代 产品不断推陈出新 升级换代 房地产市场发展平稳 开发规模和销售情况呈较快增长 产品不断推陈出 新 从最初的平面 到层层退台 楼中楼 叠加别墅 到入户花园和一梯一户 设计等等 这些产品创新受到市场追捧 获得较高的附加利益 21 89 4 4 产品供应逐渐多样化 住宅品质仍将进一步提高 产品供应逐渐多样化 住宅品质仍将进一步提高 近期市场上钢结构住宅大量增加 住宅在耐久性能 经济性能 适用性能 和环境优美程度等方面的综合表现大幅度提升 开发建设节能省地型住宅成为 武汉政府的明确要求 市场供应的产品逐渐多样化 个性化设计已成楼盘的卖 点 风格各异 以现代风格 古典风格为主 体现出开发商市场意识的进步 也说明建筑设计越来越人性化 5 5 从楼盘环境分析 从楼盘环境分析 由于消费者的需求层次提高 追求更优美 更舒适的居住环境 近年来发 展商也更加重视楼盘的内外环境的美化和完善 对环境的投入有了较大的增长 环境设计更趋实用化 6 6 从楼盘配套设施分析 从楼盘配套设施分析 武汉在建的商品房配套设施比较完善 但智能化程度偏低 配套标准更高 管理更加完善的楼盘正受到武汉人的重视和青睐 精装修楼盘也在短时间内得 到了武汉购房者的认同 完善楼盘品质 强调物业管理逐渐成为楼盘的卖点 同时配套设施的有效性实用性正受到空前的重视 会所正逐渐多样化 成 为楼盘必不可少的配套设施之一 健身房 娱乐室 阅览室 活动中心 网球 场 游泳池等设施 注重以业主的需求为中心 提供全方位的配套服务 而且 配套设施的运营也越来越受到重视 7 7 房地产开发企业调整步伐加快 房地产开发企业调整步伐加快 国家宏观调控以来 对房地产业产生了较大影响 通过宏观调控 一方面 抬高了行业准入门槛 达到对房地产企业重新洗牌和整合的目的 另一方面抑 制过热投资 防止透支市场需求 有助于房地产行业的可持续发展 22 89 南昌土地状况分析南昌土地状况分析 1 1 板块竞争日趋激烈 大盘集中涌现 板块竞争日趋激烈 大盘集中涌现 2006 2007 年南昌在售楼盘 20 万平米以上楼盘一览表 板 块案 名占地面积 建筑面积 平米 大湖之都1600 亩 包括 400 亩内湖 100 万 康城 498 亩50 万 梦里水乡 600 亩40 万 银河城 1500 亩135 万 城 南 贵都国际花城 378 亩36 万 万达星城960 亩100 万 鹿景名居 200 亩240000 江信国际花园 134000247790 丰和新城 600 多亩80 万 红 谷 滩 凤凰城 479000 56 万 世纪风情35 万 50 万 京东 万科四季花城 910 亩50 万 市中心恒茂国际华城16 9 万 50 万 朝阳洲莱茵半岛花园240 亩230830 香溢花城500 亩50 万 金域名都 158 亩36 万 青山湖 中大青山湖花园 230 亩23 万 诚义1247 亩117 万 居住主题公园 1400 亩130 万 九里象湖城 600 亩60 余万 江西平安房地产 600 亩60 万 南昌伟梦集团 1220 亩110 万 宁波银亿 950 亩88 万 象湖新城 上海绿地集团 1200 亩40 万 23 89 2 2 供给分析 供给分析 南昌制定的 2007 年住宅用地供应计划 根据该计划 南昌今年全市计划供 应住宅用地 6500 亩 其中本级供应 3500 亩 经济适用房建设用地不低于 800 亩 2006 年 南昌市全市供地计划是 5000 5500 亩 今年这一计划比去年新增 了 1000 亩 为了充分利用存量土地 同时也为了防止开发商囤地 南昌市规定 虽然 按照土地出让合同约定日期动工建设 但开发建设面积不足 1 3 或投资金额不 足 1 4 且未经批准中止建设满 1 年的 依然按照闲置土地处置 对已经交地 具备开工条件的商品房建设项目 开发建设单位在已完成规划报建手续的情 况下 1 个月内必须开建 尚未完成报建手续的 应当加快项目报建进度 3 个 月内必须开工建设 3 3 供地价格 供地价格 今年土地挂牌由于位置较好 均价上涨很多 同类地段的挂牌价格与去年 相比基本高处很多 成交状况好于去年 说明开发商对市场投资热情不减 10 月 25 日 站前西路占地 40 52 亩地块 正荣置业有限公司以 868 万元 亩 高 于地价 2 3 倍的价格竞的此地 其价格创下南昌土地出让的历史最高价 4 4 商品房开发总量分析商品房开发总量分析 341 656 1067 1193 1341 637 14 0 500 1000 1500 2000 200220042006 南南昌昌房房屋屋施施工工面面积积 万平方米 07 年上半年 24 89 南昌房屋施工面积逐年走高 2005 年 南昌市房屋施工面积 1193 万平方 米 同比增长 11 2006 年南昌市房屋施工面积 1341 万平方米与上年同期相 比增幅 11 2 个百分点 2007 年上半年全市商品房施工面积 637 14 万平方米 同比增长 28 3 南昌房屋施工面积最近多年保持了比较两位数的快速增长 可以预见今明两年商品房的供应量也有会比较大幅度的增长 5 5 商品房消化总量分析 商品房消化总量分析 最近几年 南昌的商品房销售基本处于快速增长的水平 2006 年交易面积 是 2003 年成交面积的近一倍 当时 2006 年的交易面积与 2005 年是基本持平的 2007 年上半年 房地产新开工面积下降 6 5 房屋供应量上升 竣工面积为 98 31 万平米 增长 48 9 2006 2007 年有迹象表明房屋销售速度历经了快速 提升阶段后 现在销售速度正在放慢 6 6 南昌市近几年均价及总价变化 南昌市近几年均价及总价变化 261 352 3 426 5427 56 98 31 0 100 200 300 400 500 200320052007年上半年 商商品品房房竣竣工工面面积积 万平方米 25 89 2722 2807 3085 3640 4400 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 20032004200520062007 南昌房地产均价 平方米 元 根据南昌市近五年均价显示 南昌近五年内商品房均价由 2722 元 升至 4400 元 较 2003 年 五年内上涨了 1678 元 上升幅度达到 16 1 26 89 南昌城市规划说明南昌城市规划说明 2002 年底南昌市城市规模提前达到 南昌市城市总体规划 1998 2010 年所确定的远期规划目标 2003 年 市委 市政府决定编制 2003 2020 年 南昌市城市总体规划 规划分 2 个空间层次 主城区东起瑶湖 西至长堎 麦 27 89 园 北起北外环线 南至昌南大道 由昌南 昌北两城组成 建成区范围面积 约 330 平方公里 市域为南昌市行政辖区范围 面积 7402 平方公里 规划至 2020 年南昌市主城区实际居住人口为 280 万人 城市建设用地面积 265 平方公 里 该规划 2003 年 11 月 11 日市政府常务会通过 11 月 21 日经市人大通过报 省政府审查 2006 年 8 月 18 日省政府常务会原则通过 规划期限调整为 2001 2020 年 报国务院审批 南昌市规划轨道交通初定 4 条地铁线以及 1 条轻轨线 根据规划 未来轨 道交通将如一张网 覆盖整个南昌以及周围的卫星镇 总体综述总体综述 2007 年年初 南昌市区供应量小幅下降 成交量也呈下降趋势 供略小 于求 供求比例稳定 市场运行稳定 商品房价格不断上涨 特别是市区 由于市区个案多集中已形成规模的京 东 红谷滩 青山湖以及朝阳洲区域 价格普遍较高 拉升了房价的涨幅 同 时土地资源的稀缺 楼盘品质的提高等因素 价格上涨幅度高达 18 33 商品 住宅的价格涨幅也达到 11 24 相对应的 购房者的承受力有限 产品结构的 不合理 导致总价过高 最终消费者的眼光逐渐转移到价格相对较低的南昌辖 县的商品房 这也从另一方面佐证了南昌全市成交量呈上升趋势 而市区成交 量小幅下降的结果 开发商对楼市预期较高 进入 2007 年 南昌市房地产市场平稳发展 价格 的上涨带动了开发商的积极性 出现大量高价入市的楼盘 例如水榭花都 香 以 4800 元 入市 与其地段差不多的华府天地售价仅 3200 元 左右 青山 湖周边的恒茂湖滨花园以 4000 元 以上的价格入市 高于行情价 300 500 元 但从市场的反映来看 均取得了不错的销售业绩 且随着房源的紧缺 多 数楼盘的价格呈上涨势头 从产品结构来看 紧凑型的户型供应量较少 而市场需求明显 产品结构 明显不合理 因此 在楼价不断走高的行情下 户型设计紧凑合理 功能齐备 的产品的市场需求将进一步扩大 同时 舒适户型的市场供应量较大也反映出 大面积户型的市场需求存在 并将向休闲型产品过渡 28 89 地块位置面面 积积成交单价竞得人 红角洲 C4 04 地块76 9005 亩80 万元 亩南昌卓越房地产开发有限公司 红角洲 B 16 1 地块172 7465 亩92 万元 亩南昌世贸公寓开发有限公司 红角洲 A 17 地块115 6284 亩90 万元 亩南昌中天置业投资有限公司 红角洲 A 15 地块114 7307 亩75 万元 亩南昌中天置业投资有限公司 红角洲 A 12 地块 由 1 8 号地块组成 220 6289 亩98 万元 亩南昌开元投资有限公司 北京东路 原南方电动工具厂及周边地块 86 1727 亩 150 万元 亩江西亿通投资有限公司 塔子桥南路11 3718 亩118 万元 亩南昌市星鑫实业有限公司 洪都北大道 原南昌市化工原料厂用地 54 2837 亩200 万元 亩江西赣源实业投资有限责任公司 江大南路以东 原江西洪都钢厂用地 13 148 亩212 万元 亩南昌市华成房地产开发有限公司 上海路以西 北京东路以南 原江西洪都钢厂用地 267 611 亩205 万元 亩江西恒茂房地产开发有限公司 东湖区文教路 86 号 原省化肥农药工业公司用地 2 5105 亩241 万元 亩江西昌万置业发展有限公司 江西金牛集团子弟学校以东 盘龙山变电站西南500 亩33 万元 亩南昌洪银资产经营管理有限责任公司 洪城大市场以南 水厂路以北 市场东路以西60 亩65 万元 亩南昌市宝源房地产开发有限公司 阳明路以北13 7541 亩169 万元 亩江西省四方房地产开发有限责任公司 29 89 红角洲控规 B 17 B 14 部分地块 266 4905 亩86 万元 亩 金融街控股股份有限公司 红角洲控规 A 11 部分地块 170 亩110 万元 亩 南昌阳光新地置也有限公司 新世界 青岛 置地有限公司 红谷滩中心区 B 27 地块东侧部分用地 23 亩111 万元 亩 南昌阳光新地置也有限公司 新世界 青岛 置地有限公司 洪都南大道 48 号 58 338 亩65 万元 亩 江西洪宇房地产开发有限公司 建设西路 93 228 亩总价 1000 万元江西省火炬房地产开发有限公司 洪都大道 原南昌市第四运输公司用地 10 12 亩126 万元 亩 南昌市第四运输公司 洛阳路以南 玉带河以西 47 9774 亩85 万元 亩 江西昌厦房地产开发公司 抚生路以东 建设路以南 126 4247 亩180 万元 亩 富大有堤以东原江纸周边地块 24 8534 亩247 万元 亩 江西省大地电力投资有限公司 迎宾大道以西 武警医院以北 原青云谱区园林绿 化管理所用地 20 5692 亩125 万元 亩 江西江铃房地产股份有限公司 高新三路以东 捷德智能卡公司以北 32 8732 亩80 万元 亩 南昌中业兴达实业发展有限公司 青山湖大道以东原省工业设备安装公司用地 62 3407 亩196 万元 亩 福州青隆建筑工程有限公司 30 89 红角洲 A 42 地块 十里沿江景观线 约 213 亩198 万元 亩 南昌市红谷滩新区城市建设投资发展有 限公司 原江西油脂化工厂生产区用地 60 亩12900 万元 江西省投资房地产开发有限责任公司 南莲路 原江西省华达化工公司用地 13 9958 亩369 万元 江西省第四建筑工程公司 高新区万科住宅小区以西 49 404 亩61 46 万元 亩 江西铜业集团房地产开发有限公司 湾里区幸福北路以西 南堡路以北 原湾里区政府 招待所 9 06 亩36 万元 亩 江西志达投资发展有限公司 丰和大道与红谷二路交叉口 21 8846 亩102 万元 亩 江西鸿瑞置业投资开发有限责任公司 20072007 年南昌部分土地拍卖数据年南昌部分土地拍卖数据 以上数据来源南昌国土局 统计局及规划局 31 89 2 32 3 具代表性房地产项目分析 具代表性房地产项目分析 2 3 1 南昌大体量楼盘分析 南昌大体量楼盘分析 2 3 1 1 正荣 正荣 大湖之都大湖之都 项目位置 南昌县区南莲路墨山立交桥西侧 开 发 商 正荣集团南昌正荣 新加坡 置业有限公司 建筑规模 总占地 1600 亩 总建筑面积136 万 物业类型 多层 小高层 临湖高层 半岛别墅 绿 化 率 43 容 积 率 1 26 总户数 10000 32 89 户 型 二房 80 89 三房 90 137 别墅 240 320 销售价格 均价 4000 元 最高价 4600 元 别墅 10000 元 开盘时间 2007 11 6 第六期 项目点评 1 正荣 大湖之都位于南昌市城南 南昌南莲路墨山立交 桥西侧 距 八一广场 约 11 公里 2 整个社区将共十个组团开发 汇粹环球水岸文化的精华 依次呈现南岸公园 蓝汀岸 观澜郡 凌湖峰 西水滨 澜桥湾 美仑港 朗晴堡 蔚蓝城 海逸湾十个不同特色 组团风情 3 此项目位于城郊结合区域 销售情况较好 推出项目基 本售清 4 项目内建筑规划 园林景观设计新颖 配套设施完善 多层两房户型设计较好 吸引了很多置业人士 33 89 2 3 1 2 江西奥林匹克花园 江西奥林匹克花园 项目位置 南昌县区象湖新城 金沙大道西侧 开 发 商 江西奥林匹克花园置业公司 建筑规模 总占地 647 亩 总建筑面积60 万 物业类型 多层 花园洋房 情景洋房 小高层 绿 化 率 45 容 积 率 1 2 总户数 5000 户 型 一房 49 18 54 二房 84 106 三房 98 153 四房 111 157 复式 176 34 89 销售价格 均价 4300 元 小高层 3900 元 均价 花园洋房 4500 元 均价 开盘时间 2007 05 30 第三期 项目点评 1 位于南昌象湖新城内 东临金沙大道 西为金 沙二路 南接东莲路 北至芳草路 2 整个社区包括4 万余平方米商业 教育 娱乐 等公建设施以及一座5000 平方米的奥林匹克 体育中心 9000 平方米的奥林匹克运动公园 6 个主题运动公园 3 条奥运主题大道 4 个奥运文化广场 127 项室内外体育文化设施 3 项目覆盖率 22 8 绿化率大于45 拥 有良好的自然生态条件成为健康生活的家园 4 项目产品线比较丰富 涵盖了大部分户型 选择余 地多 5 销售情况良好 价格在周边地区同等产品基础上高 一些 主要原因为奥林匹克品牌 35 89 2 3 1 3 南昌居住主题公园 南昌居住主题公园 项目位置 南昌县区象湖新城中心区金沙大道 开 发 商 南昌平海房地产开发有限公司 建筑规模 总占地 1430 亩 总建筑面积130 万 物业类型 高层 多层 花园洋房 联排别墅 双拼别墅 独栋别墅 绿 化 率 43 5 容 积 率 1 2 总户数 9000 户左右 户 型 一房 47 二房 87 90 三房 98 153 复式 150 165 36 89 销售价格 多层 3200 元 均价 高层 4000 元 均价 别墅 8800 元 均价 开盘时间 2005 05 01 项目点评 1 项目位于南昌象湖新城规划区 地处南昌市城南隔 堤以南 雄溪河以西 抚河故道以东 与南昌市中 心区相距 9 公里 2 项目内 有大型会所 百亩中央休闲公园 商业街 大型商场 幼儿园 小学 社区医疗机构等 配套设施齐全 3 项目为夏威夷风格 在项目景观设计上 充分利用 了项目内水资源优势 打造出三水主题公园 4 销售情况非常好 为区域内楼盘销售之最 5 社区商业氛围较好 项目产品类型较多 以及目前周边 生活配套较好 入住率比较高 2 3 1 4 银河城 银河城 37 89 项目位置 南昌县区莲塘南大道 888 号 开 发 商 江西宏舜房地产开发有限公司 建筑规模 总占地 1500 亩 总建筑面积150 万 物业类型 多层 小高层 绿 化 率 38 容 积 率 1 43 总户数 10123 户 户 型 二房 85 88 三房 105 125 四房 119 136 销售价格 均价 2600 元 项目点评 1 项目整体档次较低 主要针对城市中低收入人群 38 89 销售一般 2 项目 目内规划有幼儿园 学校 四星级酒店 商业街 会所 超市 运动场所等 配套齐全 未来 生活 休闲 娱乐 运动 居住生活极其 方便 3 整个小区被城市规划路自然分成四块 一个中 央水系公园及两条步行绿化系统将小区自然地 联系在一起 休闲广场 喷泉泳池 绿化小品 景观雕塑等等点缀其中 简洁 明快的立面处 理 银河城更显极具的现代化气息 39 89 2 3 2 南昌高价项目分析 南昌高价项目分析 2 3 2 1 万科四季花城 万科四季花城 项目位置 高新技术开发区高新七路 999 号 开 发 商 江西万科益达房地产发展有限公司 建筑规模 总占地 930 亩 总建筑面积70 万 物业类型 高层 小高层 花园洋房 公寓 多层 绿 化 率 35 容 积 率 1 2 总户数 5000 户左右 户 型 一房 54 69 二房 74 99 40 89 三房 101 152 复式 148 167 销售价格 起价 5600 元 均价 6200 元 开盘时间 2005 01 20 项目点评 1 位于南昌市高新技术产业开发区火炬大道东艾 溪湖畔 现在有了四条商业街 是目前万科集 团在南昌的首个房地产开发项目 2 项目 分南北两区进行开发 采用简洁现代的欧 洲小镇风情与南昌居住习俗相结合的开发 南 区 410 亩已经开发完成 万北区500 余亩正 在开发中 3 项目内配套设施有 游泳池 健身房 体操房 沙弧球馆 放映厅 室内篮球场 羽毛球馆 兵乓球室 台球室 影音室 棋牌室 阅览室 咖啡座等 非常齐全 4 户型产品丰富 设计人性化 最新一期为精装 户型 销售情况良好 5 项目南区为南昌发电储灰场 总面较大 可能 会有一定的污染情况 41 89 2 3 2 2 香溢花城 香溢花城 项目位置 青山湖区湖滨东路 1269 号燕鸣岛公园北侧 开 发 商 浙江烟草 南昌中溢置业 建筑规模 总占地 483 亩 总建筑面积50 万 物业类型 别墅 多层公寓 花园洋房 小高层 高层 绿 化 率 45 容 积 率 1 5 总户数 5000 户左右 户 型 一房 54 69 二房 74 99 三房 101 152 复式 148 167 42 89 销售价格 均价 6500 元 洋房 8000 8500 元 项目点评 1 位于青山湖东大门广场南 北两侧 项目开发 理念为 关怀人生 创造新生活 力图营造 出城市中央高尚生活区的概念 建筑风格为美 式西班牙风格 体现亲水型 休闲型 观光型 和人文特色 2 周边环境非常好 配套不是很方便 但是项目内配 套相对完善 3 开发商实力强 有很强的项目开发实力及销售经验 4 利用临湖地域优势 结合环境 保护自然景观 建 筑布局合理 景观丰富有序 富有创意 独特而大 气 5 项目景观强调整体的和谐 功能的需求 局部组团 的个性 文化内涵的体现 健康休闲环境的营造 景观细节的完善 43 89 2 3 2 3 水榭花都 水榭花都 项目位置 青云谱区象湖公园 施尧路 开 发 商 江西金球房地产开发有限公司 建筑规模 总占地 118666 总建筑面积266366 物业类型 小高层 高层 叠加别墅 绿 化 率 48 容 积 率 1 8 44 89 总户数 1282 户 户 型 三房 128 149 四房 162 169 四房 273 333 销售价格 均价 6800 元 别墅 15000 元 开盘时间 2007 06 23 项目点评 1 100 湖视率的纯象湖都市全景生活 小区整体 规划设计以人为本 最大化挖掘项目环境优势 力争看湖的户数最大化 2 小区内配套设施齐全 有幼儿园 小学 商业 街 游泳池 酒店 写字楼等 车位配比超过 1 1 配套设施完善齐全 3 区域内少数高尚楼盘 销售成绩非常好 4 本项目作为象湖区域品质和价格较高的楼盘 在环 境和房型的设计上都很有优势 是城区高价楼盘的 标榜 45 89 2 3 3 南昌别墅项目分析 南昌别墅项目分析 2 3 3 1 绿地新城 绿地新城 项目位置 南昌县区迎宾大道上海庄园路 100 号 开 发 商 上海绿地集团有限公司南昌绿都置业有限公司 建筑规模 总占地 832500 总建筑面积40 万 物业类型 独栋 联排别墅 双拼别墅 叠加别墅 绿 化 率 47 容 积 率 0 5 总户数 1762 户 户 型 别墅 190 264 销售价格 均价 12000 元 开盘时间 2006 07 30