产权租赁项目分析建议.doc

项目建议书一、租赁项目的基本情况XXXXXX资产经营有限责任公司（以下简称XXX资产）名下的XXX水泥厂办公楼、礼堂和厂区场地及部分厂房项目位于XXX市XXX区XXX路XX号。本次租赁项目分为两部分资产。其中：（一）水泥厂部办公楼一层和四层共2层，砖混结构，建筑面积460，建筑物现状为完好，其二至三层现租给XXXXXX有限责任公司（以下简称XXX）作办公使用；礼堂亦为砖混结构，建筑面积为1529.5，建筑物现状完好，礼堂楼高约10米，分为前后两部分，前部为一层架空结构，后部为两层结构。租赁资产土地证的宗地号为XXXXX，租赁范围除XXX租赁的两层厂部办公楼以外宗地号XXXXXX地块附图中标注所有场地。（二）厂区场地占地约为20亩，呈长方形，土地证的宗地号为xxxxxxx，土地平整，场地周边有围墙与周边分隔；部分厂房包括仓库、车间、编织袋加工楼、车队工作室和修理间等等，多为砖混结构，建筑面积5520.39，建筑物现状为基本完好。二、租赁项目的环境分析（一）租赁项目自身环境分析该租赁项目两部分资产距离三百米左右，中间由一条单车道的泥路相连，保持现状的话，出行有些许不便。厂部办公楼和礼堂现状完好，租赁后可立即投入使用，靠近路边，交通便利。办公楼和厂区场地中间规划有周边居民房和原水泥厂职工宿舍楼，租赁后要考虑到车辆进出、设备营运产生的扰民问题。（二）租赁项目周边环境分析该租赁项目地处旧XXX工业园区，离高速路口只有五分钟车程，且道路比较宽敞，交通十分便利。由于园区搬迁，附近工业环境比较萧条，加上原水泥厂为重点整治高耗能企业，所以停产很久，厂房、车间等建筑物年久失修比较破败。左面两百米处是XXX的生产厂房，右面约八百米处是一家制糖企业，周围环绕农田。三、租赁项目的市场分析该租赁项目由于不是一个整体，而是分拆成两处资产捆绑出租，所以承租方会偏重考虑中间的道路交通情况。据了解，由于附近是XXX的生产厂房，每天有近2000吨的运输量通过这条泥路，道路修整势在必行。如果道路修好，交通便利起来，可以提升该项目的租赁价值。20亩的厂区场地比较平整，场地上的建筑物现状为基本完好，可利用价值不大。据了解，该场地上的建筑物可以由租户自行拆除和平整，并且可以另起相关建筑设施使用。这样承租方会考虑租赁期限的长短，如果租赁期满不能续租，新起的建筑设施如果无偿归出租方所有，承租方的投入和收益比将加重，该项目的租赁成本会偏高。所以，建议适当延长租赁期限（以承租方要求为出发点）并适当放宽续租条件。厂部办公楼和礼堂现状完好可立即投入使用，且对外交通便利，可考虑作为企业办公场所和仓储仓库。厂区场地建筑平整后，可另起生产厂房、制造车间和员工宿舍等，可考虑作为企业生产制造场所和员工住宿区域。由于原XXX工业园区搬迁，附近工业环境和新工业园区相比没有地理优势和资源优势，推介客户倾向于在当地小有规模的企业主或者对当地比较熟悉的投资客户，推介方向主要还是集中在加工制造业和仓储物流业。四、项目租赁权转让程序（一）挂牌申请转让方按照转让方申请进场交易时需准备供审核的文件材料清单向联交所提供相关材料，联交所三个工作日内对转让方提交的材料进行审核，并将审核结果以书面形式告知转让方。（二）挂牌上市联交所与转让方签订转让委托合同后，将产权转让信息通过报刊、网络等方式进行公开披露，征集意向受让方。挂牌公告期不少于二十个工作日，自报刊公告之日起计算。挂牌期满后，如只征集到一家意向受让方，则采用协议转让的方式组织交易；如公开征集产生两个或两个以上意向受让方，则采用网络竞价的方式组织交易。（三）受让登记意向受让方按照挂牌公告及意向受让方需要提交材料清单要求向联交所提供所需文件资料，联交所在收到资料起五个工作日内对受让方提交材料进行审核，并将审核结果书面形式告知受让方。（四）组织交易1、采用网络竞价方式组织交易，由联交所通过电子竞价系统实施竞价交易。2、交易成功后，由联交所见证交易双方签订项目租赁合同。（五）项目结算交易双方转让价款必须在联交所进行统一结算。五、项目宣传策划为了使本次项目在宣传策划、项目包装、推介招商、拍卖组织上更高效，我联交所将对本次租赁权转让项目进行全程营销策划，利用各种媒体及宣传手段，加大宣传力度： （一）报刊发布 根据本次项目的基本分析，区内选择在南国早报上按12cm16.5cm版面刊登2至3次挂牌公告。（二）网络发布利用联交所网站（/）、xxxxx电子商务平台（）及中拍网（）向全国范围发布此租赁权转让项目信息。1、利用联交所的网络优势，通过联交所与全国各省级产权交易机构和长江流域产权交易共同市场、北方产权交易共同市场的合作的关系，将该转让项目信息在合同各省的产权交易机构网站上同步发布，充分展示本次转让项目的优势与价值点。2、通过全国产权交易信息门户XXX电子商务平台进行转让信息发布。XXX是由全国二十多家省级产权交易机构发起设立的网上产权交易市场，汇聚了大而全的各类产权交易信息，是权益交易的信息门户，企业家和投资人的“虚拟社区 ”。转让信息在XXX上进行发布，能进一步扩大信息发布范围，增加投资人的关注度。3、中拍网是全国拍卖行业的专业化网站，是各类拍卖信息的聚集地，点击率、关注度较高，利用中拍网的优势进一步扩大宣传影响力。（三）咨询服务在联交所内设立咨询点，设置400热线电话，从刊登公告起至网络竞价会前，安排人员接待客户咨询，现场察看标的，发放项目有关资料。（四）发布询价公告在以上宣传策划流程实施前，联交所建议转让方先行发布询价公告，根据询价情况和市场反应，得出合理挂牌价格。六、项目的组织实施为保证该租赁权转让项目有组织、有计划、有步骤、高效率、高质量的组织开展，联交所将成立以总经理为总指挥的组织机构，下设项目宣传推介小组、网络竞价会组织小组、会后服务跟踪小组，负责项目的全程实施和管理。其中项目宣传推介小组主要负责项目挂牌转让期间报名、宣传策划、转让信息发布及包装推介工作，负责日常的客户接待及咨询服务，引导客户到现场察看标的。网络竞价会组织小组主要负责发布挂牌公告，组织网络竞价会工作。会后服务跟踪小组主要负责竞价成交后的服务工作，督促买受人按期交付成交价款，并见证交易双方签订项目租赁合同。实施过程明确分工、落实责任，按照工作计划推进各项工作，确保项目顺利转让成功。七、收费标准本次转让项目如以协议方式成交的，则联交所按XXXXXX交易所产权交易服务收费标准表的规定收取交易手续费：交易额（万元）收费标准备 注100以下（含100）2.6%采取协议转让或招投标转让产权的交易方式组织交易的，转让方与受让方按此收费标准各负担50%。按差额定率累加进行计算。100500（含500）2.4%5001000（含1000）1.6%10002000（含2000）1%20005000（含5000）0.8%500010000（含10000）0.5%1000050000（含50000）0.3%50000以上0.1%本次转让项目如以竞价方式成交的，则联交所采取分段收费方式向转让方收取交易手续费，交易手续费由委托底价和增值部分加总计收；其中委托底价部分按1%收取，超出委托底价部分以500万元为阶梯按不同比例收取；联交所按成交额的2%向受让方收取交易手续费。具体见下表： 收费基准委托方受让方委托底价部分1%