产权式商铺的概念及风险.docx

一、产权式商铺的概念及风险（一）产权式商铺的概念产权式商铺就是开发商将大商场分割成若干个小块单元的商铺，并将其全部或部分以物业公司或商场经营管理公司（即中间商）的名义，承诺购买方在一定年限内每年给予固定回报而销售的商铺。一般开发商所承诺的回报年限为5年，最长的可达10年。（二）产权式商铺存在的风险投资者基于投资目的， 将商铺委托中间商统一经营，投资者获得稳定的租金收益。这种所有权和经营权分离的模式表面看起来收益稳定，但是随着时间的推移，以及产权式商铺本身的特点和经营状况的变化，会出现投资者难以控制的风险。主要风险如下：1分割布置的风险产权式商铺大多是分割销售，即将大型商场分割成若干小块，而且分割后没有封闭、永久、固定的维护结构。即使销售时有维护结构，但是一办完产权手续，有些开发商出租给大商家或超市，承租方为了整体利用而将其拆除。产权式商铺铺位由于分割造成实际经营卖场布局与产权单元不吻合，般现场难以分清其界限。一旦经营困难，由于界限不清，会导致诸如再继续使用、变现方面出现困难。2经营期间的收益风险“零风险，高回报，低首付款，承诺一定的返租年限和年固定投资回报率，具有升值前景”是大多数产权式商铺销售中宣传的内容。承诺高回报是许多开发商销售产权式商铺采取的销售模式：有的产权式商铺承诺前3年返30%的租金，3年后成交价79%的年回报率；有的保证10年全部收回本金，给购买者以良好的升值前景。开发商为了将商场未来的经营风险转嫁出去，成立只中间商（即物业公司或商业经营管理公司），在与单个购买者签订购房合同同时要求购房者与中间商（即物业公司或商业经营管理公司）签订一份委托经营合同，由中间商来支付租金或固定回报。一般中间商是独立于开发商的法人，主要负责经营与管理，一旦出现经营困难，谁也无法保证承诺的回报。3包租期满后继续经营的风险由于界定不清，经常会出现经营铺位与销售铺位不一致的情况，这就导致购房者在包租期满后很难找到自己所购买的铺位。特别是中间没有留出足够的、必须的通道，一旦不能统一招租，将导致各商铺无法独立经营使用，从而造成购买者权益得不到保障，权利无法行使。即使能独立经营，由于受大卖场的影响，其经营内容和方式也受到很大的限制。由于大商家整体租赁的租金较低，包租期满后商铺购买者通常不能接受商家过低的租金要求。出于产权分散的特性，重新议定租金的过程中难免出现部分购买者无法接受低租金，难以协商一致的局面，直接导致商场经营出现问题，空置期加长，不可预见的因素大增。如果无法继续经营，受损失的则是购买者。例如笔者所在的市区繁华商业中心就有一栋产权式商铺，由于经营出现问题，商铺空置了一年多时间至今尚未能恢复营业。4产权式商铺变现的风险由于没有分清界限，单个商铺无法使用，在整个商场正常经营运转以前，一般都没有租金收益，投资收益具有不确定性，愿意购买空置商铺的人很少。遇到经营困难时，变现就更为困难。5产权纠纷复杂产权式商铺由于大多不具有封闭、永久、固定维护结构为四至界限的特征，因此在权属划分上很容易产生纠纷。再加上中小投资者缺乏这方面的经验，一旦发生极责纠纷、商业欺诈，处理起来就会十分困难。二、产权式商铺的有关法律问题（一）售后包租等销售形式涉嫌违法“以售后包租等形式购买商品房风险提示新闻通稿”中明确：售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，涉嫌违反建设部商品房销售管理办法第十一条及国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条等有关规定。建设部商品房销售管理办法第十一条规定： “房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”第十二条规定： “商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”国家工商总局房地产广告发布暂行规定第十六条规定： “房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”风险提示同时指出售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿；二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂；三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付；四是所购商品房屋位置不确定，无法办理房屋所有权证；五是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。（二）产权式商铺在房地产登记等方面的问题由于产权式商铺存在诸多的问题，因此：上海、深圳、重庆、合肥等地对于大型商场：分割为若干小块销售的规定主要有：房地产登记册中有明确部位、建筑面积等房屋状况记载的权属单元，房地产权利人不得对登记册中记载为一个权属单元的房地产擅自分割转让。如需分割转让，则分割后构成的销售单元在物理形态上应当构成独立、封闭、永久、固定维护结构的空间，不符合房屋基