物业设备管理 PPT课件

工程设施设备维修保养规范化专题培训 一 物业设施设备的构成二 物业设备管理的内容三 物业设备管理的制度四 服务意识五 物业设备维修人员与工程分类六 各类设备的管理与维修 目录 物业的附属配套设施与设备是物业不可缺少的重要组成部分 特别是现代建筑物 无论是大厦 公寓或住宅 只有这些设施设备正常运作 才能体现出物业管理的价值 设施设备管理的重要性 1 给排水系统 2 燃气系统 3 空调 通风系统 4 电气工程设备系统 5 智能化楼宇的技术设备系统 6 特种设备 消防系统分散在以上1 3 4 5系统内 是物业设施设备管理的重要组成部分 一 物业设施设备的构成 一 物业设施设备的构成 1 给排水系统 供水 用人工或自动方法提供水源 以解决市政供水水压不足 满足房屋使用人正常用水的设备和设施 主要由市政管网 水表 蓄水池 供水泵 水阀 管网等组成 排水 用来排除生活污水和房屋雨 雪的设备和设施 包括 排水管道 排污管道 通气管 清通设备 提升设备 污水井 化粪池等组成 一 物业设施设备的构成 房屋卫生设备 包括浴缸 马桶 洗面盆等 热水供应设备 包括淋浴器 热水管道 加热器等 消防设备 包括喷淋系统 消防栓 消防泵 喷淋泵等 一 物业设施设备的构成 2 燃气系统按照用气种类 分煤气与天然气两类包括燃气管网 燃气灶 燃气表等3 空调 通风系统包含三大类 冷 热 通风系统等 一 物业设施设备的构成 4 电气工程设备系统指物业供电 照明及电气控制服务设备设施 房屋运输设备 防雷及接地装置 供电及照明设备 包括高低压设备 如高压柜 变压器 低压配电柜等 防雷及接地装置 一 物业设施设备的构成 5 智能化楼宇的技术设备系统 监控安防设备 楼宇自动化为主 如消防 监控 车辆管理 周界报警 电子围栏等 住户门禁系统 综合布线系统 楼宇与办公自动化的连接 计算机信息管理技术设备 办公自动化 人事 财务等数据库等 计算机网络与现代通讯技术设备 一 物业设施设备的构成 6 特种设备 电梯 机械车位 锅炉等其他国家规定属于特种设备范围内的 二 物业设备管理的内容 1 基础资料的管理设备原始档案资料 如验收文件 验收记录 测试记录 产品合格证 使用说明书 遗留问题解决办法 会议纪要等 运行记录 按时间 分类型 妥善保管 考评资料技术革新资料 注意 对于这部分资料 创优检查 专项检查是必不可少的资料 日常维修保养过程中也需要的这部分资料 时间越久这部分资料越珍贵 二 物业设备管理的内容 1 设备的运行管理合理的运行制度和规定 安全的操作规程 2 设备的维修管理科学管理程序和制度 对设备进行日常养护和维修 更新 二 物业设备管理的内容 二 物业设备管理的内容 设施设备维修保养工作内容 每日巡检 定期保养 及时维修 正确操作 部分地点按规定值守 出现重大事件和突发情况及时报告并配合处理 工程人员其他工作内容 业主户内报修处理 上级安排的临时性工作 二 物业设备管理的内容 3 管理痕迹办公室 值班室设备台账 设施设备维修保养计划 工程巡检记录 报修记录 派工单 设备大修记录 某些设备间还要求大修记录摆放现场如高压配电房 设备房 无人值守 如泵房 电梯机房 来访登记 用于记录外来人员出入及详情 一般风机房可以不设来访登记 巡查 运行记录 用于每日巡检的签到和设备日检的记录 维修保养记录 对应设备 用于计划内及计划外的维修或例行维保事项的记录 设备房 有人值守 如配电房 来访登记运行记录 实时记录重要设备运行情况 各种读数等 维修保养记录值班 交接班记录 用于记录当天值班应记录的相关信息和交接班情况 操作票 规范的配电房每次道闸操作都应有书面审批和记录 即操作票 单独设备 如排污泵 中央空调机组 防火卷帘 巡查 运行记录维修保养记录零星设备 如公共照明 监控 门禁 消防探头 雨污水井 包含在工程巡检内容内 也可由秩序维护代为巡查使用专用巡查表格 4 部分设备设施常见例行维修保养周期每年 配电房 避雷设备 卷帘 健身器材 房屋外墙 地下室 雨水管 每半年 污水泵 雨水井 风机 屋面 每季度 消防泵 喷淋泵 道闸 化粪池 每月 火灾联动 安防智能化 标识标牌 每半月 电梯 二 物业设备管理的内容 5 标识标牌 设备标识 设备房标识 设备卡 铭牌 管道流向 开关 阀门用途 各种合格证 工程挂牌 开 关 常开 常关 正在维修 危险警示 如防止触电 危险动作机械 蓄水池 井 说明型标识 消防通道 物资堆放点 二 物业设备管理的内容 三 物业设备管理的制度 1 岗位职责工程部经理 主管 领班 技术人员等 工程主管岗位职责 编制年 季 月设备检修计划 经公司工程部及项目经理审批后组织计划的实施 并检查完成情况 检查设备的使用 维护和保养情况 解决技术问题保证设备处在良好的技术状态 负责制定系统运行方案并审阅运行记录 督促员工严格遵守岗位责任 严格执行操作规程 保证设备正常运行 三 物业设备管理的制度 组织调查 分析设备事故 提出处理意见及措施 并组织实施 以防止同类事故的再次发生 负责制定提出所管设施的更新 改造计划 以完善原设计和施工遗留的缺陷 并负责工程监督 以实现 安全 可靠 经济 合理 的目标 负责组织项目工程培训 不断提高下属员工的技术 思想素质以及服务水平 完成上级交代的其他工作 三 物业设备管理的制度 2 管理制度接管验收制度 不仅对新建房屋附属设备的验收 而且包括对维修后房屋设备的验收以及购置的更新设备的开箱验收 注意 对设备的缺陷及不影响使用的问题可作为遗留问题签订协议报修或赔款补偿 前提是 必须设备能够使用 不会出现重大问题 三 物业设备管理的制度 国家承接查验办法的规定 第三十九条物业服务企业擅自承接未经查验的物业 因物业共用部位 共用设施设备缺陷给业主造成损害的 物业服务企业应当承担相应的赔偿责任 三 物业设备管理的制度 预防性计划性维修保养制度 值班 交接班制度 上墙 设备 设备房管理制度 上墙 报告制度 应急预案 上墙 除了以上制度 还有设备检修制度 设备技术档案资料保存 管理制度 房屋设备更新 改造 报废规划及审批制度等等 运行记录 按时间 分类型 妥善保管 四 服务意识 房屋设备管理的 管 修 用 必须以管理为基础 维修为保障 围绕向往用人提供良好服务这个核心而展开 1 及时掌握并排除设备故障建立设备自动监测系统 空调 水泵 电梯 加强设备的巡查 专业人员的巡视检查 一旦发现故障 及时排除 2 建立设备报修及投诉渠道3 正确处理复杂故障设备复杂 多次维修仍达不到原来状况 要花力气去修复 设备本身存在设计缺陷或者质量问题 要想办法解决问题 能正常工作 但业主反响不好 这类设备较难处理 4 遵守上门维修服务规范 四 服务意识 大修 对设备进行全部拆卸 检查 清洗 有必要时对基础进行调整 校验 修复或更换失效的零 部件 重新组装 检测 调整 更换润滑油 脂 全部除锈 补漆 整体检验 试运行 五 维修工程分类 中修 对设备进行局部拆卸 检查 清洗 修复或更换失效的零 部件 重新组装 检测 调整 更换润滑油 脂 局部除锈 补漆 更新和技术改造 使用到一定年限 为使性能得到提高 降低维护成本二更新改造 日常零星维修保养 五 维修工程分类 1 房屋给排水系统的管理与维修 给水系统 方式 a 管网直供 由市政管网直接供水b 设高水箱与水泵加压供水方式 主要用于市政水压 不能满足用水需求时采用c 分区供水方式 在高层楼宇内实施分层供水 即 6层以下由市政管网直接供水 高区由高水箱供水 中区由变频泵供水d 变频控制供水方式 利用变频泵供水 稳定供水压力 六 各类设备的管理与维修 应做到 a 防止二次污染 对水池 水箱定期消毒 水箱锁钥匙的管理 b 对供水管网 水表 水箱 水泵 经常维护定期检查 橡皮软接头 c 发生跑水 断水故障 及时抢修 d 消防泵应定期检查 每半年进行试泵 六 各类设备的管理与维修 给水管理界限 排水系统定期疏通 按时检查 发现隐患及时处理 消防 水 系统喷淋泵 消防泵的启动方式 一般有四种启动方式 消防管网压力降低时自动启动 就地控制柜的手动启动 消火栓箱里的手动启动 火灾报警控制器上的手动启动 了解水流指示器 压力开关 湿式报警阀 消防栓等设备的工作方式 六 各类设备的管理与维修 排水管理界限 供电设备维修与保养 六 各类设备的管理与维修 基本常识 1 常用供电电压 发电电压是6 10或15KV 输送电压可分为35 110 220KV 380KV 500KV地区电压6或10KV用户电压 380 220V2 三种供电方式 a一路高压供电或加备用发电机组b两路高压供电或加备用发电机组C三路供电方式 2 电力系统的管理与维护 六 各类设备的管理与维修 安全管理规定 1 熟悉设备的性能及运行方式 2 单人值班不应作业 3 未经批准 任何人不得进入 4 关好门窗 防止小动物的进入 5 检测工具 电话 消防器材等不得外借 6 严禁存放易燃易爆等危险物品 7 灭火器材定期进行检测8 配电室钥匙由专人负责保管 9 动用明火必须办理动火证 10 绝缘安全用具定期进行耐压试验 六 各类设备的管理与维修 倒闸操作规程 1 操作票经主管签字后执行 2 每张操作票只能填写一项任务 3 倒闸操作必须二人执行 4 倒闸操作前进行模拟操作 5 操作中执行监护制和复诵制 6 发生疑问应停止作业 7 操作结束经复查后供电 六 各类设备的管理与维修 倒闸操作安全事项 1 检修设备要有明显的断开点 2 先停负荷侧 后停电源侧 3 严格执行验电 放电 接地线 挂警示牌 做围档等程序 4 不要做与操作无关的事情 5 穿长袖衣服及长裤 并带绝缘手套 6 作废的操作票及时处理 7 按照规定保存倒闸操作票 六 各类设备的管理与维修 交接班管理制度 A 交接班内容 1 供电设备的运行状态 维护检修情况 操作任务的时间 内容等 2 本班及前班所发生的事故情况分析及遗留的工作 3 各种记录和报表填写是否齐全 清晰准确 4 工具 仪表 安全用具 手电筒 钥匙等是否齐全 5 设备及室内外卫生清洁 6 供电设备变动及异常情况 7 上级指示及注意事项 六 各类设备的管理与维修 交接班管理制度B 注意事项 1 交 接班人员应共同巡视检查记录所填写内容 双方确认并签字后进行换班 2 接班人出现饮酒 带病等不正常情况 当班人不能交班 并立即向主管汇报 3 运行记录内容不清或有重大事故隐患 接班人可拒绝接班 并马上请示主管处理 4 交接过程中 遇有操作及异常情况时 由交班人负责处理 接班人给予配合 5 值班人员因故需要变更班次 应提前得到电气主管批准 严禁私自调班 六 各类设备的管理与维修 供电系统的维护工作要求1 计量仪表和安全用具每年进行检验 2 变压器除按规定进行年检 3 接地网 防雷接地系统每年一次测试 4 备用发电机组每月进行试运行 5 应急照明灯具定期进行充放电 6 配电设备每1 2年进行一次一级保养 3 电梯的管理与维护 六 各类设备的管理与维修 六 各类设备的管理与维修 1 电梯年审检责任关系按 特种设备安全监察条例 要求 电梯每年须经有关技监部门检验 合格后才能继续使用 它是一种强制性安全监督检查 检验机构必须对检验工作质量负责 因电梯使用单位违反规程要求操作而引发的事故 由电梯使用单位负责 2 电梯专业维修保养事项在运行的电梯是否全部都有专业维修保养单位定期进行检查和维保 电梯专业维保人员是否相对固定 其技术水平和责任心如何 3 五方对讲 系统测试项目 六 各类设备的管理与维修 4 健全电梯设备维修档案及维修记录 5 电梯三角钥匙要有专人管理 并制定管理制度 6 电梯机房不得住人 堆放杂物 7 做好电梯困人 水浸等预案的编制及演练 六 各类设备的管理与维修 电梯困人必须由经培训授权的专业人员予以处理 持证上岗 与经过电梯专业培训的人员来共同完成 首先确定有乘客困在电梯内 确认电梯停放位置 并安慰被困乘客告之拯救工作正在进行 请其保持镇静 切不可擅自打开轿门并尽量离开轿厢门及静心等待救援 告知乘