最新回迁房买卖合同范本.doc

最新回迁房买卖合同范本 最新回迁房买卖合同范本一 出卖人：薛继东、谢红境(以下简称甲方) 买受人：王庆武、马桂华(以下简称乙方) 根据中华人民共和国合同法、中华人民共和国城市房地产管理法及相关法律、法规的规定，甲、乙双方就房屋买卖事项经过友好协商，一致同意签订如下房屋买卖协议，共同遵守。 一、甲方愿将坐落于文化路四段东海新村小区内，建筑面积为71.94平方米的14321号自有楼房，出售给乙方。 二、上列房屋包括附属设备，双方议定房屋价款为人民币10.5万元人民币。 三、双方约定，本协议签订之日，乙方一次性交清房款;甲方同时将房屋钥匙交付给乙方。双方应该同时为对方出具相应的收到凭证。 四、甲方保证其出卖给乙方的房屋，产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。乙方买受后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。 五、双方对房屋质量无异议，房屋交付后，因房屋质量引起的纠纷，双方不相互承担赔偿责任。六、甲方所出售房屋为拆迁安置回迁房，甲方并未办理产权登记手续，对此乙方完全知晓。乙方同意甲方关于房屋产权过户的承诺：甲方在能办理产权登记时应该尽快办理产权登记，甲方办理完全产权登记后，应立即协助乙方办理产权过户手续。除客观原因不能办理外，甲方应该于XX年10月底前协助乙方办理完产权过户事宜。七、在办理房屋产权转移过户登记时，甲方应予全力协助。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。八、本协议签订前，该房屋如有应缴纳的一切税收、费用，概由甲方负责。因签订本协议所发生的过户登记费、契税、估价费、印花税等费用由乙方负担。其他税费按有关法律规定，各自承担。 九、本协议签订后，双方应该共同遵守。如违约，违约方除赔偿对方相应经济损失外，还应该赔偿对方房屋总价款20%的违约金。 十、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，可以签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。协商不成，任一方均可起诉至房屋所在地人民法院。 十一、本协议一式两份，双方各执一份为凭。 十二、本协议自双方签字之日起生效。 甲方(签字)： 乙方(签字)： 最新回迁房买卖合同范本二 出卖人(甲方) 买受人(乙方) 根据中华人民共和国合同法及相关法律、法规的规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买房产签订本协议，以资共同信守执行。 1、因甲方的房屋被依法迁，甲方自愿将其回迁的楼房转让给乙方。乙方取得房屋后，甲方不得以任何理由反悔。 2、由于上述的房屋尚未施工，开发商出售的房屋处于预售阶段。甲方同意乙方去开发商处按照房屋的出售的价格进行挑号，选择房屋的楼层及位置。 3、根据开发商的要求，乙方自行应当支付房款(房屋平均价格为每平方米元，具体房款按所购的楼层及位置具体核算)。除此，作为乙方还应当按所购买的楼房建筑面积另行支付给甲方每平方米元的酬谢金。 4、乙方在挑完号选择好房屋的楼层及位置后，支付给甲方酬谢金的三分之一;待房屋主体结构完成后再支付三分之一;基余的待楼房交付后十日内支付完毕。 5、上述所指的开发商开发的回迁楼房应当位于。如果回迁房屋位置不在上述地段，乙方有权利解除该协议，甲方应当退还已支付的酬谢金。 6、乙方有权利在甲方与拆迁办结算完补偿协议后直接与开发商签订购房协议，甲方不得无故阻拦。如果需要甲方方面的相关手续，甲方有义务协助提供。 7、如乙方不能与开发商直接签订购房协议或合同，以甲方名义签订购房协议，甲方应当协助乙方办理过户。乙方有办理房屋产权证，土地证及其过户手续的需要，甲方应该提供一切与之有关的手续及资料。如因甲方的延误，致使影响产权过户登记，因而使乙方遭受损失的，由甲方负赔偿责任。 8、乙方如在本房屋买卖合同成立后，无论办理房屋产权证，土地证及其过户手续与否，将此房出租出售，甲方不得以任何方法方式阻挠。 9、本协议签订后，双方应该共同遵守，甲方不得无故反悔，不得再对该房屋主张任何的权利。如果甲方违约，除了退还乙方交纳的所有购房款和利息及酬谢金外，还应当支付元的违约金。 10、本协议双方应当共同执行，不得无故反悔。任何一方违反本协议的，应当支付对方元的违约金。 10、在本协议履行过程中，双方发生分歧应该协商解决，协商不成，任一方均可向人民法院起诉。 11、本协议一式两份，双方各执一份为凭。 12、本协议自双方签字之日起生效。 甲方 乙方 年月日 签订回迁房买卖合同的注意事项： 随着回迁安置房竣工验收，一批回迁房逐渐上市交易，一系列问题随之产生：一方面回迁房有着新建商品房无可比拟的地理优势和价格优势，另一方面因为回迁房出卖人暂时不能取得房屋所有权证书，使得买受人在购买该类房产的过程中存在一定的风险。 本文所指的回迁房，专指建立在国有出让土地上，为私有房屋被拆迁人或者公有房屋承租人安置的，现在尚未取得但将来一定能够取得个人房屋权属证书的房屋。也就是说，建立在集体土地或者国有划拨上的旧村(居)改造房屋不是本文讨论的范围。 一、未取得房产证回迁房能否买卖，买卖双方签订的回迁房买卖协议能否有效。 中华人民共和国城市房地产管理法第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的”。该条真实的立法意图不在于禁止预售商品房的再转让，而在于方便行政管理，不属于合同效力取缔性规范。只要是出卖人有拆迁协议和回迁证，即取得对房屋的准所有权，有权对其所安置的房屋进行处分。因此，只要双方意思表示真实，不损害国家、集体或第三人利益，在取得房地产证之前，可以转让房屋，买卖双方签订的房地产买卖合同有效。 二、房屋交易税由买方负担的约定是否有效 自从二手房市场出现至今，本来应由卖家来支付的营业税、个人所得税，却通过约定转嫁到了买家头上，而熟悉二手房市场的人都知道，这是二手房交易市场的“潜规则”。对于房屋交易双方的该项约定是否合法有效呢?房屋交易双方的这种约定并不违反相关法律、法规的强制性规定。虽然我国税收管理方面的法律、法规对于各种税收的征收均明确规定了税种、税率、税额及纳税义务人，但是并未禁止纳税义务人与合同相对人或第三人约定由合同相对人或第三人缴纳税款，即对于实际由谁缴纳税款并未作出强制性或禁止性规定。因此，如果合同当事人约定由合同相对人或第三人实际缴纳税款，并不违反法律规定，也不损害国家利益，对其约定应认定为有效。 值得注意的是，回迁房的买卖涉及到两次税费的缴纳：一次是原房主取得房屋所有权证书是需要缴纳的税费，另一次是原房主转让时产生的税费，这两次税费应当如何承担，应当在合同中予以明确约定。 三、特别需要注意的问题 一般的房屋买卖合同中上述几点也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还需要注意以下几点，并约定相应的违约责任。 1、严防“一房数卖”回迁房买卖无法办理预告登记，这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，出卖人极有可能将房屋出售给他人。 当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间串通的除外;如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以持。因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。 2、一定要约定房产过户和交房的时间 签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。 3、买方要留尾款 没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要缴纳法院诉讼费用、律师费，还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款)，而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将尾款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。 4、要求卖方的配偶签名 实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果;其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。 5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字 因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式和技巧，以免不快。 四、“改合同”法律性质和法律后果 以上三大点，不管在签订回迁房买卖合同还是未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，都是可以通用的，但在未取得房屋权属证书的正规商品房买卖合同时，往往会涉及“改合同”的问题，那么“改合同”法律性质和法律后果是什么? 在法律上，“改合同”实际上是先解除上家与开发商的合同，再由开发商直接与下家签订新的商品房买卖合同以进行转让的行为。在商品房预售时，投资客(上家)想炒房，开发商也想汇集部分建设资金，双方利益一致、一拍即合，有的投资者在最初购房时就跟开发商说好，让他们在改合同时提供方便。而从签合同到交房还有较长的一段时间，投资者签合同后等到房价涨得差不多了，就抓紧在交房前把房子卖出去，不然等到办证后再卖，5年之内要交5.5%的营业税，减少了炒房的利润;5年之后卖的话要长期占用资金，有违炒房初衷。为了尽快脱手，他们的出价一般比同期开发商的出价略低。 “改合同”实质上系利用房产转让合同这一合法形式，以掩盖逃税的非法目的，损害国家税收利益，显然违反合同法第五十二条的