套内面积确权.doc

套内面积确权在推行商品房按套或套内建筑面积计价销售以前，已经有一些开发商和购房者约定以套或套内建筑面积计价。这些房屋在权属登记时，是与按（包括分摊面积在内的）销售面积计价的房屋是一致的。因此，除今后的物权法及不动产登记立法对此作出新的规定以外，推行商品房按套或套内建筑面积计价，在目前尚不影响现行的登记面积计算方法。早在2003年，中国房地产及住宅研究会产权产籍委员会以简报的形式，介绍了汕头市推行按套或套内面积计价销售商品房和登记产权的做法。尽管由于各种原因，该市还没有真正地按套内面积登记产权，但该市的做法实施以后，已受到了开发商和广大市民的欢迎。自从建设部1987年建立房屋权属登记制度时开始，在商品房的权属登记中，无论是房产交易当事人还是登记机关，都把套内部分和分摊部分的房屋视为同一个权利人所有，而由拥有套内部分房屋的所有权人一并申请登记。这种分摊，源于上世纪70年代住宅的“统建”，各个参加统建的单位以此来分摊建设费用。而后，随着我国住宅的商品化和房地产业的兴起以及房产测量规范、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）的颁布和实施，商品房权属登记的这种方式已经制度化了。 然而，随着我国物权理论的日益完善，重新研究这种登记方式，可以发现，采用这种登记方式是有一些问题值得探讨的：1、以套内面积加分摊面积作为权属登记面积这一做法没有真实地反映房屋的权属状态。无论是按物权法关于建筑物区分所有权的理论，还是按房屋的实际权属状态，房屋所有权人只是对专有部分有单独所有权，即只有套内部分才属于某一所有权人独有，而公共部位是与该幢房屋其他所有权人共有的。2、物权是支配特定物的权利，亦即物权的标的物是应当是能具体地确定的，“分摊”到某一权利人的面积部分则是不特定的。3、城镇房屋所有权登记暂行办法和在其以后颁布的城市房屋权属登记管理办法都规定了共有的房屋由共有人共同申请登记。而把共有的房屋以面积分配的方式分摊给所有权人，由其各自申请登记，显然与上述办法中的规定不相一致。4、房屋权属登记面积是按房产测量规范规定测定的。按房产测量规范第1单元：房产测量规定附录规定，与他人或公共部位相连接的墙和外墙，均以墙体中心线为界分割。但对于某一户独用的外墙，人为地将墙体产权分割成两半，就显得依据不足。因为测量规范只是技术标准，不宜对当事人的民事权利进行规定。此外，实行“分摊”制度，易于产生商品房面积纠纷。在实际工作中产生的商品房面积纠纷，绝大多数是因公共部位及其分摊所产生的。 我国物权法的颁布已指日可待，建筑物区分所有权也必将在我国物权法中进行规定。物权法草案在对建筑物区分所有权的建筑物及其附属设施的维护、费用分摊、收益分配等事项进行规定时，也是按区分所有权人专有部分面积所占的比例来确定其权利义务关系（“有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照建筑物区分所有权人专有部分面积所占比例确定”）。因此，按建筑物区分所有权的理论，调整商品房权属登记方式，让所有权人以专有部分登记产权应当是可行的。我国台湾地区对于建筑物区分所有权的登记，早已采用了这一方式。台湾地区土地登记规则第74条、第75条规定：“区分所有建物，区分所有权人得就其区分所有部分之权利，单独申请登记”、“区分所有建物之共同使用部分，应另编建号，单独登记”。对于这类房屋的测量问题，台湾地区的地籍测量实施规则也作了与之相一致的规定。按这种登记方式，在商品房权属登记时，当事人只对专有部分申请登记，权属证书上只记载专有部分面积；公共部位面积不再分摊，由登记机关直接代为登记，分幢作为单独的登记单元载入登记簿，并注明为公共部位，不发权属证书。当事人按专有部分登记产权，可以解决以下问题：一是可以客观地反映房屋权利的实际状态，不再与权属登记的有关规定相冲突；二是可以彻底解决商品房面积纠纷。作为房屋的购买者，占有的是其专有部分。按其专有部分进行权属登记既不影响其实际权益、在计算方法上也比较直观，不具备测绘专业知识的人员也可以丈量计算。且由于不牵涉分摊问题，不易引起争议，许多面积问题都可以迎刃而解。如对历史遗留的房改售房中的面积争议，因为不再牵涉到整幢分摊问题而可以按户测量。从传统的登记方式改为按专有部分登记产权，只须采取以下两项措施： 1、在权属登记办法中规定对商品房公共部位由登记机关直接代为登记，只记载于登记簿，而毋须发权属证书。规定由登记机关直接代为登记是因为公共部位的共有人数量众多而且经常变化，要求其共同申请登记不切实际。2、对房产测量规范第1单元：房产测量规定附录稍作修改：即将套内面积改为专有部分面积，与他人或公共部位不相连接的外墙，不再以墙体中心线为界分割，而整体归该户所有（专有部分面积因加上了外墙部分的一半墙体面积，将略大于现行的“套内面积”）。按专有部分登记产权，还有一些细节问题将会在物权法的立法中得到解决，如公共部位的共有权随专有部分所有权的转让而转让问题，已在物权法草案中规定为“视为