经营管理部6月经营分析报告.doc

防患未然，迫在眉睫-经营管理部6月经营情况分析报告东风市场升级改造已经历时十个月，经营管理部自今年交接管理四、五楼以来，不断完善经营管理规范，提高自身经营管理水平，同时在与市场服务中心人员及商户的日常工作沟通上做了大量工作，四、五楼的日常经营得以步入正轨。虽然工作开展得可圈可点，但工作当中仍然存在不少问题，为了更好开展下一步工作，我部将近段时间比较突出的一些问题及解决方案认真作了总结分析，第一部分主要阐述存在问题，第二部分是解决方案及宣传构想，第三部分是创收渠道的构想，以供总经办参考。第一部分：存在问题一、 客流量不断减少：时间楼层时间段同比工作日周日工作日周日2012年6月四楼97199三楼1072712013年6月新五楼1085-89.69%-117.53%新四楼2595-84.54%-181.44%图表分析：上图2012年6月数据为金赛高尔博作的钦州市东风市场报告中提取，2013年6月数据周日数据提取日为6月1日，为当月最高客流量日，工作日提取日为6月20日，数据的提取时间均为每日16：00-16：10客流高峰期的10分钟客流量。6月20日四、五楼各入口客流统计表楼层1号门2号门3号门4号门电梯合计新五楼2000810新四楼150001025图表分析：2012年的统计数据当中没有显示该楼层入口的客流数据，没有明显的可比性，但从客流量来看，1号门客流量仍然占主导地位，由此看出，客流多寡取决于1号门。原因有三：1、5月14日至6月初2楼罢市，直接导致四、五楼客流量减少，至今未能恢复，同时三楼装修，阻碍了上楼的客流，造成客流减少。2、原人民路客流最多的主通道作临时安置青菜行使用，导致通行不畅。人民路入口缺乏有效管理，流动摊贩在主入口堵塞市场通道，同时临时安置的青菜行环境卫生很差，污水横流，进入市场客流减少。从市场周边的客流量来看，客流最多仍然是人民路，市场的老客户已经习惯从人民路入口进入，而自升级改造以来，作为临时安置点的人民路入口给客流进入带来不便，直接影响了东风市场的客流量。 3、市场农贸部分脏、乱、差情况日趋严重，特别是湿咸鱼、咸菜摊一带，客流高峰期也无人进入，市场中心电梯口整天泥泞，让客人无从下脚。6月以来虽然已经在开展城乡清洁工程，从目前的结果来看，未能得到有效改善，客流减少未能得到缓解。2、 客流量减少后产生的连锁反应： 就改造后出现的一系列问题，经营管理部在6月10日至20日，用10天的时间组织全体工作人员针对四、五楼全体商户、农贸部分商户及顾客做了调查，调查结果总结为以下几点：1、 脏乱差更为严重；2、 车位少了，停车更难；3、 改造期延长，A、B区加建部分迟迟未建，商户对改造越来越没有信心；4、 租金高，生意差，建议继续五折收取；5、 进入市场的通道不畅通；6、 卫生间远，不方便； 除此之外，还有些小问题（详见附件1），但究其原因，问题的根源还是在客流量。有客流，有生意做，商户就没有这么多时间来提问题。顾客反映自从改造后，由于楼层增高，市场一楼更加脏乱差，情愿在外面买贵一些的商品，都不愿意到东风市场来买，只要外面可以买得到的，都不愿意到东风市场来买，因此流失的顾客不在少数。回迁安置后大部分商户租金及物业费用是有所上升的，而回迁商户从刚刚开始重新营业时的满怀希望，逐渐因为客流减少而失望，从而可能会引发商户与市场管理人员之间的矛盾。从商户的角度来看，他们认为租金贵了，生意应该比以前好才对，如果都无法维持，经营下去也没有意义。更严重的是，有部分商户的经营所得根本不够支付租金。我公司将面临的困境是：五楼童装业态商户将在7月份应缴纳三季度的租金，就目前的情况来看，在商户无法维持经营的状态下，7月将会面临租金收取困难的局面，严重点会因此引起已回迁各业态的连锁反映，造成商户对升级改造失去信心，对下一步的回迁安置工作造成影响。赚取利润是商户经营的根本，经营管理部做再多的工作，都是希望商户能多赚钱，能稳定下来。而由于改造工期的延长，流失的不仅仅是顾客，还有金钱，对公司、对商户都造成了不可估量的损失。 自5月中旬以来，与东风市场近在咫尺的青城金街由于业态调整引发的一系列负面新闻，虽然业主方处理的方式欠妥，但经了解后得知，事件挑起始作俑者就是东风市场内衣商户，此事件直至6月18、19日造成冲突升级，甚至已经发生流血事件。除此之外，四、五楼经营不善的商户将近30家已经在考虑转让，将转让信息发布于钦州360、58同城网站上面，我部认为此风不可长，若任由此种状态蔓延，不仅造成商户对升级改造失去信心，也让顾客对东风市场失去信心。同时，以四楼鞋行业态为主的商户，最近也蠢蠢欲动。认为客流太少，费用太高，要求物业部允许其业态派代表全程跟踪了解物业部的费用产生及收支情况。以铜为鉴，可正衣冠；以邻为鉴，可明得失。由于升级改造工程工期延长的影响，再有青城事件的暴发，再加上以上种种原因，经营管理部及物业部面临了前所未有的压力，而这些事情，已非某个部门能够解决。3、 市场中心人员配合度不够，对我部的日常工作产生抗性，无法形成合力。开展工作遇到阻力，对我部士气造成影响。市场中心人员几十年如一日，对待工作的态度及方式已经形成了刻板印象，而人员年龄偏大也是观念较难改变的原因之一。我部员工的整体素质与其有不小的差距，中心人员已经固化下来的观念需要较长的时间去改变，而这样的改变过程，也是我们公司需要付出的企业成本。第二部分 解决方案当然，我们如此分析并非只是把问题摆出来，要解决问题，只有加建部分尽快开工，尽快投入使用，结束安置，才能彻底解决。我部能够理解总经办付出的努力及为难，正因如此，我们更要多想办法，替公司减少损失，安抚好商户。所以在加建工程暂时不可为的情况下，我部针对存在的问题，面对全体回迁商户进行的谈话及摸底调查，并且数次联合物业开会研讨，提出以下解决方案，以供总经办参考：1、 针对客流量少的解决方案：已完成：1、 一号门1楼楼梯口、电梯、各个入口通道的指引喷绘、横幅，已于6月初安装到位；2、 为改善顾客及商户感受的风扇、加冰工程也已经实施。建议方案：1、能否考虑另行安置青菜行，即使不能全部腾空人民路入口，可否将其中两行青菜行搬移延伸至现在的临时停车点，即招商办公室门口，甚至可以延伸至米行，留出主通道，增加客流量。2、与市场服务中心领导沟通，请服务中心领导重视客流量急剧减少的情况，扩大城乡清洁工程的战果，加强农贸部分环境卫生的治理，尽可能改善一楼的购物环境，为商贸楼层增加客流。 3、继续加大对升级改造的宣传，目前各业态的三季度活动方案正在制订，配合活动方案进行广告宣传（广告宣传构想详见附件2）。二、 针对收费阻碍问题，除了上述第一点的各种增加客流、改善经营的方式以外，是否可以考虑再次调整收费折扣？三、关于市场中心人员的抗性问题，在总经办的指导下，我部计划作以下收心、暖心工作：1、组织小型团康活动，增进沟通；2、从流动经费中拿出一部分，进行暖心工作，例如：日常的小吃、水果、早餐，配合日常的关心、问候、聊聊家常，尽快缓和彼此关系，即使不能完全融合，也不能对立。除此之外，我部还对市场的整体创收进行研讨，多在开源节