法律意见书(合同法).doc

法律意见书兹受王某女士委托，就其与陈某合同纠纷一案进行法律分析，并出具如下法律意见书。本法律意见书仅限于委托人之陈述及其提供之以下书面材料：1.王某与陈某签订的房屋买卖合同2.王某与陈某签订的定金合同3.中国建设银行某分行某支行出具的转账汇款明细单4.长春市某区人民法院民事案件受理通知书一、本案主要当事人1.王某，吉林省长春市人2.陈某，吉林省长春市人3.张某，吉林省长春市人二、案件基本事实2012年5月12日，张某与陈某签订房屋租赁合同，双方约定：张某将其位于长春市某区的某小区某号楼某单元某室（下称涉案房屋）出租给陈某居住，租赁期间为2012年5月12日至2014年5月12日。2013年8月4日，陈某与王某签订房屋买卖合同，双方约定：（1）陈某将涉案房屋出卖给王某，房屋总价款为60万元人民币。（2）一方不履行合同，应向相对方支付合同标的额30%的违约金。（3）因房屋买卖合同而产生的一切纠纷，由长春仲裁委员会仲裁解决。2013年9月2日，为担保合同之履行，陈某与王某签订定金合同，双方约定：王某于定金合同签订之日起10日内交付定金12万元人民币。2013年9月8日，王某将12万元人民币通过银行转账汇入陈某建设银行的账户。2013年9月30日，王某请求陈某交付涉案房屋并办理房屋所有权转移手续。陈某以其仅为涉案房屋的承租人，并不享有房屋的所有权和处分权为由拒绝履行合同。纠纷由此产生。2013年10月14日，王某向长春市某区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：（1）请求判决陈某履行合同，交付涉案房屋并转移房屋所有权。（2）请求判决陈某向王某支付合同约定的违约金18万元人民币。（3）请求判决陈某向王某返还定金12万元人民币。（4）请求判决陈某承担本案所有的诉讼费用。2013年10月14日，长春市某区人民法院受理该案，并向王某出具民事案件受理通知书。三、法律分析1. 王某与陈某签订的房屋买卖合同属无效合同根据合同法第132条的规定：出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。本案中，涉案房屋的所有权人为张某，陈某只是该涉案房屋的承租人，既不享有涉案房屋的所有权也不享有涉案房屋的处分权。因此，陈某的出卖涉案房屋的行为应属于无权处分行为。而根据合同法第51条的规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，涉案房屋所有权人张某事后并没有对合同进行追认，陈某也没有于事后取得涉案房屋的所有权，因此陈某与王某签订的房屋买卖合同应属无效合同。2. 法院受理该案缺乏法律依据根据合同法第57条的规定：合同无效，被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。因此，双方在合同中关于因合同产生的一切争议应由长春仲裁委员会仲裁解决的约定仍然有效，双方应根据该条款向长春仲裁委员会申请仲裁。而根据仲裁法第5条的规定：当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。本案中，双方在合同中约定的仲裁条款并不因房屋买卖合同的无效而无效。并且这一条款明确规定在双方签订的房屋买卖合同之中，法院在审查是否受理案件时理应注意到该条款的存在，因此法院受理该案的做法违反了法律相关规定。3. 王某要求陈某支付违约金的主张没有法律依据根据合同法的规定，违约金条款的适用前提是合同有效而一方不履行合同或履行合同不符合约定。在本案中，双方的房屋买卖合同属无效合同，违约金条款并不存在适用的前提条件，因此王某无权向陈某主张违约金。但根据合同法第42条的规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（1）假借订立合同，恶意进行磋商。（2）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。（3）有其他违背诚实信用原则的行为。在本案中，陈某在与王某签订房屋买卖合同的过程当中，并没有向王某如实告知其只是涉案房屋的承租人这一重要事实，属于上述条款中所规定的第二种情形，所以陈某应对王某因此而造成的信赖利益损失承担赔偿责任。不过必须提醒王某注意的是，根据合同法第58条的规定，合同无效或被撤销，有过错的一方应赔偿对方因此而受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，虽然陈某故意隐瞒了其不是涉案房屋所有权人这一重要事实，认定其存在过错并不存在问题。然而，由于房屋所有权采取了登记的公示方式，因此王某完全可以通过查询房屋所有权证书的方式了解涉案房屋的所有权归属情况。而王某在没有查阅相关权属证书的情况下就与陈某签订房屋买卖合同，也存在过错，因此仲裁机构可能会基于这一理由而裁定王某承担相应的责任。四、总结综上所述，王某与陈某之间的房屋买卖合同为无效合同，某市某区人民法院受理该案的做法不符合法律之规定，王某要求陈某支付违约金的主张也没有法律依据。因此，我们的建议是：1. 王某向长春市某区人民法院申请撤回起诉，并向长春仲裁委员会申请仲裁。2. 在提交长春仲裁委员会的申请书中提出以下仲裁请求：（1）请求陈某返还王某所支付定金12万元人民币及该定金从支付之日起至返还之日止的银行同期存款利息。（2）请求陈某赔偿因其故意隐瞒其不享有房屋所有权的事实而致使合同无效，从而导致王某产生的信赖利益损失，主要包括王某为订立合同而支付的联络费，交通费，准备费，差旅费等有关的费用及其利息。但在此需提醒王某注意的是，上述