房地产评估方法的研究

编号：中国农业大学现代远程教育毕业论文（设计）论文题目 房地产评估方法的研究学 生 指导教师 专 业 土木工程 层 次 专升本 批 次 132 学 号 学习中心 工作单位 2015年 9月 中国农业大学网络教育学院制独 创 性 声 明本人声明所呈交的毕业论文（设计）是我个人进行的研究工作及取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外，论文（设计）中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得中国农业大学或其它教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在毕业论文（设计）中作任何贡献均已在毕业论文（设计）中作了明确的说明并表示了谢意。学生签名： 时间：2015 年9月 8 日关于论文（设计）使用授权的说明本人完全了解中国农业大学网络教育学院本、专科毕业论文（设计）工作条例（暂行规定）对：“成绩为优秀毕业论文（设计），网络教育学院将有权选取部分论文（设计）全文汇编成集或者在网上公开发布。如因著作权发生纠纷，由学生本人负责”完全认可，并同意中国农业大学网络教育学院可以以不同方式在不同媒体上发表、传播毕业论文（设计）的复印件和磁盘，允许论文（设计）被查阅和借阅，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编论文（设计）。保密的毕业论文（设计）在解密后应遵守此协议学生签名： 时间：2015年 9月8日内容摘要在现行房地产评估中，主要使用的为市场比较法、收益法和成本法三大方法，这三种方法有着不同的使用范围和理论依据，其考虑的因素各不相同，得出的评估结果也会有所不同。虽然市场比较法、收益法与成本法已经成为房地产评估的三大基本方法，但是这三种方法仍存在不准确或不明确的地方，而这些直接影响了房地产评估价格的准确度。本文从房地产评估的三大基本方发入手，对市场比较法、收益法与成本法的使用过程进行了一定的分析。此外，本文针对市场比较法中涉及的因素，提出了对区域因素与个别因素的因子应根据不同的权重进行测算，对收益法中收益额与还原利率的选取进行了分析,指出还原利率以市场法中的间接法与投资组合法得出的最为准确,对成本法中利润率和投资利息率进行了分析,提出对自建房地产与开发商建筑的房地产,应采用不同的利润率,并提出对投资利息应按照自有资金与贷款资金两部分计算。关键词：房地产评估 市场比较法 收益法 成本法目 录1 前言1.1本文研究背景11.2国内外研究现状11.3研究目的和意义12房地产评估方法分析. 22.1成本法介绍22.1.1 成本法评估案例.32.1.2 成本法中的影响因素.52.2 市场比较法介绍.62.2.1 市场比较法评估案例.72.2.2 市场比较法中的影响因素.82.3 收益法介绍.92.3.1 收益法的评估案例.102.3.2 收益法中的影响因素113对成本法、市场比较法、收益法的比较.124德尔菲法. .124.1德尔菲法概述. . .124.2德尔菲法的特点. . . .134.3德尔菲法进行预测时应遵循的原则. . . .144.4德尔非法的优缺点. .145房地产评估方法的评价. . 156房地产评估存在的问题提出的建议与对策. .157结论. 15后记. .16参考文献. .16171前言1.1本文研究背景房地产评估,是以房地产为对象,遵循一定的规范,运用合理的方法,进而测评房地产客观价值的一种经济行为。在土地制度改革和房屋商品化逐渐推行的背景下,我国的房地产评估得以快速发展,并进一步推动社会主义市场经济的发展。 1.2国内外研究现状我国房地产估价理论研究始于20世纪30年代。1930年，章植的土地经济学出版；1935年，张辉出版了上海市地价研究，同年高信出版了南京市之地价与地价税；1938年，王丙勋出版了天津市地价概况；1944年出版了伊利和魏万尔合著的土地经济中译本以及张丕介的土地经济学导论、王季深上海之房地产等一系列著作。1984年12月12日，原城乡建设环境保护部发布了新中国成立后发布的第一个关于房地产估价的部门规章一经租房屋清产估价原则，规定房屋估价方法为：房屋现值=房屋重置完全价值新旧程度，或房屋现值=房屋重置完全价值一房屋折旧。1989年福建省石狮市土地定级估价中，提出了铺面租金剥离法。1990年后，又提出了房屋契价测算法，以及联合建房地价测算法，历史地价趋势评估法等多种地价测算法，并最终探索出适合我国国情的基准地价评估方法。后来，随着土地市场日趋健全和完善以及市场交易资料的增加，地价评估逐步淡化土地定级而直接采用市场交易资料评估地价，即以市场比较法、收益法、路线价法为主其他方法为辅的地价评估法。1991年，建设部政策研究中心、中国城市住宅问题研究会房地产评估委员会组织的课题房地产价格评估方法与应用完成，第一次比较全面地介绍了国外的房地产估价方法：市场比较法、收益还原法、成本法、剩余法、购买年法、路线价法、趋势法同时总结了当时我国常用的房地产价格评估方法，计分计点法、重置评估法、土地成本加总法。我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法：比较法、投资法、承建商法、利润法和剩余法。台湾主要使用三种方法：比较法、收益还原法和成本法。在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，一般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学、层次分析法、回归分析、灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。但是总的来说，市场比较法、收益法与成本法仍是各国通用的方法。1.3 研究目的和意义就房地产本身来讲,由于房地产具有不可移动性、独一无二性和价值高大性房地产市场是典型的“不完全市场”房地产价格既不能完全由政府决定又不能完全由供求状况决定，因此就需要有一定的专业人员对房地产价格进行客观的评估给出一个合理的价格。而房地产评估的重要性在于房地产评估能建立合理的房地产交易秩序是促进房地产公平交易的基本保障。并且有助于将房地产价格导向正常化。此外，在人们的日常生活中，房地产评估的应用领域也越来越广从房地产交易、抵押、典当、征用拆迁补偿、保险和损害赔偿到企业合并、合作、承包经营、企业改制、破产清算，以及房地产的投资决策、管理和房地产征税等都需要房地产评估房地产评估已成了人们日常生活中经常遇到的问题。也成为房地产开发经营过程中一项必不可少的基础性工作。在房地产评估方法中，市场比较法、收益法和成本法是世界各国通用的三大方法。尽管如此，这几种方法在运用时还存着不明确或不准确的地方。市场比较法可信度高，简便易行，使用范围广。在德国、日本、英国等国家和港台地区的房地产估价中得到普遍应用。但是在市场比较法的实际运用中区域因素与个别因素中的各因子之间是完全平等的关系，其所占比重是完全相同的。而在笔者看来，各因子之间并不是完全平等的关系，在测算时应根据各因子的重要程度的不同。分别给以相应的比率。在收益法的运用中，还原利率的确定为一个难点也是重点，在收益法的实际运用中，对还原利率的选择通常是银行定期存款利率加上一定的风险调整值。而在还原利率的选取中，理论界始终存在着以下几种说法。银行利率法、租售比价法、复合投资收益率法等。成本法中开发利润为重点部分，利润率的选取则是测算利润的关键，在成本法的实际运用中，利润率一般采用市场平均利润率，笔者认为完全采用市场平均利润率是不准确的。而在国外房地产评估的发展中，已经考虑到环境污染对房地产价格所造成的对房地产评估方法的研究影响。在我国仅仅是在评估报告中描述待估房地产所处环境的状况和特点，还未在房地产评估实务中考虑环境污染的影响。本文试着对这三大方法中不准确或不明确的地方进行分析。2、房地产评估方法分析房地产评估中所用的方法主要有成本法、市场比较法和收益法三种，其适用范围和对象各不相同，下面详细介绍这几种评估方法。2.1成本法介绍成本法又称成本逼近法，是利用重置或重建的思路对房地产进行评估，即其评估原理是建立在重置成本的基础之上。在房地产评估中，不论是重置还是重建，其价格都为重置成本，而在重置成本中又分更新重置成本和复原重置成本。更新重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产功能结构基本相同的房地产所用的成本，复原重置成本是指以现时价格建造一个与待估房地产完全相同的房地产所用的成本。而在实际评估中，我们通常用的是更新重置成本。成本法适用于房地产市场发育不成熟，可比交易实例不多，无法运用市场比较法和收益法的情况。通常用于对既无收益又很少有可比交易实例的学校、博物馆、公园等特殊性的房地产的评估中。成本法的测算过程如下：1计算土地取得成本土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商缴纳的税费构成。2计算开发成本开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。3计算管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以在评估时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。4测算投资利息此处的投资利息与会计上的财务费用不同包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。5测算销售费用销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，也就是房地产售出前所发生的费用包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。6测算销售税费销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商缴纳的税费，也就是在销售房地产时所产生的税金和相应的费用，包括销售税金及附加及其他销售税费。7测算开发利润在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，对不同的计算基数，应选用与其相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率进行测算，所得的结果都是相同的。8计算待估房地产的价格在测算出上述所需测算的内容后，就可以根据成本法的计算公式求取待估房地产的价格了。成本法的计算公式如下：在用成本法对房地产进行评估时，没有一个固定的公式，成本法的计算过程是将各个单项成本加总，得出最终总的房地产的建成成本，再根据待评估房地产的实际情况确定其折旧额或成新率，最终得出待估房地产的评估价格。而在运用成本法评估时，要考虑的各种单项成本主要包括地价、开发成本、销售费用、管理费用、销售税费、投资利息、开发利润几个方面。因此，新建待估房地产的价格为：新建房价格=地价开发成本销售费用管理费用销售税费投资利息开发利润2.1.1成本法评估案例下面为厦门市振兴新村某处房产，该房地产为点状式纯住宅楼，共6层，待估房地产位于1楼，二房一厅一厨一卫一阳台，南北座向，该房地产处正常使用中，维护保养较好，普通装修，装修价格不计入此次评估中。待估房地产为混合结构，外墙刷黄色涂料。公共楼梯间地面水泥砂浆抹光，铁栏杆钢管扶手，墙面及天棚普通粉刷。该房地产的区域因素分析如表1所示。 表1：区域因素分析公交便捷度评估对象邻湖滨北路，有多路公交车通过，交通便捷度高商服繁华度周边居住区聚集，人车流量大，湖滨北路两侧有较多沿街店面商服繁华度较高基础及公建配套该区域水电路等市政基础设施较齐全，区内学校、银行、宾馆、公园、商场、药店、菜市场等公共配套设施较完善环境条件评估对象所在小区的绿化一般，但评估对象临市政府广场及白鹭洲公园，生活环境较好通过查看发现此处房地产适合用成本法进行评估，其评估过程如表2所示。表2：成本法的评估过程 单位：元平方米评估内容单位价格备 注一土地取得费用1458.00按厦府200579号文，属C-C2区,本例楼面基准地价1800元/，土地使用期限尚余54年二开发成本现值538.20FGA.建筑安装工程造价650.00按现行建设工程造价资料本例砖混结构,层高2.8米，5层，水、电、卫设施较齐全经修正后确定B.勘察设计和前期费39.00A6，包括咨询、规划、勘察设计等C.基础设施建设费100.00包括道路、绿化等D.公共设施配套费包括给水、雨污水、供电、邮电等E.开发过程中其他税39.00A6,包括质监委托费、合同鉴证费及印花税、工程监理费、代收代缴费用等F.开发成本828.00ABCDEG.建筑物成新率65混合结构非生产用房经济耐用年限为50年，评估对象建成于1985年，以直线折旧法为基础，经现场勘察后，结合房屋新旧等级评定标准，确定综合成新率为65三管理费用59.89一二3四物业管理基金10.76二2五投资利息102.85建设周期1年，年贷款利率为5.85六销售税费221.53以下两项之和A.销售费用77.73八3B.销售税金及附加143.80八5.55七开发利润199.62一二10八评估单价2591.00以上七项之和并取整注1：基准地价=1800容积率=建筑面/土地分摊面积=535.29/103=5.197容积率修正系数=0.033335.197+1.09999=0.9268年限修正系数=5470=0.7714期日修正系数：由于基准地价的基准日为2004年1月1日，距评估时点已两年多，期间地价有所上涨，根据评估人员的调查，期日修正系数取1.10区域因素及个别因素修正系数：评估对象位于湖滨北路振兴新村，区域因素及个别因素条件与基准地价略好，经评估人员综合比较确定区域因素及个别因素修正系数1.03土地取得费用=18000.92680.77141.101.03=1458.00注2：投资利息=1458.001+5.8511+538.20+59.89+10.761+5.851/21=102.852.1.2 成本法中的影响因素在成本法中,通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询,管理费用和物业管理基金也有相应的比例,可以根据土地取得费用与开发成本现值求得,而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。在成本法中,笔者认为比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算,下面将对这两个部分进行详细介绍。1、开发利润在成本法的运用中，利润的测算基数是土地取得费用和开发成本现值之和，而利润率选取也是根据类似房地产的平均利润率来确定。但是在运用成本法时，建房地产还是开发商所建的房地产，若是房地产开发商所建的房地产，那么在评估时所采用的利润率可以用类似房地产的平均利润率，但如果是自建房地产或是对旧有房地产进行评估，其利润率的确定能否用相似房地产的平均利润率呢？在笔者看来，开发利润在选取时，有以下几个地方值得考虑。首先，对开发商所拥有的新建房地产来讲，其评估时所选取的利润率毫无疑问的是房地产业的利润率，但是在选取时采用相似房地产的平均利润率是否是最为准确合理的呢？笔者认为不是。对房地产开发商而言每一开发商都有他们自己的模式，他们之间的利润率也不尽相同。如果待估房地产的开发商有相同或类似房地产开发的经历，那么以他们本身的利润率作为依据应该更为准确些。而且房地产作为商品而言，也可以说是有商标的，这里的商标的价值可以看作是开发商的无形资产的价值。相同或者说相似的一处房地产，信誉好的开发商所开发出的房地产，与信誉一般的开发商所开发出的房地产其利润率肯定是不一样的。所以，在评估开发商所建的房地产时，如果开发商本身有可以参考的利润率，应根据其进行相应的调整，然后作为待估房地产的利润率，若没有可以参考的利润率，应根据开发商的信誉状况，在平均利润率的基础上进行调整，然后作为待估房地产的利润率。其次，自建房地产的评估中，在确定其利润率时要看待估房地产的位置。如果待估房地产是位于城镇中，而在该地又有可以参考的类似房地产的开发，那么其利润率的确定可以根据相似房地产的平均利润率确定。但是如果待估房地产所在城镇没有相似房地产的开发，或者说待估房地产是位于农村的，那么利润率的确定则不能以相似房地产的平均利润率作为参考依据。在农村住房中，普遍为住房者自建用房，而在农村又很少有房地产开发商所开发建设的商品房。因此，在评估此类房地产时，利润率的确定为一个难题。在笔者看来，此类房地产的利润率可以用房地产所有者在建房期间所损失的收入或者是机会成本来计算。因为在农村自建房中，房地产所有者的身份与开发商的身份是相类似的，不同的只是最终产品的使用者不同而已，所以农村自建房评估中利润率可以用在这一期间房地产所有者所损失的收入或机会成本来计算，具体是一个比例，还是一个数字，要根据实际情况来确定。对于所在城镇没有相似房地产的待估房地产进行评估时，其利润率的计算方法应与农村自建房地产的计算方法相同。2、投资利息因为房地产投资为一项较大的投资，在整个投资过程中，投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，由贷款所产生的利息应计入投资利息中，而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息，因此自有资金因投资所产生的利息损失也应计入投资利息。总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。在实际评估中，投资利息的计算是以总的投入金额为基数，乘以相应的贷款利率得出的这一点从上面所举的例子中也可以看出。但是在笔者看来，投资资金利率的确定不应是单纯地采用银行贷款利率。上面提到，投资资金是由贷款资金与自有资金组成，而它们的利率是不同的。贷款资金的利率毫无疑问的是银行贷款利率，这也是符合实际情况的，但是自有资金的利率也用银行贷款利率，在笔者看来有些牵强。投资利息中之所以要计入自有资金的利息，是因为任何一项资金的支出都有它的机会成本，但是投资者所选择的是所有可能产生收益的项目中收益最大的投资项目，这是根据利益最大化得来的。在计算投资利息时，要考虑到资金投入的时间，也就是其周期性。因为资金的投入是分期的，因此，在计算其利息时也要根据其周期性进行计算。如果投资周期是两年，则第一年投入资金的计息时间为1.5年，第二年投入资金的计息时间为0.5年。在成本法所举例中投资周期是一年的，在这种情况下，土地开发成本部分计息期为1年，房地产开发部分计息期为0.5年。2. 2、市场比较法介绍市场比较法在房地产评估中是一个经常用到的方法，是指在求取一宗房地产价格时，依据替代原理，将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易期日、区域因素、和个别因素等修正，得出待估房地产在评估基准日的价格。其基本原理就是经济学中的替代原理，根据此原理，效用均等的物品或服务在价格上应该相等。而替代原理也可以从资本论的角度来解释，也就是具有相同使用价值的物品或服务所体现的价格是相等的。市场比较法适用于房地产市场比较发达，有较多可供使用的交易案例的情形。而且在同地区或同一供求区域内，与待估对象类似的可供参考的交易案例越多，市场比较法的应用越有效，反之，在可供参考的交易案例较少的地区，则不适宜用市场比较法。市场比较法的计算公式为：P=P|ABCD= P|100/( )( )/100100/( )100/( )其中：P为待估房地产的评估价格；P|为可比交易实例的价格；A为交易情况的修正系数； B为交易期日的修正系数；C为区域因素修正系数；D为个别因素修正系数。在实际评估工作中,上式中A、B、C、D的具体内容分别为：A=正常交易情况指数/可比实例交易情况=100/( )B=评估基准日的价格指数/可比实例交易价格指=( )/100C=待估对象所处区域的条件指数/可比实例交易所处区域的条件指数=100/( )D=待估对象所处个别因素的条件指数/可比实例所处个别因素条件指数=100/( )其中，待估对象的各因素比例为100。A中的分子100表示以正常交易情况下的价格为基准而确定可比实例交易情况的价格修正参数；B中的分子100表示以可比实例交易情况时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数；C中的分子100表示以待估对象所处的区域环境为基准而确定可比实例所处区域环境的修正系数；D中的分子100表示以待估对象的个别因素条件为基准而确定可比实例个别因素条件的修正系数。在市场比较法的运用过程中，一般有下面几个步骤：（1）收集交易资料（2）确定可比交易案例（3）进行相关因素的修正（4）得出待估房地产的评估价格2.2.1市场比较法评估案例下面为本地区某处房地产的评估过程，在对待估房地产进行查看时，发现其有较多的可比交易实例，因此选用市场比较法进行评估。待估房地产的评估过程如表3所示。表3：市场比较法的评估过程 单位：元平方米项目案例一案例二案例三交易情况100/100100/100100/100交易日期102/100108/100103/100区域因素公交便捷度100/100100/100100/100商服繁华度100/100100/100100/100基础及公共配套设施100/100100/100100/100环境因素100/100100/100100/100个别因素建筑结构100/100100/100100/100装修状况100/100100/103100/103建筑档次100/100100/100100/100所处楼层100/100100/97100/97成新率100/100100/93100/93物业管理100/100100/100100/100连乘积修正系1.021.051.11交易单价（元/）4822.004560.003962.00比准单价（元/）4918.444781.364391.97简单算术平均后的评估单价（元/）4697.26（取整数4697）2.2.2 市场比较法中的影响因素在采用市场比较法对房地产进行评估时，最重要也是最基本的一点就是对比较案例的选择，比较案例的选择直接决定评估结果的准确度。其次为各比较因素的分析，对比较因素分析的准确度也将直接影响评估结果。在实际评估中，一般因素中的几个因子所占的比重是一样的，评估过程的调整也只是给出因子的调整系数然后连乘，但是事实上，各因子间所占的比重应该是不一样的。不同性质的房产，其因子权重也是不同的。比如对住房来说，环境就占有比较大的权重：对商业用房来讲，繁华度和交通便利度所占的权重就比较对房地产评估方法的研究大；而工业厂房中，交通便利度与劳动力供应等应占较大比重。对不同因子所占比例的确定，可以采用德尔菲法的单因素分析法，由几个专家确定不同类型房地产中各因子应占的比例。1、区域因素区域因素是指待评估房地产所处区域的因素、条件，主要包括交通便捷度、商服繁华程度、生活设施便利度、环境优劣度、规划条件限制和其他等几个方面。在市场比较法中，对区域因素进行分析调整时，应根据区域之间的不同度确定调整比例。但是通常在选择比较案例时，都会选择同一区域内的交易案例，所以通常此项调整系数为1。在上面已经指出，通常采用市场比较法时，区域因素内各因子所占比重相同是不合理的，对于区域因素中因子间比重的确定，可以由资深评估师给出一个合理的权重，也可以采用德尔菲法中的单因素法来确定。下面对单因素法进行简单的介绍。单因素法是德尔菲法中的一种，是由几个专家组成一组，对所要评定的进行打分的过程。这一打分过程通常要重复几次才能完成，在这一过程中，对所有专家针对同一因素所打的分数，要有一个检验过程，这一检验一般通过标准差来进行，当标准差在所取值的范围内时，专家所打分数即为最终分数，可以直接利用。每位专家在进行打分时，必须是匿名的且各专家之间不能互通，但是每一轮专家所打的分数在下一轮打分之前可以透露给各专家，以作为下一轮打分的参考。2、个别因素个别因素是对房地产本身来讲的，主要包括房地产的面积、形状、临街状况、容积率、建筑结构、装修状况、建筑档次、所处楼层、成新率、物业管理等几个方面。房地产评估中个别因素的修正过程与区域因素相类似，不同性质用房因子所占比重也不同，因子所占比重的取得方法与区域因素中相同，在此不再赘述。而在个别因素中要注意的是，在评估时要看待估房地产是否包含装修及家具等的价值，并根据实际情况进行相应地调整。2.3、收益法介绍收益法是指运用适当的资本化率，将预期的评估对象房地产未来各期的正常纯收益折算到评估时点上的现值，求其之和得出评估对象房地产价格的一种方法。其所运用的原理为预期收益原理，适用的理论前提是房地产能在未来的时期内形成源源不断的收益，而这里所说的未来时期是对评估基准日而言，也就是评估基准日后的时期。在收益法中，房地产实际上是作为一项投资，而租金则为投资收入。收益法适用于收益性房地产，一般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修、物业管理、保险费、租金损失费、租赁中介费、出租房产的税费等。收益法在运用时根据房地产的收益情况和使用年限的不同有如下几个公式：(1) 无限年期的情况下 V= a / r其中，v为待估房地产的价格；a为每年的纯收益；r为还原利率这一公式是建立在以下几个假设条件的基础上的：a、纯收益每年不变； b、利率每年不变； c、收益年限为无限年，也就是说待估房地产的使用期限为无限年。（2）有限年期且其他因素不变的情况下V=a/r 11/(1+r)n其中, v为待估房地产的价格；a为每年的纯收益；r为还原利率；n为收益年限,即待估房地产的使用年限。上面两个公式都是针对每年收益额与利率不变的情况,而第二个公式即为平时房地产评估最为常用的一个。由于我国对房地产采用的是有限年期的制度，并且实际评估采用的是还原利率不变的原则，因此，对年收益不同、收益年限为无限年以及还原利率不同的情况在这里将不在列出。另外，在运用收益法评估房地产时，如果土地的使用年限大于建筑物的使用年限，则在对房地产按建筑物的收益年限整体评估完后，还要单独对土地在剩余年限内的收益进行评估，土地的评估方法将在后面作介绍。在运用收益法时，一般有下面几个步骤：（1）计算类似房地产的年纯收益，或待估房地产的年纯收益。（2）确定还原利率。（3）确定待估房地产的其他因素，诸如土地使用年期与房屋使用年期是否一致等。（4）得出待估房地产在评估时点的价格。2.3.1 收益法的评估案例下面为成本法中所选案例中的房地产采用收益法进行评估的过程，其中，土地的使用年限大于房地产的使用年限，具体评估情况如表4所示。表4；收益法的评估过程 单位：元平方米评估内容单价备 注（一）年房地产总收益204.001、月租金17.00评估人员对周围同类房地产租赁市场的调查，类似房地产租金水平一般为13.0022.00元/月，根据评估对象的特点和实际情况，确定其正常租金水平（含税）为17元/月2、年房地产总收益204.00月租金12个月（二）年房地产总费用59.43以下六项之和1、维修费9.75据调查，维修费一般为房屋重置价的1.52，同类房屋的重置价格一般为650元/，结合评估对象的特点和实际情况，本次评估取1.52、管理费0.00一般由承租方承担，不予考虑3、出租房地产的税率35.80综合按年房地产总收益的17.5计，包括房产税、营业税及附加、印花税等4、保险费1.30按房屋重置价格的2，同类房屋的重置价格一般为650元/5、租金损失费8.50空置期每年按0.5个月计算6、租赁中介费4.08按年房地产总收益的2计（三）年房地产纯收益144.57（一）（二）（四）资本化率400资本化率采用安全利率加风险调整值法确定，安全利率选用,现行一年期银行存款年利率2.25，风险调整值根据当地的经济现状及发展测评估对象的经营前景以及评估对象为住宅等因素综合考虑后，取为1.75，则资本化率r为4.0(五)可获收益年限(年)32.50混合结构非生产性用房经济耐用年限50年,评估对象建成于1985年,综合成新率65，建筑物剩余经济耐用年限32.5年，设定土地出让期限自1990年5月19日起70年，至评估时点止，土地剩余使用年期为54年。根据规范二者之间取其短，即取收益年限n=32.5年。（六）房地产收益单价（V1）2603.99V1=a/R1-1/ (1+R)n(七)土地剩余年限折现值（V2）328.31V2=P1-(1+r)-21.5/r(1+r)32.5在建筑物经济耐用年限届满后,土地尚有21.5年的收益年限。土地重置值：评估对象位于C-C2区,根据厦府79号文之规定,容积率等于3的楼面地价1800元/，评估对象容积率=建筑面积/土地使用权分摊面积=539.29/103=5.197,容积率修正系数=0.9268,容积率修正后的楼面地1688元/。土地收益折现值的资本化率取现行一年期银行定期存款利率2.25为安全利率，再加上1的风险系数，则资本化率为3.25。(八)评估单价V2932.00V=V1+V2=(六)+(七)并整取2.3.2 收益法中的影响因素在运用收益法进行房地产评估时，维修费、管理费、税费等一些费用都是有一定的收取比率的，在评估时只要根据所规定比率计算即可，收益法运用中最主要两个方面为还原利率与收益额的确定。下面分别对还原利率也就是资本化率和收益额的确定进行介绍。（一）还原利率收益法中还原利率的确定是一个重点，但同时也是一个难点，还原利率的确定直接影响到评估结果。通常所说的还原利率可分为三种，分别为土地还原利率、建筑物还原利率和综合还原利率，综合还原利率也就是房地合一时所用的还原利率，而一般在房地产评估中，所用到的为土地还原利率和综合还原利率。土地还原利率在评估土地时使用，综合还原利率则在评估房地产时使用。对综合还原利率的选取，有下面几种方法：1、直接利用银行利率2、安全利率加风险调整值3、市场法4、投资组合法在上面所列的四种求取还原利率的方法中，笔者人比较倾向于市场法中的间接法与投资组合法这两种方法，而间接法中收益有限期的还原利率又比收益无限期的还原利率准确，因此，间接法中的两种求取方法中应选用收益有限期。但是总的来说，在实际评估中，本人认为应用投资组合法求取还原利率，因为这一方法比较容易计算，应用范围较为广泛，而且只要能准确地把握投入资金的构成比例，其准确性是相对较高的。（二）收益额收益法中另一个重要的数据为收益额，收益额的计算与一般的收益的计算相类似，为总收入扣除相应的费用、税费等得出的净收入。3、成本法、收益法、市场比较法的比较 成本法是指以当前条件下重新构建相同的被评估房地产或类似房地产所需各项费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金，扣减其已损耗的价值，确定被评估房地产价值的方法。由以上定义可以看出，用成本法估价只考虑有形资产价格，没有考虑无形资产的价格，从一定意义上说成本法是房地产抵押评估中最能体现“保守原则”的评估方法。成本法一般采用房地分离、综合计价的估价技术路线。在对旧有房地产进行估价时，旧有房地产的价格=土地重新取得价格+旧有建筑物价格。收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点的现值，求其之和得出的估价对象房地产价格的一种估价方法。它是基于预期原理，即未来收益权力的现实价值。收益法考虑的是未来收益（现金流量），与房地产的过去、现在无关。而房地产之所以有价值，归根结底是由于房地产能给持有者带来未来收益，因此未来收益是房地产价值的源泉。在评估实务中，我们首选市场比较法，在不具备市场比较法运用条件的情况下，即考虑该房地产未来收益能否可靠预测和计量，若能，则选择收益法，故收益法也是我们评估工作中最常用的方法之一。对于能够可靠测定未来收益的房地产项目如酒店、商场、写字楼等商业房产，采用收益法比较适当。市场比较法是比照在近期发生交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。其理论依据是资产的市场价格反映资产的价值，价格围绕价值上下波动。一般而言，如果某项房地产存在活跃的市场即市场上交易活动较频繁、市场信息比较透明，则相同或类似房地产同一时点的交易价格会调整到相同或相当的价位上。市场法具有简单易行、直观易懂的特点，在房地产估价规范(GB/T50291-1999)第5.14条指出：有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。可见，市场比较法在房地产估价方法中的重要性，同时，也是运用最多的估价方法之一。市场比较法内涵丰富，在运用中，除应严格按照房地产估价规范执行，还要结合市场情况和估价人员经验，灵活运用，不断完善，严格估价过程，把关估价结果，提高估算精度。以上为本人的点滴体会，在日常的评估实务中，因估价对象千差万别，而且房地产市场条件也在不断发展变化，我们会随时产生各类疑问，这也说明要做好房地产评估工作，还需我们不断地更新相关知识、信息，也需要更深入地研究、探讨。4、德尔菲法成本法、收益法、市场比较法是房地产评估中的常用方法。但是由于房地产影响因素的复杂性，所以在讨论和研究房地产评估过程中本人采用了德尔菲法来得出房地产影响因素中各因子所占的比重，并根据调整后的因子比重测算房地产的评估值。那么，什么是“德尔菲法”呢？在这里我们做一下简单的介绍。4.1德尔菲法概述德尔菲法是在20世纪40年代由O赫尔姆和N达尔克首创，经过TJ戈尔登和兰德公司进一步发展而成的。德尔菲这一名称起源于古希腊有关太阳神阿波罗的神话。传说中阿波罗具有预见未来的能力。因此，这种预测方法被命名为德尔菲法。1946年，兰德公司首次用这种方法用来进行预测，后来该方法被迅速广泛采用。德尔菲法也称专家调查法，是一种采用通讯方式分别将所需解决的问题单独发送到各个专家手中，征询意见，然后回收汇总全部专家的意见，并整理出综合意见。随后将该综合意见和预测问题再分别反馈给专家，再次征询意见，各专家依据综合意见修改自己原有的意见，然后再汇总。这样多次反复，逐步取得比较一致的预测结果的决策方法。 德尔菲法依据系统的程序，采用匿名发表意见的方式，即专家之间不得互相讨论，不发生横向联系，只能与调查人员发生关系，通过多轮次调查专家对问卷所提问题的看法，经过反复征询、归纳、修改，最后汇总成专家基本一致的看法，作为预测的结果。这种方法具有广泛的代表性，较为可靠。德尔菲法是在20世纪40年代由赫尔默(Helmer)和戈登(Gordon)首创，1946年，美国兰德公司为避免集体讨论存在的屈从于权威或盲目服从多数的缺陷，首次用这种方法用来进行定性预测，后来该方法被迅速广泛采用。20世纪中期，当美国政府执意发动朝鲜战争的时候，兰德公司又提交了一份预测报告，预告这场战争必败。政府完全没有采纳，结果一败涂地。从此以后，德尔菲法得到广泛认可。德尔菲法最初产生于科技领域，后来逐渐被应用于任何领域的预测，如军事预测、人口预测、医疗保健预测、经营和需求预测、教育预测等。此外，还用来进行评价、决策、管理沟通和规划工作。4.2 德尔菲法的特点德尔菲法有三个主要特点即匿名性、反馈性和统计性（1）匿名性：从事预测的专家彼此互不知道其他有哪些人参加预测，他们是在完全匿名的情况下交流思想的。德尔菲法采取匿名的发函调查的形式，它克服了专家会议调查法易受权威影响，易受会议潮流、气氛影响和其他心理影响的缺点。专家们可以不受任何干扰地独立对调查表所提问题发表自己的意见，而且有充分的时间思考和进行调查研究、查阅资料。匿名性保证了专家意见的充分性和可靠性。（2）反馈性：由于德尔菲法采用匿名形式，专家之间互不接触，仅靠一轮调查，专家意见往往比较分散，不易作出结论，为了使受邀的专家们能够了解每一轮咨询的汇总情况和其他专家的意见，组织者要对每一轮咨询的结果进行整理、分析、综合，并在下一轮咨询中反馈给每个受邀专家，以便专家们根据新的调查表进一步地发表意见。（3）统计性：在应用德尔菲法进行信息分析与预测研究时，对研究课题的评价或预测既不是由信息分析研究人员做出的，也不是由个别专家给出的，而是由一批有关的专家给出的，并对诸多专家的回答必须进行统计学处理。所以，应用德尔菲法所得的结果带有统计学的特征，往往以概率的形式出现，它既反映了专家意见的集中程度，又可以反映专家意见的离散程度。正是由于德尔菲法具有以上这些特点，使它在诸多判断预测或决策手段中脱颖而出。这种方法的优点主要是简便易行，具有一定科学性和实用性，可以避免会议讨论时产生的害怕权威随声附和，或固执己见，或因顾虑情面不愿与他人意见冲突等弊病；同时也可以使大家发表的意见较快收敛，参加者也易接受结论，具有一定程度综合意见的客观性。4.3 德尔菲法进行预测时应遵循的原则（1）挑选的专家应有一定的代表性、权威性（2）在进行预测之前，首先应取得参加者的支持，确保他们能认真地进行每一次预测，以提高预测的有效性。同时也要向组织高层说明预测的意义和作用，取得决策层和其他高级管理人员的支持；（3）问题表设计应该措辞准确，不能引起歧义，征询的问题一次不宜太多，不要问那些与预测目的无关的问题，列入征询的问题不应相互包含；所提的问题应是所有专家都能答复的问题，而且应尽可能保证所有专家都能从同一角度去理解；（4）进行统计分析时，应该区别对待不同的问题，对于不同专家的权威性应给予不同权数而不是一概而论；（5）提供给专家的信息应该尽可能的充分，以便其作出判断； （6）只要求专家作出粗略的数字估计，而不要求十分精确。（7）问题要集中，要有针对性，不要过分分散，以便使各个事件构成一个有机整体，问题要按等级排队，先简单后复杂；先综合后局部。这样易引起专家回答问题的兴趣。（8）调查单位或领导小组意见不应强加于调查意见之中，要防止出现诱导现象，避免专家意见向领导小组靠拢，以至得出专家迎合领导小组观点的预测结果。（9）避免组合事件。如果一个事件包括专家同意的和专家不同意的两个方面，专家将难以做出回答。4.4德尔菲法的优缺点 德尔菲法同常见的召集专家开会、通过集体讨论、得出一致预测意见的专家会议法既有联系又有区别。德尔菲法能发挥专家会议法的优点，即（1）能充分发挥各位专家的作用，集思广益，准确性高。（2）能把各位专家意见的分歧点表达出来，取各家之 长，避各家之短。同时，德尔菲法又能避免专家会议法的缺点：（1）权威人士的意见影响他人的意见；（2）些专家碍于情面，不愿意发表与其他人不同的意 见；2）心而不愿意修改自己原来不全面的意见。德尔菲法的主要缺点是过程比较复杂，花费时间较长。德尔菲法作为一种主观、定性的方法，不仅可以用于预测领域，而且可以广泛应用于各种评价指标体系的建立和