新调控政策对长沙市房地产市场的影响毕业论文.doc

长沙学院毕业论文 新调控政策对长沙市房地产市场的影响毕业论文目 录摘 要IABSTRACTII一 绪 论1（一）研究背景1（二）研究意义1（三）主体内容及研究思路21 主体内容22 研究思路2二 房地产市场调控政策的分析4（一）2013年以前房地产调控政策的分析41 房地产市场调控政策总汇42 房地产市场调控方法6（二）新调控政策出台的必要性81 抑制房价过快上涨82 房地产市场投资严重状况的改善8（三）2013年房地产调控新政策81 新房地产调控政策出台的背景92 新调控政策的主要内容103 新调控政策发布之后房地产的市场反应12三 长沙市房地产市场现状的分析13（一）长沙市房地产市场的基本情况分析131 长沙市房地产开发的投资状况132 长沙市房地产价格状况143 长沙市房地产销售状况14（二）长沙房地产市场当前存在的问题分析171 商品房供应结构的不合理172 部分楼盘显现投机的现象173 住宅供应市场化程度不高174 住房的一、二级市场发展不平衡185 开发企业规模偏小18四 在新的调控政策下长沙市房地产市场影响20（一）长沙市的房地产市场价格分析20（二）长沙新出台房地产政策22（三）新的调控政策下长沙市房地产市场供给分析22（四）新调控政策下房地产市场需求分析23结 论25参考文献26致 谢27一 绪 论（一）研究背景现今社会，中国经济发展迅速，城市化进程不断加速，同时人们的消费水平也在不断上升，政府通过各种监管政策或措施，弥补房地产市场价格的不利趋势，促进房地产市场健康有序的发展，并对整个国家和地区的经济发展有着明显的作用。在这样的背景下，政府和社会各界专家对此特别的关注。政府出台各种调控政策以遏制过热的房地产市场和住房价格上涨过快的现象，在各个方面出台了新的政策，并进一步加强住房保障政策的实施力度。一系列新的调控政策的出台是否能够改变当前房地产市场的形势？房地产市场未来如何发展？当前形势是否能转变？这些问题成了人们最想知道的，成了最新的房地产行业学者的关注焦点。 长沙市作为一个省会城市，其房地产市场在全国房地产市场这个大环境下也在快速发展，对此各个部门也对长沙市房地产市场发展过程实施了一系列可行的调控政策。 (二）研究意义 从国家的经济发展来看，确保房地产市场的健康有序发展，以及整个国家经济的发展和稳定是至关重要的。因此，加强对房地产市场的监管和调控是国家保持经济稳定发展的必然选择。中国的“十一五”规划中提出“转变发展战略”，并强调房地产市场调控是国家和政府的公共管理任务与责任。然而，由于一系列因素，以及市场上的缺陷，房地产经济在市场发展的过程中不能有效地稳定发展。因此，目前政府加强对房地产市场的调控和管理，已经成为该国的经济和社会的稳定与发展的必要保障1。 本文主要以长沙市房地产市场发展为主线，分析2013年前及2013年新出的房地产调控政策对房地产市场造成的影响，并分析了今后的发展趋势。在一定程度上，这篇论文具有一定的现实意义。 （三）主体内容及研究思路1 主体内容 （1）对2013年前房地产市场宏观调控政策总体概括，分析房地产调控方法，再介绍2013年新调控政策的主要内容和长沙房地产市场在新调控政策后的变化。（2）对长沙市房地产市场发展现状进行分析，并提出长沙市房地产市场目前存在的问题。 （3）房地产调控政策的影响，提出了对未来长沙市房地产市场的趋向分析。 2 研究思路本文主要是先对2013年前调控政策内容进行分析，提出新政策出台的重要性，随即介绍2013年新调控政策内容及出台市场反应，再介绍长沙市房地产市场现状及存在问题。然后进一步研究新调控政策对长沙市房地产现状的影响及未来的趋势。本文的写作思路和技术路线见流程图 1.1。图1.1本文的写作思路和技术路线流程图二 房地产市场调控政策的分析下面介绍2013年前后房地产市场调控的政策。房地产是重要的国民经济产业，房地产开发和投资对我国的经济增长贡献巨大，更能有效推动经济增长。本章将先介绍新调控政策出台前政策的主要内容，然后详细介绍新的调控政策。（一）2013年以前房地产调控政策的分析1 房地产市场调控政策总汇 （1）1993至1996年：我国首次对房地产业进行的宏观调控表2.1 1993至1996年房地产调控政策分析背景出现房地产热。快速增加的房地产开发公司在土地投资，炒钢材，炒项目为基础的房地产市场非常活跃，特别是在海南，北海，形成更严重的房地产泡沫，严峻的形势和通货膨胀。对策1993年国务院颁布了关于当前经济情况和加强宏观调控意见，提出金融秩序的整顿、增强房地产调控的 “国16条”；1994年出台关于深化城镇住房制度改革的决定、城市房地产管理法及住宅担保贷款管理试行办法。效果落实各种措施之后，全国房地产开发的速度减慢，抑制膨胀。经济变化由热变冷，房地产市场也沉静下来，商品房价格迅速下跌。经过三年，中国经济于1996年实现了“软着陆”。问题“国16条”出后，海南房地产几千家开发商携款而去，留下大片烂尾楼。据统计，海南省当时闲置土地18834公顷，积压资金800亿元，四大国有商业银行坏账300多亿元，而北海市，积淀资金高达200亿元，烂尾楼的面积超过三亚。海南等地房地产市场元气大伤，随后几年进入低谷期。（2）1998至2002年：使住宅业成为新的经济增长点，核心是房改表2.2 1998至2002年房地产调控政策的分析背景1997年亚洲爆发金融危机，“通货紧缩”的现象在我国出现，房地产市场进入低潮。对策1998年7月，国务院颁布关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知(“23号”文件)，明确地指出“促使房地产业成为新的经济增长点”，并改革以福利分房为主要特征的中国住房制度。 1999年，中央政府在全国范围内停止了福利分房制度后推行了住房分配的货币化制度。效果使我国的房地产市场与房地产业步入了发展的一个新时期。问题存在着住房供应结构不合理、矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱等各种问题。打击“囤地”、“倒地”现象在实际操作缺少统一的规范，为出现新的高房价问题埋下不少隐患。 （3）2003至2005年：正式确立房地产为国民经济支柱型产业表2.3 2003-2005年房地产市场调控政策分析背景 2003年土地使用权全面施行招投标、挂牌、拍卖方式取得，导致房价和土地价格大幅上升。而1998年开始的房产信贷给不完善的中国银行的金融体系带来了巨大的潜在危险。对策2003年6月份，房地产牛市首次开始之后，中央政府也首次采取抑制房地产过热的举步。目的是为了调整商业银行住房贷款的政策，故中国人民银行下发了关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知即“121号文件”。文件中规定了适当提高对购买别墅、高档的商品房或者有二套或二套以上商品房借款人首付款的比例，不再执行以往住房利率规定。8月份出台的“18号文件”，提出了保持国民经济持续健康发展的重要举措，对条件合格的房地产开发项目和企业要加大信贷支持力度。效果 1998年23号文件确立了“新的经济增长点”升级也就是18号文件确立的“国民经济的支柱产业”，也标志着新的房地产调控政策开始了。问题18号文件没有提出实质性的有效措施。这文件对经济适用房的重新定义为今后的个人、组织或团体利用住房改革政策非法获利埋下了重大风险。 （4）2005至2007年：稳定房价为调控的主要诉求表2.4 2005至2007年房地产调控政策的分析背景 2005年房地产的房价依然上涨，以一线城市为代表的全国许多城市的房价迅速上涨。对策 中央政府为建立政府责任制，稳固住房价格提升到政治的高度，2005年3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的通知。4月，为了进一步延伸、细化“国八条”，国务院常务会议还发出房地产调控的操作层面细化的方案。 为了把调整住房供应的结构作为调控的着力点，2006年5月，国务院常务会议颁布“国六条”。对“国六条”进一步细化之后又出台关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见用来解决中收入群体住房的问题。 2007年又推出各项调控新政，进行土地管理、抑制投机、规范市场秩序和调整住房结构。效果房地产市场出现开发投资平稳增长，住宅的开发结构得到改善。但是房价反而出现了上涨的现象。直至2007年下半年，北上广深这四个城市的房价格依旧很高，并不断攀升。问题 自2003年的调控以来，政府保障房的受利人群的范围再一次缩小，政府把住房问题扔回给市场，这又将推动房价上涨。 （5）2008至2010年： GDP为反复调控指标表2.5 2008至2010年房地产调控政策的分析背景 2008年年初的货币政策从“适度从紧”变为“从紧”，到下半年货币政策从“从紧”到“适度宽松”转变。房产市场成交量减少，房价下降。但在调控效果刚刚显现时，却因政策再次松动导致了前功尽弃。在2009年，中国楼市迅速转变为亢奋、繁荣，调控也变为“挤泡沫”，中国房地产市场从年初的试探，到年中的大涨，再到年底疯抢。在2010年的第一季度房价持续攀升。对策 2009年12月，政府把个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年，为了遏制部分城市房价上涨过快和炒房的现象，继而又提出了四条具体的措施(“国四条”) 其具体的内容包括“继续支持居民自住及改善型住房消费，抑制投资投机性的购房；增加普通商品住房有效供给；继续大规模推进保障性安居工程的建设；进一步加强市场监管”。国务院逐部废除2008年的一些政策，再次稳定房价。 2010年，主要是稳定房价，这也是调控重要时刻。4月27日，国务院发布了一条堪称“史上最严厉的调控政策”，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(“国十条”)。效果 由于各级部门的房地产市场和落实问题的实际情况复杂，使得国十条的调控效果并不显著。问题 购房者在房地产市场经过了4个多月观望和僵持后又出现了好转的迹象，但房地产的迷局仍然在变化中。 （6）2011至2013年：完善限购限贷保障房供应政策表2.6 2011至2013年房地产调控的政策分析现状 2011年发布了新的“国八条”银监会：继续落实政策，四大行首套房贷利率回落至基线水平。2013年国务院常务会议的五个控制的政策和措施出台，要求所有直辖市，计划单列市和拉萨外的省会城市，除了按照保持价格基本稳定的原则，还要制定并公布年度新建住房价格控制目标，建立和完善稳定价格评估工作问责，严格执行商品住房限购。对策2011年，二套房贷首付比例提高至60，贷款利率上调至基准利率的1.1倍。首套房商业贷款首付30，第三套及以上住房不发行商业贷款。在东莞，无法提供纳税证明或社会安全的家庭，不能获得商业贷款。房屋与地方政府部签署保障性住房建设责任书，并加大保障性住房的供应，增加住房用地有效供应。 2012年住房部在全国范围启动40个城市个人住房信息系统的建设，工作将在年底前完成。这40个城市，包括省会城市，计划单列市，以及一些大型的地级市。工，农，中，建四行全内部召开的差别化房贷政策论坛会议，提出四大行将满足居民家庭第一次普通住宅的贷款需求，合理权衡定价基准利率。首套房贷款利率，执行第一套房首付比例仍然是30的标准。它还将提高住房贷款审批效率。 坚决遏制投机投资性购房，增加普通商品住房和土地供应，加快保障性安居工程的规划和建设，加强市场监管。效果 这些年的房地产调控收到了预期的效果。各个措施力度到位，全国房价过快上涨的局面得到了抑制。同时由于大面积保障性住房的开工建设，市场供给结构明显改变。这会从根本上对抑制房价过快上涨。问题 房地产市场运行的现实情况是年末岁初的“暖冬”和“翘尾”的行情；使房产税试点扩大可能再次面临难产。2013年房价出现较大幅度上涨甚至反弹，最新一轮的房地产调控有可能再次面临破产，沦为“空调”。2 房地产市场调控方法 （1）金融手段 限贷降低了金融杠杆，目前开发贷基本处于无米下炊的阶段，开发商对于成本高达15%到20%的房地产信托都趋之若鹜。目前的情况延续下去，即便现金流再好、周转率再高的公司，到下半年资金也将难以为继，他们不得不通过合资、项目合作等方式寻求生存机会。前几年激情四射、大举扩张的房地产公司，上半年就会遭遇到资金门槛。只要央行与银监会继续收紧开发贷款，同时用清查土地增值税等外部手段威逼，将开商利润降到15%以内，到3、4月份房价必降无疑。开发商不得不饮鸩止渴，他们或者以金融租赁、抵押的方式获得数倍于银行贷款的高利贷，或者向同样高成本的房地产信托寻求帮助，事实上，中小房地产商还不入信托的法眼，最终只能被吞并了事2。 （2）限购限购抑制了房地产价格的增长幅度。限购使异地购房大幅减少，中国最活跃的房地产投资群体集体进入冬眠期。限购令直接作用是限制一部分资金进入房地产，但更重要的是市场的作用转为观望，成交量将应声而倒，市场前景远远高于实际的威慑力。目前暂时限制的正面和负面的影响，密切观察市场反应，审判潜在调整3。 （3）保障性住房与房产税解决资金跟土地问题是大力支持建设保障性住房的关键。 经济适用住房可以拉动经济，但也将平抑物价和有效供给视为双刃剑，但用地指标以及筹款并不乐观。保障住房建设总额为1.3万亿-1.4万亿元，中央财政拿出1000亿元，其余的依靠地方政府，地方政府融资平台公司债务尚未在资金。因此，大力支持保障性住房建设的关键是解决资金和土地问题。物业税是一个热门话题，前一段时间。中国指数研究院的特别报告指出：如果只是高端物业税，预计每年为住宅的税收规模将不到一百亿，资本控制并不是非常有用，困难的地方政府有效地充电，如存量住房征税率1.5，全国房地产税一年将是760亿元，但最近这种做法不切实际。房产税并不能在短期直接降低房价，但会对房价预期起作用，它的意义在于建立合理的长效税收机制，对于促进商品房市场机制的形成必不可少4。 （4）土地政策土地财政持续上涨，使得地方政府成了最大的受益者。土地抵押贷款的金融机构进入土地市场，形成了土地财政。中国的房地产开发模式，在当前的土地转让系统中，无疑是吸的货币供应量，特别是在宽松的货币政策中 5。 如何将资金聚集在土地的需求上是一个亟需解决的问题。由于外部因素的需求，使积聚在土地上的资金冻结，交易量下降，投资资金链紧张，这些可能成为刺破泡沫经济的利剑。所以土地是稳定房地产市场的重力。一方面，要促进已出让土地的合理开发利用，尽快形成有效供给，最终平抑房地产市场；另一方面必须进行税收和土地供应制度改革，使地方政府的土地财政比例较低的利率进一步脱钩 6。（二）新调控政策出台的必要性1 抑制房价过快上涨 近些年，全国各大城市房价普遍上涨较快，某些城市的房价甚至 “疯长”。长沙虽然是省会城市，但其市民的收入却远远低于一线城市。房价上涨的速度之快，使普通市民难以接受。长沙房价虽说增长速度没有别的城市快，但是其增长也会直接影响到人民生活水平的提高，使社会产生更多的不稳定因素，因此急需政府对房地产市场进行宏观调控，引导房地产市场稳定健康发展7。 2 房地产市场投资状况的改善 由于长期的负利率使得人们资金存入银行后出现贬值的现象，所以在近年来房地产市场较景气的情况下，越来越多的人们将积蓄从银行取出而投入房地产市场中，把商品房作为投资品，希望能够增值。因此全国出现了如购房团，炒房客以及房虫等以投资为业的群体。而这些群体也慢慢把目标投向了长沙的房地产市场。在限购政策实施前，大部分的购房者有再次购房的打算。 而开发商为了获取更多的利润，也出现了投资的倾向。他们通过各种手段控制营销节奏，推进房地产价格上涨，呈现供不应求的假象，增强人们对房价上涨的预计。 总而言之，长沙市的房地产调控政策也在这种严峻的背景下应运而生。表面上，这些调控政策限制了当地购房者的购房需求，但实际上只是打压房地产市场投资，有利于调整当前市场供应结构，在一定程度上使房价回归到合理水平，促使房地产市场健康有序的发展8。（三）2013年房地产调控新政策2013年“国五条”中稳定房价的新政策有：完善稳定房价的工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容。本节主要从新调控政策的出台背景、核心内容和市场反应这几方面对房地产新调控政策进行全面的分析。1 新房地产调控政策出台的背景 （1）需求很大，全年的成交量为这三年来最高， 2012年楼市非常火爆。 在2012年，随着货币环境的平稳趋于宽松，置业者们的观望情绪得到渐趋缓解，积压的刚性需求与一部分被压抑已久的改善性需求积极的入市。在这个的支撑下，2012年全国商品房的销售面积91705万平米，同比增长2.4%。如图2.1所示。图2.1 2010-2012年全国商品房销售面积走势（数据源：湖南省房产信息网）（2）百城住宅的成交均价连续6个月环比上涨，价格逐渐反弹。表2.7 2011年全国百城住宅的成交均价月份平均价格（元/）平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数1月86450.95%10002月86860.48%80183月87380.59%82164月87730.40%77225月88190.53%76216月88560.41%75257月88740.21%66338月88800.07%56449月8877-0.03%544410月8856-0.23%405811月8832-0.28%435712月8809-0.25%3760（数据来源：中国房地产统计信息网）表2.8 2012年全国百城住宅的成交均价月份平均价格（元/）平均环比涨跌幅环比上涨城市个数环比下跌城市个数1月8793-0.18%39602月8767-0.30%27723月8741-0.30%34664月8711-0.34%29715月8684-0.31%26736月86880.05%45557月87170.33%70308月87380.24%63279月87530.17%603810月87680.17%564211月87910.26%603812月971510.51%5743（数据来源：中国房地产统计信息网） 以上数据显示百城住宅成交均价价格都是步步高升。就2012年12月份比一月份的价格就多了将近一千。这是一个很严重的问题，需要调控政策出台来抑制。（3）一、二线城市的土地市场升温十分明显 “地王”现象再度出现 2012年中20个典型城市土地的成交面积有60392万平米，同比增长了2%，土地市场表现十分火热； 在2012年的全国土地成交面积前20个城市中，分城市来看，除一线城市上海、三线城市南通、徐州、盐城、常州以外，其余的均为二线城市，二线城市土地成交增长，市场日趋火热。其中重庆市共成交2160万平米，居于榜首，其次为武汉市、沈阳市突破了1000万平米。总之，在2012年，需求旺盛，楼市火爆，价格反弹，土地市场升温明显，二线城市重新崛起。稳定房地产市场，遏制过快增长，政府强调再次进行房地产市场调控，对于外界引入的新的“5个国家”，加大政府的房地产监管的决心和力度，同时，新一届政府将继续坚持严格的调控政策。2 新调控政策的主要内容 新政“国五条”，包括物价稳定，提高价格的稳定工作责任制，坚决遏制投机投资性购房，增加普通商品住房和土地供应，加快保障性安居工程的规划和建设，加强市场监管五个内容。支持民众需求，抑制投机投资性购房，“限价”，“限购”，“限贷”，“房地产税”，是调控的四大法宝。表2.9 新房地产调控政策四大法宝之一“房产税”政策措施具体内容完善和稳定房价工作责任制各直辖市，计划单列市和拉萨市外资金，除按照保持价格基本稳定的原则，制定并公布年度新建住房价格控制目标。建立和完善价格责任制考核工作的稳定性。坚决抑制投机性投资购房已实施商品住房限购政策并严格执行限购措施的直辖市，省会城市和直辖市中的购房面积，购房资格，购买的住房类型等，按照统一要求完成购买措施。其他城市住房价格上涨过快，省委，省政府应要求及时采取措施，例如限制。严格执行差别化住房信贷政策。个人住房征收房产税改革扩大试点范围。增加普通的商品住房及用地供应在2013年住房用地供应总量应至少在过去5年的平均实际供应量。加快中小套型住房项目的土地，建筑物和上市，尽快形成有效供应。加快保障性安居工程规划的建设落实2013年城镇保障性安居工程的基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监督管理加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，加强信贷管理，严厉打击非法行为的中介机构。推进城镇个人住房信息系统，加强市场监测和信息发布管理。总结：“从紧”是2013年的调控的基调，新政的细则明确力度。新国五条的细则重点内容。表2.10 抑制投机投资性购房制度分析政策措施具体内容继续严格地执行商品住房限购的措施市区应覆盖各行政区域的购买，购买二手房类型应该包括所有新的住房和商品房，购房者应当向前移动的资格会议前签订购房合同（认购）;内暂停他们的房子本行政区域内的有：有一个或多个公屋单位社会保险供款，而不是本地户籍居民家庭，或无法继续在当地地方税务和非永久居民的生活提供一些证明家庭。继续严格地实施差别化住房的信贷政策银行业金融机构要进一步落实政策，首套房贷款首付和贷款利率的政策，严格执行第二套（及以上）住房信贷政策。要加强借款人资格，严格按照调查家庭住房登记记录和借款人信用记录的规定，不符合信贷政策违反借款人贷款。进一步提高的第二套房，贷款首付款和贷款利率。充分发挥税收政策调节作用对出售自有住房的个人所得税的规定，应按照税收征管征收，登记，和其他历史建筑房屋原值的信息可核实，依法应严格按照转让应纳税所得额的20。3 新调控政策发布之后房地产的市场反应（1）短期市场反应剧烈在不久的将来，随着资金收紧，二套房提高风声，和“新五国”的颁布，房地产市场风声鹤唳，地产股暴跌，市场将在一些地区造成一定影响，某些程度的心理恐慌有所缓解，价格将在一定程度上理性增涨。限购，扩大房产税的范围，限制了市场的实际效果。（2）二套房贷收紧 在“新国五条”颁布前，二套房贷款收紧风，“新国五条”将坚持区别市场地位，使两会后两个住房贷款的收紧变得越来越有可能因为二手房投资的手段是最有效的控制，提高到70首付，利率上浮至1.3倍，更甚至两者，这将是政府的最大的控制手段。 （3）公积金全面收紧在二套房首付提高的情况下，关闭投资基金政策成为第二选择，将全面收紧资金来弥补这个缺陷，虽然可能会损害一些刚性需求，却能够充分减少投机性需求。（4）住房信息联网加速城镇人口目前住房信息联网，远程可能投资水平低，但住房信息联网加速，政府可以充分降低这种现象的发生的频率。三 长沙市房地产市场现状的分析20世纪80年代以来，中国的房地产开始快速发展，带动了一大批相关产业发展，成为国民经济的支柱产业。到20世纪90年代末之前，是长沙房地产市场化的阶段。长沙商品房从无到有，从小到大，房地产市场不断发展壮大9。（一） 长沙市房地产市场的基本情况分析1 长沙市房地产开发的投资状况图3.1 2001年到2012年房地产投资情况（数据源：湖南统计年鉴）截至2012年，房地产开发投资累计1032亿人民币，同比增长16.4，长沙严峻的房地产市场在2009年后向前，到2012年已经进入了快速发展阶段，由于市场需求旺盛，尤其是刚性需求的购房者，开发商，今年加大投资，纠纷涌入长沙市场，交易量和可用性有较大幅度的增加，市场再次短缺。 从产品的市场，价格和人们的消费理念来分析，长沙市真正的房地产市场的发展尚未完全成熟，住房价格仍然保持在一个较低的水平，广阔的发展空间，加上近年来工业发展，继续规范秩序，市场良好的投资环境，吸引了不少异地南部土地，深圳市天健，大连万达，浙江中天，小长江，广东碧桂园，阳光100，九龙仓，保利等大品牌开发商如已结算开发商星城。2012年长沙市住宅新开工面积为1444.35万平米同比2011年减少477万平方米，环比下降近25。长沙房地产投资虽然在逐年增长，但投资增长势头放缓是非常明显的。2012年，长沙房地产投资的增长速度每年只有4.06，这是近年来最低的一年。2 长沙市房地产价格状况长沙房地产价格结构现状图3.2房地产价格结构现状图（数据源：长沙市房产信息中心）从2012年住宅销售的价格来看,6000-7000元/平方米的创纪录的价格段所占比例最大，同比增长26.39,5000-6000元/平方米的价格纪录分部营业额排在第二位，比例达到22.58。和2011年住宅交易备案主流价格在5500-6000元/平方米相比，价格上稍微上举，但在楼市调控的背景下，主流价格波动不大。3 长沙市房地产销售状况从房地产市场的销售情况，销售表现出一定的波动，从2004年到2010年，增加销售，即使是在2008年年中有过短暂的下降，但全年销量仍不断增加，国家统计局发布数据所示，下列是房地产交易在2012年的形势和二手房交易备案情况。（1）新建商品房成交备案情况表3.12012年长沙市新建商品房、住宅成交备案情况区域新建商品房 其中：住宅批准预售面积（万）同比（%）批准预售面积（万） 同比（%）全市1438.09-19.951243.00-23.42其中芙蓉区61.54-31.5946.48-39.99天心区114.34-34.1497.43-35.16岳麓区281.37-3.22242.43-9.54开福区188.49-26.01155.17-35.27雨花区261.42-30.17219.27-34.02望城区105.007.0097.377.05长沙县261.29-18.33245.74-18.88浏阳市76.75-2.6565.81-3.82宁乡县87.89-24.2873.31-21.15（资料源：长沙市房产信息中心；长沙市房产研究中心） 图3.3 近一年来长沙市新建商品房、住宅成交备案走势图（单位：万）（资料源：长沙市房产信息中心；长沙市房产研究中心）总结：2012年全市商品房的成交备案数量同比减少了近两成，但从季度看来，呈现出逐季回升。 2012年全市新建商品房累计成交记录14380900平方米，同比下降19.95，其中创纪录的12.43万平方米的住宅交易中，下跌23.42。分地区看，新建住房面积六个月内总营业额的记录10121600平方米，同比下降21.02，其中记录8581500万平方米的住宅成交，同比下降25.94。各个区和县，岳麓区每年金额提起最大的房地产交易，其次是雨花区，芙蓉区。同比增幅看来，城市的唯一希望同比正增长，同比的城市，并在其余县，天心区，芙蓉区，雨花区，超过30的同比降幅。从每月情况看来，除了每个月首季，在剩下的一个月城市的真正的房地产交易记录量100万平方米或以上，但营业额是最高的也不超过200万平方米米。 （2）二手房成交情况表3.22012年长沙市二手房、住宅成交情况区域新建商品房其中：住宅批准预售面积（万）同比（%）批准预售面积（万）同比（%）全市312.44-17.51194.32-22.81其中芙蓉区37.60-41.9323.24-29.32天心区38.81-3.7221.93-24.81岳麓区34.06-22.5920.54-24.57开福区38.93-8.5225.89-20.18雨花区52.25-11.4441.19-19.46望城区12.49-7.066.81-23.99长沙县43.52-25.5025.25-30.86浏阳市30.17-21.5920.79-13.43宁乡县24.6336.928.71-7.37（资料源：长沙市房产信息中心；长沙市房产研究中心）图3.4 近一年来二手房交易走势图（单位：万）（资料来源：长沙市房产信息中心；长沙市房产研究中心）总结：2012年全市二手房成交量同比减少17.51%，仅四个月成交量超过30万。2012年全市二手房成交面积3124400平方米，成交29,181套，同比增长分别为17.51，14.58;住宅1943200平方米，成交套数为24,183台，同比增长分别为22.81，16.37的营业额。分区域来看，内六二手房交易面积2141100平方米，成交套数19,281套，同比分别增长18.86、14.04;住宅1395800平方米，成交套数16390套，同比分别增长23.23、17.18。从城市的各个区和县的情况来看，每年最大的二手房成交量为雨花区，长沙县；望城区排在最后；同比增幅来看，仅宁乡正增长，其余的县芙蓉区，岳麓区，长沙县，浏阳市，超过20的同比降幅。从点每个月，除2月，5月，其余月份的二手房成交量超过200,000，4月，9月，10月，11月量超过30万平方米左右。（二）长沙房地产市场当前存在的问题分析1 商品房供应结构的不合理随着越来越多开发商的涌进，火热开发长沙高档住宅。现在在长沙从事房产开发的有雄厚实力的企业己有几十家，大多会开发高档住宅。由于这些外来开发商的主攻方向为高档住宅，极大的改变了长沙住宅的开发结构，表现为两方面:一是商业用房供应量大，有一定的风险。目前，商业用房赢得了投资者们高度关注，追求高回报致使商铺投机增多；二是市场价格高、大户型商品房较多，中等收入的居民需要的中低价位、中小户型商品房的数量供应不足。绝大多数项目的邻街及底层都建了商铺。因为商业用房有较大的供应量，所以现在商用的房的租赁市场出现难以为继的现象3。2 部分楼盘显现投机的现象 近年来，住房价格稳中有升长沙市房地产升值，保全行动的亮点。一些房地产投资者以开场最初低廉的价格买到，无限度抬高价格转手，房地产市场被人为地制造紧张气氛，导致无房可售的少数项目在开幕，只在那些早期投资者手中购买。目前这种现象，虽然不是特别突出，但它的存在增加了市场风险，在一定程度上也导致了非理性上涨。这种现象，如果超过一定限度，不能及时控制，将影响长沙有序，健康的房地产市场。3 住宅供应市场化程度不高中国在1998年底结束分房制度，按照需求实施的住房供给制。然而，由于因为非市场化的运作商品房存在，长沙以市场为导向的住宅供应程度不高。长沙非商业化的市场运作主要有三种：第一经济适用房，第二个住宅小区的公务员，和第三部分单位是指导演作住宅发展住宅建筑标准的公务员。目前，长沙市保障性住房建设规模已得到一定的控制权的公务员小区建设正在加快行动，一些单位参照公务员住宅建筑标准的住宅发展越来越多。因为这些商品的价格低于市场价格，甚至就是开发成本的价格而向员工销售，这样扰乱了市场秩序，造成不公平竞争的市场环境中，将有很大一部分消费者排除在商品房消费市场以外。此现象很大程度的打击了开发商投资的积极性，不利于吸引更多的外来投资，而且还会影响长沙的投资环境。4 住房的一、二级市场发展不平衡图3.5长沙二手房历史成交套数（资料源：本统计数据为长沙市二手房的交易申报成交价格计算所得）从图中来看，2007年长沙市二手房成交面积2192900平方米，成交金额为54.27亿元，成交套数为19611台，较2006年同期增加0.33，25.24，2;2007长沙二手房成交均价为2475元/平方米，其中二手住房成交均价为1832元/平方米，非住宅3828元/的二手房交易价格。 2008年与上年同期去年增加，但增加基本持平，与前一年相比，2009年全市二手住房交易面积猛增到4500600平方米，38100套成交，成交额为93.59亿元，较去年同期增长64.44，108.48，73.72，的住宅，3215800平方米成交33486套，成交金额6.378亿元，分别较去年同期增长115.19，营业额与去年同期，125.92160.66。 2010年，长沙市二手房交易量萎靡朝。从长沙市房地产研究中心的数据显示，今年1至11月，长沙市二手房交易面积3636100平方米，成交套数为27433辆，同比下降10.16，3.89，长沙二手房均价为5860元/。 2011长沙二手房交易依然低迷，成交仅为去年同期的4/5，2011年全市二手房成交面积，成交30190单位3787600平方米，同比分别增长19.17，3.02，上半年的第二二手房买卖上下，情况稍有好转，下半年基本呈现一路下跌。不难看出，从07年到08年，长沙二手房交易量持续走高，虽存在泡沫，但楼市还是呈现出比较稳定的发展，08年到09年，交易量和房均价猛增，呈现出疯狂状态，而从10年特别是11年后，楼市开始走向低迷，并且渐渐回归理性。5 开发企业规模偏小随着房地产市场进入房地产企业的数量增加，由于缺乏大型及超大型房地产企业集团，很大一部分都是经营规模很小的企业，其自身的经济实力非常弱，抗风险能力很差。据统计，在2004年长沙共有超过770家房地产开发公司，但五千万元以上的注册资本只有57家，而注册资金过亿的企业只有17家。在长沙众多房地产开发商中市场份额超过5的没有一家。这不符合长沙市房地产的发展步伐，房地产开发企业的竞争力需进一步加强。四 在新的调控政策下长沙市房地产市场影响在国家调控政策影响下，2013年长沙市的房地产业进入了调整发展的新时期。总体上看，因为受国家调控政策的影响，长沙市商品房价格增涨幅趋于了平稳，房地产的开发投资的增速变缓，房地产市场中投机的二手房市场成交量增幅减速也可在一定的程度上反映出来，房产市场也呈现出健康理性发展的局式。可推断，房地产的调控政策在长沙市取得预期效果。但同时应注意到，长沙市与全国的类似城市相比而言房价相对较低，而且仍有较大上涨空间10。（一）长沙市的房地产市场价格分析（1）新政之后长沙商品房价格的变化趋势长沙商品房销售价格变化不大，240个在售楼盘，（其中中小户型楼盘185个，大户型楼盘56个），根据调查显示，55个楼盘的售价有所上调，占总数的23%，10个楼盘售价微幅下降。不过据了解，大部分调价的楼盘与新政前相比，主推房源、楼栋和户型等也有所不同，不排除构成售价波动的因素如图4.1。图4.1长沙楼盘价格变动图（资料源：搜房房地产网） 新政之后，长沙市目前在售的多个重点楼盘都未调整售价。某些项目的开发商表示，“国五条”的地方细则还没有出台，对于新政更多的还是观望，长沙的调控细则出台之前，不会对推盘计划和价格做太大调整。新政的目的是打击投资和投机型的购房，作为刚性需求份额占到80%的二线城市，短期内长沙市场或许不会有明显的起伏。长沙目前商品房的均价虽不及那些一线城市，但与长沙同等规模的中型城市，长沙房价也是偏低的。据长沙房价统计网最新信息显示2012年2013年4月份长沙房价均价为6504元/平方米。因为长沙市政府宏观调控的效果长沙市的房价上升一直比较缓慢而平稳，但其他城市房地产市场价格在不断走高，如杭州、上海等城市飞速上涨的房价形成鲜明的对比，即便是与南昌、合肥、郑州、武汉等周边的省会城市相比较，也是最低的。商品房价格现状分析（2）商品房价格现状分析居民家庭人均可支配收入和房价之间的比率是评判城市房价水平是否合理的重要标准之一。综观全国70大中城市2012年平均房价相对2010年涨幅为8.9%居于涨幅排序第四名。居民家庭人均可支配收入29084元,排名37位,相比青岛、郑州、南昌、南京等同等城市，长沙表现出高消费、低房价、高收入等特点。分区域来说，整体上长沙市住宅市场价格将继续保持平缓上扬的趋势，北城伴随金霞物流园及青竹湖片区的兴起，加上三叉矶大桥通车将出现新增长点；南城伴随长株潭的一体化发展的进程加速，城市重心的南移使其价格增长仍然具较大的空间；东城伴随体育新城这一片区的兴起，以及各大型市场群和高档住宅小区的共同发力，仍是增长的主力，但因为其价格起点己较高，增幅必将会放缓；而正在修建的地铁路线遍布在全长沙，使得交通便利，也将成为房价上升主力。分物业形态来看,写字楼随着专业化的要求增高,配套不断完善，老的商业住楼慢慢被市场淘汰，新兴专业的写字楼价格，还有一定的上升空间。别墅在土地政策的限制而造成产品稀缺日益明显，而有车一族不断增长和交通更加便利使别墅需求加量，加上长沙别墅的价格仅相当于那一般的高档住宅，没有达到其他的一线城市的3至5倍价格，所以说这价格必将会有较大的升幅。城市中心区商铺因为价格的基点己经较高，其增幅会不大，而城市非中心区商铺随城市扩容步伐加快，附近人口数量急剧上升，价格的升幅空间就自然较大11。从长沙市总体情况来看，2013年受国家调控政策影响，长沙市房地产市场开发投资的增速有所回落，但在旺盛市场的需求拉动下，房地产的开发仍保持较快的增长，房地产的市场而供销两旺，商品房的价格将增幅较大，房地产业成为促进长沙经济的不断发展支柱产业，总体保持健康持续发展，房地产市场发展空间很大12。（3）对长沙市住宅商品房价格影响的因素分析目前长沙的房价并不太高，处于中游水平，并具有较大的发展空间，从长久来看，长沙将平稳上升。上升的动力和原因主要是：1. 从政府有关部门的统计数据来看, 2012年长沙固定资产的投资为4011.96亿元，较去年增长了20.3%。其中完成房地产的开发投资1032.00亿元，比上年增长了16.4%。2012年全市的商品房销售总面积1526.93万平方米，增长了1.8%。全市商品房的销售额为931.56亿元，其中住宅销售额776.13亿元，增长2.1%。市场供需两旺，保持了快速健康发展。2. 高速发展的经济。据统计，长沙市的消费品零售的总额达到2510亿元大，高于全国3.7个百分点；长沙市GDP总量2012年前三季度人均GDP已经跃升到省会第二位，超越杭州，仅次于广州；城市居民的人均可支配收入为30288元,房价远远低于郑州、武汉等同等城市，与长沙的高速发展显得并不协调。受紧缩措施的影响，已经有消费者持币观望的局面，销量有所下降，导致一些真正的需求没有得到有效释放，在一定程度上，为未来的价格提供能量。（二）长沙新出台房地产政策自新国五条出台后，有猜测4月1日，长沙市或城市的主城区（不包括望城区）住房，不论大小和类型的新与旧，实施全面限制对区分税征收，这是唯一住房满五年的二手房销售仍有望继续现有的税收政策。这种说法虽然官方态度仍然是非常模糊的，但当前版本的长沙章程有几套方案，包括长沙市委政策研究室，长沙市住房和城乡建设委员会提出的规则长沙版程序，但具体使用哪一套现在还没有明确。长沙路径政策的重点，主要是在购买住房税收，金融和信贷政策等方面的区域设置，股票的当前版本的章程。最后的焦点，或者把价格控制目标可以实现，限购和限贷调控价格目标。三月飙升的二手房，长沙新房市场开始摆脱平温馨开幕场景。从整体格局的角度来看，房地产行业在经济和生态的身体状态已经发生了根本性的变化，以保持压力和差别待遇政策已经非常明确的模式。长沙市出台的一些措施对国家房地产市场调控政策进行了本土化和细化，这些措施有助于巩固以往长沙市房地产市场发展的较好基础，也给房地产业给予强有力的信心及支持。至今关于针对新“国五条”长沙市地方政策还不是很明确。（三）新的调控政策下长沙市房地产市场供给分析（1）房地产市场投资情况来从1998年开始， 2001年长沙市房地产市场开发投资的增长率达最高点，同比增长了91%，之后因受房地产调控政策的影响，2004、2005年两年投资的增长速度相对于2001年，平均减少了46个百分点，其增速虽明显减缓，但投资的总量仍在不断上升。而2013年1到2月份长沙市房地产开发计划的总投资为112877586万元，同比增长了23.6%。房地产市场投资的增速减缓也反映出国家对房地产进行调控的效果，在房地产宏观调控的措施中，加强土地的审批和信贷的投放政策。2013年，国家实行最严格的限贷限购制度，使房地产贷款结构得到了调整和改善，部分房地产企业在银行贷款的难度加大，使得房地产开发的建设规模得到控制13。（2）房地产开发情况 由于土地政策效应的滞后性，因此，在2012年长沙商品房的竣工面积同比增幅达19.6%，随着时间的推移，土地政策的效果也将会在2013年逐渐的凸显出来，从湖南统计信息网公布的统计数据