2013年凯宾斯基设计标准 自译版.doc

凯宾斯基设计标准 自译版1. 简介、设计标准与项目结构1.1简介1.2企业特色1.3设计标准 1.3.11 简介、设计标准与工程结构1.1 简介 本手册旨在协助业主或开发商、建筑师、工程师、顾问以及设计专业人才设计与规划凯宾斯基名下资产。每一个项目都是要求量身设计的独立工程研究课题。酒店项目的选址、地点、环境、可用预算以及市场划分均由划凯宾斯基定义。尽管凯宾斯基给与设计顾问一定的设计灵活度，但是所有设计应完全符合设计标准。虽然设计标准本身在材料、设备和系统不提供过于精细与严格的要求，但是在任何凯宾斯基的酒店项目中都有最低的标准用以设计与施工。除非有违法律规定，任何凯宾斯基的标准要求超过当地规范与法规时都应实施。当地或传统的建筑元素必须创造出真实的氛围环境。设计的最终效果应实现客户的体验适用于凯宾斯基酒店收藏的独特性与一体性。主要的目标是创造出凯宾斯基的标志性酒店，既能有风格而优雅的展示当地的文化又能时刻紧记创意的价值。不但通过运用最新的材料、设备、系统和装置等来达到这个目标，又须确保最大的操作效率与投资回报。设计顾问与承包商在项目的施工与最终的安装过程中全权负责所有的施工文件、白皮书、计算以及标准质量监控流程。任何适用于工程的标准偏离都应以书面偏离报告的形式在常规设计会议中征得业主或开发商以及凯宾斯基酒店的同意。本手册代替2011年版1.2 集团特色凯宾斯基是欧洲历史最悠久的奢侈酒店集团。一个世纪以来，凯宾斯基招待过国际名流，见证了世界首脑的会晤，在全球范围内参与历史的谱写。 自成立以来凯宾斯基酒店已经开拓了一系列享有盛誉的创新奢华酒店旨在满足高端顾客的消费需求。每家酒店都融合当地的文化设计与酒店品牌，为客户提供凯宾斯基标准的服务。 集团成立于德国，凯宾斯基的脚印遍布欧洲、中东、非洲以及亚洲等等。酒店坐落于阿布扎比、北京、柏林、布达佩斯、伊斯坦布尔、曼谷和圣莫里茨等地。浓郁的传统，凯宾斯基酒店囊括了奢华酒店、度假村。其中不乏真实的历史建筑与令人叹为观止的前卫派酒店。凯宾斯基是个性的收藏家。每家酒店都有其独特个性与魅力，也是对其所在地的文化传统赞歌。店址有鸟瞰伊斯坦布尔海峡的，莫斯科的红场，圣彼得堡的冬宫，柏林的博兰登堡们。每个凯宾斯基酒店都为住店顾客展示所在国的风土人情于特色，同时让客户享受凯宾斯基闻名的无可挑剔的独特服务。集团酒店还包括前皇家宫殿：伊斯坦布尔的凯宾斯基Ciragan酒店奥斯曼土耳其帝国最后统治者的宫殿。德雷斯顿的凯宾斯基Taschenbergpalais酒店强者奥古斯特为他的至爱的Countess Cosel修建的宫殿。又或者是曼谷的Siam凯宾斯基酒店就建在挽巴茵行宫的旧址上曾是泰国拉玛四世的夏宫 秉承传统的欧洲服务价值观，凯宾斯基先驱进入快速增长的重点市场：如中东（阿联酋、约旦、巴林）、非洲（埃及、吉布提、纳米比亚）和中国（上海、沈阳、成都、西安、三亚等）。凯宾斯基一直在寻发展其在酒店行业的领军地位，寻找新的有趣的目的地，建立行业标准以运用与其他酒店的自身评估。 凯宾斯基目前在31个国家范围内管理超过51家五星级酒店。凯宾斯基亦是活跃于世界范围内的全球酒店联合会GHA的创始会员之一。 凯宾斯基对集团百年的历史传统以及被不断变化提升的市场认可的高标准品质引以为豪。集团计划于2015年之前在世界范围内包括欧洲、中东、中国以及非洲新增40家酒店，进一步巩固凯宾斯基业内地位。以浑厚的集团文化与价值观为依托，集团理事有权利做出对精明的决策实现集团发展蓝图。 为了证明凯宾斯基的申明的独特性同时不妥系原则，凯宾斯基旨在寻找最佳的国际目的地快速增长、集中与知名的产业。集团的未来策略基于以下三个焦点：选择性的增长、创新的服务理念以及出色的品质。凯宾斯基的可再生能源和能源效能在酒店管理中发挥置关重的角色。主要目的是节省管理成本同时为凯宾斯基酒店增加环境可持续性的标杆。凯宾斯基将会是五星级酒店类运用可再生能源的带头酒店。1.3设计标准1.3.1 物业类型 设计由地点、目标顾客群以及市场划分决定：l 商务物业：划分包括市区物业、会议以及机场物业l 度假物业：该划分包括沙滩与山林度假以及其他静养地1.3.2 场地特性 规划任何的物业建筑或辅助户外设施（池、网球场等等）均要要注意以下的大前提：环境邻近建筑、公园、道路与街道、机场和其他环境的影响与限制必须在场地的规划中考虑进去以达到良好的集成与合适的设计。法律要求设计应在分区、建筑规范、前景、优先权等方面考虑所有所在地法律要求。朝向充分利用自然光、阳光以及考虑客房与公共区域的室外视野。风向限制气流以及不必要的与风有关联的影响（冷热、灰尘、异味、噪音和烟雾等）主要通道与交通场地规划应允许足够的区域通向路、停车区、花园与特殊装置等。另外。所有通道应强调物业的直观视野，确保客户的第一尊贵体验。交通进出顺畅同时也要兼顾安全问题。通往主要的公共及服务区域需要明确的标识出来，同时防止噪音、污染、事故风险与其它的损害。可再生能源在设计与规划的初期必须将可再生能源纳入考虑范围，在施工与管理的阶段也不容忽视。酌情考虑当地因素（如太阳能的持续使用、风能等等。）参考1.3.7.3节详规。1.3.3 业主/开发商凯宾斯基尊重开发商的视野、要求与限制。在将酒店建成凯宾斯基标志性酒店同时最大化的考虑开发商的意见，从而确保项目的成功与履行有效操作标准.1.3.4 顾客凯宾斯基酒店吸引高端客户群，他们频繁入住奢侈与设计酒店。凯宾斯基的顾客忠诚与尊重酒店独特的品质、服务与完美。1.3.5员工为了确保服务品质，凯宾斯基通过提供最佳的工作条件与激情的工作氛围吸引全球最佳的酒店服务及管理人才。 精准的设计为有效的管理提供条件。其中包括全员工设施、行政办公室、所有后台操作区域以及可行条件下的员工宿舍。1.3.6 凯宾斯基操作要求 竣工项目必须遵守与运用凯宾斯基操作标准与流程。 在选材料与面饰以及设计系统之时应考虑保养与替换的容易度。1.3.7可持续性设计（“绿色/环保设计“） 在设计与规划的阶段，开发商必须指定被认可的可持续性设计顾问（由开发商出资）。其工作范围包括考量工程所有区域同时尊重设计、施工与设备相关事宜。 以下条款仅提供最低设计标准与要求；不提供完整设计方案。在任何情况下，设计必须同时完全遵守当地相关法律法规并达到欧、美最低标准尤其在健康、火灾、安全与环境等方面法规。如执行标准有背于当地政府规范，应征得凯宾斯基同意进行才能修改。可持续性设计指人造环境与服务应与经济、社会与生态的可持续性相辅相成。可持续性设计的目标是：凯宾斯基将会在项目设计前期后期与管理期间全力支持可持续性的努力。在许多国家的权利机构都通过财务奖励机制如减税优惠，减少自治区收费以及津贴等积极支持可持续性设计。1.3.7.1 总体要求 当设计酒店时，可持续性必须列入考虑范围，包括：健康的建筑：可持续性的建筑旨在创造一个不危害项目使用地和大环境的建筑。另一个需要强调的是室内的环境质量，尤其是是室内的空气质量与整体设置。例如：选择最大日光采集的工程地点，及最少的交通量等等。低影响材料：选择低能耗工艺的无毒、绿色生产或回收材料能源：在可能与经济之处最优先使用可再生能源作为电力供应。选择最适合酒店要求与当地政府规定的可再生能源。能源效率：使用在建筑中低能耗的工艺与产品，并安装智能管理系统（土木建筑、热电联产系统、太阳能系统，LED灯等）以便之后操作便捷。水的保护：安装智能系统以最大化该区的水的使用效能以及处理，还有水的再使用（洗？污水）最小化浪费以及可再生(回收利用)质量与持久性：更长寿命以及更好功能的产品应是少替换为主以减少生产替代品的影响。其它不同组织发展的可持续性设计标准以及项目设计指引也可用于参考。例如美国建筑委员会开发的绿色建筑评价标准（LEED认证）。1.3.7.2 具体措施设计时应考虑以下具体措施，此列表中的内容并非全部措施。 可根据酒店的地点和环境要求采取附加措施。卫生设施-饮用水和污水集中收集雨水和灰水进行再利用，例如户外灌溉最大选程度减少密封面采用绿色植物覆盖屋顶表面（如适用）安装节水装置就地安装污水处理设备用再生能源进行水脱盐电及冷热水的生产采用可 再生能源载体：研究太阳能（光伏和、或太阳能集热器）、地热能（热泵、空气热能设备等）、生物质等的可行性。采用冷热电联产生成冷却水、空气 吸收器-制冷设备（参见上文冷热电联产）热泵系统(参见上文)能源效率/节能 建筑外壳采用完善的隔热设计采用适当的材料，例如窗、门等顶级的BMS系统主要采用LED照明和、或节能灯泡1.3.7.3 可再生能源运用可再生能源的方方面面 可再生能源的使用已经有很长时间了，随着应对气候与能源供给等问题的紧张可再生能源的需要的也随之增长，技术的发展越来越趋于更高效与经济的系统。尤其是太阳能板更高效更低成本的技术也得到持续的发展。因此技术、效能以及成本的情况都在评估范围之内。 由权威能源专家研究酒店具体所在地并定义至少一个或多个可被利用的再生能源。该研究也要与设计团队密切合作（建筑师和机电工程师）。传统的备用电源供给也是完整的酒店供能不可或缺的。不同的可再生能源可用于供电、供暖与供冷：太阳能（电力） 太阳能可用于发电（光伏）。 光伏发电系统可安装于地面、建筑（屋顶或墙面）和或集成安装在玻璃外体。电能的生成取决于光照时间的太阳密度。为了持续的使用，需要实用的太阳能储备系统。光伏成本在电价高和或者有当地优越条件的区域比较经济。太阳能（集热器） 太阳能可直接运用与加热或制冷的生成。 这些系统已经很好的被阐释，也在一些酒店得到利用。 太阳能集热器可安装于酒店屋顶或地面。风能 根据所在地最大化风能条件这些系统已经很好的被阐释，也在一些酒店得到利用。考虑到系统的能见性，应为系统选择合适的位置。小型水力发电 通过水流经涡轮机可以产生电力。水流必须持续。 涡轮机的大小由排水量以及液压压头决定。环境问题也可能是限制。 以基本电能供电为基础，持续水流为条件，小型水力发电是酒店供能的很好解决方案。地热能 储存于岩石、地下水、和地表水的热能可以生成热能用于发电、取暖与制冷取决于蓄水池的温度-地热能发电要求地热温度超过120 。因此工程好大繁复。如果在酒店附近有独立发展的地热能发电站，可以购买使用电力。如果酒店需要大量的热气和或冷气，可以在一定的地理条件下钻孔生成60-110热能可以直接使用或转化成冷气。地表下、地下水、地表水（河、湖海等）的恒温可生成低温热气与直接制冷。低于10的可用于能量压缩。在地下约1米深处安置的水平收集器或井内收集器内封闭循环系统压缩热能。热能泵可用于生成35-45的温度。在夏季，同一系统可用于冷却酒店建筑。可以从地下水、河水或海水中压缩更多的能量。水泵入热交换器然后排回。该运用可以使用热能泵，或直接用冷水制冷。类似于这样的系统在世界范围内的数家酒店都有所运用。生物质 有机物可直接焚烧或发酵以生成气体。两者都可以通过蒸汽流程或在气体发动机中燃烧生成电能。 酒店产生的有机废物也可以与酒店附近的有机物一起使用。 发电过程中产生的废热可用于取暖或制冷。 生物质的使用受设备影响、设备本身和生物质的运输与气味的限制。 生物质的设备安装依大小规模已被使用，尤其是有机废物的处理。1.3.7.4在设计阶段必须着重注意以下问题：附加成本及投资回报期（由合格的第三方专家进行估算）确定合适的承包商及顾问确定合适的材料及产品1.3.8. 外部景观与室内景观 由酒店开发商（开发商付费）指定知名景观建筑师。工作范围包括工程所有区域，尊重设计、施工与设备有关的问题。通过提交移交报告来确认安装。 以下标准旨在建立最低设计准则、要求。并不提供全面设计方案。 在任何情况下，设计必须同时完全遵守当地相关法律法规并达到欧、美最低标准尤其在健康、火灾、安全与环境等方面法规。如执行标准有背于当地政府规范，应征得凯宾斯基同意进行才能修改。外部景观 外部景观是酒店设计中最为重要的一个品质因素。景观设计及项目将由专业的景观建筑设计公司开发完成。此外还需聘请其他专家进行特殊作业，如高尔夫球场、马球场以及其它马术活动、溜冰场、游船码头等。 专家必须参与项目的最初阶段，为项目提供思路，充分利用空间进行发挥创造。景观设计师负责提供总体设计理念以及一份初步的总体规划，随后由总体规划进一步开发详细设计。应优化土地利用，从而在自然元素（例如公园、森林、湖泊、花园等）、顾客使用需求（例如运动、活动、散步等）以及运作需求（直升机落场、服务通道等）之间达到平衡。通常建议利用当地的植物、灌木、草坪和树木既创造真实感又便于维护。同时设计必须注重生态方面的问题。设计应将其自身与自然的过程相结合，尽量减小破坏环境的影响。必须安装一个自动灌溉系统，如有可能，请回收使用回收水（灰水）。如果可行，还须安装一个雨水管理系统。景观设计必须包括适当的夜间照明，突出景观的审美特征。必须采用景观或其他适当的围栏对地坪上所有可见的机械设备进行遮蔽。提前在苗圃培育植物与树木（在现场培育最佳），以便其在植入前达到 规定的高度与规格。作为景观的一部分，道路和小径的设计必须以其用途为依据，例如车辆（汽车、长途车、卡车、婴儿车或手推车等）通道、人行道、体育活动场所通道以及服务专用通道等。根据当地的需要为临时的活动、节日提供电力供应（例如斋日帐篷、暂时性的露天餐馆等）室内绿化室内绿化必须能够体现酒店的整体氛围。室内绿化设计必须充分利用室内设计、空间、自然光以及照明。必须安装一个自动浇水系统（用于阳台及地坪植物），同时该系统必须易于维护和换件。应对室内绿化和室内外景观进行详细研究。1.3.9图释与标志牌、电子标志牌由酒店开发商（开发商付费）指定知名图释与标志牌顾问，工作范围包括工程所有区域，尊重设计、施工与设备有关的问题。通过提交移交报告来确认安装。 以下标准旨在建立最低设计准则、要求。并不提供全面设计方案。 在任何情况下，设计必须同时完全遵守当地相关法律法规并达到欧、美最低标准尤其在健康、火灾、安全与环境等方面法规。如执行标准有背于当地政府规范，应征得凯宾斯基同意进行才能修改。更多详细内容参见凯宾斯基集团“VI手册”室内标志牌 室内各项标志牌要深化其整体的设计特征。室外的标志牌应遵循凯宾斯基酒店集团的形象。 由图释设计师、顾问设计的信息、指引（寻路）以及标示的标志牌（必要时用电子标志牌）必须与室内设计相协调并由凯宾斯基审核并同意。 安全与保安标示牌属于建筑师范畴，须遵循安全行动准则以及凯宾斯基指南。室内标志牌：客房及公共区域（例如门牌号、走廊、升降机平台、会议室、宴会厅、餐饮店、水疗中心、酒店中所有方向指示、寻路标志牌等）后堂（例如办公室、员工设施、工作区等）所有安全与保安相关的标志牌电子标志牌电子标示系统必须运用于所有功能会议室以及会议室 该标识应安装于功能会议室的所有入口门处 标识显示屏的大小要与室内设计 统一在其它公共区域例如大堂、前厅区域等必要时安装额外电子标识（信息显示板） 42或52寸触摸板用作信息显示板。如需要，为水疗区域、员工自助餐厅、员工入口以及其它区域提供电子标识安装备用设备（电源或数据输出）。电子标识系统必须与财产管理系统(PMS)相连最低要求： 集中控制 IP启用 页面高清显示（至少720P） 支持所有word, ppt,视频、音频格式包括HD格式 可调试播放页面的时间 菜单语言选择-至少5种语言 支持RSS订阅与网页内容室外标志牌建筑的标牌与标识 景观区 指引到娱乐区域的室外标牌 车道与停车处 其它1.3.10 艺术品艺术品艺术品的发展必须与整体室内设计一致。该范畴的工作可指定酒内室内设计师或独立艺术品顾问进行。所有的艺术品都应进行安防安装（防盗装置等）1.3.11残疾客人要求残疾客人要求必须符合当地法规。通常必须至少满足以下要求：通向酒店以及所有公共区域的（分配的客房、会议室和宴会厅、餐饮店、水疗中心、外部区域等）的道路必须畅通无阻。如必须设置斜坡，则斜坡不得超过6%。否则必须安装额外的电梯或液压升降台。如果所有通往各个区域的门允许用于残疾客人，则宽度不得小于90cm。所有公共卫生间内必须加至少一个残疾人卫生间。根据当地法规，残疾人卫生间必须配有必要的无障碍设施以及紧急呼叫按钮或电话。公共区域的残疾人卫生间应设有婴儿换尿布台残疾人客房： 见9.3.61.4工程架构与流程1.4.1 设计师、顾问与专家凯宾斯基饭店要求聘用知名与具备酒店合作经验的合格建筑师、工程师、室内设计师以及其他顾问以保证质量成本适合当地市场。一个项目的成功除了凯宾斯基饭技术服务专家的努力外，还须依靠下表所列的所有主要专家和顾问。（高度专业化的之类别可能还需要专家和顾问的参与）。这些第三方的专业人员应该由开发商、业主出资聘请：类别 必修根据需要普通类项目、建筑工程管理 工料测量师 设计类设计建筑师 生产建筑师 室内设计师 景观设计师照明设计师平面设计师（标志牌）技术及施工机电工程师生命、安全顾问可持续设计、再生能源顾问信息技术与布线顾问AV顾问？厨房设计师洗衣店设计师水疗设计师儿童俱乐部顾问保安顾问交通、停车顾问电梯顾问声学顾问餐饮概念顾问、设计师艺术品顾问采购代理(j家具设施与设备和运营用品和设备)雪茄吧顾问其他高尔夫设计师游艇顾问其他娱乐顾问其他1.4.2 部件、系统与材料1.4.2.1 总体要求凯宾斯基酒店要求使用安装部件、系统、材料和或配件达到国际标准验证的商户和或供应商。这些部件、系统、材料包括以下（但不限于以下）最高质量级别的建筑材料，尤其需要开绿隔热性（冷热气候），包括建筑外窗双层或三层玻璃安装在公共区域和后堂使用最高质量级别的饰面最高质量级别的机电系统和零部件使用凯宾斯基认同的电梯（和扶手梯）商户其它等1.4.2.2维护合同在部件、系统与材料的选择过程中需要考虑的一个重要方面售后维护。为之后的维护合同（售后服务）应基于以下几个方面：保证成本（月度、年度）当地售后服务的可行性管理特定领域的当地要求、准则与法规。所有关键设备必须有维护合同，包括（但不局限于）以下电梯（扶手梯）制冷机财产管理系统（BMS）IT和电话交换机生命安全系统安保系统水处理系统紧急发电机厨房设备洗衣设备其它等1.4.3 工程流程以下步骤反映了工程流程的典型的阶段。在进入下一个阶段之前都须获得凯宾斯基的书面同意。每个阶段中的都要求一次或多次的凯宾斯基技术服务团队的实地考察。1. 概念设计概念设计建立与工程所有元素之间的使用范围、范畴以及关系。基于酒店项目（由凯宾斯基发展），首要目标是达成有特点、可行同时最能探索多样性的设计方案。建筑师、设计师提供一系列草绘展示建筑的整体空间规划与设计。必要时用绘图、模型和或效果图工程的视觉化。2. 方案设计首要目标是在考虑已建立的项目、预算整合创意评估一系列方案后发展处一个可行的方案。在这以阶段，建筑师、设计师在被通过的概念设计基础细化更多细节的绘图，有正确尺寸和x形状的所有空间平面图。白皮书框架罗列主要材料。建筑师、设计师必须确保所有的设计与建筑法规和其他操作方统一(如工程师和其他顾问)包括第一阶段的“偏离报告“，所有在报告中提及的问题必须征得凯宾斯基的同意方可进入下一阶段。3. 设计发展设计发展包括详尽说明以及改善方案设计。绘图完善必须体现于更细节详尽的文件并说明所有建筑材料。设计发展中进行所有设计决策与整合。包括细节绘图、立面、平面和顶棚平面图、效果图、最终情绪板饰面、家具选择和白皮书、以及样板和细节预算。包括基于凯宾斯基标准的“偏离报告“，所有在报告中提及的问题必须征得凯宾斯基的同意方可进入下一阶段。4. 工作绘图工作绘图阶段建筑师、设计师进一步完善绘图和白皮书成施工文件，用于承包商完成实际建筑成本并完成工程建筑。绘图与白皮书成为建筑合同的一部分。包括细节工作、施工图（与其他方协调），白皮书（包括安装白皮书），所有区的数量以及饰面安排。5. 投标评估给业主包括投标评估、备选方案、与推荐6. 工程实施、工地把控与合同管理总体，该阶段包括按照规划与白皮书施工。建筑师、设计师也审核通过承包商费用申请、经手工程变更通知、知会业主大体工程进度、质量工艺、及必要修改。也包括审核与通过多家生产商装配图、供应商车间生产控制、最终安装监控。7. 佣金与验收包括控制按质按量施工、安装、给业主制作剩余工作清单、制作和确认竣工图和所有区域物件白皮书（包括室内设计与软装FF&E白皮书）例如设备、机械、材料、色调、供应合同、保修信息、续订信息等。1.5提交要求与通过提交凯宾斯基酒店设计是按以下最低要求：演示格式最佳为A3， PDF电子档传输。概念设计（初稿） 周边地图 总平面图 所有区域的楼层平面图 基本建设剖面图 立面图&正面图 室内设计：效果图、情绪图和材料纲要设计（比例画） 总平面图所有区域的楼层平面图剖面图各方的绘图（如机电、厨房、洗衣、室内设计等）技术规格？白皮书框架基于凯宾斯基标准的“偏离报告“设计发展（终稿）总平面图所有区域的楼层平面图 细节与剖面图立面图&正面图各方的绘图（如机电、厨房、洗衣、室内设计等）细节与最终白皮书基于凯宾斯基标准的“偏离报告“提交凯宾斯基酒店家具设施与设备FF&E设计时，必须注意以下几点:家具设施与设备FF&E 凯宾斯基将对家具设施与设备预算进行审核批准 凯宾斯基将对家具设施与设备的详细规范说明的质量、设计以及操作适应性进行审核和批准 IT设备、电话；电视娱乐系统、门锁、迷你冰箱、保险柜等技术设备需要提前获得凯宾斯基批准。 在选择家具设施与设备是必须考虑当地的气候条件，位于热带气候地区、温度波动幅度比较打的地区或近海地区的酒店尤其应注意这点。1.6.1大致竣工业主公司与凯宾斯基酒店之间 签订的合同中的相关文章对运营接管酒店进行了规定。需要满足的主要 条件为约束建筑“大致竣工“的相关条款。该条款对以下几点进行了明确规定哪些设施必须做好运行准备建筑的验收等级、酒店接管后仍需继续改正的问题必须阐明的财务及保险相关问题1.6.2接管过程凯宾斯基接收酒店设施过程并非合同意义上的从承包商处验收工程，而只是酒店经营层面上的从业主手中接管酒店。技术服务协议中的相关规定适用所有术语和条件，另外凯宾斯基接管酒店后将协助业主执行完善的整体工程交接单，建立一份现场验收详单，该详单将成为接管文档的一部分获得所有相关区域的的完整所有权（除非接管文件中另有规定）1.6.2.1早期接管与占用酒店接管并非一次性完成，而是根据经营准备的需要先后对不同区域进行一系列接管一般来说，所有区域必须已经完工、验收、情结且设备完善，可以使用（包括所有所需的临时占用许可）且必须由凯宾斯基接管。凯宾斯基将拟定一份优先接管时间表，以下为时间表样本：区域开业前？周行政办公室，包括经理办公室、人力资源办公室、预订部等18卸货处、保安部、采购、收货部、50%的储藏室18员工电梯16宴会厅、会议室1250%的客房，包括走廊12机房、专用自动小交换机（PABX）10管家区、洗衣区10中央设施以及其他机电室和设备8工程部及车间8主厨房和员工食堂8员工更衣室8水疗中心6全天侯餐厅6特色餐厅、酒吧以及休息室4大堂、接待处、前台和后勤部4游泳池区2公共电梯2剩余客房2等等1.6.3接管文档及其他条款接管时，业主公司和或总承包商应：提供两套完整的竣工图纸，包括单不限于建筑结构、室内设计、所有技术交易以及所有顾问提供废热图纸和规范说明（打印版以及储存于CD的电子版）提供两套阀门图，列出各阀门的数量、所有系统以及功能提供所有设备、机械以及FF&E的全部文档，包括其目录操作、维护手册、技术规范说明、保修信息、建议备件清单、供应商列表以及当地联系方式等。移交所有设备和机械的所有备件移交所有设备和机械所需许可证以及所有相关的经审核批准的消防安全许可证及证书（或根据当地规定由任何其他管理机关签发的任何其它此类文件）提供所有设备和机械的调试和试运行的结果和图表移交酒店的所有钥匙在获得运营商的批准后，委派其员工进入相关区域进行任何建筑和修正工作1.6.4 备件清单接管时，业主公司和或总承包商应向运营商提供所需备件须在现场与凯宾斯基运营团队协调所需备件的最终类型及数量以下为200-300间客房的酒店清单样本装饰材料、区域用于维修及维护的备件数量墙砖、地砖和屋瓦每种型号各2%地毯每种型号各10%涂料每种颜色各201桶涂面材料每种图案颜色各5%木制顶饰条和底饰条每种型号规格各30m管道安装及附件每种型号各5套后堂和公共区域的嵌入式照明设备每种型号各10套公共区域的装饰照明设备除支形吊吊灯外，每种型号各3套吸音天花板2%门用五金（所有类型）各10套电气设备、开关、面板每种型号各1%恒温器（TCU）每种型号各10个浴室用具（包括瓷器）每种型号各5个装饰把手、球形把手每种型号各10套灯泡每种型号各2%FCU的代换过滤器每种型号各2%P 流程图33、34、35略 P36,37，38，39硬件要求略4停车库和外部停车场4.1停车库和外部停车场4.1.1设计概念考虑顾客的舒适、安全和便利，室内停车库最佳可直接达到酒店大堂。关口、门和或车库由带有内部通话系统的自动档杆安保。出于安全考虑，顾客、访客不能从停车区域直达客房层。要求连接车库与大堂和或前厅的连接处。大型酒店项目和多功能综合项目，必须聘请交通、停车顾问总体要求：所有停车区域必须清楚标记、记数和足够照明一般需要带栏杆的关口以及服务人员清晰区分顾客与员工停车区大型停车场提供智能停车系统(动态寻路)洗车区带有分油机（据当地要求）摩托车和自行车空间提供出租车、轻便车、巴士充电设施（据当地要求）独立电动车停车场且带充电设施的包括分离的电子计量器，据当地要求。带卫生间和电视的司机等待室暴露的安装要求进行车辆物理破坏保护，如镀锌减震器。停车区要求：在所有情况下，由当地分区条例规定最少空间。凯宾斯基的停车空间要求按以下公式计算：顾客停车城区停车位数量 =（房卡数）0.60展区停车位数量 =（房卡数）1.00度假区停车位数量 =（房卡数）0.80员工、酒店车队停车停车位置应在员工入口旁城区停车位数量 =（房卡数）0.10展区停车位数量 =（房卡数）0.01度假区停车位数量 =（房卡数）0.40巴士停车据当地要求在不影响顾客交通的情况下允许员工接送车下车区（必要之处）出租车停车该停车区应在酒店前面数量据当地要求双轮车辆停车空间（员工）数量据当地要求停车区域每个空间的总面积为25-35（包括通道、出口和流动）4.1.2.饰面地面：室内停车库 树脂或类似的可接受的饰面（防油防滑） 清楚区分标注人行道和道边，和或用颜色方案区分室外停车 与景观工程一致的饰面墙面（仅限于室内停车场）水泥上涂可洗涂料（明亮的友好的颜色方案）维护室：树脂或可洗涂料，拖把池周围用陶瓷砖天花（仅限于室内停车场）水泥上涂可洗涂料所有天花装置（如绝缘管道、洒水器等）必修防止意外的由举和或运输任何物件的物理损坏，例如家具、管道、大工具等。4.1.3 FF&E家具设施与设备提供合适的标识牌4.2.4 MEP 机电管道电流电源插座（整个区域可用安装）230V/10A插座440V/16或35A高压3段插座其它：独立电动车停车场且带充电设施的包括分离的电子计量器，据当地要求。照明一般照明和装饰照明遵照室内室外停车区200Lux照明（维护室250Lux照明）紧急照明紧急照明为正常照明等级的30%装有照明设备的紧急出口标识低压电路：数据与交流网络为一个带电话的电脑工作台提供充足的插座见14.8 部分(IT)安全与保安闭路电视监控（见14.2 部分）车杆通过内部通话系统和远程遥控车杆（开关）连接至接待台和或保安室车杆和生命、安全系统集成管道用于清洗的遍布全区的水点充足的排水（在斜坡底部和遍布全区）洗车区带有分油机（如适用）维护区带有拖把池其它安装CO侦探器(与生命和安全系统集成)在寒冷国家地板加热斜坡4.2.司机等待室4.2.1设计概念豪华轿车司机等待室（如要求）。装备足够的座位、卫生间、电视、电话和自动贩售机在停车库内或停车区域外。根据酒店布局也可在酒店主入口附近4.2.2.饰面地板乙烯基地砖墙面可洗涂料 天花吸音砖4.2.3FF&E家具与陈设耐磨桌子、椅子嵌入墙体式电视4.2.4 MEP 机电电流电源插座嵌入墙体双联插座照明300Lux功能照明紧急照明紧急照明为正常照明等级的15%装有照明设备的紧急出口标识低压电路：数据与交流网络见14.8 部分(IT)(1)该区电话插座（1）该区电视插座安全与保安闭路电视监控（见14.2 部分）管道带洗手盆和小便器的混合洗手间5.到达、停车门廊和外立面5.1到达&外立面5.1.1设计概念必须有该区的独立建筑申明。首先的定位酒店视觉的元素是景观通道（适用处）和或外立面。这些元素须与标识牌和照明综合研究。热力安装要求的方方面面也须归入外立面的设计至少5根旗杆，绳安装于杆内且防盗。旗杆必须有照明5.1.2 饰面地板地板覆盖必须耐用、用最好的饰面、足够的坡度和适当的排水系统在寒冷气候国需要地面坡道加热5.1.3 FF&E家具设施和设备标识牌遵照平面设计师、标识顾问的建议5.1.4MEP 机电管道电流电源插座（安装后用于整个区域的供电，如需要防护坏天气）230V/10A插座400V/16或35A高压三相插座照明一般照明和装饰照明由调光器面板控制，用于实现可调式照明，照明等级为0-300Lux外立面照明等级为0-500Lux遵照照明设计师的建议紧急照明紧急照明为正常照明等级的30%装有照明设备的紧急出口标识低压电路：安全与保安闭路电视监控（见14.2 部分）管道整个区域充足的出水点用以植株浇水和清洁足够的地漏（在寒冷气候国家须加热）其它插座（如水特装或煤气取暖器等）如要求5.2 停车门廊5.2.1设计概念 停车门廊是主要的建筑特征，具有酒店标志及操作等功能。停车门廊提供通往酒店的通道，该通道不受天气影响（例如设置雨篷、门廊、檐蓬等）可用于迎宾、行李、代客泊车等服务。停车门廊没有通往大堂的狭窄通道，体现整个酒店的风格和品质，配有代表性照明、特设设施以及标识。设计良好的的停车门廊至少用两条交通线，能够缓解由于住客车辆、酒店豪华轿车、公交车、以及长途公交汽车等车辆的达到和等候造成的交通压力。（如有要求）必须设立独立的出租车等候线、独立的团客入口和或会议室和多功能厅入口。5.2.2 饰面地板地板覆盖必须耐用、用最好的饰面、足够的坡度和适当的排水系统在寒冷气候国需要地面坡道加热墙、天花、楼梯等天花板应设有足够的防风雨措施5.2.3 FF&E家具设施和设备家具和装饰遵照室内设计师的建议代客泊车站、门童站（如适用）提供存放车要是的可锁定存储空间提供用于存放固态及小物品存放的空间(例如纸制品)1个电脑工作台电话可锁定抽屉隐藏式垃圾桶用于存放雨伞的空间（如适用）5.24MEP 机电管道电流电源插座（安装后用于整个区域的供电，如需要防护坏天气）230V/10A插座400V/16或35A高压三相插座照明一般照明和装饰照明由调光器面板控制，用于实现可调式照明，照明等级为0-300Lux遵照照明设计师的建议紧急照明紧急照明为正常照明等级的30%装有照明设备的紧急出口标识其它：供热设备（如当地需要）低压电路：数据与交流网络见14.8 部分(IT)为1个带电话电脑工作台提供足够的插座安全与保安闭路电视监控（见14.2 部分）管道整个区域充足的出水点用以植株浇水和清洁足够的地漏（在寒冷气候国家须加热）其它插座（如水特装或煤气取暖器等）如要求6.大堂区6.1.总体饰面：根据建筑师和或室内设计师的建议家具设施与设备遵照室内设计师的建议所有织物和布料均为阻燃（例如特莱维拉阻燃纱线或类似材料）及防污渍材料所有墙面装饰材料采用防火材料所有室内装饰品为合同、商业级面料且必须经过30，000次双重耐磨损标准 测试（循环）使用减震泡沫制作座椅时，必须采用阻燃高弹性泡沫。减震泡沫的最小密度为45KG/ m3所有木材必须干燥到平均含水量，且适合当地的气候条件。必须没有应力且表层硬化。木材桌面表面要经过处理以防止受到热量，刮伤和液体的破坏。（比如：聚氨酯，漆和密封胶所有的家具腿/脚必须有适合地板表面的脚垫。（比如：特氟龙）所有的抽屉和伸缩架子要有抽屉底部金属滑轨，带滚珠尼龙轴，完全伸出，带止位块的自动关闭系统。标识牌整个大堂区域均需要根据平面设计师、标识牌顾问建议照明根据照明设计师建议电力机电和给排水技术设备的保养要有设计合理的易于操作的维修孔所有的客房走廊要有线型出风口所有区域到客房都必须安装可见的条形散热器6.2主入口6.2.1设计理念进入酒店的通道为建筑主入口可以接受的方案包括一扇旋转门、两套双扇推拉门或带封闭玄关的自动滑动门气候控制要加以考虑（例如通风等）门廊减少空气渗透、阻止热量流失或过热减少能耗成本在所有情况下，必须在主入口门的一侧安装一扇教宽的单门，例如行李的处理及其它服务、残疾客人通道等根据当地规定在入口处安装金属探测器等安全措施6.2.2 饰面地板大理石、石材、花岗岩根据当地气候，应在入口门的玄关处设置耐用型地毯6.2.3 FF&E家具设施与设备家具和装饰遵照室内设计师的建议代客泊车站、门童站（如适用）提供存放车钥匙的可锁定的存储空间提供用于存放固态及小物品存放的空间（例如纸制品）1个电脑工作台电话可锁定抽屉隐藏式垃圾桶用于存放雨伞的空间（如适用）6.2.4 MEP 机电电流电源插座（整个区域可用安装）230V/10A插座照明一般照明和装饰照明由调光器面板控制，用于实现可调试0-300Lux照明根据照明设计师建议紧急照明紧急照明为正常照明等级的30%装有照明设备的紧急出口标识低压电路：数据与交流网络为一个带电话的电脑工作台提供充足的插座见14.8 部分(IT)安全与保安闭路电视监控（见14.2 部分）其它HVAC采暖通风与空调适用之处安装热空气幕6.3大堂大堂是客人到达和迎宾的区域，是整个酒店的“心脏”，也是客人进入酒店后对酒店的第一印象。大堂是设计典雅吸引客人的休息区和接待区，可通过大堂到达其它公共区域和客房住客和外部访客可通过大堂到达各餐饮设施须提供住客和访客座位以及一般流通的空间。由大堂食品柜和 最近的餐饮店提供餐饮服务室内设计和座位安排须能创造诱人和独特的氛围，同时保证客人的隐私包括定制糕点展示柜（冷藏） 须考虑保留用于现场音乐表演的空间（例如钢琴、竖琴等）大堂内或附近应设置电话亭和自动柜员机根据酒店项目需要，最少设置一台数字标牌显示器（大液晶屏）用于显示各类事务以及功能如适用，设置旅行社服务台6.3.2饰面地板：根据室内设计师建议大理石、石材、花岗岩、瓷砖、耐磨地毯（阿克斯霉特合同品级80/20，最小重量1850g/）下层胶垫（850g/）地毯须粘牢壁脚线用搭配的大理石、石材或花岗岩（根据设计方向，地毯区域也可用实木）墙面、天花板、楼梯等遵照室内设计师的建议6.3.3 FF&E家具设施与设备特装与装饰遵照室内设计师的建议标志牌在常规标志牌外，提供显活动摘要信息的电子标识牌，参见14.5.4.5细则遵照平面设计师、标志牌顾问的建议6.3.4 MEP机电电流电源插座（整个区域可用安装）提供嵌入式墙体或地板插座230V/10A插座400V16或 35A高压3段插座照明一般照明和装饰照明由调光器面板控制，用于实现可调试0-300Lux照明依据每天的时间预设好的情景后勤办公室手动覆盖（通过触摸屏）集成安全系统，在所有警示的情况下自动开启所有照明根据照明设计师建议紧急照明紧急照明为正常照明等级的30%装有照明设备的紧急出口标识低压电路：数据与交流网络为电力设备提供充足的插座如电视、电话等根据供应商的白皮书为电子标识牌供电见14.8 部分(IT)AV系统主大堂与酒店整个AV系统相连在接待区控制面板可以选择不同节目与音量背景音乐布局带有紧急呼叫功能电子标识系统展示所有宴会厅和会议区正在进行的活动（详见1.4.5.7）安全与保安闭路电视监控（见14.2 部分）6.4.前台6.4.1设计概念前台是吸引客人并有效处理入住、退房（包括收银）等服务的大堂特色设计：顾客一进入大堂就应该可以看见前台前台工作人员负责处理客人入住和退房事务以及复印、货币兑换、住客传真等其它业务出于安全因素考虑，主入口以及客用电梯必须设于前台可见范围内拥有大型团体客户的酒店应为其设立单独入口和入住区以保证住客出入畅通通常来说。前台为柜台形式，在部分情况下，可规划设计单独的休息设施和入住柜台。设置小型食品柜用于向客人提供免费饮料、冷、热毛巾等（如适用）应设立从前台通往其它大堂区域的直接通道6.4.2装饰材料地板柜台后面铺设耐磨办公室品级地毯或木质地板壁脚线用搭配大堂的大理石、石材或花岗岩柜台、桌子和柜子遵照室内设计师的建议6.4.3 FF&E家具设施与设备家具和装饰遵照室内设计师的建议前台（IT设备参见14.8-技术指南：信息技术）每个工作台1台带键盘电脑。放入凹槽的平面屏幕1台平板扫描仪（如需要用于护照扫描）每个工作台1台打印机（安装在滑动盘上），总共至少2台每个工作台1台电话每个工作台至少1台信用卡印码器，停车卡验证器（如适用）远程停车杆控制（如适用）邮件、杂物抽屉可锁定现金抽屉房卡抽屉验钞机每个工作台1台房卡解码器，后勤办公室管理电脑登记卡桶、抽屉带间隔的前台帐户桶、抽屉带标签的对开页账簿（每间客房1本，加20%用于客户往来帐隐蔽的垃圾桶6.4.4 MEP机电电流电源插座在前台范围内提供可用线路托盘在工作台面提供充足230V/10A双插座电脑独立插座照明一般照明和装饰照明由安装于背墙台面为0-500Lux照明根据照明设计师建议紧急照明紧急照