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浅谈如何做好项目工程管理策划 浅谈项目工程管理策划实施要点西南事业部工程管理中心林荣1目录23实施项目工程管理策划的背景及要求项目工程管理策划的实施启动项目工程管理策划要点4关于项目工程管理策划的思考1集团实施项目工程管理策划的背景及要求“大工程” 21、工程管理策划编制的前置条件?项目宗地周边配套及环境调研完成宗地原始地貌标高测量完成场地初堪完成项目规划设计方案经过公司内部评审或与政府沟通规划平面确定项目定位报告、项目开发计划完成。 施工图纸或初设 2、工程组织策划谁来做？什么时间做？33集团要求3策划重点项目管理目标、组织机构策划前期调研项目管理策划总平管理及安全文明施工管理策划风险及日常管理策划营销及招商管理策划计划、质量、成本管理策划3项目概况、建设条件及相关指标项目管理目标、组织机构策划策划重点总平管理策划安全文明施工管理策划计划管理策划质量管理策划成本管理策划营销及招商支持管理策划风险管理策划日常管理策划3策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研现状分析（项目位置、场地现状及周边环境规划总图及主要经济技术指标销售货值及数据指标，推盘节奏）项目总体分期情况及销售案场、项目展示区样板房位置拟布置情况项目概况场地建设条件等及开工前的“五通一平”正式用水用电等外线情况其他情况调查3?现状分析（项目位置、场地现状及周边环境）策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研内容要点?图片配合介绍项目位置情况、周边交通情况等场地现状情况描述（案例重庆涪陵坡地项目、南充凤垭山坡地项目）?周边环境描述（案例航校项目、东村项目）。 ?目的不利因素分析；核实地形图与现状相符性，为竖向设计及总平规划设计提供准确依据；核实宗地地上、地下障碍物情况，如地下管网或地上拆迁房屋、林地等情况；土方平衡依据、场地土方平整或台地施工、交通组织依据等；?对于流经本地块的河流，须了解其常年水位及淹涝的历史记录；?加油站及邻近学校、老龄公寓、高压走廊等对地块施工的影响程度分析；?跨行政区域对项目推进的影响。 3?规划总图及主要经济技术指标销售货值及数据指标，推盘节奏户型分布及销售面积指标等货值情况策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研内容要点?销售拟推盘节奏（备注分别从营销及工程角度看推盘合理性）?项目总体分期情况及销售案场、项目展示区样板房位置拟布置情况图片形式描述项目分期（含交付）情况（含分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积等）售楼处、样板房、景观示范区规划，位置布置、销售展示呈现效果情况描述?工程核实红线、退距、竖向标高与现场实际情况的关系目的?设计?营销设计初次交底；红线内不利因素分析；梳理报建风险点；配套功能用房是否满足首期交付销售货值梳理及推盘节奏?梳理项目分期，为分期开发及交付提供依据?为招采标段划分提供依据3?工程概况策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研内容要点目的?建筑工程概况水文地质情况工程施工重点及难点简述?熟悉建筑工程概况；通过对水文地质情况的掌握，了解是否出现高成本的地基处理，并提出应对措施；?梳理工程施工中的重点及难点，做到有效预控。 3内容要点?策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研目的正式用水用电等外线情况正式水、电、气、智能系统情况描述雨污水排放市政接驳情况描述安装外线情况摸底工作情况跨期项目满足首期交付的功能配套是否具备?摸清项目地块配套情况，为后期提供配套设计提供依据；?规避跨期项目无法满足交付条件为销售说辞工程篇提供准确数据?场地建设条件等及开工前的“五通一平”施工临水临电及雨污水排放情况描述施工道路开口情况项目红线外不利因素情况描述（备注建议图文并茂进行描述）?其他情况调查周边楼盘项目施工实施对标情况描述当地资源情况调查，重点对地材的供货情况调查；当地政府及周边居民关系调查红线内外其他重大不利因素调查报建验收敏感点调查3案例策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研3回顾策划重点 1、项目概况、建设条件及相关指标（8个方面阐述）-前期调研地块属性、建筑属性、配套属性、资源及环境属性。 总结为总平策划提供依据；为招采提供依据、为销售支持提供依据；为进度计划管理提供依据；为质量管理提供依据3策划重点 2、项目管理目标、组织机构策划?项目管理目标包括进度计划目标、成本优化目标、质量安全目标以及团队管理目标等?组织架构设置及岗位职责描述?项目组织流程梳理?合作资源设置要求及项目适配性描述3策划重点 2、项目管理目标、组织机构策划?项目管理目标包括进度计划目标、成本优化目标、质量安全目标以及团队管理目标?质量目标建议包括月（季）度检查排名及客户交付质量目标两方面阐述团队管理目标建议包括学习总结培训类及梯队建设、人才培养等3?组织架构设置及岗位职责描述策划重点 2、项目管理目标、组织机构策划3?项目组织流程梳理策划重点 2、项目管理目标、组织机构策划3?合作资源设置要求及项目适配性描述策划重点 2、项目管理目标、组织机构策划3?合作资源设置要求及项目适配性描述策划重点 2、项目管理目标、组织机构策划3?总平管理策划作用策划重点 3、总平管理策划?依据总图分析，提前规划，提前沟通，有利于公司各部门理清思路，达成共识作为合约策划的重要依据，可以有效地控制成本总平面管理策划也是后续进度管理策划、质量管理策划、安全文明管理策划的基础作为现场安全文明管理的重要依据3?总平管理策划思路?策划重点 3、总平管理策划总平面管理策划是在设计方案及营销针对项目分期开发意见基本确定的前提下，以总图分析及施工总平面规划为依据，项目部根据项目开发进度，分阶段对施工总平面布置进行调整、补充和修改，明确总包单位分区、土方平衡、临时施工道路组织、施工顺序等内容，以作为本项目合约策划及现场工程管理的重要依据。 简单概括，总平面管理策划是从房产公司工程管理的角度进行项目的施工总平面规划，区别于施工组织设计中的施工总平面布置。 3?总平管理策划步骤策划重点 3、总平管理策划总图分析基于总图分析，根据项目总体经营计划等因素，确定项目开发分期。 同时，确定展示区位置等。 根据分期体量大小，合理确定总包分区，并以此作为合约规划的前提条件结合销售开盘计划和总包施工组织设计，合理进行标段划分根据项目分期、分区及标段施工时间，整体进行土方平衡，有别于竖向设计的土方平衡结合集团安全文明施工标准及当地政府部门相关规定，合理进行标段划分，对场地围护、施工大门、场地道路等具体做法的安全文明措施及标准要求。 结合销售开盘及展示计划和总包施工组织设计，合理进行施工机械布置；主要加工区、材料堆场区、作业区布置；确定外脚手架的搭设方式；临时水电及雨、污水排放系统的设置；分阶段场平总平布置；结合项目分期、分区及标段施工时间，分别考虑展示区销售通道、交付通道及各施工阶段的施工通道。 并合理协调相互关系3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划项目分期3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划项目分期3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划总包分区3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划交通组织关注 1、施工通道与展示通道或交付通道关系；关注 2、红线外围市政道路及其他不利因素对后期施工或交付影响关注 3、不同分期、总包分区、施工标段以及不同阶段施工通道关系关注 4、进行交通组织设计时，应考虑各分包单位进场动线关系，同时应将垂直运输等纳入考虑。 3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划交通组织案例13?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划场地规划重点 1、“小规划”重点 2、场地规划主要指结合销售开盘及展示计划和总包施工组织设计，合理进行施工机械布置；主要加工区、材料堆场区、作业区布置；确定外脚手架的搭设方式；临时水电及雨、污水排放系统的设置；分阶段场平总平布置；3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划场地规划3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划场地规划3?总平管理策划重要内容分析策划重点 3、总平管理策划设置标准结合集团安全文明施工标准及当地政府部门相关规定，合理进行标段划分，对场地围护、施工大门、场地道路等具体做法的安全文明措施及标准要求。 总平面管理策划中的标准设置内容基本都与造价相关，这些内容均要在相应的合同中体现，例如，临时施工道路宽度、断面做法；机械型号规格、布置要求；材料堆场面积、做法等内容应作为招标重要依据，并且在招标时明确与造价相关的内容，可以有效地减少施工过程中的措施签证，便于成本控制总平面管理策划作为主包合同的附件，明确了雨、污水排放方式、沉砂池、洗车池、排水沟具体做法等安全文明措施，以上内容主包单位均在措施费清单内逐项报价，项目部要求主包单位落实安全文明措施时，既有具体项目、做法又有相应清单造价，具有较强的执行力。 3策划重点 3、总平管理策划回顾大、小、总体、细节。 总结总平管理策划是工程管理策划的核心之一，它直接体现项目管理水平。 同时总平管理策划为招采、销售、进度计划管理理清相关关系，也为成本控制、质量管理夯实基础。 3?安全文明施工管理策划意义策划重点 4、安全文明施工管理策划?安全与质量同步质量与安全工作，交互作用，互为因果。 质量第一则是从关心产品成果的角度而强调的，安全为质量服务，质量需要安全保证。 施工过程哪一头都不能丢，否则，将陷于失控状态。 ?安全与进度互促施工中违背客观规律，盲目蛮干、乱干，在侥幸中求得的进度，缺乏真实与可靠的安全支撑，往往容易造成不幸，不但无进度可言，反而会延误时间，影响施工，进度应以安全做保障。 ?安全与效益同在安全措施的实施，会不断改善劳动条件，调动员工的积极性，提高工作效率，带来经济效益，从这个意义上说，安全与效益完全是一致的，安全促进了效益的增长。 ?安全文明施工管理策划思路安全与文明形象管理策划是指建设工程开工阶段，对安全与文明形象管理过程提出预定目标、检核标准与管控措施，保证工程建设范围内人、机、物等相关主客体有序、健康、规范地持续运行。 以规范的要求和统一的模式保障施工现场的安全目标和文明形象，加强对承建单位、监理单位考核管理的同时提升我公司的品牌形象。 3?安全文明施工管理策划内容策划重点 4、安全文明施工管理策划安全管理?现场安全日常管理临时用电；施工机具；现场防火防爆；基坑；模板/高支模、拆模及支撑体系；脚手架；垂直运输设备（如塔吊、井架和电梯等）；高空作业与三宝四口；资料?建立安全管理三级组织体系?季节性安全施工策划、地下不明物保护策划及销售案场、展示区等专项安全策划?事故预防与应急处理文明施工管理?文明施工日常管理场地围护及封闭清洁管理；排水场地硬化及道路；工人着装；材料堆码；场地总平布置及标识等等?成品管理?劳资纠纷处理?等等3?安全文明施工管理策划重点梳理策划重点 4、安全文明施工管理策划3?计划管理-前言策划重点 5、计划管理策划问题描述?缺乏计划意识?缺乏系统性开工条件无法满足要求疲于开盘疲于销售节点?缺乏合理的分级计划层级?缺乏主线和驱动?缺乏持续性?眉毛胡子一把抓?深一脚浅一脚，东抓一下西抓一下?体系内信息不对称。 营销随时要求货值提供内部炮弹无法及时补给疲于交付疲于变化无常。 政府关系及周边环境协调困难3?计划管理-前言策划重点 5、计划管理策划计划管理目的及作用计划管理策划从项目整体开发计划的角度出发，通过公司运控管理中心编制的项目开发一二级计划对证照办理、出图、采购及甲供材进场计划、施工总进度计划等专项计划进行分解，来对销售示范区展示及销售配合、设计出图、采购、报批报建、现场施工的搭接顺序、工作内容、时间安排等方面进行整体策划，并对如何促使进度计划在项目开发过程中按期实施的进度管理控制措施进行预先安排。 1.1进行计划管理策划，可使项目开发更好地满足公司分期销售进度指标的要求，并使建设工程早日竣工入伙，从而提高资金、资源的快速周转而达到公司的经营计划目标。 1.2进行计划管理策划，可为安排设计出图计划、采购招标策划、工程标段划分、选择招标方式提供依据；公司各部门围绕进度目标进行提前沟通，在设计出图、采购、选材定样、分期销售、报批报建等方面采取哪些措施以保证进度目标方面达成共识，以便在施工过程中进行有效地协调配合，从而确保建设工程如期完工。 1.3进行计划管理策划，编制合理的施工进度计划，可对施工单位进度计划进行审查，以保持施工工程中资源投入的连续性和均衡性，避免人力、物力的运用不均衡或浪费，确保工程质量和施工安全；可在施工过程中对实际施工进度进行对比分析，及时纠正进度偏差，为顺利实现预定工期目标提供良好的条件。 3?计划管理的思路策划重点 5、计划管理策划体系梳理集团ERP系统3?计划管理的思路策划重点 5、计划管理策划体系梳理分级管理整体策划3?工程计划管控措施策划重点 5、计划管理策划12公司内部管控措施3项目工程管控措施建立奖罚制度；施工进度计划较项目总控计划提前，并合同约束；总分包合理穿插；施工工艺工序合理利用；等等。 进度影响因素分析及对策项目启动会；标准（合理）工期编制；整体营运计划考核；项目协调例会制度；合约规划，全面梳理，避免死角；出图、招采及定板定等样施工前置条件预警制度3?进度计划管理策划案例策划重点 5、计划管理策划案例一案例二3?工程质量控制目的及意义策划重点 6、质量管理策划工程质量策划的目的减少因设计缺陷影响建筑功能性或用户舒适性；减少因设计缺陷造成工程质量（符合设计规范，但现场不利于施工操作或严重影响工期的情况）；减少设计不符合规范影响验收；减少设计与销售不符引起住户投诉；减少设计与报建不符影响规划或消防验收；加强细部构造处理，提升项目精品形象；减少施工技术层面的安全事故及技术性质量问题；将施工控制措施真正落实到位，减少施工质量问题工程质量包括出图质量、采购质量、施工质量、产品效果质量工程质量策划的意义为工程质量始终处于可控状态、质量目标得以顺利实现提供强有力的技术保障；提升项目质量水准，对项目销售及公司品牌作出贡献；前瞻性解决质量及技术问题，为项目开发进度及验收入伙顺利实现提供有力支持；前瞻性解决质量及技术问题，避免返工造成的损失，节约工程成本。 3?工程质量控制思路策划重点 6、质量管理策划3?质量管理策划重点策划重点 6、质量管理策划质量目标管理体系建立合同约束技术工艺创新3?质量管理策划重点策划重点 6、质量管理策划?质量目标月度检查、交付合格率、缺陷率等质量策划出发点必须立足于项目，不同项目的情况不同，质量策划的重点及难点不尽相同；同一项目的不同发展时期，质量策划的重点及难点不尽相同在各项招标工作开始之前，将项目的做法及特别要求以招标要求的方式提出。 提前以合同条款的形式固定下来有利于成本控制和现场实施对重要部位及关键工序，要求施工单位报送专项施工方案，工程管理部通过后方可进行施工，在技术层面避免安全或质量事故的产生以样板引路保证建筑产品功能及效果的前提下，尽量避免因设计调整或施工整改带来的大面积返工和损失要求所有的工序开始前和结束后，必须报监理工程师检查验收。 并将施工验收及工序控制与进度付款结合起来，付款时附上各控制表格签字情况，对未按以上要求办理或违反上述规定者，拒绝付款?对重要部位及关键工序，均由项目部经理/副经理、总监/副总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。 建立质量保证体系，明确管理职责根据项目特点梳理项目质量策划的重点及难点配套安装工程需进行专项配套组织策划（明确专业队伍、负责范围、工艺要求和管线调整后的施工要求）将项目的做法及特别要求以招标要求的方式提出，并签入合同条款对重要部位及关键工序，要求施工单位报送专项施工方案，由城市公司工程部审核通过后方可进行施工。 专业人做专业事堵螺栓洞、门窗及顶砌塞缝、浇水养护、配套安装后周边封堵建筑产品功能及效果样板引路，施工工序样板引路工程质量、施工验收及工序控制与进度付款结合起来重要部位及关键工序，均由项目部负责人、质量工程师、总监、各专业工程师会同施工单位组织联合验收。 3?成本管理策划重点策划重点 7、成本管理策划重点 1、合约规划及合同管理；项目合约规划项目合同梳理及交底重点 2、成本控制管理设计阶段成本控制招采阶段成本控制现场管理阶段成本控制3?成本管理策划重点策划重点 7、成本管理策划合约规划及合同管理前期规划甲乙供材料零星工程工作界面划分合同梳理及交底认质认价单位考察招标开标技术标准签证定期沟通资金计划及支付结算定期更新及采购巡检对合作资源的过程评估和后评估3?成本管理策划重点策划重点 7、成本管理策划成本控制管理3?成本管理策划重点策划重点 7、成本管理策划成本控制管理措施 1、设计图纸管理及时发现设计不合理之处，减少变更发生，从而降低工程总成本；采取合理施工技术措施，减少浪费与损耗，提高效率从而节约成本。 开工前，工程部组织施工图内部审查，工程部组织总承包商、监理公司、设计院进行图纸会审，将图纸上出现的问题消化在图纸阶段，减少工程返工，降低成本浪费。 对于工程施工过程中发生的现场签证工程部部专业工程师、成本工程师负责现场审核承包商上报的工程量；成本工程师负责每月的设计变更、现场签证和零星工程结算的审核。 工程部专业工程师及监理公司负责审核确认上月完成的工程量，成本工程师负责按确认的工程量审核确认工程进度款。 2、合同管理做好合同的文本管理，对合同进行交底和讲解；工程管理人员必须熟悉合同主要条文，在工程建设管理过程中做到有据可依，充分利用合同约定管理好工程建设； 3、现场签证管理现场签证事实清楚，有理有据，工程量清楚，做到签证准确及时有效； 4、工程进度款管理根据合同约定和工程款支付制度做好进度款款工作，做到形象进度事实清楚，工程质量合格，有据可依，各种表单附件齐备，票据详实；进度款款签审符合公司规定；建立进度款台账管理； 5、工程结算管理工程结算条件符合合同约定和公司制度，各种结算资料齐备，签审符合制度要求；在施工单位上报结算资料前工程部对其结算工作进行专项交底，并邀请成本部等共同审核结算资料，以提高结算资料的准确性，提高结算资料审核效率；3策划重点 8、营销和招商支持策划1作用工程进度计划管控措施项目整体运营过程中，营销及招商的各项节点要求、形象要求对项目工程管理影响很大，必须在项目前期工程策划过程中，充分与公司营销或招商管理部门交圈，充分考虑营销或招商概念，在工序、进度、措施等各项工作中考虑营销需求，在实现工程形象对营销的支持同时，将自身的工程管理目标实现。 2内容?售楼处位置策划及呈现计划；展示区及样板房开放计划；销售推盘节点或招商节点计划