(房地产法演讲)商品房买卖合同纠纷违约金过高减少标准研究报告PPT课件

1 商品房买卖合同纠纷违约金过高减少标准研究报告 2 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的 应当以违约金超过造成的损失30 为标准适当减少 当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的 应当以违约造成的损失确定违约金数额 3 我国合同法违约金的性质 我国现行合同法对违约金的性质并未做明确规定 但是我国法学理论界和审判实践中对其曾展开过讨论 主要存在以下两种观点 一是认为 我国应在赔偿性违约金之外承认其惩罚性 另一种观点认为我国的违约金制度应取消惩罚性违约金 仅保留赔偿性违约金 英美法系只承认赔偿性的违约金 我国与大陆法系国家则认为违约金同时兼具赔偿性和惩罚性 4 关于减少标准的各种解读 适当减少的含义 假定 a为约定的违约金数额 b为实际损失金额 实例 假如 约定的违约金数额a为3万元 实际损失金额b为1万元 1适当减少至定数b 0 3b即 减少为13000元的违约金2适当减少至定数b 0 3 a b 即 减少为16000元的违约金3在b与1 3b之间适当确定即 在10000 13000之间适当确定4在 b 0 3 a b 与a之间适当确定即 在16000 30000之间适当确定5在1 3b与a之间适当确定即 在13000 30000之间适当确定6在b与 b 0 3 a b 之间适当确定即 在10000 16000之间适当确定 5 合同法违约金条款 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 约定的违约金低于造成的损失的 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加 约定的违约金过分高于造成的损失的 当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少 当事人就迟延履行约定违约金的 违约方支付违约金后 还应当履行债务 6 最高法院合同法解释 二 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的 人民法院应当以实际损失为基础 兼顾合同的履行情况 当事人的过错程度以及预期利益等综合因素 根据公平原则和诚实信用原则予以衡量 并作出裁决 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的 一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的 过分高于造成的损失 7 案例 成都新世宇实业有限公司 成都雄宇实业有限责任公司与张捷商品房预售合同纠纷一案协议要求被告支付给原告的违约金为 99664元原审法院根据本案实际情况 酌定为67765元 即99664元 70 2000元 原告之前已经领取2000元 原告的实际损失 同地段房屋的租金为标准进行计算 原告的损失为 26400元 8 二审法院判决 二审法院认为67765元的违约金仍过高 结合房屋的实际情况 合同履行情况 根据公平原则和诚实信用原则 本院酌情调减为33631元 已扣除新世宇公司 雄宇公司先期支付的2000元违约金 暨 35631 26400约为1 35 9 我的结论 违约金的减