房地产投资分析报告撰写模板

B DB D 项目投资分析报告项目投资分析报告 项目名称 项目名称 B DB D 小组成员 小组成员 周周 澈澈 专专 业 业 房地产经营与估价房地产经营与估价 班班 级级 二二 班班 所属系别 所属系别 营销系营销系 日日 期 期 第 1 页 共 10 页 目目 录录 一 地块基本情况分析 2 二 产品规划设计 三 地块价值测算 四 项目进度计划安排 五 项目投资估算 六 项目销售价目表的制作 七 销售收入估算 八 财务分析 九 结论 十 附件 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 2 页 共 11 页 B DB D 项目投资分析报告项目投资分析报告 一 一 地块基本情况分析地块基本情况分析 表 1 B D 地块规划指标表 总占地面积 平米 115600 00 绿地率 30 规划容积 率 2 04 总建筑面积 平米 320576 36 建筑密度 40 车位个数 2352 00 计容积率建筑面积 平米 235256 36 不计容积率 建筑面积 85320 00 产品组合建筑面积面积比例可售率可售面积 平均每户 面积 总户数 住宅高层 洋房 211546 0789 92 100 211546 189 342368 商品底商 23323 049 91 100 23323 049 85 配套设施 387 250 16 幼儿园 托老所 00 其他 小计 235256 36100 00 地上合计 235256 36100 地下建 筑 车库及设 备用房 85320 100 8532036 03 地下合计 85320 合计 320576 36 2368 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 3 页 共 11 页 二 二 产品规划设计产品规划设计 把设计的内容用语言描述 加图表等 表 图要分别编号 如表 1 表 2 图 1 图 2 表名在表上 图名在图下面 1 项目总体规划图 图 1 图 1 2 高层 洋房产品设计 高层 洋房立面图 图 2 图 2 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 4 页 共 11 页 高层户型图 图 3 图 3 洋房户型图 图 4 1 至图 4 5 洋房 1F 图 4 1 洋房 2F 图 4 2 洋房 3F 图 4 3 洋房 4F 图 4 4 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 5 页 共 11 页 洋房 5F 图 4 5 三 三 地块价值测算地块价值测算 表2 比较因素条件说明表 比较项目比较项目估价对象估价对象可比实例可比实例 1可比实例可比实例 2可比实例可比实例 3 项目名称项目名称西永项目 沙坪坝区西永 组团 L 分区 L39 1 03 L56 1 03 号宗地 沙坪坝区西永 组团 U 标准分 区 U10 1 1 02 U10 1 6 02 U10 1 10 02 号宗地 沙坪坝区西永 组团 L 分区 L29 3 03 L29 4 03 L32 1 03 L34 03 L48 5 03 号 宗地 楼面地价楼面地价200118821883 成交时间成交时间2014 04 012013 04 102013 10 082013 12 02 交通便捷度 无公交 紧邻 一号线 较便 无公交 交通 不便 交通较便捷 紧邻主干道 交通很便捷 基础设施完善度差差中良 周围环境良 紧邻虎溪河 环境较好 一般良 区域区域 因素因素 距市一级商业中心距 离 开车 20 分钟开车 30 分钟开车 15 分钟开车 15 分钟 宗地面积 115600112047205947206126 建筑规模 平方米 容积 率 2 41 2 1 552 36 宗地地形状况 较规则 呈 T 形 较规则 呈 T 形 形状较规则 规则 呈正方 形 规划限制无无无无 个别个别 因素因素 规划用途 二类居住用地 商业用地 商 务用地 二类居住 用地 二类居住用地 商业用地 商 务用地 二类 居住用地 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 6 页 共 11 页 比较项目比较项目估价对象估价对象可比实例可比实例 1可比实例可比实例 2可比实例可比实例 3 土地使用年限 商业 70 年商 业 40 年 70 年70 年 商业 40 年 住宅 70 年 出让方式拍卖挂牌拍卖拍卖 表3 比较因素条件指数表 比较项目比较项目估价对象估价对象可比实例可比实例 1可比实例可比实例 2可比实例可比实例 3 项目名称项目名称西永项目 沙坪坝区西永 组团 L 分区 L39 1 03 L56 1 03 号宗地 沙坪坝区西永 组团 U 标准分 区 U10 1 1 02 U10 1 6 02 U10 1 10 02 号宗地 沙坪坝区西永 组团 L 分区 L29 3 03 L29 4 03 L32 1 03 L34 03 L48 5 03 号 宗地 楼面地价楼面地价200118821883 成交时间成交时间2014 04 012013 04 102013 10 182013 12 02 交通便捷度10098100102 基础设施完善度100100102100 周围环境10010598100 区域区域 因素因素 距市一级商业中心距 离 10098101101 宗地面积 100100104104 建筑规模 平方米 容积 率 100104103100 宗地地形状况10098100102 规划限制100100100100 规划用途1009999100 土地使用年限100100100100 个别个别 因素因素 出让方式100100100100 合计100100107112 表 4 比较因素修正系数表 比较项目比较项目可比实例可比实例 1可比实例可比实例 2可比实例可比实例 3 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 7 页 共 11 页 比较项目比较项目可比实例可比实例 1可比实例可比实例 2可比实例可比实例 3 项目名称项目名称 沙坪坝区西永组团 L 分 区 L39 1 03 L56 1 03 号宗地 沙坪坝区西永组团 U 标 准分区 U10 1 1 02 U10 1 6 02 U10 1 10 02 号 宗地 沙坪坝区西永组团 L 分 区 L29 3 03 L29 4 03 L32 1 03 L34 03 L48 5 03 号宗地 均价均价200118821883 交易情况修正系数交易情况修正系数111 市场状况调整系数市场状况调整系数1 461 211 21 房地产状况调整系数房地产状况调整系数100 100100 107100 112 1 求取市场状况调整系数 可比实例可比实例 D 市场状况调整系数1 17 4 41 可比实例可比实例 E市场状况调整系数08 1 41 2 可比实例可比实例 F市场状况调整系数05 1 41 3 1 2 求取房地产状况调整系数 可比实例可比实例 D 的房地产状况调整系数 100 100 可比实例可比实例 E 的房地产状况调整系数 100 107 可比实例可比实例 F 的房地产状况调整系数 100 112 3 求取比准价值 V1 2001 1 17 100 100 2341 17 元 V2 1882 1 08 100 107 1899 59 元 V3 1883 1 05 100 112 1765 31 元 将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果 则该期房在 2014 年 4 月 1 日的市场均价 单价 为 2341 17 1899 59 1765 31 3 2002 02 元 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 8 页 共 11 页 四 四 项目进度计划安排项目进度计划安排 新鸥鹏西永 B D 地块建设进度计划表 表 5 工作内容工作内容工作起点工作起点工作终点工作终点 工作时间工作时间 长度长度 备注备注 一 前期阶段一 前期阶段 土地获取 14 414 4 土地获取在 14 年第 4 季度一次性投入 前期工程 15 115 2 2 季度 二 项目建设二 项目建设 建设面积建设面积 一期工程 一期工程 131170 高层 15 317 2 8 季度 95086 1 2 3 4 栋 商业 15 317 2 8 季度 7257 B 地块所有商业 车库及设备用房 15 317 2 8 季度 28440 三期平摊 配套设施 15 317 2 8 季度 387 所有配套设施 二期工程 二期工程 115820 高层 16 117 4 8 季度 71314 5 6 7 栋 一期高层预售时开始 商业 16 117 4 8 季度 16066 D 地块商业 车库及设备用房 16 117 4 8 季度 28440 三期平摊 三期工程 三期工程 73586 洋房 16 318 2 8 季度 45146 所有洋房 二期高层预售时开始 车库及设备用房 16 318 2 8 季度 28440 三期平摊 三 项目销售三 项目销售 销售面积销售面积 一期工程 一期工程 高层 16 116 2 2 季度 95086 一期建设完四分之一后开始预售 第 1 季度销售 60 第 2 季度销售 40 商业 16 217 1 4 季度 7257 比高层晚一季度销售 每季度销售 25 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 9 页 共 11 页 车库 16 317 2 4 季度 车库在高层销售完成后开始 二期工程 二期工程 高层 16 316 4 2 季度 71314 二期建设完四分之一后开始预售 第 1 季度销售 60 第 2 季度销售 40 商业 16 417 3 4 季度 16066 比高层晚一季度销售 每季度销售 25 车库 17 117 4 4 季度 车库在高层销售完成后开始 三期工程 三期工程 洋房 17 117 4 4 季度 45146 洋房建设完成四分之一后开始预售 每季度销售 25 车库 17 318 2 4 季度 车库在洋房销售一半后开始 新鸥鹏西永 B D 地块项目进度计划安排甘特图 表 6 2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年 14 415 115 215 315 416 116 216 316 417 117 217 317 418 118 218 318 4 一 前期阶段一 前期阶段 土地获取 前期工程 二 项目建设二 项目建设 一期工程 一期工程 高层 商业 车库及设备用房 配套设施 二期工程 二期工程 高层 商业 车库及设备用房 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 10 页 共 11 页 三期工程 三期工程 洋房 车库及设备用房 三 项目销售三 项目销售 一期工程 一期工程 高层 商业 车库 二期工程 二期工程 高层 商业 车库 三期工程 三期工程 洋房 车库 前期阶段有 3 个季度 包括土地获取和前期工程 设期有 12 个季度 包括高层 洋房 商业 车库及设备用房 配套设施 的建设 销售期有 10 个季度 包括高层 商业 洋房 车位的销售 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 11 页 共 11 页 五 五 项目投资估算项目投资估算 前期工程费 表 7 序号项 目 名 称金额 元 单方造价 按总建筑面积 元 建筑面积 一土地取得成本 485869078 2000 235256 1 其中 土地 招拍挂 成本 470512720 2000 0 235256 4 2 契税 14115382 3 配套费契税1005720 4 土地交易费 235256 二前期工程费 47018000 1 可行性研究及定位费用200000 2 规划设计费 4624000 40 0 115600 0 3 勘测费 1156000 10 0 115600 0 4 三通一平 2890000 25 0 115600 0 5 规费 38148000 1 城市建设配套费 33524000 290 0 115600 0 2 人防异地建设费 2312000 20 0 115600 0 3 其他费用 1734000 15 0 115600 0 6 监理费 578000 5 0 115600 0 建筑安装工程费 表 8 序号成本项目金额 万元 单方造价 元 工程量 三建筑安装工程费 610512889 1 高层 296191982 1780 166400 2 洋房 107899131 2390 45146 08 3 商业及会所 44313776 1900 23323 04 4 地下车库及设备用房 162108000 1900 85320 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 12 页 共 11 页 基础设施建设费 公共配套设施建设费 表 9 序号成本项目金额 万元 单方造价 元 m2 工程量 四基础设施建设费 17802430 1 供电工程 6936000 60 00 115600 2 供水工程 1849600 16 00 115600 3 供气工程 2312000 20 00 115600 4 排污工程 231200 2 00 115600 5 通信 通讯工程 231200 2 00 115600 6 小区道路工程 4624000 40 00 115600 7 绿化建设费 578000 5 00 115600 8 室外照明 809200 7 00 115600 9 健身场地建造费 30 10 环卫设施 231200 2 00 115600 五 公共配套设施建设 费 677687 5 1 幼儿园 2 托老所 1800 00 3 配套设施 677688 1750 00 387 25 开发及期间费用 成本费用总额 表 10 序 号 成本项目合价 万元 计 算 依 据 六开发间接费 149078443 47 1 管理费用 34856402 55 二 五项之和的 3 2 财务费用 13200000 00 本次贷款 2 亿 贷款期限为 1 年 贷款年 利率 6 到期一次还本付息 财务费用 按照利息的 1 1 倍进行计算 3 销售费用 42928036 68 总销售额的 2 5 4 不可预见费 23237601 70 二 五项之和的 2 5 开发期间税费 34856402 55 二 五项之和的 3 七成本费用总额 1310958528 33 一至六项之和 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 13 页 共 11 页 六 六 项目销售价目表的制作项目销售价目表的制作 1 销售均价的确定 根据市场比较法 我们算出销售均价为 5499 2 栋差的确定 高层 1 7 号楼栋情况描述表 表 11 楼号景观噪音出行方便程度 1 一般车库入口处 相邻健身场所 噪音大非常便捷 2 一般小区人行入口 噪音较小非常便捷 3 一般小区人行入口 噪音较小非常便捷 4 一般车库入口处 噪音较大非常便捷 5 一般车库入口处 噪音较大非常便捷 6 很好离商场较远 噪音较小便捷 7 很好商场楼上 噪音大非常便捷 高层 1 7 号楼均价 表 12 景观噪音 出行方便程度 楼号 30 30 40 合计系数单价 195949895 90 99695482 295979896 81 00625533 395979896 81 00625533 495959896 21 00005499 595959896 21 00005499 698979696 91 00735539 798949896 81 00625533 3 水平差确定 高层 1 号楼水平差异描述表 表 13 朝向采光景观户型噪音面积 户型号 20 15 20 20 10 15 1 西南两面采光较差有浪费面积较大 99 79 2 西面单面采光较好面积分配合 理 格局方 正 较小 73 03 3 西面单面采光较好面积分配合 理 格局方 较小 73 03 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 14 页 共 11 页 正 4 西北两面采光较好有浪费面积较小 99 79 5 北面有暗房较好室内空气不 流畅 较小 64 9 6 北面有暗房较好室内空气不 流畅 较小 64 9 7 东北两面采光绿化有浪费面积较小 99 79 8 东单面采光绿化面积分配合 理 格局方 正 最小 73 03 9 东单面采光较好面积分配合 理 格局方 正 最小 73 03 10 东南两面采光较差有浪费面积较大 90 77 11 南有暗房差室内空气不 流畅 较大 43 83 12 南有暗房差室内空气不 流畅 较大 71 78 高层 1 号楼通楼层各户型单价 表 14 朝向采光景观户型噪音面积 户型号 20 15 20 20 15 10 得分系数单价 1979996979599970 99775469 295989899979797 351 00135489 395989899979797 351 00135489 494999897979997 10 99875475 593979897979496 10 98845419 693979897979496 10 98845419 7969910097979997 91 00695520 8989810099999798 651 01475562 998989899999798 251 01055540 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 15 页 共 11 页 10100999697 95 9897 51 00285498 11 999794979593 96 10 98845419 12 999794979595 96 30 99055430 4 垂直差的确定 我们垂直差采用的是中间定价法 以 3 层楼为一个价位 中间以上每 3 层加 15 元 一下减 15 元 七 七 销售收入估算销售收入估算 1 高层销售收入估算 B D 项目高层销售收入汇总表 表 15 楼栋号销售收入 元 销售面积 建面销均均价 元 1 号楼 12123427823771 5100 2 号楼 11859565023771 4989 3 号楼 12123427823771 5100 4 号楼 12004570723771 5050 5 号楼 12004570723771 5050 6 号楼 12123427823771 5100 7 号楼 11885713623771 5000 合计 841247035166400 2 洋房销售收入估算 B D 项目洋房销售收入汇总表 表 16 楼栋号销售收入 元 销售面积 销均均价 元 1 271 2724378883245146 085400 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 16 页 共 11 页 3 商业销售收入估算 B D 项目商业销售收入汇总表 表 17 商业销售单价商业总面积商业销售收入 商业 1500023323 349845600 4 车库销售收入估算 B D 项目车库销售收入汇总表 表 18 车位个数单个车位销售价格车位销售收入 车位收入 2352120000282240000 5 总销售收入合计 B D 项目总销售收入汇总表 表 19 商业销售收入高层销售收入车位销售收入洋房销售收入总收入合计 349845600841247035282240000243788832 1717121467 高层的每栋楼的销售额在 1 亿 2 千万左右 总计 8 亿 4 千多万 洋房的 销售额总计 2 亿 4 千 3 百多万 商业的销售额总计 3 亿 4 千 9 百多万 车库 的销售额总计 2 亿 8 千多万 此项目销售额总计 17 亿 1 千 7 百多万 B D 项目投资分析报告 公司名称 重庆 房地产开发有限公司 联系电话 第 17 页 共 11 页 八 八 财务分析财务分析 1 全部投资现金流量表 按季度为单位 全部投资现金流量表 表 20 2014 年2015 年2016 年2017 年2018 年 14 415 115 215 315 416 116 216 316 417 117 217 317 418 118 2 单位 季度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 1 现金流入 28867 21966 26682 25503 19544 16823 16823 10799 2352 2352 1 1 一期销售收 入 28867 21966 5073 5073 5073 2352 高层 28867 19244 商业 2721 2721 2721 2721 车库 2352 2352 2352 2352 1 2 二期销售收 入 21608 20430 8376 8376 8376 2352 高层 21608 14405 商业 6024 6024 6024 6024 车库 2352 2352 2352 2352 1 3 三期销售收 入 6095 6095 8447 8447 2352 2352 洋房 6095 6095 6095 6095 车库 2352 2352