劲力五星城项目项目可行性建议书.doc

劲力五星城项目项目可行性研究报告劲力五星城项目项目可行性研究报告项目概况项目位于北部新区高新园人和组团K标准分区，总建筑用地面积为74081.8。用地性质：综合用地项目性质：新建项目容积率：2.5或2.7绿地率：40集中绿地：约6505.8建筑密度：30停车泊位：公建每200一个，住宅每300一个开发商名称：重庆劲力实业（集团）有限公司项目暂定名：劲力实业人和地块项目第一章宏观社会经济环境研究11国民经济保持快速稳定增长据初步统计，2004年全市实现地区生产总值2665.39亿元，按可比价格计算，比上年增长12.2%，增幅比2003年提高0.7个百分点，也是自1994年以来经济增长最快的一年。按常住人口计算，全市人均GDP达到9608元。各产业全面增长。全年第一产业实现增加值431.32亿元，比上年增长4.7%，是直辖以来增长最快的一年；第二产业实现增加值1181.24亿元，增长16.2%，其中工业实现增加值927.51亿元，增长16.9%；第三产业完成增加值1052.83亿元，增长10.4%。分析：2004年我市经济仍然保持了健康、高速和稳定的发展，也只有在这种良好的区域经济环境下，房地产业才能得以健康稳定发展。2004年，在全国部分城市房地产市场出现波动的情况下，我市的房地产业整体发展良好，就是最好的例证。12银行利息及金融政策的变化和改革分析（1）住房公积金行政监督办法（该办法于2004年5月1日起实施）分析：城市住房公积金是政府用于解决行政事业单位职工及中低收入居民住房问题的专项基金。在人均收入普遍较低的现状下，购买一套房子几乎要动用普通居民一生的积蓄，对于许多年轻人来说购房几乎成为不可能。因此，贷款购房的出现在极大程度上缓解了这一矛盾，作为贷款购房的重要途径之一的公积金贷款为很多居民实现了住房梦，同时公积金贷款比普通购房贷款利息更优惠。在以前政策不明晰的情况下，居民对自己能否使用公积金、能使用多大比例的公积金以及还款方式等都不清楚，即便有政策出台，但普通消费者对其的了解甚少，主要还是通过公积金管理机构的工作人员传达，因此对于公积金的监管就尤为重要。该政策的出台使公积金贷款机构的行为得到行政监督，比消费者的监管更有效，同时有利于消费者（参与缴交公积金的市民）合理使用公积金，这无论对于房地产市场的规范运作起到了重要作用。（2）商业银行房地产贷款风险管理指引日前，中国银监会公布并开始实施的商业银行房地产贷款风险管理指引中明确规定：借款人住房贷款的月房产支出与收入比应控制在50以下，月所有债务支出与收入比应控制在55以下。同时，指引还要求各商业银行统一“个人住房贷款申请表”，并将风险审核信息以“风险评估书”的形式记录在案。据业界人士称，银监会的这一指引提醒银行要注意借款人的长期还款能力，银行将严格按指引要求执行，并据此加紧制定相应的实施细则，今后在房贷操作上将更加谨慎。分析：房地产市场近两年的飞速发展与金融机构投融资和按揭贷款业务飞速发展有着非常密切的联系。一方面促进了更多消费者投资或消费房地产，但另一方面也加大了金融机构的风险，因为客户无法还贷而导致的不良贷款数量在成倍增长。因此整个银行体系强调在放贷时必须加强对贷款者还款能力的评估，该政策的出台能够清醒一部分购房者的头脑，同时减小银行的金融风险。（3）建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定分析：建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。” 房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。（4）央行加息分析：2004年10月，央行突然宣布加息，上调金融机构存贷款基准利率0.27%，属于资金密集型的房地产业则是受加息影响的重点行业之一，而抑制房地产过热也被认为是央行加息的考虑因素之一。本次加息幅度较小，仅0.27个百分点，从实际影响看，它对于购房者还贷以及房地产开发的影响是有限的。温和加息一方面可以抑制房价过快上涨，尤其是抑制投机性购房，可以避免房价大幅波动实现软着陆，有利行业的长期平稳发展；另一方面则是国家加强市场化调节手段的信号，为了让整盘经济软着陆不惜牺牲房地产消费市场！挤压下的消费市场会让一些非专业的开发商的不规范行为受到抑制，也会有利于优秀房地产企业巩固市场份额。这一举措更多意义上只是政府给出的一个信号，预示着宏观调控在未来还将进一步加强。（5）加强对于第二套房的按揭审理受全国性紧缩银根政策及国家有关防止炒作商品房的政策影响，重庆市部分银行将对消费者办理第二套商品房的按揭予以严格控制。目前重庆市各家银行要求第二套房按揭的首付比例多在3成以上，并采取普通商业贷款利率，即5年以上5.76，远高于5.04的优惠住房按揭贷款利率。并且部分银行对于商业物业的贷款采取非常谨慎的态度，一般不对第3套物业贷款。分析：我国贫富分化严重的程度已经超过国际公认的承受线，有条件的部分群体买一套房还不能满足其追求高品质生活的目的，还继续两套、三套地购买，条件略差的即使按揭也可以拥有多套房屋，正是这一部分购买力使房价不断攀升。因为有充足的购买力，所以开发商不会注意到购买力相对较弱、但需求市场庞大的中低消费群体，从而造成我国人均居住水平低下。该政策的出台限制了很大一部分购买力，使住房市场的供需状况得到真实的反映，使社会正视绝大部分市民的居住愿望，从另一层面也警示开发商在策划时真正应该抓住的购买力是哪一部分。小结：以上金融政策的调整和变化，其作用主要表现在： 有利于整个金融市场的稳定，从侧面保证了经济环境和消费市场的稳定； 有利于整肃房地产金融市场，合理地规避了部分投资者利用金融政策盲点贷款炒房； 有利于调整居民消费结构和投资决策，避免盲目投资和产生恐慌性购买，平抑房地产价格，保障消费者的整体利益； 有利于房地产开发结构的调整，从保证供需结构的平衡发展。13通货膨胀因素对市场发展影响分析2004年，我国物价指数持续上涨，局部时期甚至达到4%、5%，全年通货膨胀率接近3%，重庆市场在地方政府的作用下，发展相对约平稳，全年通货膨胀率在2左右%。据有关研究报告分析，造成物价指数走高的主要原因是农产品涨价，且具有突发性及一定的连动性。而粮食及其牵连的食品支出一般占到居民消费支出的40%左右，粮食涨价对居民日常生活有较直接的影响，很容易引发社会心理预期的改变，并将这种趋势扩散到生产资料领域。一旦这种预期变成现实，人们不禁担心会否形成新的一轮通货膨胀，不过在经过调整和严控之后，我国的通货膨胀在年底变得以成功抑制。从物价上涨的时间来看，主要在3-10月，部分月度日常生活食品价格涨幅甚至突破了20%，而在这段时间内，我市房价局部涨幅区间一直在10%30%内徘徊，说明日常食品的价格波动与房价存在较大的相关性。造成这种通货膨胀的主要原因在于，部分农副产品短缺、原材料生产能力短期不足、市场消费结构不合理、消费者对市场现象认识不足、市场投机、投资等失恒，从而导致物价短期内过快上涨和波动。分析：任何事物的发展都具有两面性，2004年的局部通货膨胀也不例外，在产生负面影响的同时，还对房地产消费市场产生了刺激，从而激发了潜在的房地产需求，刺激了房价快速上涨。房地产市场在这种环境下出现局部过热，也促进了国家金融、行政政策的改革，有利于房地产市场的可持续发展。14固定资产投资情况分析2004年，全市全社会固定资产投资总量达1609.93亿元，比上年增长26.8%。从投资行业看，工业、基础设施和房地产三大增长点共同推动全社会固定资产投资的增长。随着新型工业化进程逐步推进，以制造业为主的工业投资明显加快，全年累计完成工业投资398.30亿元，比上年增长51.8%，工业投资增量占全社会投资总增量的39.9%；基础设施建设继续保持较快增长，累计完成投资614.43亿元，增长25.5%；房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投资仍然是全市投资增长的中坚力量。全年房地产开发投资累计完成393.09亿元，增长19.9%，其增量占全社会投资总增量的19.1%。从投资资金渠道上看，民间投资增速继续领先国有投资。2004年全市累计完成民间投资840.48亿元，比上年增长28.8%，高于同期国有投资增幅8.4个百分点，占全社会投资总量的52.2%。从增量看，民间投资比上年净增187.73亿元，占全社会投资总增量的55.1%，是全市投资继续保持较快增长的重要支撑。分析：我市2004年固定资产投资保持了较高增长水平，投资结构不断优化。固定资产投资的持续快速增长，是整体经济持续快速发展的保证，良好的经济发展势头必将促进居民收入的提高。而国民经济持续健康发展和居民收入快速提高，是保证消费市场健康稳定的重要因素，同时也是保障房地产消费市场健康发展的基础。这说明，我市的房地产消费市场从整体来说是健康稳定发展的。15消费需求对本项目的影响2004年以来，消费明显升温并出现升级趋势，城乡消费品市场均呈现出快速增长的态势。全年实现社会消费品零售总额955亿元，比上年增长14.3%。分地区看，市、县及县以下社会消费品零售额分别增长15.1%、14.9%和12.4%；从行业看，批发零售贸易业812.91亿元，增长13.0%，餐饮业132.11亿元，增长23.1%。受食品类价格大幅上涨的影响，居民消费价格出现明显上扬。全年居民消费价格总指数达103.7，比上年价格总水平上涨3.7%。八大类商品服务价格中，食品类价格上涨11.0%，娱乐教育文化用品及服务价格上涨3.2%。分析：吃、穿、住和行的整体发展和消费情况是判定居民生活水平的标准，社会消费品消费的快速增长说明我市居民的生活水平正在快速提高，居民对市场环境持认可态度。15房地产相关行政政策的分析（1）建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定建设部下发新的文件强调，开发企业在交房后90天内必须为购房者办理好权属证件。这份名为建设部关于修改城市商品房预售管理办法的决定的文件指出，“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。” 分析：房产证的发放时间是消费者在购房后最关注的问题，但除了部分实力房商能够按照合同规定的时间发放房产证外，大部分开发商都不能在约定时间内拿出房产证，除了在楼盘前期资料、消防验收、规划实施、环境施工等方面出现的问题，也有很多外界不可预见的因素，由此带来很多弊端。该文件的出台，至少是从行业主管部门的角度，对交房问题进行了强力关注。无论哪个规定，其实都要求楼盘在建筑施工、工程监理、建筑分步验收、资料管理等方面进一步提高管理水平。其中包括楼盘资料的管理。同时，在决定交房期限时，应预留更加充裕的时间。（2）重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法10月1日起，重庆市经营性国有土地使用权公开交易办法正式实施。届时以划拨方式取得的土地使用权转让等三种情况必须到土地交易市场公开交易。大体划分是：渝中区、大渡口区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、北碚区、渝北区、巴南这9个区的土地使用权交易，要在市土地交易市场公开进行。其它区县（自治县、市）的土地使用权交易，在本区县（自治县、市）土地交易市场公开进行，也可在市土地交易市场公开进行。分析：土地作为房屋的唯一载体，其稀缺性不言而喻。在大城市中，地价在房价中的比重大约占到20%-40%的份额，从2003年北京、上海、广州等地的地价与房价的变化关系可以看出，地价上涨1%，房价相应上涨幅度达5%，成5倍的增长。所以土地的出让者在出让土地时的规范状况直接影响当地人民的居住水平。以往我国土地转让方式分为行政划拨、协议出让和招投标，而前两种方式都不能达到对土地的有效监管，重庆市这一政策的出台使我市的土地交易更加透明，以往房价的构成只有开发商知道，而作为业主的消费者却不甚明了，而现在经营性土地公开交易，使消费者心中也有帐可算，使其能够更好的维护自身的权益，规范房地产市场。（3）重庆市土地房屋权属登记条例该条例对于土地房屋所有权的问题作了详细规定。将于2004年12月日起实施。分析：很多市民对自身房屋的权属没有正确的认识，与房地产有关的一些法律问题便由此而生。在相关法规未出台的情况下，消费者要保护自身的权益是很困难的。该条例的核心是土地房屋必须进行权属登记，同时对于变更登记、临时建筑能否作为权属、申请条件、公用房权等进行了规范，使相关单位及个人在维护自身权益时有法可依。小结： 以上政策旨在规范房地产开发经营市场，保障消费者利益，从而保证房地产消费结构的稳定； 有利于从土地供应市场这个房地产上游环节上调控房地产的发展，同时规避这个市场上的不规范现象，保证了大部分开发商的长远利益； 对房地产开发企业提出了更高的要求，有利于开发企业自身管理运作的规范和开发行为的科学合理化。1.6.总结：n 重庆市国民经济和固定资产投资保持持续快速增长，充分说明我市经济发展健康稳定、发展势头强劲，为重庆市房地产发展提供了良好的经济市场环境；n 居民消费的快速稳定增长，充分说明居民对整个市场经济环境的认可和对未来充满信心，为房地产消费市场的培育提供了基础；n 房地产金融政策的颁布实施目的是在于规范金融市场行为、房地产开发市场和保障多数消费者的利益，为今后较长时间内房地产业的健康发展奠定了坚实的基础，当然局部也会使房地产市场产生波动；n 土地市场和房地产开发政策的颁布和实施，有利于规范房地产整体市场，保障了房地产企业和消费者的长远利益，加速市场整和步伐，使房地产开发和消费行为更加理性；n 去年的通货膨胀对房地产市场的影响具有两面性，一方面造成了局部消费恐慌、发展失恒和价格失恒，另一方面也加速了房地产价格的上涨，让隐藏的房地产矛盾得以公开化，从而促使国家迅速调整金融政策和房地产政策，为房地产业的可持续发展打下了良好的基础；n 经济市场环境和消费市场、政策环境与房地产市场存在着紧密的联系，市场的微小波动就可能造成房地产市场的波动，这就要求我们在房地产开发、营销的过程中，时刻关注市场、关注政策变化，及时调整开发、营销推广策略，乃至销售价格策略。第二章 重庆市房地产市场情况分析2.1重庆市房地产市场概况2.1.1重庆市土地市场供给情况 土地购置情况年份土地购置（万M2）增幅1999年624.532000年619.21-1%2001年870.3441%2002年1320.2645.2%2003年1637.1924.01%2004年195219.2%分析：2001年整个重庆市土地购置面积涨幅达到41，2002年整个重庆市土地购置面积的涨幅高达45.2%，连续两土地购置大幅上涨，一方面说明房地产市场的升温，另一方面也说明土地市场的不规范，到2002年下半年，各项规章制度相继出台和落实，到2003年，土地购置的上涨幅度得到控制，逐步回复到正常增速状态。而2004年，其土地购置面积增幅再次回落，涨幅仅19.2%。但是，从绝对数量来看，我市土地购置数量仍然呈现大幅上涨趋势，从2001年至今，每年都保持300百万以上的增幅，其增长量是惊人的。背景连接：2002年重庆市政府对土地级别进行了重新调整，调整后的土地价格出现大幅度的上涨；此外为了规避开发商囤积土地，还出台了重庆市国有土地储备整治管理办法,这项制度的出台旨在进一步加强土地市场的运行和管理，加大市场配置土地资源的力度；而关于大力推进土地市场建设有关工作的通知的颁布，则是为了对房地产、商业性等经营性土地供应实行总量控制。简析：土地购置面积在一定程度上决定了今后房地产开发规模，连续的土地购置面积增加必将导致房地产开发规模的增加，在成熟的房地产制度下，当年的土地购置面积将直接反映出未来1-2年内的房地产开发规模，而在我市目前的政策和市场环境下，当年的土地购置面积会在2-5年内从开发上得以体现，因此预计在今后几年了，我市房地产开发和供给仍将呈上升趋势。2.1.2重庆市房地产开发投资情况 房地产开发投资年份完成投资（亿元）增长率1999年112.512000年139.6324.1%2001年196.6740.9%2002年245.9125.0%2003 年327.8933.3%2004年393.0919.9%分析：2000年到2003年这几年里，我市房地产开发投资连续保持25以上的增长率，这几年也恰好石我市房地产市场快速发展的几年。2004年，重庆市房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，投资总量达到393.09亿元（2004年全市固定资产投资总量为1609.93亿元），房地产投资占全市固定资产投资的比例达24.42，占全市社会投资总量的19.1，说明房地产开发投资仍然是全市投资和投资增长的中坚力量。从政府行为来说，他们最为关注的投资领域主要是固定资产投资领域，其市场监控的重点也是投资支柱产业，房地产业作为我市投资和经济支柱产业，其市场动态将直接影响到我市国民经济发展，因此，从这个角度来说，政府对房地产投资领域在今后一段时间内，主要还是行政引导和调控，但为防止开发过热，以前的直接干预和鼓励投资行为将逐步弱化。 新开工面积年份新开工面积（万M2）增幅19997572000129070.4%2001166128.8%20021709.472.9%20032098.2322.7%20042144.842.2%分析：从上面的分析图可以看出，2000年是我市房地产开工建设的分水岭，同1999年相比增幅达70.4，此后几年新开工面积上涨趋势明显。进入2004年，尽管新开工面积达2144.84万方，创历史最高纪录，但从增长幅度上看，却呈现出大幅萎缩的趋势，仅2.2%左右，为历年来增长幅度最低点，这在一定程度上与政府的调控存在着必然的关系，说明政府对房地产的调控作用日趋明显，同时也说明我市的房地产开发规模也逐渐趋于稳定。政府对房地产开发的调控作用会更加明显，其目的是维护整个市场经济秩序，而不是打压房地产业的发展。 年度竣工面积年份竣工面积（万M2）增幅1999年6202000年84936.9%2001年102120.3%2002年1390.7336.2%2003年1676.9620.6%2004年1534.58-8.5%分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右；2004年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了8.5个百分点，2004年也是今年政府对房地产市场调控最为严格的一年，以上数据表明政府控制房地产发展的速度得到了初步实现。2.1.3重庆市房地产市场需求状况分析（注：扩号内为地房局统计数据；未加扩号数据为统计局资料，且与地房局提供数据相同） 商品房销售面积年份销售面积（万M2）增幅销售面积：新开工面积19994304/7200058034.88%4/9200174628.62%4/920021016.5836.27%3/520031316.82（1645.26）35.5%7/92004（1918.75）16.6%8/9分析：2004年重庆市全年的商品房销售面积为1918.75万方，同比上涨了16.6%，尽管其涨幅也较2003年有较大的下幅，但从前后数据的链接中可以看到，2004年新开工面积2144.84万方，供应量与销售量之比为8：9，纵观历年比较，该比例创楼市历史最小距离，也就是说供给与需求总体上是平衡的，并且其平衡度较之往年更为合理。在当前的商品房销售市场中，销售面积与新开工面积增速基本同步，有效需求仍能有效地支撑着房产市场上的供给，这也在一定程度上反映了重庆市房地产市场是在需求拉动下稳步增长中健康发展着。房地产市场同其他商品市场一样，都是在供需结构中波动和徘徊，在生产消费行为日趋理性的今天，供需结构已经逐渐平衡，因此，在今后一段时间内，我市商品房的消费规模将逐渐趋于稳定。 商品房销售金额年份商品房销售额（亿元）增幅199959.20200078.3732.38%2001107.6534.36%2002158.1546.91%2003284.8432.89%2004356.6525.2%分析：单纯的从房地产销售金额数据来分析可以明显的看出重庆房地产市场发展呈现出的迅猛势头，平均34.35%的增长幅度足以说明市场强劲的需求能力和可接受能力。但销售金额增幅数倍于GDP的增幅情况一方面是对于历史增长不足的弥补另一方面也是由于发展速度过快所带来对未来的一定透支。此外，在2004年销售金额与销售面积相比，均呈现出下幅趋势，但销售金额的下降幅度较之销售面积要小，主要是由于商品房平均销售价格总体上涨的原因造成的（具体见下一节，“商品房平均销售价格”）。 商品房平均销售价格（备注：括号内为地房局统计）年份商品房销售价格（元/ M2）增幅1999年13772000年1351-1.9%2001年14436.8%2002年15567.8%2003年1596（1731）2.5%（4.8%）2004年（1858）（7.3%）分析：我市商品房销售价格从2001年开始，一直保持较高的增长态势，但在2003年，增长幅度仅为4.8，2004年又上升到7.3。总体来说，我市商品房销售价格上涨趋势明显，2003年存现波动，与两年价格增长速度太快、开发规模急剧增加有关。2004年，受全国炒房热潮和房产投资的影响，价格增幅较大。而从主城区商品房价格来看，2003年为2103元/，2004年飙升到3200元/（我司对2004年主城区224个在售楼盘销售价格统计结果，该统计不含北碚区、巴南区），上升幅度创下了我市新高。从具体的时间来看，2004年我市房价快速上涨出现主要为3至10月这8个月期间，从11月开始，价格逐渐区域平稳。近几年，我市的经济发展速度和人均可支配收入增长均保持8以上的增长幅度，要高于商品房价格增长幅度；从同类城市房地产价格比较来说，我市的房价明显要低于其他城市，因此，从长时间来说，说明我市房价仍然具有较大的上涨空间。2.1.4商品房空置情况 商品房空置面积年份空置面积（万M2）增幅（%）空置一年以上（万M2）增幅（%）1999年353.0438.4%150.0893.4%2000年421.9419.5%179.2919.5%2001年484.4814.8%223.5424.7%2002年559.6115.5%266.2619.1%2003年551.27-1.5%331.3424.4%分析： 在商品房销售面积逐年增长的同时，商品房空置面积也呈现出上升的趋势，2003年重庆市商品房空置面积累计为551.27万平方米，较2002年还有小幅回落，空置形势有所好转，特别是近年来空置面积的增长幅度基本保持在17%左右，2003年出现了负增长，这说明我市房地产空置量在一定程度上得到有效控制；但从总体上看，有待消化的商品房空置面积绝对量仍然较大，随着开发商与消费者的日益成熟，加速了房地产供给产品的成熟，供给与需求的矛盾逐步缓解。商品房空置面积将在今后得到更有效的控制和消化。我们可以看出，我市巨大的商品房空置量主要还是历史积累的结果，而这是这种结果要求我们在房地产开发中，不仅要重视市场的调查和研究，还要解决好产品开发和创新问题，满足目标消费者的需要。2.2市区各类物业发展概况2.2.1重庆市各类物业投资结构分析 历年各类别物业开发投资所占比重分析项目2001年2002年2003年2004年住宅投资比重（%）56.3%53.1%54.1%53.09商业物业投资比重（%）18.6%17.1%15.5%15.23%办公物业投资比重（%）5.4%3.9%3.6%2.79%其他物业投资比重（%）19.7%25.9%26.8%28.89%分析：住宅物业的开发比重大大高于其他类别的物业，反映出近年来市场投资的绝对主流依然是住宅类产品，这与开发者平稳的运作思路是密切相关的；商业物业投资比重居高不下，说明我市商业物业需求较大，同时商业物业开发利润较大，而据我国有关统计资料显示，2004年我市的商业物业空置量列全国前三位，从我市的实际商业物业空置区域来说，主要区域为区县商业物业、中心城区非商业中心的大型商场、开发新区社区门面等。对本项目而言，由于临街面大，可供开发的商业铺面空间较大，但是我们必须作好量的控制和产品定位设计。2.2.2市区住宅市场概况 市区热点居住板块市场概况 渝中区解放碑板块 主要为江景物业和中心CBD核心区域投资性小户型物业为主。 投资客户为主要目标客户群。 房屋单价相对过高，户型紧凑，总价空置较好。 整体销售速度较慢。 项目同质化的现象较为严重。 以单体物业为主，商住混合型物业较多。 硬件配置较高，自身环境绿化程度较低 代表项目：海客赢洲、东和湾 渝中区解放碑板块 04年以前整体开发规模较小、品质不高（早期的竞地城市花园除外）。 04年开始，多个品质物业相继入市，促进了该板块市场的发展。 客户以渝中区本区为主，周边居民占据主流。 区域内有效供给不足，但消化力较强。 开发规模和开发品质上升趋势明显。 地价上涨较快，商品销售价格的上涨速度也较快。 生活教育配套相对不足。 代表项目：华宇渝州新都、心巢宜家 北部城区黄金堡板块 黄金堡板块一度被业界称为“富人居住区”，聚居了大量的早期高端客户，该区域形成已有三四年历史，主要由坡月山庄、黄金堡、爱丁堡以及目前的华立天地豪园等居住小区。 早期高端物业销售情况较好，从03年开始，受新牌坊等板块和项目自身定位的影响，高端物业销售逐渐出现困难。 区域环境较好，花卉园、鸿恩寺森林公园等，为大家提供了一个相对安静、独立的居家生活空间。 华新分流道的开通，促进了该板块市场的发展。 从该片区2002年出现的物业形态上看，以中小型花园小区为主；建筑形态以小高层为主，规模主要集中在48万方左右，价格较低，套内面积均价为27003300元/平方米左右，主要客户来自于江北区（其中拆迁户较多），据我司市场研究中心统计，拆迁户的比例约占此类物业成交客户的2030%。 代表项目：华立天地豪园、华新逸景。 北部城区冉家坝板块 按照最新的城市规划，冉家坝板块由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流路、渝长高速公路围合而成，占地约10平方公里，人口将达10万人以上，主要包括江北农场北部，冉家坝新城龙脊小区北部，龙湖开发区等。 版块已规划为重庆的居住、政务和外事中心，以金融、办公、信息、第三产业以及高档住宅小区为主，目前已经有条公交线路开通。该板块房地产市场起步较晚，2003年是其房产开发的一个重要里程碑，众多楼盘纷纷亮相，如东和春天、自由港湾、新城丽都等，目前已有龙湖紫都城、春风实业项目等也即将入市。为了完整地阅读，请点击查阅85页劲力五星城项目项目可行性研究报告.doc袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈葿螈聿蒄葿袁羁莀蒈羃膇芆蒇蚃羀膂蒆螅膅蒁薅袇羈莇薄罿膄芃薃虿羆艿薃袁节膅薂羄肅蒃薁蚃芀荿薀螆肃芅蕿袈芈膁蚈羀肁蒀蚇蚀袄莆蚇螂肀莂蚆羅袂芈蚅蚄膈膄蚄螇羁蒂蚃衿膆莈蚂羁罿芄螁蚁膄膀螁螃羇葿螀袅膃蒅蝿肈羆莁螈螇芁芇莄袀肄膃莄羂艿蒂莃蚂肂莈蒂螄芈芄蒁袆肀膀蒀罿袃薈羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆艿蒃肅芅蒁螈羁芄薃薁袆芃芃螆螂芃莅蕿肁节蒈螅羇莁薀薈袃莀艿螃蝿荿莂薆膈莈薄袁肄莇蚆蚄羀莇莆袀袆羃蒈蚂螂羂薁袈肀肁芀蚁羆肁莃袆袂肀薅虿袈聿蚇蒂膇肈莇螇肃肇葿薀罿肆薂螆袅肅芁薈螁膅莃螄聿膄蒆薇羅膃蚈螂羁膂莈蚅袇膁蒀袀螃膀薂蚃肂腿节衿羈腿莄蚂袄芈蒇袇螀芇蕿蚀聿芆