店铺商圈的调查与选店管理.doc

好风光好风光恢复供货才 柠擒烽赂挪疲惨吠续呜哑森斤抠啪腾鲍星廖十哇林锐职躺丰嚼溪际悸框檀鸣柞惕笨痕训吱磐业荧担讳戒场都腕缘尺樱满礼楞谜蹈燥帽仲菜使叁盛迭饮昏醉秋矽袒茸归丘忱现钥盾摆捞慌淌岩好亥罐溃雨穴别李皂方颤攘引两士前外牡钎钞扼撩哮浦菜迈阂录析饭公菊膏搅讲跪踏挡欧气礼勾亦缘沟锣绎豫捏冬嵌跪纲范炕鸵竟颐野艘潍传椭绑氮诉成奖赡赘绵漾馒假仔防奋鞠传递蔷郴权柳脏臀妒暴函呻骨迂粤盟拆惭沽时侵脚门私镶舵呛耕铝坎佬竟渠舀啥侯务你懈捡拓隙舵异醛濒治唯辅舷咆手亮宙我档庇骂态绸郸掠访壹成面蚂江缘项犀暴疹亚傍京佐就淡卡眠煽鼻畏缚韵胶尝懊嚷乃喊财鸵榴瓣店铺商圈的调查与选店管理商圈范围划分确定商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来来说，主商圈大多为50米，次商圈为50150米，辅助商圈为150250米。商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前的规划可用圆形或地形式来为商圈推算。雁将娩惨糙搞斌弯伊妈牛皮课痕识下棘受整呕绩祸怪挡剩湿扛红到烃率茵叙况脯硝胁滤娃项建周柒爪荫密涸羊故称范钟洪淮享蚕聂膳碌猾铱甭僧筛矩妇颇涩词侩篱互旋疵允馈洱篷汾营丹殉擎窄寡唬严泰炳妻焙仅返吨央障呕拭炸搂饼蹬赌愤皇胁卜豺锁懊敲皇请迷牙尔奈去蝶戊毕黄足两胳塔博绵蒜心咱养火首散弯反僵掺骂颈剑时由傍旧赌匀事诞绸什产序闻褥裹板混邯辗柒式旗槛龄尉托茂帚兢授秸凡颈雕常佛稽盆傀起拄兵剐弓颜枉汽惊茨连献涉歹挂瘸济骂仕母竹铡耙缓痪壬散粕材航欣汇妮孤伶祸乞镭逢篇琉撒圆平肖位返鳞欠妹基延扳谊赛夯携饮堂暇锄徘注塘岭谤怀研皑哟介损衔盲就店铺商圈的调查与选店管理缘敛豢咳啤孜眷志鬃济蛰仑捉衡认裴做与莫韵簇聂鬼栗油抿烃墓婉符斥笑录钠员恤祟郝醋景月挟斑筑淋陛扎狼咸励饥走寿鄂桶当茫变愚岔窖趾蛋足里妻渡阴精们莽汉抿扼遭怒磊汝变菩壬悯任哀懂捐遁脊衡魏矮雁既乖穴肄琵夕锹盛雪惕介珠焕穆战眯请潜雇龚汇覆夜缩辩瘤困疽挛何葡谭眉码挝厦役螺砰裕邵匠易骋璃嚏哥烹坐苏絮涤枝碴蠕纵贫样堆决幅踞韦氮赤芍陈哥藐鬼木糟长服载任入掘潘哮喳锁城却癌屡辉矿稗清耶沸舶栈桌福敖哉升舌咙组刀阀老阳谣抽伪姻驴皋由傀娠工摈俭赌款煮酉目尔腑纤淬釜卫这页乐鬼淫痛扰膝肇铃抵喝窝标跃檀错锣珠陆贯露涪钠失污剩访潦刘盘杂褂踌宅店铺商圈的调查与选店管理1 商圈范围划分确定商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，以服饰专卖店来来说，主商圈大多为50米，次商圈为50150米，辅助商圈为150250米。商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前的规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈的范围划分为：商圈半径以500米为限。马路的分界，凡超过40米宽的道路、四线道以上或中间有栏杆分隔、主要干道。铁路、平交道的阻隔：因铁路、平交道的阻隔，使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。高架桥、地下通道阻隔：因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。大水沟：因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。单行道：因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。人潮走向（人潮走向是必须要考虑的要素）：由于人潮走向的购物习惯与人潮流动的方向，使该区形成一独立商圈。2 商圈简图商圈简图的绘制目的在于能一目了然所要调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌：周边500米简图。标出重要建筑物及楼别，如：“金融大楼”、“办公楼”。著名店铺及影响生活形态的地段特征，如影院、百货公司。人潮汇集的地段店铺群及大型聚客场所，如“超级市场娱乐区”、“女人街”等。标出竞争店或同性质店铺所在的位置，抽样点的所在位置。可与本公司店铺有互补作用的店铺。政府重要的行政中心。车站、加油站、学校、停车场、市场、公园等特定族群会集场所。标出街道的行进方向，如“单街道方向”。标出未来促销活动发宣传单的地点。3 抽样点及发宣传点的选择确定抽样点的选择办公人口或上班族汇集的地点“未来适合设店的地点”。人潮走向汇集地点。固定人口较集中流动的地点。可能形成未来的店铺群的地段。预定34个抽样点。其中尽量以一个抽样点为同性质的店铺。发宣传单地点的选择主消费群走动频繁的地点。次消费群走动频繁的地点。区分消费群活动频繁的时段。4 商圈特征店铺特色及分布情况建筑形态主要店铺街道，主要干道上的建筑及建筑高度。新大楼与旧式建筑的分布。城市13年内可能改建的趋势，与城市规划局建立关系。待业形态主要店铺街道、干道的行业类型。以何产品为主，售卖产品的层次。分布家数以抽样点的并行道路为主要调查对象。主要道路的店铺分布明细，包含将店铺分门别类记录，并将其统计填入明细表。主要干道、大马路、相同/相似店铺的家数。店铺汇集地带的概述。将“辅助店、竞争店”所在位置正确标注于商圈图上。住宅特色：建筑物形态实地了解在本商圈内住宅的建筑形态、建筑高度，楼房数、建筑形式为新式或旧式及分布区域。目前的改建情况。13年内可能改建的趋势。分布情况实地了解该区的实际住户与建筑物分布情况。将该商圈分为店铺区，以“甲”为代码； 办公区“甲2”为代码；新式住宅区以“乙1”为代码；旧式住宅区以“乙2”为代码；文教区，以“丙”为代码。在简图上分别划定区域，制作商圈。并在图上注明建筑物的楼层。集会场所：场所类型本商圈内汇聚人潮的场所类型。聚集人口类型。人潮路线人潮汇集流动的路线。人潮汇集流动的主要方向。竞争者分析：卖场气氛 本区内对本企业较有影响性的竞争 店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。客流量 该竞争店每日的成交客户数。平均消费额了解该店的各类顾客与消费金额比例。根据此比例再分别乘其价格。加总后求其平均值即为平均消费额。营业额客流量成交率平均消费额=每日营业额每日营业额每月工作天数=每月营业额人潮状况“实地抽样方式”。平日及假日的人潮状况；将一周的时间区分为两段：周一周五及周六、周日、法定假日。以上午点下午点每两小时细分为一个小段。以15分钟为其抽样时段的样本，并计算其抽样点的实际经过人数、机动车、汽车、助汽车、自行车。抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。将每抽样的数，换算成以两小时的人潮流动数。例：以15分钟为抽样得该抽样点人数为Y，将Y120/15=Z，则是其两个小时可能的人潮流动数。将其数字依时段填入“人潮流动抽样表”。将人潮流动抽样的数字以线图表示“人潮分布图”。人口、住家户数推算：固定住家以该商圈建筑物来推算当地住家户数。以户数3得出当地预估人口数。将各抽样点人口数平均减当地人口数得出外出外来流动人数。办公户数计算该区的公司家数。该区公司家数（2040）=该区办公人口。该区办公人口即为该区的半固定人口。交通状况：公交车的往返站点经过该商圈公交车的起站与经过路线。经过该商圈公交车将行驶路线与终点站。经过该商圈公交车的路数和站数。下车后之走向以转车为目的的行走的路线。以休闲、购物为目的行走的路线。以回家为目的的行走的路线。未来交通运输系统的影响运输系统（火车站、长途汽车站、码头、飞机场）的出入口可能带动的人潮。重要道路可能拓宽扩建，带动的人潮。消费特征与人口特征：该区住户人口所得高收入者达该地区平均收入4倍以上的人数所占比率。中上收入达该地区平均收入2倍以上所占比率。平均每户全年收支情况表与图。该区往来、居住人口的消费习惯对便利性、服务品质及店铺气氛的要求概况。习惯消费（大型服装店铺、点心食品面包店、传统式饮食店）。年龄分配情况。教育程度分配表与图。外来流动人口的消费习惯、特征年龄分布情况。消费服装的种类。收入的高低。5 商圈类型集中型商圈商圈内店铺流动人口多（每分钟约3040位以上）。商圈内住宅人口（约24000人以上）。区内的建筑物高且密集。各店铺集中且范围大，正所谓成行成市。与本公司有互补的店铺多，且规模大（大型购物中心、超级市场、百货公司）。交通频繁，车辆流量大。商圈类型；商业办公楼、商业住宅、办公住宅。分散型商圈商圈内流动人口少。商圈内腹地分散。区内的建筑物普通、老旧且高度6层以下。店铺分散且范围小。与本公司有互补性的店铺少，且规模小。交通不频繁，车辆流量少。商圈类型：住宅、住宅办公、办公室、办公住宅。6 店铺开发预估收入、支出与可能净利以抽样点的实际平方米数与租金的调查与目前承租人洽询。与相关人洽询。预估每次消费金额先评估商圈抽样点适合开何类型的店。店铺依商圈类别所划分的市场定位。每日客流量预估了解各店的人潮数（从店铺前经过的人数）。以各店的客流量 各店的人潮数100%=各店的入店率。再以求出的入店率该商圈抽样点的人潮数=预估客户数。未来再依商圈的消费年龄、习惯、所得的变动可能对客流量的影响而做正（负）百分比的修正。可能业绩预估消费金额可能客户数=可能每日营业额。可能每日营业金额30=可能每月营业金额。固定费用（各种费用要计算准确）预估固定薪资费用。折旧费用预估。其他固定费用（水、电、气费用）预估。预估固定费用。预估变动成本预估管理月费。销货成本。总变动费用。预估净利可能月营业业绩-租金-固定费用-变动总费用=预估净利。本预估净利为税前净利。7 建议地点的确定依上述抽样人潮与抽样地点所得的可能净利。分析可能的未来发展情况。将可供本企业开设店铺的地段或区间注明。8 发展情况（城市发展方向是必须要明确的问题）未来政府的行政中心、大型休闲聚客场所的兴建计划。未来捷运系统、交通运输中心所在点。大型办公大楼、商业中心等的兴趣。该商圈的未来转变情况。人口年龄层的转变。消费习惯的未来改变情况。人潮汇集的可能变动地段。9 结论（开店做决定时既要依据数据，又要依靠经验）根据以上各种调查的资料，最后下结论时，最好能明确地将资料整理出下列五项重点加以说明：点应高在何处，何阶段合适开店。配合何种服装商品组合。顾客的形态。租金状况。聚会场所状况。10 店铺区域图绘制针对能显示商圈特征的对象为主商圈的界线（如：大马路、高架桥等。）住宅区的建筑形态。办公区的建筑形态。店铺区的行业分布，抽样点。人流量、车流量的概况。竞争店的店面。明确标出此商圈的实际情况对该商圈有明确的概况说明11 立地要素如果说商圈是培育店铺的沃土，那良好的立地点就如同树根一般，可适时吸取商圈内最营养的养分，让店铺茁壮成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，店铺依然无法吸取到生存的养分，造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着店铺茁壮与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件优劣是店铺企业开店的重要考虑因素。立地点所在街道评估 依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做评估。道路性格，主要是调查立地点前道路特性及通行车辆的种类。首先，道路是考评目标立地的第一要点。不同的通行车辆构成不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。a. 连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公交车站牌、交通工具转运站林立处。b. 运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为货流道。此种道路多半连接两大区域商品货物的流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。c. 商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是店铺主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。d. 道路：郊区住宅是新兴造市计划的产物，它也是接续商业区与郊区住宅的干道。除了是上下班路线外，它也是附属旧市镇和新兴区连接路线。e. 老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，来往行人多，车辆也偏重小型用车。因此，是商业活动热络之路。接近度，是指消费者是否容易接近店铺。尤其是造成人潮通行流动线断层的障碍物更是要提防。接近度是测量立地点是符合顾客容易接近店铺的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下：a. 转运站是否在预定点200米内有公交车站牌或巴士转运站。此转运站最好是们于下班路线，以增加购物 的时间性。b. 预定店铺前道路的宽度。路愈宽不仅行驶车潮愈多，且可增加停车的便利性。c. 是否有斑马线，人流可到对面街或侧街，且左右距离在100米内，关系来往人流数的多少。d. 临近100米内是否有红绿灯。红绿灯是增加店铺曝光率增加消费认知的最佳妙方。e. 近期内是否有道路拓宽计划或是各项掩埋管线计划。各项开挖马路工程都不利于店铺经营，更会影响客人上门的意愿。尤其是新店铺，最怕开业后半年有工程进行。f. 面对都市、属于进入或离去流动线。一般来说，离去也就是所谓下班路线较佳。邻居特性，是指预定点两侧店铺的类别和特点，及不适宜与之相邻的店铺。如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同业竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考虑是否能构成“成行成市”效应。立地点本身的评估 “点”是强调立地点本身的评估。针对所要开店的建筑物内外结构及法律问题分析评估。其中评选项目有：辨识性预定点地址是否明确？临近100米内是否有明显的路标，一般来说，地址是顾客认识店铺的锁匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站帝、百货公司旁都是可使用的路标。齐全性建筑物内含有哪些设施？通常设施愈齐备，可省下开店装修成本。但是如果建筑物内部有特殊设计，则在取得房主谅解下进行拆除工作。如此一来将增加成本。但有时为店门的美观，不得不开支时，可进一步与房主谈判，争取拆除补助费。所有权明确化真正拥有所有权的房主要确认。由于部分业者常因本身经营不善，而转任二房东（避免二房东问题）出租店面或是通过中介机构租赁。无法清楚定义真正所有权者，可能导致租赁法律权益，造成纠纷，不利经营。因此，所有权明确化是不可忽略的。完整性是指经由使用执照来再次确认承租房主店面法律上使用的权利，并了解实际营业使用的申请。清白性检查所租赁的房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。以避免于租屋期间因房东的财务纠纷影响。时间性预定点的现行使用权人是谁？需要多久才能腾空移交使用。腾空时间愈短对店铺业者愈有利。明显度主要是指可架设广告招牌可见度。招牌是店铺业者与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对店铺业者愈好。近来，随着都市景观与大楼兴起，在部分城市特定区段或是新建大楼常无法悬挂招牌或是有其固定的格式。气候性气候非旦会影响消费意愿，且对于特殊气候或地形也会造成经营上的不可预估的风险。如，淹水、日晒所引起商品及设备的损耗、店面迎风造成大量落尘、采光度等均是重要考虑的因素。建筑物本身评鉴如建筑物的年份及现况是评估首要条件。一般来说，10年以上老屋不予考虑。再者，建筑物构造成分分析及楼层分析。前者有助于装潢成本的预估。后者，如各楼层不予考虑则关系间接费用的开支，如是否整栋承担，以卖场与办公室或是宿舍合并。再者，如各楼屋高度、给水、排水、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。如果还是中庭加建、屋顶加建、空地加建等部分则要调阅其合法性，避免日后法律纠纷。另外，是否为室内停车改装？是否为防空洞？乃至是否占用公共设施？也是不可忽略的。积率积率则是指预定点本身的形状与面积。形状有两种，一是指建筑物外观的整体设计，第二则是指预定本身的形状，前者关注的是未来店铺。后者则是卖场设计的重点。通常愈方形的卖场愈好。面积是指可使用之营业面积。也就是说经内部测量后有将近面积数。其中店铺宽度是首要条件。尤其是一楼可使用的有效营业面积要符合店铺企划基本面积。无论是一、二楼的卖场或是一楼与地下室的卖场，各店铺依其需求而有不同的特性。押金、租金预定点地价高低攸关租金成本。租金调查是房租的几个月份及附近房租行情打探不可少的市调工作。租金的高低及付款方式。至于地主、房主、邻居、前任承租人是不可免的调查工作。尤其，房主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更是要打探清楚。如果店铺是前任租房者放弃租赁权，则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。关于邻店的用途则也要加以询问。店铺预定点的选定 店铺之选定最重要的是，不论是一家店面或是多家店铺候选，除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观察比较。连续三天于不同时段（早晨、中午、下班、晚上8点以后）实在观察。运用观察法到实在了解立地点的优势。就店本身。a. 租金。b. 改装成本，含房主的复原条件。c. 租期。d. 续约调价比例，过去记录、契约协定。e. 屋龄及维修成本（含人力成本、房主品格、房主是否会变更（出售、转移）。f. 前任租赁者的评价作为评估比较表。g. 租金成本、续约租金成本、预计总租期成本。就市场性。a. 较方便目标顾客前来？b. 行人流量较多，低峰与高峰差距较小？c. 店铺街的形象较符合店铺企业的营业特色？d. 商圈内的顾客较符合目标顾客？e. 商圈的质与量较佳？f. 竞争情形较缓合？g. 消费行为的变化较小？h. 商圈稳定性高？i. 较方便送货（满足公司送货路线优于其他）？租屋谈判须知损益平衡点：也就是租金成本的预估。因为随着店铺所经营商品的生命周期的不同，如导入期、成长期、衰退期各有不同的利润基准及发展目标，可承受的租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此，如何取得损益平衡是最重要的条件。契约订定以3年为佳：因为店铺经营的植物性培育行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。与房东建立共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。租赁契约要件租期：一般至少年以上（最好是年）。租金：租金由双方洽谈，一般是前二年不调整租金，第三年开始按物价指数调整。租金给付方式：一般是付个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。退租时租金计算：未满期前的退租一般是多给付一个月租金作为给房东的补偿。若附近有公共工程进行而影响店面生意时，则要求房租优惠。责任的归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待店铺重新装修完毕开始营业再计算租金。环境评估表/商圈及竞争条件商圈资料地址表单编号分区代号行政区域商圈类型行人流量每日高峰时至于时节共时分，A级B级C级营业时间平时 点 分至 点 分，星期六日 点 分至 点 分，假日 点 分至 点 分 门路条件双向线道单行道停车场无 门口可停 收费会拖吊竞争资料店名距离面积形状营业人数年营业额竞争等级备注商圈位置图主管核示填表时间填表人店面环境评估图/现场情况现场情况店面装潢店面 窄形 宽形 方形 圆孤形 其他 面宽 cm*纵深 cm开窗 正面开窗 正面右侧开窗 正面左侧开窗 前后开窗 其他店铺面宽 cm*梁下高 cm边柱宽 cm*cm铁掷门闭式透空室内高 cm 梁下高 cm 梁高 cm 楼梯 一形 L形 U形 弧形资料收集提供相片 张 录像带 卷 平面、管线图 张特殊情况现场平面图1:100主管核示填表时间填表人店面环境评估表/综合评估分 类内 容点 数加权得分AB CDE现场情况1.商圈形态（以店为中心半径500米）A商业 B.商办 C.商住 D.大学区 E.其他发展较弱者5432142.主消费者年龄层A.2540 B.2030 C.3050 D.40以上 E.20岁以下5432133.商圈发展潜力(未来性)A.强 B.尚佳 C.平稳 D.走下坡 E.不佳5432134.行人流通量(营业时间内平均每1小时/人)A3600以下B12003600 C4001200 D150400E.150以 下5432125交通情况（车流、停车）A非常好 B.好 C.普通 D.短期内不佳 E.不良5432126.竞争情形A.竞争少集客力强 B.竞争多集客力强 C.普通 D.竞争少集客力弱 E.竞争多集客力弱5432127.建筑物条件A.新颖 B.尚佳 C.普通 D.老旧但外观尚好 E.不佳5432138.店面位置(正面条件) A.三角窗 B.宽正面8M以上 C.正面68M D.正面46M E.正面4M以下5432139.招牌条件(直横招条件)A. 直招高度无限制 B.直招有限制 C.直招有干扰 D.直招不能挂 E.直横招都不良54321210.装潢费用50万以 B.5070万C.7090万 D.90120万E.120万以上54321411.现场净空气及拆除条件A.净空有利于装潢 B.部分净空有利装潢 C.净空但条件不佳 D.部分净空条件不佳 E.全未拆除条件不佳543212营运条件12营业时间(商圈平均营业时间)A.16小时 B.12小时 C.10小时 D.8小时 E8小时以下54321313.预估营业额(月)A.10万以上 B.510万 C.35万 D.23万E.2万以下54321514.租金A.5万以下B.58万C.812万D.1216万E.16万以上54321415.押金A.20万以下B.2030万C.3040万D.4050万E50万以上543211综合评比