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商铺市场分析商铺市场分析 一、商铺开发与宏观经济 商铺投资决策涉及的因素很多，必须关注和把握宏观经济、房地产业、商业零售业、城市化对商铺市场的影响作用，透视促进或是制约的内在因素。（一）商铺市场与宏观经济 商铺市场与宏观经济的关系，是一个局部与整体的关系。从宏观经济角度来看，整体经济的发展为商铺市场的发展奠定了比较坚实的基础。同时，宏观经济的发展水平和发展速度也将促进或制约商铺市场的发展。 1、产业结构优化对商铺市场的影响 随着经济的发展，产业结构不断优化升级，逐步形成同社会生产力水平相适应的一、二、三产业的合理结构，这是各国社会经济发展的普遍趋势，我国也不例外。 我国第三产业在全社会就业人数和国民生产总值中的比重，大大低于发达国家和许多发展中国家。因此，必须大力发展，使之与第一、第二产业相适应，形成合理的规模和结构。同时要加强管理，重点发展为社会生产和广大群众基本生活服务的产业，这其中，重要的一环就是规范和发展如金融业、房地产业、商业等第三产业，使之步入良性产业发展的轨道。身处房地产业和商业之中的商铺市场，在我国的发展前景是看好的。2、国民收入对商铺市场的影响 排除通货膨胀因素后，国民收入的增长与商铺市场的发展一般呈现正相关关系。国民收入增加时，社会购买力和社会总体投资量都会有所增加。前者将直接导致房地产商品总量支出的增加，后者也将使工业房地产和商业房地产的需求增加，从而使商铺市场因需求拉动而较快发展。反之，当国民收入水平下降时，社会总体投资水平趋减，商铺投资量也会因此相应减少，从而导致商铺市场萎缩。 3、信用规模和利率对商铺市场的影响 信用规模是指在一个经济社会中以信用为基础的借贷行为，它协调社会盈余资金和不足资金的相对数量和绝对数量。在一定的社会经济条件下，信用规模是有一定限度的。它受制于整个社会信用创造体系的制度和总体状况。信用规模的行业市场分布是不均匀的，这直接影响商铺市场的运作。 商铺市场运作需要大规模资金的支持，仅靠商铺市场主体有限的自有资金是远远不够的。因此，信贷规模对商铺市场的影响是非常巨大的。这主要通过银根的松紧程度来表现。银根放松时，信贷对商铺市场起扶持作用；银根收紧时，信贷对商铺市场起限制作用。总之，信贷规模大小是影响商铺市场发展的重要因素。 另一个重要变量是长期利率，它影响一般是间接的。长期利率代表了社会平均的投资利润率。当长期利率越高时，商铺投资的机会成本就越大，从而起到抑制作用。反之，则相反。另一个值得注意的是，长期利率的变动将导致投资杠杆率出现波动，从而使商铺投资的风险增大，一般表现为商铺投资的规模受到压缩，市场的资金流受到控制。4、经济增长率对商铺市场的影响 经济增长是指国民生产总值的增长状况，它是以一国商品和劳务的总量增长来衡量的，体现了一国经济活动能力的扩大。根据经典的经济学定义，国民生产总值是一国在一定时期内（一般为一年）生产最终商品和劳务价格的总和。经济增长率则是本年度国民生产总值比上一年国民生产总值增长的百分率。 经济增长率较高时，商铺投资者的信心增强，使商铺市场发展具有良好的外部环境。与此同时，较高的经济增长率也将提高经济社会对商铺的需求。具体讲，较高的经济增长率使人们生活水平提高，商铺投资者购买力增强，这形成较为有效的商铺市场需求，进一步促进商铺市场的纵深发展。 5、投资对商铺市场的影响 无论是机构投资者还是个人投资者，投资行为的目的性在于是否能带来实际收益，即资本的趋利性。投资者往往要权衡商铺投资的预期利润率与资本市场利率，从中比较作出决定。在某项投资机会的预期利润率不变的情况下，资本市场利率水平越高，则商铺投资意愿就越小；资本市场的利率水平越低，则商铺投资的意愿就越大。 在一定的社会经济状况下，各投资主体的投资数量的总和称之为社会投资总量。一般来说，社会总投资水平和商铺市场的规模呈正相关系。当社会的固定资产投资增加，必然刺激商铺市场的发展；反之，投资水平降低，特别是固定资产投资水平被抑制时，商铺市场必然受到很大的制约。 （二）商铺市场与房地产业1、商铺市场是房地产市场的一个重要分支 作为房地产细分市场之一的商铺市场，也跟随着经济和房地产业的发展，经历了从无到有、从小到大、从幼芽到逐步成熟的发展过程。随着投资者对商铺开发、投资、经营的“追捧”，商铺市场逐步成为房地产市场的一个重要分支。 从另一个层面讲，整体房地产市场的繁荣将带动商铺市场的繁荣，整体房地产市场的萧条将导致商铺市场的萧条。商铺市场不可能脱离房地产市场发展的大轨迹而独善其身。2、商铺交易具有房地产交易的一般市场特征（1）流通方式的多样化 商铺作为不动产高值商品，由期限长短、承受能力、安全性大小、收益高低的不同组合，创造出多种不同形式的商铺债权债务关系，以打破市场流通的局限，满足不同层次的需要。如除买卖外，租赁、分割转让、期货交易、易货（产权交换）交易、抵押、典当等交易行为也很普遍，后者的交易。（2）商铺市场的统一性 商铺所有权的转移必然导致与之相关的土地使用权的转移；土地的到期收回，其地上的店铺建筑也将随之收回，体现了一种权属上的相互关联。在商铺市场的交易中，店铺价和地价交叉影响，体现了价格上的相关效应。商铺不动产的形成，是综合开发配套建设的结果，反映出商铺的一种集约利用，体现出发展上的相互依赖。只有在统一运行的商铺市场上，才能形成综合优势，产生最佳综合效益。（3）法律上的严肃性 由于商铺是高价不动产商品，具有延续使用价值，同时也易发生财产保护问题，商铺权属的转移必须按法定的程序履行各项手续，除商铺当事人变更外，还有相应的权利、义务、责任和利益等经济关系的转移行为。这需要比一般商品更缜密的法律规定。 （3）国家的控制性 由于是土地使用权和商铺所有权两种不同权益在同一市场上流通，为保证市场的有效供给，抑制不合理的市场需求，国家主管部门需要采用各种强有力的干预措施，通过计划、价格、税收等宏观管理手段，引导和调控商铺市场。4、房地产业的特征对商铺市场的影响 （1）商铺市场的发展受房地产业地域性的影响 商铺作为房地产品种之一，具有与生俱来的地域性。即当某一地区的商铺市场供求失衡或不同地区商铺价格存在差异时，不可能像其他商品一样，通过地区之间的流动来使这种不平衡或差异缩小甚至消失。 商铺市场的供求状况主要受当地经济发展水平和房地产业发展水平的影响。若某一地区经济发展水平高，相应的当地的收入和投资水平也高，从而当地的商铺市场需求就大，商铺的价格水平就相对较高，财富效应也就显现，当地的商铺就会呈现出良好的发展势头。反之，如果当地的房地产业发展水平较低，商铺市场就相对比较萎缩。 （2）商铺市场的发展受房地产业政策的影响非常大 政府的房地产业政策对商铺市场的影响主要通过以下几个方面来体现：其一，政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应，从而影响到商铺的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到商铺市场的价格，进而影响到商铺的销售状况；其三，政府对房地产交易所采取的政策会影响到商铺市场的流通状况。（3）商铺市场的发展受房地产业周期性发展因素的影响 房地产业是进行房产、地产开发经营的基础建设行业，属于固定资产投资范畴，与宏观经济相一致的是，它本身也具有一定的周期性。这种周期性直接影响商铺市场的复苏、繁荣、衰退、萧条。 一般地说，不同国家（地区）具有不同的房地产业周期。如美国为1820年、日本为10年、中国香港地区为7-8年。而我国内地的房地产周期，由北大、清华、中房集团等依据销售面积的增长、销售额的增长和投资额的增长三要素，历经几年的研究得出的结论是：发展期大体是5年，低落期为2年左右，总周期也为7-8年。自1974年以来，我国的房地产市场已经经历了3个发展期、2个低落期的周期波动，具体表现为1974-1988年的发展期、1989-1990年的低落期、1991-1995年的发展期、1996-1997年的低落期、1998年至今的发展期。我国的商铺市场也相应地经历了这些周期。 当然，我们也不能机械地套用这些理论数据来看待这个问题，周期只是提供了一个大致的时间规律。 （三）商铺市场与商业零售业1、商铺在商业零售业中的表现形式 超市 便利店 大型综合超市 仓储商店 专业店 大型专业店 专卖店 百货店 大型购物中心 2、商业零售业发展的良好背景给商铺市场提供了良好外部环境 中国零售行业市场潜力非常巨大，一方面我国95以上的零售市场尚未开发广阔的西部、中部地区市场，二、三级城市，已经富裕起来的城镇、农村市场是尚未开发的处女地；另一方面，新兴业态超市、专业店、便利店、购物中心在我国尚有很大的市场空间；我国宏观经济长期向好这也是不争的事实，随着经济的发展，必然导致消费的提高、零售业的发展。 2001年中国零售业市场规模约3500亿美元。目前，中国零售行业内资企业仍占绝对优势（98），国有企业（53）与其他性质的企业已平分秋色。 对中国零售业竞争格局有如下详细的预测：一级市场（大卖场、专业店、百货店、连锁便利店占主导）竞争非常激烈，在竞争中跨国企业占据一定的优势，同时全国性龙头企业占据一定的优势；地区性企业遭受致命性打击，大量破产、被兼并、重组；二、三级（小型超级市场、传统杂货店占主导）市场竞争较激烈，超级市场、专业店占主导的小型县、市、农村将成为市场竞争的空隙，地区性企业占据优势。 未来市场竞争的重点是外资企业与内资企业，新兴业态与传统业态，全国性、跨国企业与地区性企业之间的竞争，目前北京、上海、广州、深圳是竞争的主要战场，二、三级市场、西部地区是未来竞争所在。3、商业零售业业态的变革 中国正在集中爆发一次商业业态革命：连锁经营。世界零售业前50强都是连锁化的发展，否则只能生存，要发展是不可能的。单店再大也很难发展，只有通过连锁化的发展才能形成一个合理的规模，这也是21世纪的发展趋势。 零售业从产生到现在先后经过了8次革命：百货商店、一价商店、连锁商店、超级市场、购物中心、自动售货机、步行商业街、多媒体售货包括邮购、网上商店等。零售业用了150年的时间形成了20多种业态，我国在20世纪90年代形成了综合性的零售革命。 零售业的革命表明，零售业必须进行连锁化发展，但发展的前提是业态转型。在综合性的零售革命中，百货商店的优势逐渐丧失，所以开始了专业化的发展，这是世界百货商店的发展趋势。 4、连锁商业经营给商铺市场发展带来的机遇 近年来，连锁商业在中国得到了迅速发展，经营规模和辐射能力明显增强，充分显示了现代化流通方式推进流通领域发展的重要作用，成为当前及未来相当时期内消费的新增长点。 截止到2002年，全国连锁企业已有1124家，店铺总数为232万个，零售总额为1549亿元，占全社会消费品零售总额的比重达41。北京、上海等大城市连锁业市场份额已超过10。 连锁经营的快速发展，在培育了一批零售企业的同时，也提高了商铺市场需求的绝对量。 据调查，中国连锁企业销售额前20名的企业，2002年上半年销售额为63332亿元，比上年同期平均增长449，是同期全社会消费品零售总额增长率86的5倍多。20家连锁企业的店铺总数为5997个，比2001年同期平均增长5924。5、外商投资商业零售业给商铺市场注入新鲜血液 2002年1-9月，我国新批准的外商投资零售企业店铺达到387个。目前，美国沃而玛在我国的开店总数达到20家，并宣称2003年底在中国的开店总数将达到44家；而法国家乐福，作为最先进入我国市场的先行者，已在我国16个城市开设了30余家店铺；此外，德国、英国等零售新军也显示了在中国的强烈的扩张意向。（四）商铺市场与城市化1、城市化及其规律 城市化有其规律，一般可分为两个阶段：一是向城市中心集聚的向心型城市化（又称集中型城市化）；二是从城市中心向外扩展或扩散的离心型城市化（又称分散型城市化）。前者一般处于城市发展的初中期；后者一般处于城市发展的中后期。 2、西方发达国家城市化对商铺市场的影响 从20世纪20年代以来，西方发达国家的城市化进程中（主要是大城市）发生了多次从城市中心向郊外发展的浪潮。一般认为有人口外迁、工业外迁、零售业外迁、办公室外迁的四次浪潮。 零售业外迁主要是在人口外迁之后，市中心商业面对来自新郊区商店的竞争和客源的外迁而被迫采取的一种措施。在大规模的郊区住宅开发的情况下，传统的沿马路退红线集中布置的商业带已经不能适应需要。代之而起的是超级市场或商业中心，它能适应较高消费能力的社会群体的需要及其方便到达。 3、我国高速城市化对现实商铺市场的影响（1）我国城市化的现状高速城市化 我国从20世纪80年代起伴随工业化发展的进程开始加快了城市化建设的步伐，在过去20多年的时间里，城市化取得了一些长足的进步。当今中国，有三个都市群正浮出水面，逐渐形成未来中国城市框架的基本格局：一个是以北京、天津为核心的大北京都市群，一个是以上海为龙头的长江三角洲都市群，另一个则是以广州、深圳为核心的华南都市群。这三个都市群好比三个巨大的增长极，集聚效应十分明显，据统计，其总人口只占全国人口的753，土地面积占全国土地面积的124，但CDP却占全国总额的30，利用外资额更高达全国总额的73。（2）高速城市化：启动商铺终端消费的助推器 中国具有世界上少有的“超级消费市场”，市场消费的主体是12亿居民；但是，理应是启动消费市场主力的9亿农民却表现为消费不足，人数上的优势从来没有使他们成为市场的“主导者”。 从消费总量分析，农村人口是城市人口的3倍，但消费总量仅为城市居民总量消费的91，对经济增长的贡献率只有城市居民的18。启动这部分消费，对于消化经济增长中释放出来的巨大工业生产能力，化解要素和商品市场的不对称，具有极其重要的战略意义，而高速城市化则是其中的助推器。 随着我国城市化的高速发展，在拉动经济增长的同时，为农村人口入城创造了极大的就业机会。而城市建设的相关产业（如房地产住宅和商铺的建设、基础设施建设、绿化、餐饮、保安、服务等）是典型的劳动密集型产业，其吸收劳动力，特别是吸收目前供给过剩最严重的农村低技术劳动力的效率，要远远大于其他产业（如汽车、高新技术、金融贸易等），是国家经济链条中少数几个具有战略意义的吸收剩余劳动力的部门。 在人口的迁移后，经过要素市场的重新配置，不仅在于其基本购买力的迁移，而且由于收入的增加，获得了新的增量购买力，即有效需求增加。进而表现为：终端市场的容量扩大，终端消费得到促进，商业需求得到提升，直接有利于商铺市场的壮大。案例：中国首家shopping mall 武汉“摩尔”商业城 “摩尔”是英语“mall”的音译，国外把同类商场称为shopping mall，国内也称为超级购物中心。我们一般定义为：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。” 这一模式产生于20世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧美及东南亚国家。目前有些大型社区购物中心也被称为shopping mall，其实更准确的称谓应该是shopping center（市郊购物中心），shopping mall是指城市市区购物中心，大型城市一般也不会超过三家。 武汉“摩尔”商业城，是2000年由国内上市公司武商集团把旗下武汉商场、武汉广场、世贸广场三大购物中心联为一体而推出的。这是中国首次出现的“摩尔”商业城这一全新概念。武汉“摩尔”商业城坐落于武汉市汉口解放大道中段的商业黄金地段，临街门面200米，营业面积20万平方米，集百货商场、家电家居城、超级市场、儿童游乐、美食广场、商务中心、电子游戏、新华书店、美容健身、银行储蓄、电信通讯多功能于一体，是目前武汉市乃至华中地区最大的现代购物休闲旅游中心区，其经营项目分为三大块： 1购物。购物面积12万平方米，经营品种20多万种，拥有国际国内著名品牌，并囊括了众多国际顶级品牌，能满足大众个性化的消费需求，树立了自身品牌经营的国际形象。 2娱乐。休闲娱乐面积4万平方米，顾客在购物之余，可尽情在此打保龄球、看电影、玩电子游戏、唱卡拉OK、美容美发、健身等。而银行、电信城、邮局等营业设施为顾客提供了最大的方便。 3美食。餐饮面积4万平方米，消费者不用远行就能品尝到自助火锅，新加坡、印度、香港、台湾等国家和地区的特色美食，以及肯德基、麦当劳、必胜客比萨等快餐。 武汉广场是武商集团于1996年，投资35亿元，历经三年建成的，是中国中南部地区单体规模最大，集购物、娱乐、餐饮、商务于一体的豪华型购物中心，地下2层、地上8层，经营面积近8万平方米。开业第一年，年销售达10亿元，年利润达1亿元，是全国综合效益最好的单体购物中心。 国内shopping mall具有以下几个特点：1。商业价值与物业价值极高 作为以服务、品种、品牌赢得消费者的shopping mall，有别于以价格取胜的仓储式大卖场。各类公共交通的汇集点是其选址的重要依据，密集的人流是其存在的必要条件（武汉“摩尔”商业城国庆节日均客流达100万人次），而符合这些条件的地点大都是一个城市的中心地带或副中心地带，是一个城市的黄金地段，本身就具有极高的商业价值与物业价值，是商业投资者的必争之地。 2。资金投入巨大 shopping mall的规模决定其需要大量的资金投入，而且从项目涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，投资方必须具有强大的资本实力与人力资源。3。错位经营模式 shopping mall作为一个聚合体，需要多种经营模式并存，以适应不同爱好、不同支付能力客户的消费习惯，同时也使不同品牌、不同行业商家进入商业城成为可能，如武汉“摩尔”商业城的商家数量中购物商店占70，餐饮占20，娱乐场所占10，大到百货公司、小到饮食排档都可以在商业城中找到自己的位置。4。受经济周期影响较大 一个城市的shopping mall可以作为当地经济繁荣状况的晴雨表。它的经营特点决定了它的营运成本较高，需要较大的销售额来支撑整个商场的日常运转，经济景气时它会为投资者带来源源不断的利润；如果一旦景气下调，它将变成一个吞没金钱的黑洞，而且巨大规模也注定其很难轻易转型和出手。 二、商铺的价值分析 不动产源自英文的“real estate”或“real property”，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和房屋及其附带的各种权益。商铺是一种具有特殊价值的不动产形式，它在拥有土地价值及物业价值的同时，也拥有作为商业用地的经营价值。（一）作为商铺的土地土地价值 商铺的发展与土地紧密相连，土地的成本是商铺价格的直接构成要素之一。商铺的不动产价值不仅取决于物业本身的造价，还取决于建筑地块土地部分包含的价值，从而使地价与物业价值共同成为商铺价值的两大组成部分。 本来，两种商品土地与物业，分别具有两种价值，即使一种商品是另一种商品的组成部分，其价值充其量也只能计入成本。但是，一方面，房与地是不可分离的，两者的价值互相依赖，互相包含，互相转化；另一方面，在最终的产品商铺的价值的体现上，另一种商品土地的价值却仍然在发挥作用，其自身的运动规律及特点常常超越商铺价值运动的规律及特点。因此，土地常常成为商业企业在从事零售业的同时所投资的对象。 1、地产的基本特性 当土地物质和土地资产联系在一起后，就形成了一个新的概念地产。它是指与一定的土地所有权相联系的土地资产，它是由土地和人类劳动投入所形成的一种财产，这种财产能够给所有者带来一定的收益，所有者在法律规定的范围内对它享有占有、使用、收益和处分的权利。（1）地产的自然属性 地产与机器、厂房、仪器等生产资料不同，作为自然物质的地产具有原始性和非再生性。其自然属性主要表现在以下几个方面： 1）地产数量的有限性。2）地产位置的固定性。 3）地产的永续利用性。 4）地产条件、性能的差异性。 5）地产的经济属性 第一，土地经济供给的稀缺性。 第二，地产利用方向变更的困难性。 3、地价 土地的价格对开发商来说构成了商铺的成本，而土地在市场中为投资者所认可的价格也是商铺市场价格的主导因素。据不完全统计， 成熟的房地产市场中地价约要占到商铺售价的4050甚至更高，因此地价是影响商铺价格变动趋势的重要因素。 （1）地价的含义 地价是指在土地交易市场中由房地产交易价格中所体现出来的土地价格，其是土地使用权价值的体现。 土地价格体现在商铺价值之中，已经没有单独的价格，是商铺的总体价格对土地价格的分摊。分摊的土地价格除了原来购买土地的成本之外还包括开发完成之后的用途增值及进入房地产市场所带来的市场增值。 （2）地价的表现1）地价的地域差别十分明显，并且还会进一步扩大。2）整体经济的发展使地价仍然呈现稳中有升。 据测算，20002001年土地价格所表现出来的地段、环境等区域及个别因素对土地市场价的因素影响度约为1425，而到2002年市场所表现出来的影响度约为69，所以20002001年地价及地价所影响价格总体差异较小，而到2002年及以后，该区域将呈现出两极分化的趋势，市场对区位及环境优越地块的争夺会加剧这一影响度。经济的增长助长了土地价值、商铺价值的增长。 3）地段、区位、环境等较好的土地，通过较少投资就能使环境及区位得到较大提升，条件较差者则变动平缓甚至下滑。4）政治法律因素对地价也造成了很大的影响。它包括国际国内的政治形势、政府制定的各种政策、立法部门制定的法律和行政法规等对地价的影响。（3）地价的实现 从土地出让、转让到投资者手中，整个过程都与土地成本及价格紧密相连，业主是土地使用权的最终消费者或占用者，也是土地使用权价格的最终承担者，所以商铺交易价格中所蕴涵的土地价格是土地使用权价值的价格最终体现，最接近于土地使用权价格。 房地产产品的交易价格中，土地部分的价格为土地使用权价值的体现。从投资者的角度考虑，定价也要自然而然地考虑到土地的市场价格，体现为预期的土地价格，与土地的市场价格应该是相近或相当的。（二）作为商铺的物业物业价值 作为商铺的物业是有用的、稀缺的、可转 转让的，并且市场存在着有效需求，因此物业就具有了价值。物业的价值是由很多对它起作用的物质、经济、社会和政治力量所创造和改变的。1、商铺物业的四个要素 商铺的物业价值受4个要素影响。所有这些要素都是不同程度地体现作为商铺物业价值的必要条件，其中任何一个都是无法单独形成价值的。这四个特征要素是：（1）效用；（2）稀缺性；（3）有效需求；（4）可转让性。 （1）效用 物业若无效用，就不会产生物业价格，人们就不会产生占有物业的欲望。物业对特定需要的满足程度又受到它的特性和使用该不动产的目的的影响。同时，每一种物业都是单件产品，在种类、品种、规格、结构上都有区别于其他物业的地方，没有两宗完全相同的物业，即是具有不完全替代性，这些形成了物业效用的多样性。物业的效用具体体现在：1）物业可以保值、增值。物业是不动产，其权属受到法律的保护，比金银首饰和货币更安全，不必担心被偷盗、被搬运或被抢夺。随着生活水平的提高，特别是人口的增加，经济的发展，人们对物业的需求会越来越大，而物业的供给受制于土地和资金的有限供给，因而供不应求是一个长期的趋势，物业价格的总趋势也将是反复走高的。2）物业可以作为资本参与经营活动。由于任何经营活动都需要一定的空间场所，所以物业可以作价入股，构成企业生产经营活动中投入的固定资产，收取投资利润，可以按期出租等。3）物业可以用来抵押。作为不动产，物业可谓永久资本，被视为最可靠的债务抵押物和担保物。同时，物业的价值还可以在一定的条件下被放大。 4）物业还可以被赠送和继承。物业产权所有人可以无偿地赠送其所属物业给他人，也可以将物业作为遗产，留给子孙后代。（2）稀缺性 土地的稀缺是绝对的。土地的稀缺性决定了物业的相对稀缺性。建筑在土地上的房屋尽管可以向空中发展，通过建造摩天大厦，通过增加建筑物的使用面积来提高稀缺土地的有效使用率，但由于受物理方面的影响及经济和技术发展水平的制约，房屋的高度是不能无限制的。 （3）有效需求 有效需求是一种有支付能力的对经济物品的需求。在商铺市场，它分为两个方面对商铺的需求购买以及有效的购买能力。因为仅有需求是不够的，许多人愿意购买价值1000万的商铺，但不是每一个人都有如此的支付能力。 在上海，出于投资目的购买商铺的上海投资者对价格表现出较强的承受能力，2002年的一次对商铺投资者的调查统计表明，其中有40的人选择500010000元平方米的商铺；有30的人选择1000015000元平方米的商铺；有14的人选择30005000元平方米的商铺；有2的人选择3000元平方米的商铺，投资者在购买高价位的商铺时表现了较强的承受能力。（4）可转让性 可转让性是指所有者具有将物业转让给购买者的权利，这种转让一般没有法律和政策的限制。如果与物业所有权相联系的法律规定这种权利不能被转让，那么，无论它对使用者的效用有多大，它在交易中的价值也是不存在的。2、影响商铺物业价值的因素 （1）对商铺的物质影响力 物质影响力中的主要部分：物业的质量和便利程度，它们共同构成了决定物业价值的一个重要影响因素。1）物业的质量 从物业投资的角度所关注的物业质量，可划分为物业建筑质量和物业结构质量两类。 第一，物业的建筑质量 建筑质量是指物业本身作为一种实物形态所表现的质量特性。建筑的实体质量好坏由物业所在地的地质地形条件、建造所使用的材料以及工程质量等来决定。 第二，物业的结构质量 结构质量是指商铺物业的结构适用性、合理性。物业的结构要适合于作为商铺使用，面积的大小、门面的宽度、进深的多少及可分割性等，都对物业的价值产生着影响。 商铺面积的大小与产生的商业利润的多少有着最直接的联系。一般说来，商铺的单位面积产生的商业利润与面积数量共同构成了商铺物业价值的组成部分。在均价方面，面积大的商铺与面积小的商铺相比，由于投资量大，有能力投资并且愿意投资的人较少，因而价格相对偏低。同时，商铺讲究门面宽、布局正，进深最好是门面宽度的两倍之内。例如，社区商铺主要是面向居民生活需求的，除了用做超市需要较大的空间外，便利店、洗衣店等都不需要很大的“腹地”。这就要求社区商铺是方方正正的店面，门面宽一点，进深不太深，78米为宜，面积为50150平方米适用性最强。2）便利程度 周边环境对商铺物业价值产生很大的影响。其中便利程度的影响包括两个方面，其一，配套设施的周全性。商铺物业周围的配套设施越周全，那么该物业的商业属性就越高，商铺的品质也会提高不少，这样商铺的总体物业价值就会提升。其二，商铺所处位置的达能程度。传统的“地点理论”（Location Theory）指出，越接近商业中心的房地产的价格越高。地点理论指出，整体的交通运输网络的改善可缩小不同地区的房地产价格差距。 远离CBD的房地产价格较低，但是仍有一个最低价，反映出物业的成本。不过地点理论还指出，交通网的改善不但会提高较远离CBD的物业价格，也同时会降低较接近CBD的物业价格。而交通网的改善也有助于发展更多郊外地区的房地产，以配合整体的需求。 一般，一个接近主要干道的位置能够提高其使用价值，因为便利程度越高的地点，人类越喜欢聚集（即此地的滞留人数就越多），而位处于此的商铺的物业价值就越高。 例如，上海西南地区莘庄，因为地铁一号线的建成通车，导致该地区附近的物业价格猛涨。在此，我们要注意一点：点与线的关系。商铺必须是在点上才是具有价值，反之只是在线上即只有车流量，而少有人流量是没有便利的优势的。因此，并不是所有地铁沿线的商铺都具有高价值。（2）对商铺的经济影响力对价值的经济影响力能够反映出物业对社区经济和区域经济的适应性。这些经济影响因素是多方面的，如国家地区或是社区的商业经济发展水平、价格水平和货币利率水平、税收比率以及供给与需求等。1）地区的消费能力 商铺投资要注重地址的选择。优质的地段是发财的开始，地段好一般指的是拥有成熟的商圈。如果商铺处在一个成熟的商圈内，加之该商圈所处地区的经济发展水平与居住人口可支配的收入都很高，即消费水平越高，商业越发达，商业企业的商品能承受的租金成本就越高，商铺产租能力就越强，商铺的价值也就越高。 经济越发达的国家，其物业的价值越高。而从一国范围看，繁华地区的房地产总是比落后地区的房地产更为抢手。NBarbon（1685）曾对伦敦的发展作出以下的评论：新的建筑物对一个城市来说是有利的它们会使旧值就越高。2）税收和投资收益 税收和利率长期以来一直是政府干预经济的两个有力措施。税收政策则是与投资者的投资收益有着最直接、最根本的联系，税收政策的调整可能有利于投资者，使投资收益提高，也可能使投资者的投资收益率降低，这完全视具体情况而定。 3）商铺物业的供需水平 供给与需求之间的比例关系一直是价格制定的根本依据：价格和租金水平在需求超过供应时将会上升，而在供应超过需求时将会下降。 由于物业的相对稀缺性，商铺的供给是有限的，尤其是地址优、环境好、升值潜力大的商铺的供给更是如此。但是相对而言，人们对好的商铺的需求是无限的，供给小于需求，此时再辅之以有效的购买力，这样就导致对该类型商铺竞争的加剧，从而商铺价格上升。相反，人们对位置不好、升值潜力小的商铺是不感兴趣的，这样一来，供给大于需求，人们争相退出竞争，商铺价格下降。 影响商铺供需变化的经济因素通常包括利息率、汇率以及通货膨胀等。由于房地产是价格很高的商品，交易额巨大，无论是房地产的开发建设，还是需求的购买，一般都需要借助银行来融资。因此，利息率的变化，直接影响到房地产资金的变化，利息率下降、开发购买的成本降低，需求上扬，反之，需求受到抑制。汇率也是如此，当人民币贬值时，以人民币计价的房地产相对于外币就显得低廉，外资对其需求陡增，当然，这主要是针对沿海城市涉外房地产经营而言的。通货膨胀速度导致货币贬值，市场物价总水平上扬，房地产开发成本随之增大，需求自然降低（以上后两种情况不考虑购买不动产以保值）。 （三）作为物业的商铺经营价值 房地产行业有这样一句话：住宅越用越旧，而商铺越用越值钱。这里价值就是从它的经营而来。1、商铺的三种经营方式 经营商铺来获取利润的方式主要有三种：一是商铺出租获取租金；二是自己经营商铺赚取商业利润；三是待商铺升值后转手赚取差价。2、经营价值的影响因素 成功的经营可以回报丰厚，而失败的经营则会使价值成为负数。 （1）经营者经营的优劣 商铺的承租人经营成功与否，对商铺的经营价值有很大的影响。因为商铺一次的经营失败，大大影响到后续承租人的信心，同时会影响商铺的租金，使商铺的经营价值不能得以实现。所以，无论是对自己开铺的人还是对租赁商铺的人来讲，经营者经营的好坏都是经营价值得以实现的重要因素。（2）成熟地段与经营特色： 一般来讲，处于商业繁华地段的商铺，由于成熟商圈的带动会使其经营价值得到最大的体现。 虽然成熟的商业环境在一定程度上降低了经营难度，但是一方面，繁华地段的商铺售价往往比较高，这使投资利润的空间相对缩小；另一方面，在成熟的商业中心区，市场竞争更加激烈，经营前景并不易预测。 不过，如果能够深入研究区域特点，积极进行差异性经营，则可能在竞争中突现出来，吸引大量消费人群，获得较高投资回报。因此，在一定的区域内选择自己适当的经营内容与经营形式，做好恰当的业态定位，以主动性创造价值，以自己的经营特色来致胜，这些才是商铺经营之道。 案例：社区商铺的错位经营 枣阳路商铺投资 上海市西区的枣阳路商铺位于枣阳路金沙江路附近，在100米的距离内，坐落着华东师范大学。该商铺属于新建楼盘香山苑的底层商铺，背靠成熟小区曹杨新村。2002年年中9家商铺开始陆续对外营业，它们的业种业态分布和经营情况见下表。 商铺编号商铺面积平方米业态业种分布租金价格（约）经营状况113222化妆品12万元/月尚可212092宠物自营较好312867美容美发13万元/月尚可412867便利店13万元/月较好513632美容美发13万元/月尚可612102美容美发12万元/月不好713632美容美发12万元/月不好8、923682茶坊自营较好 投资自营者把目光转向了一些非常有市场前景，又避免与周边业态重叠的商业类型，通过近一年多时间的运作，证明当初的决策还是非常明智的，总体的经营情况良好。 此一案例其实告诉这样一个事实，社区商铺要想获得成功，必须注意错位经营。错位经营是保证商铺经营者获利的一个不可忽视的考虑因素。只有避免同业过度竞争，才可避免商铺经营收益下降。 作为社区商铺的投资者，必须首先熟悉适宜社区商业经营的相关内容和知识，而不能仅仅简单地在商铺门面上贴一张出租告示，只要有人来租而不顾经营的种类，只要谁给的租金价格高就租给谁。事实上，经营难以为继的商铺就会频繁更换承租者，频繁更换就无可避免地会出现空置期、装修免租金期。这时候，对商铺业主而言就没有租金收入。除了经济损失外，频繁更换还得耗费社区商铺业主的不少时间和精力。有的时侯，还会因为大部分适合在此社区经营的业态业种已被他人抢先，造成招商困难而难以获取高租金和连续稳定的投资回报。 三、商铺的投资要诀 “投资商铺是金，投资办公楼是银，投资住宅是铜”，这是一种新的不动产投资理念。 主要是基于以下三点利好：一是随着人们收入水平的稳步提高，城市居民已进入了一个全面提高生活质量的新阶段，给消费市场带来了许多新的商业机会；二是国家为增加居民收入所采取的政策措施，以及实行重大节日延长休息时间的“黄金周”做法，对进一步开拓消费市场创造了很大空间；三是一些商业街区环境改造所带来的社会效益，以及商业部门在促销方面所取得的成功经验，对开拓商铺市场起到积极作用。 （一）商铺投资的特点1、商铺投资具有增值潜力 与投资住宅房相比，商铺的经营回报是一个长期过程。 第一，住宅的租约期限一般为半年至一年，而商铺通常为三至五年或更长。并且，商铺的租金往往逐年递增，租金的递增保证了商铺长期的收益增长。 第二，商铺不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商铺会因其稀有性而随着商圈的发展成熟不断升值。所谓住房越日越贬值，商铺越旧越升值，指的就是这一点。 第三，一般商铺比住宅的升值空间大，商铺经营价值的上升会带动其物业价值的提升。作为商铺的物业，其折旧往往是被忽略不计的。商铺的增值潜力主要在于，它随着所属区域的日益成熟，经营价值将得到逐步提高。2、商铺投资具有高回报率 根据一项调查所提供的数据，通过对2002年上海房地产市场状况的分析可以看出，办公楼的投资回报率约为68，住宅用房的投资回报率是不超过6的，而商铺的投资回报率则为812，有的甚至达到15以上。而且，对于购买小区商铺的投资者，随着业主人住，人气上升，可获得20以上的升值。 3、商铺经营具有多种选择 商铺是一种生产资料，投资商铺实际上就是对生产资料的投资，因此，它可以根据需要选择多种经营方式。如出租、自营与必要时出售等不同的经营方式。它的灵活多变与可变现性强，是吸引众多投资者的重要因素。4、商铺投资具有安全性 与股票、债券、古董、艺术品等投资方式相比，商铺的投资具有较高的安全性。其一，商铺作为一种物业，它的价值的上下波动不会过于剧烈，商铺投资具有更低的风险性。其二， 如果商铺作为出租经营，先付后用的付款方式也使租金收取较有保障。5、商铺投资具有跨行业性 商铺是一种特殊的投资形式，以作为商铺的物业为载体，以零售业的经营为实质。由于它跨越零售业与房地产业两大产业，因此对商铺进行投资时，必须同时关注房地产业与零售业两种业态的发展趋势，了解这两大行业的基本状况，这样才能作出正确的判断和决策。（二）商铺选择的六大要素 俗话说：同行没有同利。商铺投资前景看好，但决不意味着每一个投资者都保赚不赔。与住宅相比，商铺市场更要受到多方面因素的影响和制约，人气、地段、铺型、物业、商业承载量及发展潜力等，都对商铺投资价值的实现发生着作用。1、人气 人气旺盛才能为经营者带来生意，才能为商铺的价值提供支撑。但是，不光是人流量高就行，还要看这个人流量能带来的商业受益是多少。买铺最关键的是看能为经营者带采多少生意。 繁华路段向来是投资者的首选，而实际上繁华路段有两种类型：一种是车流量的繁华，另一种是人流量的繁华。商业地产的开发首先要考虑地段，更要考虑能够驻足的人流，车流量的繁华并不能给商业地产带来真正商业上的繁荣，只有人流量才最能促成商业的核心价值实现。 人流量也有两种分类方法： 一种是分为固定的人流和非固定的人流。前者也就是指周边消费者经常光顾的流量；后者即非固定人流的变化。 非固定的人流在特殊情况下也可以转化为相对固定的人流。这方面的代表是郑州市北二七路，由于这条道路经常发生交通堵塞，因此乘客在等车的时候就会抽空去看看周边的几个专卖店。有人戏称北二七路的繁华，堵塞的交通功不可没。 另外一种是分为休闲人流和交通人流。休闲人流的价值远远高于交通人流，前者如商业中心、娱乐中心，后者如地铁通道等。 对于占商业地产大多数的商铺来说，周边的业主是绝对意义上的固定人流，它构成商铺经营者经常性利益的来源，所以，在挑选商铺时要特别注意周边消费者的购买力，这是选择商铺的第一条法则；选择人流量大的商铺比选择车流量大的商铺更能保证利益，这是选择商铺的第二条法则。把非固定人流转化为相对固定的人流，这就不是选择商铺的问题，而是和商铺业主的经营技巧有关了。2、位置和交通 商铺所在商圈的状况对投资商至关重要，周边的商业氛围、交通条件，如附近有无公交、地铁车站，人口密度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构等对商铺的价值和日后经营均起到决定性作用，因此对商圈所在地的选择是异常重要的。 （1）地段 地段是指商铺所处的区位。只有在地段成熟度最高的区位，商铺方有最大化的价值体现。好的地段是商家必争之地，是经营成功的基础。 可供选择的商圈有：市级商业区、区级商业区、交通枢纽点、大中型社区等。（2）商圈形成的条件 1）地形条件：靠山、河、海边，建立地点地形高低，倾斜坡等。 2）交通条件：道路、铁道、火车站、桥、停车站、铁路岔口、驻车场、公共汽车路线、交通量。 3）居民条件：人口、人口密度、年龄层、消费态度及地域特性、购物习惯。4）商业条件：竞争状况、业态、业种、商业施设密度、地域性等。 （3）位置 路段选择方向明确以后，应关注商铺所处的位置，商铺所处位置的不同，其价值也会有所不同，即所谓的“一铺一价”同一地段不同的商铺的差价是很大的。1）朝向差异 以一条贯通东西方向的道路为例，位于道路北侧商铺的门面朝南，人们习惯上称之为“阳面”，位于道路南侧的商铺门面朝北，谓之“阴面”。商铺的“阴阳面”对商业经营、商铺的价值也有一定的影响。我国地处北半球，大部分属亚热带气候，冬天冷，夏天热，朝东朝南的街面冬暖夏凉，朝西朝北的街面夏曝冬寒。购物者在冬天避寒趋阳，夏天喜凉远热。于是，一般朝南、朝东的街面上的客流总是大于朝北、朝西的街面，实现商品销售的机会就大于朝北朝西的街面，所以从这一点上来说，前者的商铺价值要大于后者。