房地产企业培训—我国房地产发展历程与未来展望PPT课件

我国房地产发展历程与未来展望 2014 10 10 一 我国房地产业发展历程二 房地产企业发展现状三 房地产行业未来发展趋势 一 我国房地产业发展历程 1979年 广州推出国内第一个商品化住宅项目 东湖新村 被视为中国房地产业历史的开始 也是中国城镇化进程的开始 一 我国房地产业发展历程 一 我国房地产市场化的开始 东湖新村 东湖新村 1978 2013年 城镇常住人口从1 7亿人增加到7 3亿人 城镇化率从17 9 提升到53 7 年均提高1 02个百分点 按照国外城镇化发展的规律来看 当城镇化率达到70 时 就意味着实现了真正城镇化 1990年左右 真正的房地产开发热潮开始 当时的中国距离实现真正城镇化还需40年时间 而当前 中国距离实现真正的城镇化还需20年左右的时间 这就意味着中国城镇化进程已经过去了一半 房地产的上半场已经结束 一 我国房地产业发展历程 一 我国房地产市场化的开始 我们来看看房地产上半场都发生了什么 一 我国房地产业发展历程 在过去的20年里 业界一般以三个阶段来划分 1990 1997 2004 2013 第一阶段 第二阶段 第三阶段 现状 首次出现房地产热 房地产开发公司急剧增加 房地产开发投资高速增长 以炒地皮 炒钢材 炒项目为主的房地产市场异常活跃 尤其是海南 广西北海等地 房地产开发过热 形成了较严重的房地产泡沫 经济运行出现严重过热态势和通货膨胀 对策 1993年 国务院出台 国16条 俗称 关水龙头 政策 银行强制性收回计划外贷款 效果 中国经济终于在1996年成功实现 软着陆 问题 海南 北海房地产热浪应声而落 数千家开发商卷款逃离 留下遍地烂尾楼 北海更被称为中国的 泡沫经济博物馆 一 我国房地产业发展历程 第一阶段 90年代初 1997年底 我国第一次对房地产业进行宏观调控 第二阶段 1998年 2004年 房地产业飞速发展 一片繁荣的时期 1998年 1999年 全面取消福利分房制度 推动了房地产业的高速发展 我国房地产市场和房地产业进入发展新时期 1998年出台个人按揭政策 为房地产业装上了推进器 此后10年 房地产业取得迅猛发展 对于开发商来说 1998年后的那几年是他们日子最好过的时期 2003年开始 土地使用权实行招拍挂取得 导致土地价格和房价大幅上涨 2003年8月 中国房地产业被确定为 国民经济的支柱产业 一 我国房地产业发展历程 第三阶段 2005年 2013年 调控常态化 2005年 国八条 提出抑制住房价格过快上涨的八项措施 2006年 国六条 九部委 国十五条 提出70 90政策2007年 加息五次 以稳定房价为诉求 为房地产市场降温2008年 下半年世界金融危机 4万亿经济刺激计划出台 2009年 市场野性被再度唤醒 房价飙涨 投机购房愈演愈烈 2010年 史上最严厉的 限购令 国十条出台 2011年 国八条 强调省会城市必须出台限购令 1000万套保障房开工2012 2013年 限购 限贷 限价层层加码 一 我国房地产业发展历程 一 我国房地产业发展历程 2014年初 全国两会期间 李克强总理对房地产要因城因地分类进行调控 抑制投机投资性需求 重在建立长效机制 一 我国房地产业发展历程 房地产进入下半场 2014年 全国原46个限购城市中 截止目前仅剩北京 上海 广州 深圳 三亚5个城市尚未取消限购 一 我国房地产业发展历程 一 我国房地产业发展历程 2014 9 30 央行 银监会联合下发房贷新政 解除限贷 同日河南率先跟进 二 房地产企业发展现状 根据用途不同 分为居住房地产和非居住房地产两大类 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 普通住宅高档公寓大平层别墅 居住房地产 非居住房地产 1 居住房地产 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 以住宅开发为主 模式成熟 销售为主 回收期短 一般为一年左右 经营方式多样 写字楼 酒店 商业 双重客户 既要考虑商铺经营者 也要考虑终端消费者 招商及运营能力要求非常高 不只看设计能力 商业规划更为重要 先做好规划 后做好招商 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 2 商业房地产 二 房地产企业发展现状 B座主力店 沃尔玛超市 一楼租金 300 600元 月C座主力店 万达影院 一楼租金 400 1300元 月 保证正常身高的人从每个楼层的各个角落能看到对面各楼层的店面招牌 一 房地产类型及特点 规划招商运营文化功能 功能复合 旅游休闲度假居住投资 需求综合 二 房地产企业发展现状 依托周边丰富的旅游资源而建的 有别于传统住宅项目的融旅游 休闲 度假 居住为一体的置业项目 是旅游业和地产开发相结合 主要类型包括 酒店 度假村 度假别墅 第二居所 主题公园 旅游商店 旅游小镇 汽车营地 3 旅游房地产 一 房地产类型及特点 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 3 旅游房地产 4 城市综合体 60 70万 综合社区 30万 综合体 购物中心7 8万 住宅10万 写字楼3 4万 5星酒店5万 投资大 门槛高 综合规划设计能力要求高 规模大 一线城市20亿二三线城市15亿 功能多 购物 居住 办公 酒店 休闲娱乐 餐饮等多种功能 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 4 城市综合体 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 第三代万达广场规划图 4 城市综合体 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 第三代万达广场效果图住宅 写字楼 公寓酒店 商业 通过其他产品的销售 保证自持商业的运营发展 5 工业地产6 仓储物流地产等等 不能成为影响整个地产行业发展的类型 二 房地产企业发展现状 一 房地产类型及特点 1 房产开发型 以产品的销售 来保证项目的现金流实现公司利润 以住宅销售为主要的经营模式 写字楼及商业次之 回收期短 风险相对小 利润率较低 现金流相对不稳定 二 房地产企业发展现状 二 房企开发模式分类 以产品的出租及后续经营管理 来实现公司利润 以商业及写字楼自持出租为主要经营模式 对企业的资金实力要求很高 对企业的商业综合规划及后期招商经营能力要求很高 投资回收期长 后期招商运营及资金方面不确定性大 企业风险大 项目后期经营成功 利润率较高 现金流非常稳定 二 房企开发模式分类 二 房地产企业发展现状 2 物业持有型 针对旅游型地产如酒店 度假村等业态而兴起的一种产业模式 以销售酒店 度假村或公寓的分时使用权为主要经营模式 分时使用权一般按一周为单位计算 使用权可以抵押或继承 也可以出售或转让 开发者通过自己开发或招募入股形式 自建旅游交换服务网络 分时度假型房产 解决了房屋的空置 并且可以销售更高的价格 可以通过交换服务系统 通过自住或交换的方式 到旅游目的地享受免费入住服务 二 房地产企业发展现状 二 房企开发模式分类 3 分时度假型 二 房地产企业发展现状 三 河南房地产企业发展现状 1 固守本土型 郑州及周边县市2 省外扩张型 海南发展3 省域化发展型 河南18地市 河南省现有房地产开发企业2000多家 99 是项目公司 1 的企业为集团公司 开发有10个以上项目 整体发展战略分为以下三类 1 固守本土型 郑州及周边县市 原因 政商关系成熟 维护成本相对较低 品牌知名度较高 品牌推广成本较低 拥有一定的客户基础 项目营销成本较低 有利于企业人才的稳定与发展 有利于企业标准化流程建设和项目品质化提升 三 河南房地产企业发展现状 二 房地产企业发展现状 特点 企业正在成长期 实力所限 没有能力向外扩张 企业发展理念原因 不愿意向外扩张 2 省外扩张型 原因 战略导向 追求更多二 三线城市发展机会 操作规范 实力雄厚 快进快出 提高项目资金周转率 分散风险 不同省份不同区域的房地产市场机会平衡 三 河南房地产企业发展现状 二 房地产企业发展现状 特点 企业成立较早 成熟规范 有实力向外扩张 企业理念激进 背景雄厚 追求更多的发展机会 原因 在梯次转移的大趋势下 提前占领三四线市场 操作规范 实力雄厚 快进快出 提高项目资金周转率 政商关系成熟 维护成本相对较低 品牌知名度较高 品牌推广成本较低 有利于企业标准化流程建设和项目品质化提升 3 省域化发展型 河南18地市 三 河南房地产企业发展现状 二 房地产企业发展现状 特点 企业成立较早 规范有实力 产品体系成熟 奉行省域化战略 企业正在成长期 省域化更利于项目管理和企业成长 豫森地产集团发展战略 根植中原 立足郑州 布局全国 省域化发展战略为主抓住机遇积极向省外扩张已进入郑州 开封 平顶山 漯河 商丘等地开发西安 北京 海南等土地运作 三 房地产行业未来发展趋势 一 影响房地产行业未来发展的因素 宏观层面 1 中国城镇化发展2 保障房建设 市场供应结构改变3 房产税的实施 房地产需求结构改变微观层面 1 行业集中度增高 市场格局调整2 房地产白银时代 微利时代 来临 企业进入精细化发展 三 房地产行业未来发展趋势 一 影响房地产行业未来发展的因素 中国城镇化发展 三 房地产行业未来发展趋势 1978 2013年 城镇常住人口从1 7亿人增加到7 3亿人 城镇化率从17 9 提升到53 7 年均提高1 02个百分点 距离发达国家城镇化率70 的标准 还需20年左右的时间 2013年 河南省常住人口城镇化率达43 8 每年平均新增城镇人口200万左右 按照人均30 的居住面积 每年新增6000万 的住宅需求 2013年河南省商品房销售面积7310 21万 未来河南省房地产市场供需基本平衡 一 影响房地产行业未来发展的因素 三 房地产行业未来发展趋势 保障房建设 市场格局改变 十二五 2011 2015 规划中提出五年建设3600万套保障房 使保障房覆盖率达到20 解决中低收入人群的基本住房问题 未来市场供应结构改变 商品房市场供大于求 市场价格回归合理区间 三 房地产行业未来发展趋势 1 供需状况 短期波动 长期看好受城镇化趋势带动 城镇常住人口不断增加 需求大量增加 2 市场格局 梯次转移房地产粗放型发展终结 市场竞争进入以客户需求为导向的品质化竞争时代 企业数量减少 一线企业向二三线城市转移 二线企业向三四线城市转移 3 产品形态 复合型地产住宅 商业广场 写字楼 酒店 旅游度假等综合体形态的复合型地产 4 住宅产业化 未来将有更多企业参与住宅产业化建设 目前以万科为代表的房企已经开始了住宅系列化 产业化 住宅产业化是国际上的先进模式 日本的住宅已经实现70 的产业化率 二 房地产行业未来发展趋势 三 房地产行业未来发展趋势 5 行业重组 大 强 精 专 6 地方政府两难 保八与稳定 保障房建设与发展速度 7 地产金融体系不断健全 房地产信托 地产基金 打通地产融资渠道的企业 发展会越来越快 中小企业融资渠道不畅 发展受阻 二 房地产行业未来发展趋势 三 房地产行业未来发展趋势 8 低碳建筑 绿色生活低碳建筑是指在建筑材料与设备制造 施工建造和建筑