商业计划实施方案.doc

商业计划实施方案 商业项目策划方案【1】 随着石家庄三年大变样、三年上水平的整体发展方向以及石家庄市政府建设西南新火车站经济圈的战略发展目标，我河北浩业房地产开发有限公司，紧跟城市发展脚步在新火车站商圈(新石南路与广平街交口西北角现保险公司)地块计划开发一处以商业、购物、居住为一体的商业综合体项目。经过数月的详细市场调研拟定出前期开发方案如下： 一、项目概况 我公司计划开发项目南邻新石南路、北邻西三教住宅区、东邻广平街、西至红旗大街;项目地块方正、四面邻路，交通便利、周边配套齐全拥有绝佳的地理优势，并且处在新火车站商圈内未来发展潜力巨大。 项目占地约15亩，计划开发面积4.3万平方米(地上面积3.2万平方米、地下面积1.1万平方米)包括一栋18层的智能5A写字楼、一栋3商业裙楼和一栋22层的高档住宅楼。项目定位高端商业综合体，建成后将吸引国内知名企业和一批社会精英入住本产品打造西南区域高品质楼盘。 二、区域发展趋势 1、地理位臵优势 桥西区是石家庄市的发祥地，位于市区西南部，辖12个街道办事处，面积52.9平方公里，人口44.5万，是河北省的行政、科技、教育、商业、金融中心区。 桥西区是河北省委、省人大、省政府、省政协所在地，省直部分厅局，特别是经济综合管理部门和行业管理机构驻在辖区，经济信息资源丰富;河北省建设银行、工商银行、投资银行、农业银行、保险公司等多家省级金融机构及河北省科学院、社科院、五十四研究所等30多家部、省、市属科研单位和河北师范大学、科技大学、经贸大学等20多所大中专院校落在区内，可资凭借优势明显，为加快经济发展提供了有利条件。 2、陆路交通便捷 桥西区交通便利，商贸繁荣。石家庄新火车站、长途汽车站并肩坐落辖区，京广、石太、石德铁路干线交汇于此，10多条公路干线辐射京、津、鲁、豫和河北各地，是北方重要的客货中转中心。 3、经济繁荣，未来发展潜力巨大 1、火车站商圈对区域发展的影响及作用：火车站是全市最繁华的商业聚集地，各类商业服务设施完备。火车站，对于省会石家庄来说，其意义和分量不同于其他任何一个城市。石家庄被称为“火车拉来的城市”，因铁路而兴，因铁路而繁盛。这座城市注定与繁忙而绵长的铁路密不可分，不仅它的历史是这样，它的未来也应该是这样。 石家庄新火车站将在20*年投入使用，工程也将在20*年全部完成。“交通对区域发展的影响很大，交通提升，区域发展也会跟着带来巨大的变化。石家庄新客站区域目标定位是国内一流、国际先进的现代交通枢纽 及服务业综合发展区。“除了建筑面积相当于目前火车站的四倍外，新客站的运营、协调和运输能力都相比现在的火车站也都大大提高，是旧火车站的4倍。”巨大的客流量，对任何一个区域来说都是一个价值增长点。可以预见的是，随着新客站的启用，周边的城市面貌将会发生翻天覆地的变化。” 以新客站为支点，将会撬动整个省城西南部的开发，带动人流、物流、信息流、资金流向片区高度汇聚，加上片区扼守青银高速入城口的优势区位，这里将会成为现代服务业高度发达的城际商旅新城区，对城南乃至整个石家庄的城市功能都将产生重大影响。由此可见20*年6月新客站的建成，西南区的未来前景，顿时成为大众焦点。 结合我公司即将开发的项目通过对周边情况的深入调研发现，整个区域都在利用新客站建设的机会，发展基础设施项目，包括完善城市主干道路网建设、新客站配套基础设施建设、片区的商业服务业配套等等，都在火热进行。从今年开始，省会城南片区将成为石家庄市一个新的开发热点区域。 2、工业优势明显，形成了医药、机械、化工、建材四大支柱行业。农业结构进一步优化，以特色花卉种植基地为代表的现代农业是我区经济增长的新亮点。稳定的政治和社会环境，为经济社会全面协调可持续发展提供了有力支撑。 三、项目前景分析 以上可见项目占据了天时、地利、人和的绝佳优势。首先，项目的出现满足了市场开发的需要，在区域经济形式发展的初期赢得市场先机，避开了竞争对手的冲击，其独有性必将赢得广大投资主的青睐;其次，项目位臵东临火车站、中华大街(石家庄市第二条迎宾路)西至高校区地数西南经济、文化发展的中心这种不可复制的位臵优势也将成为投资业主的首 选之地;第三，项目独有的品质也将成为区域内的亮点。项目从整体规划到户型设计都融入了目前市场最流行的元素，布局合理、视野开阔、外立面采用中西结合的设计理念将玻璃幕墙与高档石材完美结合在体现出简约、大气的同时又不失精致、典雅的特点;最后，项目的开发将推动周边区域的发展，起到承上启下的作用，在受到投资者追捧的同时将会带来丰厚的利益。 四、项目定位 一、定位依据 1、市场需求：本项目周边缺乏高档写字楼及购物、娱乐场所; 2、消费需求：项目周边有成熟的住宅社区、人口集中且区域发展潜力巨大有较高的消费水平。 3、项目需求：本项目所处地理位臵适合，本定位适合项目发展，符合经营运作的需要。 二、定位原则本项目拥有一定的优势条件，但同时我们也看到周边的激烈竞争以及国家政策的影响所以怎样把威胁变成优势，怎样对项目进行准确的定位，怎样形成独有的自身优势才是本项目成功的重点。 1、产品功能定位：打造以商业办公、休闲购物、高档住宅为一体的商业综合体 2、项目产品定位：本方案产品包括5A智能写字楼(18层)、大型商业裙楼(3层)及高品质住宅楼(22层)。 3、项目档次定位：5A智能写字楼是指：OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化);大型商业裙楼采用地上三层设计以大型卖场或精品专卖店为主;高档住宅 楼采用现代简约的设计风格、搭配三室、两室的户型设计打造大开间、小进深、南北通透的居住环境。 4、物业服务定位：聘请市场上具有品牌的物业公司管理或公司自行管理，这样可以通过优质的物业管理提高产品档次，树立投资商及经营商对项目品质的信心。 5、项目经营定位： 1、5A写字楼以国内知名企业或发展迅速的中小型企业为主利用知名企业入住进一步提高产品竞争力体现项目价值。(例如，国内知名的金融保险企业和目前国内发展迅速的物流企业。) 2、大型商业裙楼联合省会知名的卖场或者成熟的精品专卖店。例如，北国超市、华润万家超市、北国电器、苏宁电器以及新世界、新天地等知名品牌。 3、高档住宅楼面向社会中对住房品质和居住环境要求较高的精英人群以出色的户型设计和良好的布局利用赢得业主的认可。 五、结语通过我公司对市场情况的分析以及对开发产品的科学定位，阐明了本项目的可行性和价值点，本项目如能顺利确立定能成为区域内经济发展的亮点。 河北浩业房地产开发有限公司 20*年12月8日 商业地产策划方案【2】 项目概况 江南新地商业街位于广州市海珠区江南西商业中心，地铁(江南西)A出入口。项目贯穿江南西路全程，东接江南大道，西连宝岗大道，与地铁二号线江南西站无缝接驳，与周边的广百新一城、摩登百货、江南西原有商业街等形成优越的立体式业态互补商圈。江南新地商业街属人防工程，由裕龙投资集团开发的海珠区唯一的商业旺区。 为地下两层建筑，分为两期，一期建设长520米，建筑面积约为二万多平方米;二期为330米。江南新地分为五大区域，各自拥有不同景观。其江南新地首次采用地下双层复式形式，高7米，共有200多间白金旺铺，铺铺临街，独享地下街铺形式，设有13个出入口直达地面，过百个停车位。?项目定位 针对江南西现有业态的结构不平衡，江南新地采取错位经营，定位为吸引广州白领消费的主题商场，并把服务对象锁定在以日渐具有雄厚消费能力和潜在消费能力的25-45岁年龄段为主的消费者身上。江南新地 所招进场内的商户出售的 商品都是各种切合白领特性的潮流、时尚的商品，并极力营造一种有特色、有情调、环境优雅的氛围。随着节假日的增多，消费者不只是单纯地追求传统的消费模式，而是寻求一种独特的、新鲜的、舒适的假日消费方式和消费场所。江南新地商业街针对消费者这些需求，向消费者提供这样一种集饮食、娱乐、购物于一体的消费空间，满足消费者对需求，并向消费者提供大量的潮流资讯。 地铁的开通，带来了交通的便利，缩短了地域距离，同时也给江南新地带来了无限的商机。江南新地以经营各类高品质、新潮、时尚、典雅、特色的商品而著称，不仅吸引了本地大批追求时尚、品质的白领一族，还引来了广州市以外的年青消费一族。 经营成绩 自从广州江南新地20*年4月29日开业以来，其日流量最少2万人次，最高峰甚至达到8万人次;月租金也由最初的每平方米300元涨到现在的800元以上，最高的租金达1200元/平方米!给当地带来了巨大的经济效益和社会效益，创造了广州乃至国内商业运作的一个奇迹。 项目成功的原因 江南新地之所以取得巨大的成功，与项目的定位明确，主题鲜明，准确抓住目标消费群的时尚、特色、潮流的消费口味及体验式消费趋势是分不开的。 针对消费者的需要，除了在招商定位上引入了各类高品质的品牌商家外，还引入了潮流特色商家。 除此之外，物业持有者坚持只租不卖、统一经营、统一管理的经营策略使得 商场的发展有了良好的延续性，得以持续发展。 活动方案 一、开业盛典 活动目的：为商场开业造势，引起话题，吸引大家的眼球，增加商场知名度。活动主题：开业盛典 活动时间：20*年4月29日 活动地点：江南新地露天广场 活动形式：启动仪式和舞台表演 活动亮点：邀请海珠区区领导、TVB当红明星黄宗泽，广州电视台著名主持人孙小莉、赵荣担任主持 活动内容： 1，启动仪式(上午) 1)迎宾 2)领导致辞 3)启动仪式，区领导、集团领导、商户代表和 黄宗泽共同启动拉杆台，鱼同水注入镂空透 明江南新地Logo中。 4)舞台表演 A、明星演唱 B、明星与现场观众互动 C、运动服装秀 D、女子LED鼓乐表演 E、街舞双截棍 F、休闲服装秀 G、魔术 H、眼镜秀 I、品牌棒!约翰表演飞面团 J、数码产品秀 K、热舞 负责人：主持和现场工作人员 活动宣传： 1，地铁广告(地铁二号线) 市二宫站 公元前站 列车车厢内江南西站 2，报纸广告 全版面宣传 3，电台广告(略) 4，公车广告(略) 小结：活动当天所邀请的领导、明星让江南新地商业街迅速的占据了4月30日广州各个报刊和电视台的重要版面。五一黄金周前的劲爆开业与各大媒体的强势报道，使得江南新地一开业便获得了满堂红。 二、电玩比赛活动 活动目的：时下许多年轻人对电玩的着迷程度可用疯狂形容。无论是地铁里、公交上，总少不了带上psp的潮人。与此同时，随着电玩游戏的日渐普及，漫长暑假，许多家长都愿意抽时间陪子女一齐玩电子游戏。因此，这“年轻人”与“一家大小”将是我们这次活动的主要受众。把游戏和消费结合，是一个新的构思。活动主题：疯狂游戏，乐购Sunday 活动时间：20*年8月8、9，15、16日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：电玩比赛 活动规模：约2500人 活动内容： 1，A、实况足球 游戏平台：ps3 游戏机：两台 游戏设置：足球游戏设置双打，每场比赛5分钟; 比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。 现场负责人：主持及裁判 B、赛车 游戏平台：Xbox 游戏机：两台 游戏设置：赛车游戏设置双人模式，同一赛道赛两圈，最快者为胜。如单独游戏，参赛者需面对指定的球队或指定的赛道。 备注：两个游戏约消耗限时34分钟，包含选队、选人，选车、选赛道。比赛方式：凡在江南新地任一家商铺购物即可参加比赛，采取梯级淘汰赛的方式，每场比赛获胜的选手均可获赠礼品一份，等级越高礼品的档次越高。至尊游戏王获得PS3一台。比赛分别为：海选赛，八强赛，四强赛，半决赛，总决赛。 现场负责人：主持及裁判 C、运动游戏 游戏平台：wii 游戏机：两台 游戏设置：乒乓球对打，网球对打。 游戏方式：凭购物小票即可参加游戏，每张小票可玩一次。 目标人群：小孩、家庭 活动宣传： 1)宣传单张，在地铁、各出入口上、场内流动的派发; 2)报纸广告; 3)商场内的广告海报以及场外的广告屏幕上宣传; 4)江南新地店铺的收银台前粘贴活动海报。 宣传文案： 你是，绿茵场上神乎其技的足球大帝 你是，赛车场上驾驭跑车的赛车之魂 你是，红土赛场屹立不倒的网球天王 如果你是，充满着激昂斗志的勇士 如果你是，涌动着无限激情的主宰 参加我们的游戏盛宴， 挑战你的游戏极限 等待属于你的游戏王宝座 最高可获价值3000元的潮流礼品包 广告设计(略) 小结：活动吸引了大量的游戏爱好者与家庭，现场热烈的气氛，一次次把江南新地商业街引爆。活动跨度近一个月，达到了预期的效果，当月业绩比前一个月提高了近50%。(图为游戏比赛的一角) 三，圣诞活动 活动目的：圣诞节 活动主题： 活动时间：20*年12月15-25日 活动地点：江南新地商业街小舞台 活动形式：抽奖，角色扮演 活动亮点：圣诞老人和性感的圣诞女郎在江南新地出没，随时都可能出现在你的身边为你送去一份神秘的礼物。 活动内容： 元现金券的大奖得主，当天在活 动现场的顾客