北京存量房交易结算资金划转操作规范.doc

北京市存量房交易结算资金划转操作规范（试行）为确保存量房买卖双方当事人交易结算资金安全，维护交易双方合法权益，特制定存量房交易结算资金划转操作规范如下：一、存量房交易结算资金划转协议的签订存量房买卖双方当事人经协商一致后，签订北京市存量房买卖合同（以下简称买卖合同），并与设立专用账户的房地产经纪机构或交易保证机构（以下简称保证机构）签订北京市存量房交易结算资金划转协议（以下简称划转协议，见附件1至附件4）。买卖双方当事人自行办理转移登记手续并签署存量房交易结算资金自行划转声明的，可自行划转交易结算资金。二、交易结算资金的入账及房屋交易过户手续的办理根据存量房的抵押状况及付款方式，分别按以下四种程序办理：（一）房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款买卖合同及划转协议签订后，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的专用账户内（除买卖双方在划转协议内约定由卖房人直接收取购房定金（不超过房价款的20%）的，全部房价款均应通过专用账户进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具存量房交易结算资金专用存款账户交存凭证（以下简称交存凭证）。买房人持买卖合同、划转协议及交存凭证向保证机构领取存量房交易结算资金托管凭证。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。买卖双方持存量房交易结算资金托管凭证及其他相关材料可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图一）。（二）房屋未设定抵押，买房人抵押贷款买卖合同及划转协议签订后，买房人或保证机构持相关材料向贷款银行办理抵押贷款业务。贷款银行对买房人资信状况等审核合格后，对待交易房屋进行评估，确定贷款额度，并出具批贷证明。买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的专用账户内（除买卖双方在划转协议内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部首付房价款均应通过专用账户进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具交存凭证。买房人持买卖合同、划转协议、交存凭证及批贷证明向保证机构领取存量房交易结算资金托管凭证。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。由于抵押贷款业务需要办理抵押登记手续，根据划转协议约定，买房人可将转移登记及抵押登记手续委托保证机构办理。保证机构持相关材料代理买房人向房屋权属登记部门申办转移登记及抵押登记手续，卖房人可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图二）。（三）房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款买卖合同及划转协议签订后，买房人将交易结算资金一次性或分期存入保证机构的专用账户内（除买卖双方在划转协议内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部房价款均应通过专用账户进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具交存凭证。买房人持买卖合同、划转协议及交存凭证向保证机构领取存量房交易结算资金托管凭证。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。已设定抵押的房屋进行交易应先行办理抵押注销手续。卖房人无法自行办理抵押注销手续的，买卖双方及保证机构可在划转协议中选择不同的抵押注销途径：（1）三方均同意授权保证机构可将专用账户下的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续；（2）若买房人不同意将其交存的交易结算资金用于办理抵押注销手续，卖房人应寻求担保或其他途径办理。三方约定按上述第一种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，保证机构可代理卖房人持相关材料向房屋权属登记部门申办转移登记手续，买房人可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续；三方约定按上述第二种方式办理抵押注销手续的，在抵押注销手续办理完毕后，买卖双方持相关材料可自行办理或委托保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图三）。若买房人不同意将其交纳的交易结算资金用于抵押注销手续，且卖房人寻求其他途径也无法解除抵押，买卖双方应解除买卖合同，保证机构应将买房人已付交易结算资金退还。（四）房屋已设定抵押，买房人抵押贷款卖房人无法自行办理抵押注销手续的，应寻求担保或其他途径来办理抵押注销手续。若卖房人无法通过担保或其他途径解除抵押，买卖双方应解除买卖合同。买房人或保证机构可持相关材料向贷款银行办理抵押贷款业务，贷款银行出具批贷证明。买房人将购房首付资金一次性或分期存入保证机构的专用账户内（除买卖双方在划转协议内约定由卖房人直接收取购房定金的，全部首付房价款均应通过专用账户进行划转）。银行以买方名义建立子账户，并向买房人开具交存凭证。买房人持买卖合同、划转协议、交存凭证及批贷证明向保证机构领取存量房交易结算资金托管凭证。卖房人已直接收取定金的，还应提供收款凭证。抵押注销手续办理完毕且保证机构出具存量房交易结算资金托管凭证后，保证机构持相关材料代理买房人向房屋权属登记部门申办转移登记及抵押登记手续，卖房人可自行办理或委托担保公司、保证机构等其他主体办理房屋转移登记手续（具体流程见附图四）。三、交易结算资金的划转转移登记手续办理完毕，房屋权属登记部门向买房人发放房屋所有权证的同时，向卖房人出具转移登记办结单。卖房人按照存量房交易结算资金划转协议约定持办结单到保证机构办理资金划转手续。保证机构向卖房人及银行出具存量房交易结算资金支取凭证（见附件5），并通知银行将专用账户相应子账户中的交易结算资金划转给卖房人。在房屋已设定抵押情况下，若卖房人无法自行办理抵押注销手续且买卖双方均同意授权保证机构可将专用账户相应子账户中的部分或全部交易结算资金用于办理抵押注销手续，保证机构可持划转协议向银行办理交易结算资金支取手续。银行应将该部分资金直接划付原贷款银行。四、解除划转协议因所交易房屋不具备登记条件、买卖双方约定终止交易、买房人或卖房人单方面违约等情况导致存量房买卖合同无法履行的，买卖双方、保证机构可根据相关条款约定解除划转协议。保证机构向双方当事人及银行出具存量房交易结算资金支取凭证，并通知银行将专用账户相应子帐户中的交易结算资金根据划转协议约定划转给双方当事人。附图一：业务流程图（房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款）附图二：业务流程图（房屋未设定抵押，买房人抵押贷款）附图三：业务流程图（房屋已设定抵押，买房人一次性全额付款）附图四：业务流程图（房屋已设定抵押，买房人抵押贷款）附件1：存量房交易结算资金划转协议（适用于房屋未设定抵押，买房人一次性全额付款的情形）附件2：